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막막했던 투자가 쉬워지는 최고의 지침서
“데이터에서 차트까지 셀프 분석법 대방출”

많은 사람이 부동산 투자를 위한 공부를 하고 있지만 여전히 갈증을 느끼고 있고, 무엇인가 배우고 있다는 생각이 들지만 쉽게 내것화하지 못하고 있다. 그 이유가 무엇일까? 저자는 그것을 사람들의 '조급한 마음' 때문이라고 말한다. 부동산 투자는 지금 당장이라도 할 수 있지만, 경험과 지식을 쌓는 것은 단시간에 되는 것이 아니다. 부동산은 큰 맥락으로 보면 도시와 인구, 사회와 경제 그리고 정치 등 여러 가지 요인들이 복잡하게 얽혀서 가격이라는 독특한 결과를 발생시키는 분야다. 이런 부분들을 일반인들이 단시간에 체득한다는 것은 쉬운 일은 아니므로 조급함을 버리고 멀리 내다보고 접근해야 한다. 높은 곳에서 내려다보는 숲은 광활하고 아름다워서 평온하기 그지없지만, 나무만을 바라보게 된다면 나무 그 자체만 보이기 때문에 숲의 아름다움을 알지 못한다. 그래서 투자를 하려면 먼저 숲을 보려고 노력해야 한다.

‘부동산 가격은 왜 상승하고 하락하는 것일까?’ ‘부동산 투자는 어떻게 공부해야 하는 걸까?’
서점에 가서 부동산 책 몇 권만 읽어보면 이 물음에 대한 답은 쉽게 찾을 수 있다. 만약 서점에 갈 시간이 없다면 부동산 관련 블로그의 글들만 읽어봐도 그 해답을 찾을 수 있을 것이다. 문제는 그 글들을 읽은 사람들의 반응이 다르다는 것이다. 어떤 사람들은 그냥 읽고 넘어가는 사람이 있는 반면, 어떤 사람들은 호기심과 궁금증을 가지고 계속 파고든다. 전자인 사람들은 시간이 지나도 그 자리에 머물러 있고, 후자인 사람들은 시장 분석도 멋지게 하고 스스로 투자도 할 수 있는 능력을 갖추게 된다.
부동산 가격이 오르는 이유는 그렇게 많지 않다. 그 원인을 파헤치게 되면 부동산 가격이 오르는 원리를 이해하게 된다. 그런데 많은 사람이 주입식 공부만 하지 원인을 스스로 분석해보지 않는다. 이미 그려져 있는 차트를 눈으로 보고 이미 분석된 글을 읽는 것은 부동산 공부에 큰 도움이 되지 않는다. 본인이 직접 차트도 그려보고 분석도 해보고 본인만의 생각을 정리해야지 시장의 흐름이 조금은 보이기 시작한다. 이 책의 내용을 순서대로 실행해본다면 시장의 흐름이 조금은 보일 수 있을 것이다. 부동산 투자 공부를 어떻게 해야 하는지 묻는다면 이 책이 그에 대한 답이 될 것이다.

들어가면서

PART 1. 시장 흐름을 잡으면 부동산이 보인다
01. 큰 그림(숲)을 그려야 부동산이 보인다
02. 가격 흐름 변화의 원인
03. 가격 변화에 영향을 주는 요인들
04. 입주물량 정리와 분석하는 방법
05. 입주물량 분석 사례

PART 2. 가격은 물량에 지배된다
01. 서울의 입주물량과 매매가격 분석하기
02. 경기도의 입주물량과 매매가격 분석하기
03. 부산과 대구의 입주물량과 매매가격 분석하기
04. 대전과 세종의 입주물량과 매매가격 분석하기
05. 부동산 정책은 나올 만할 때 나오는 것이다
06 경제 전문가일 필요는 없다
07. 시장이 필요로 하는 공급량 알아보기

PART 3. 시장 흐름 변화의 시그널
01. 매매가격과 전세가격의 형국
02. 실수요 현황의 바로미터, 전세 지표
03. 분양권 시장의 지표, 미분양
04. 거래량에 따라 가격은 움직인다
05. 현장 분위기의 바로미터, 매수 매도세
06. 가장 중요한 지표는 발품이다

PART 4. 부동산 흐름, 미래 공급량 예측으로 끝내자
01. 신규 분양물량으로 단기 시장 전망하기
02. 인허가 및 착공 실적으로 중단기 시장 전망하기
03. 재개발·재건축 현황으로 공급물량 예측하기
04. 택지지구 현황으로 공급물량 예측하기

PART 5. 투자 지역 선정과 분석하기
01. 좋은 시그널을 보내주는 지역 찾기
02. 지역 분석 들어가기
03. 자치구별 현황 파악하기
04. 가격 변화도 순서가 있다
05. 입주물량이 많은 곳은 피하라
06. 개발 호재는 부동산 흐름이 좋을 때 가치가 높다
07. 아파트 면적별 물량에 따라 가격은 변한다
08. 전세가율이 투자금을 좌우한다

PART 6. 회복기 시장과 활황기 시장
01. 나만의 투자 기준 세우기
02. 가성비 높은 아파트 찾기
03. 입지와 실수요
04. 아파트 단지 거래량 확인하기
05. 회복기 시장에 주목해야 할 분양권 시장
06. 가격 흐름에 따라 시장은 차별화된다
07. 활황기 시장의 꽃, 재개발·재건축
08. 부동산 시장 최고의 교재, 부산

각각의 부동산 투자 방법들이 별개로 움직여서 투자하면 된다고 생각하지만, 결론적으로는 모든 부동산 투자 방법들이 하나의 흐름 속에서 같은 방향으로 움직여서 가격 변화를 보이기 때문에 큰 흐름을 파악하는 능력만 키우면 일차적인 문제는 해결된다. 일차적으로 흐름을 알고 난 후 각각의 부동산 투자 방법론을 배우는 것은 이차적인 문제다. 그렇게 큰 그림에서의 부동산을 볼 수 있으면 가격 흐름을 파악할 수 있고 어떠한 방법으로 어떻게 접근해야 하는지 알 수 있다. -17페이지

아파트 가격이 시기에 따라 변하게 되는 이유는 여러 가지가 있다. 공급물량의 변화가 가장 기본이 될 것이며, 정부에서 발표하는 부동산 완화 정책이나 규제 정책도 가격 변화의 원인이 될 수 있다. 그리고 과거에 경험했던 외환위기나 세계금융위기 같은 우리가 미처 대비할 수 없는 세계 경제 상황 또한 부동산 가격에 큰 영향을 미친다. 이처럼 가격에 영향을 미치는 요소가 많지만 가장 중점적으로 살펴봐야 하는 것은 공급물량이다. -21페이지

아파트 가격이 변하는 이유는 여러 가지가 있다고 앞에서 설명했다. 그런데 부동산에 입문하는 사람들이 처음부터 짧은 시간에 너무 많은 것을 하려다 보니 빨리 지치기도 하고 혼란스러움을 많이 느끼기도 한다. 공급물량, 부동산 정책, 개발 호재, 입지, 학군, 재개발·재건축 등 부동산에 영향을 미치는 요인들을 다 습득하려고 하는 것은 욕심이다. 그래서 우선 처음에는 공급물량과 가격 변화에만 초점을 맞추고 공부할 것을 추천한다. -33페이지

침체되어 있는 시장의 매매가격이 회복되기 전 중요하게 살펴봐야 할 지표는 바로 전세가격 동향이다. 전세는 실거주 수요의 바로미터이기 때문에 전세가격에 따라서 매매가격이 변하는 포인트만 포착하면 투자 타이밍을 잡을 수 있다. -113페이지

거래량은 부동산 흐름을 읽을 수 있는 중요한 지표다. 입주물량, 전세가율, 미분양 지표들과 일체가 되어 시장의 흐름 변화에 시그널을 보내는 데 주목해볼 필요가 있다. 거래량은 부동산 가격과 밀접한 관계가 있다. 거래량의 변화에 따라 부동산 가격은 상승하기도 하고 감소하기도 한다.-135페이지

시장 상황을 오판하지 않기 위해서는 현장에 자주 가서 직접 조사하고 시장의 분위기를 느껴봐야 한다. 공급물량과 핵심지표들이 시장의 흐름에 긍정적인 신호를 보여주는 지역이 있다면 적어도 일주일에 한 번은 꾸준히 시장 상황을 체크해야 한다. 최근에는 투자 모임도 많고 강의도 많기 때문에 정보 공유가 빨라서 내가 생각한 타이밍보다 더 빠르게 투자자들인 진입하는 일들이 많이 일어나고 있다. 선 진입한 투자자들 때문에 아파트 가격의 호가는 이미 높아져 있고 뒤이어 진입하려고 할 때는 한 템포 늦어버리게 된다. 따라서 관심 지역이 있다면 반드시 시장 상황을 자주 체크해야 한다. -146페이지

투자 성공 확률을 높이기 위해서 끊임없이 분석하고 준비해야 한다. 내 집 마련을 위해서 집을 사든, 투자를 위해서 집을 사든 이왕이면 가격 상승을 원하는 것이 사람들의 심리이고, 가격 상승이라는 확률과 싸움을 위해서는 과거와 미래의 가격 흐름을 아는 것이 무엇보다 중요하다. 물론 미래 부동산 가격이 인구 변화와 시장경제 변화로 인해 반드시 과거처럼 된다는 보장은 없다. 그래도 우리가 준비할 수 있는 것은 많지 않기 때문에 과거의 시장 흐름을 분석해야 한다. -153페이지