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똑같은 집을 팔았는데 왜 세금 차이가 수천만 원이나 나는 걸까?

10년 만에 부동산 세금 정책이 완전히 달라지는 2018년 4월, 부동산 투자자들은 지금 집을 사야 할지 팔아야 할지 또 판다면 어떻게 팔아야 할지 고민스럽다. 이제는 보유한 주택 수, 매매 시기, 매매 지역 등에 따른 입장과 전략에 따라 같은 집을 팔아도 천차만별의 세금을 낼 수 있기 때문이다. 이제 세금이 투자 수익률을 결정하는 시대다.
이 책은 부동산 전문 세무사가 8.2 부동산 대책 이후 달라진 부동산 세금 정책에 대해 정확히 알려주고, 집을 살 계획이 있는 사람과 이미 가지고 있는 사람이 어떻게 대책에 대비해야 할지, 투자 수익률을 높이려면 어떤 절세 전략을 취해야 할지 알려준다. 부동산 세금에 관심이 있는 사람이라면 누구나 읽어야 할 부동산 절세 입문서이기도 하다.
세법과 부동산 정책이 바뀌어도 세금을 적게 낼 방법은 분명히 있다. 초보 투자자부터 임대사업자까지 세금 폭탄을 피하는 가장 쉽고 확실한 방법에 대해 알아보자.

부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다

한 납세자가 있었다. 그는 보유 기간이나 거주 기간의 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있는 ‘건설임대주택’에 거주하다가 주택을 매매했는데, 비과세 혜택이 있다는 사실을 알았기 때문에 따로 양도소득세 신고를 하지 않았다. 그런데 그가 놓친 사실이 있었다. 그 주택의 비과세 조건이 있었는데 바로 ‘전 세대원이 거주 기간 5년을 채워야 한다’는 것이다. 그런데 납세자의 배우자가 해외에 2년 이상 거주하던 중이었기 때문에 비과세 조건을 채우지 못했고, 결국 세무서로부터 예상치 못한 양도소득세 고지서를 받게 됐다.
납세자는 해당 주택을 분양받은 후 바로 양도했기 때문에 보유 기간이 1년 미만으로, 주민세를 포함한 양도소득세율은 55%였고, 무신고가산세 20%, 납부불성실가산세 10.95%가 더 붙었다. 결국 매매 차익으로 1억 원을 벌었는데, 무려 세금을 7,200만 원 이상 내게 된 것이다.
일반적으로 자산이 많은 부자들은 부동산 매각과 같은 의사결정을 할 때, 은행의 세무 전문가나 자신이 거래하는 세무사 등에게 복수로 확인받은 후 의사결정을 하기 때문에 이런 실수를 하는 경우가 드물다. 오히려 집 한 채가 재산의 전부이거나 평생 모은 돈으로 이제 막 자산을 늘리기 위해 첫 투자를 하는 사람들이 이런 생각지도 못한 실수를 하곤 한다.
앞으로는 세금에 대한 전략 없이 무작정 집을 사고팔았다가는 오히려 자산이 줄 수 있다. 부동산 세금이 투자 수익률을 결정하는 시대인 만큼 집을 가졌거나 가질 예정인 이들 모두 투자 이전에 세금부터 정확히 알아야 한다.

취득세, 종합부동산세, 재산세, 양도소득세까지
세법과 부동산 정책이 바뀌어도 세금을 적게 낼 방법은 반드시 있다

상식적으로 같은 돈을 벌면 같은 세금을 내야 할 것 같다. 근로소득이나 사업소득은 비슷하게 벌면 비슷한 세금을 낸다. 그런데 부동산 세금은 그렇지 않다.
8.2 부동산 대책 발표 이후에는 같은 주택을 팔더라도 비과세가 적용되는 경우, 1주택자이지만 비과세가 적용되지 않는 경우, 2주택자가 파는 경우, 3주택 이상 보유자가 파는 경우 등 각 상황에 따라 세금이 모두 달라지게 됐다. 즉, 같은 집을 팔아도 누군가는 세금을 전혀 내지 않고, 또 누군가는 수익의 70%를 세금으로 낼 수 있다는 말이다.
《아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략》은 10년 만의 가장 큰 변화라고 불리는 8.2 부동산 대책 이후 보유 주택 수, 거주 기간 등 여러 가지 상황과 여건에 따라 취해야 할 부동산 절세 전략부터 생로병사로 표현되는 생애주기별 부동산 세금의 모든 것을 다룬다.
특히 국세청과 은행 사업부에서 다양한 실무 경험을 쌓아온 부동산 전문 세무사 이상혁 저자의 쉬운 설명을 통해 어렵고 복잡하게만 느껴졌던 부동산 세금에 대한 이해를 높일 수 있을 것이다.

1주택자, 2주택자, 다주택자와 임대사업자를 위한 부동산 절세 전략

《아는 만큼 돈 버는 부동산 절세 전략》은 초보 투자자부터 임대사업자까지 세금 폭탄을 피하는 가장 확실한 방법을 알려준다.
Chapter 1에서는 2018년 4월부터 완전히 달라지는 부동산 세금 정책의 내용을 알아보고, 앞으로 절세가 수익률에 얼마나 큰 영향을 미치는지 알려준다.
Chapter 2에서는 부동산 생애 주기에 따라 내야 할 세금을 순서대로 살펴보면서 부동산 세금에 대한 기초 지식을 알기 쉽게 제시한다.
Chapter 3에서는 부동산 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 세금인 양도소득세에 대해 설명한다. 특히 양도소득세는 부동산 대책이 나올 때마다 세율이 계속 변하여 일반 독자들이 가장 복잡하고 어렵게 여기는 세금이다. 여기서는 양도소득세의 기본 개념과 과세 원리에 대해 알려준다.
Chapter 4에서는 부동산 투자자를 보유 주택 수별로 나눠 절세 전략을 제시한다. 특히 최근 가장 뜨거운 관심을 받고 있는 재개발·재건축 아파트의 양도소득세에 대해서도 소개한다.
Chapter 5에서는 최근 정부 지원에 따라 그 수가 늘고 있는 주택임대사업자의 종류와 조건, 혜택 등에 대해 설명하고, 특히 주택임대사업자 등록 후 달라지는 건강보험료에 대해서도 다뤘다.
Chapter 6에서는 주택임대사업자들이 가장 많이 혼란스러워하는 규정과 궁금해하는 내용을 따로 정리했다.
마지막으로 Chapter 7에서는 갈수록 문의가 크게 늘고 있는 증여와 상속의 개념을 살펴보고, 어떤 자산을 언제 어떻게 증여해야 절세 효과가 큰지 알려준다.
부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다. 몰랐다고 면제받을 수 있는 것도 아니다. 앞으로는 절세 전략에 따라 세금이 수천만 원에서 수억 원까지 차이가 나는 만큼 이 책을 통해 나만의 절세 전략을 세워보자.

채상욱(부동산 애널리스트)
《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》 저자
업무상 많은 세무사들을 만나 함께 세미나를 한다. 2017년 국세청과 KEB하나은행 상속증여센터에서 쌓은 다양한 경험과 해박한 지식을 바탕으로 강의하는 이상혁 세무사를 보고 완전히 빠져버렸다. 부동산 세금 시장의 슈퍼스타가 될 것을 직감했기 때문이다.
이 책은 10년 만의 가장 큰 변화라는 8.2 부동산 대책 이후 보유 주택 수, 거주 기간 등 여러 가지 상황과 여건에 따라 취해야 할 절세 전략부터 부동산의 생로병사로 표현되는 생애주기별 부동산 세금의 모든 것을 다룬다. 부동산 세금에 대한 완벽한 가이드북이라고 평가한다.

프롤로그. 아는 만큼 돈 버는 부동산 세금

CHAPTER 1. 부동산 투자 수익률, 세금이 결정한다
부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다
앞으로 완전히 달라지는 부동산 세금 정책
1세대 1주택 비과세에 거주 요건 2년이 추가됐다
자금 조달 계획을 세워야 한다
다주택자 장기 보유에 따른 세금 절감 효과가 사라진다
주택 수에 따라 적용되는 세율이 다르다
세금 공부가 투자 공부만큼 중요하다
같은 아파트를 같은 가격에 팔았는데 수익이 다르다고?
한눈에 살펴보는 양도소득세 차이
세금을 내지 않을 수 있을까?
다운계약서를 작성해도 괜찮을까?
오피스텔 전입신고를 하지 않아도 괜찮을까?
갈수록 탈세가 어려워지는 이유
부동산을 팔기 전에 세금 플랜부터 세워라
어떤 세금 전문가와 상의해야 할까?
[TIP] 가장 만나기 쉬운 전문가, 국세청

CHAPTER 2. 부동산 세금 이렇게 쉬웠어?
부동산의 생로병사와 함께하는 세금
생(生): 취득세
로(勞): 종합소득세
병(竝): 재산세, 종합부동산세
사(謝): 양도소득세, 증여세
[TIP] 상가임대 VS 주택임대
부동산 세금의 과세 원리
누진세율과 단일세율
종합과세, 분리과세, 분류과세
금융소득 종합과세란?
절세 혜택이 가장 큰 부동산의 종류는?
처음부터 세금을 내지 않는 ‘비과세’와 세금을 깎아주는 ‘감면’
세제 감면 혜택을 발표할 때가 부동산 투자의 적기다
매출에 따라 달라지는 소득세 신고 방법
매출이 적은 사업자를 위한 추계신고
월 매출 400만 원 이상이라면 장부신고 법인사업자는 정말 세금을 적게 내나?
상업용부동산 투자자라면 꼭 알아야 할 부가가치세
부가가치세란?
부가가치세가 부과되는 부동산의 종류는?
오피스텔을 샀는데 부가가치세를 내본 적이 없다고?
간이과세자와 일반과세자, 누가 더 유리할까?

CHAPTER 3. 양도소득세 완전 정복
수익률에 가장 큰 영향을 미치는 양도소득세
양도소득세는 부동산 시장의 흐름을 반영한다
양도소득세는 어떻게 계산되나?
양도소득세의 과세 대상
양도소득세의 기본 개념 이해하기
[TIP] 비사업용 토지란?
양도소득세를 적게 내기 위해 공제받아야 할 필요경비
취득할 때 공제받을 수 있는 항목
보유할 때 공제받을 수 있는 항목
양도할 때 공제받을 수 있는 항목
적격증빙을 반드시 보관하라
나눌수록 줄어드는 양도소득세
공동명의를 활용하라
배우자에게 증여하라
잔금일을 조절하라
이익이 난 부동산과 손해 본 부동산을 합산하라

CHAPTER 4. 주택 수별 절세 전략
1주택자를 위한 절세 전략
거주자만 비과세 혜택을 받을 수 있다
세대의 범위를 정확히 알아야 한다
세대분리를 한다고 비과세 혜택을 받는 것은 아니다
보유 기간과 거주 기간을 정확히 계산하라
고가주택도 비과세 혜택을 받을 수 있다
주택 부수 토지의 비과세 조건
[TIP] 주택 수에 포함되는 주택의 종류
2주택자를 위한 절세 전략
이사로 인한 일시적 2주택일 때
동거봉양 또는 혼인으로 인한 2주택일 때
상속받은 주택이 있을 때
일시적 3주택일 때
양도소득세 중과에서 제외되는 집이 있다고?
3주택자의 주택 중 중과에서 제외되는 주택
2주택자의 주택 중 중과에서 제외되는 주택
재건축·재개발 아파트의 양도소득세
재건축의 절차
재개발과 재건축의 차이
세금에 있어 가장 중요한 시기 ‘관리처분계획인가일’
주택과 입주권의 차이
1주택자가 조합원입주권을 취득했을 때
1주택자가 재건축 때문에 대체주택을 취득했을 때
청산금을 받아도 양도소득세를 낸다
재건축·재개발 아파트의 양도소득세 계산 방법
[TIP] 투자 수익률을 떨어뜨리는 재건축초과이익환수제

CHAPTER 5. 주택임대사업자를 위한 절세 전략
주택임대사업자가 늘어나는 이유
주택임대사업자의 종류
취득할 때의 혜택
보유할 때의 혜택
알짜 혜택은 양도 단계에 있다
거주주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택
임대주택에 대한 장기보유특별공제 추가 적용
준공공임대주택의 양도소득세 100% 감면
장기보유특별공제 추가 적용과 양도소득세 감면의 중복 적용 배제
주택임대사업자의 단점
주택임대사업자와 건강보험료
직장가입자인 경우
지역가입자인 경우
피부양자인 경우
언제 건강보험료를 부과받나?

CHAPTER 6. 주택임대사업자라면 꼭 알아야 할 오해와 진실
주택임대사업자로 등록하지 않아도 임대소득은 노출된다
임대주택 종류는 몇 개일까?
임대주택은 주택 수에 포함될까?
임대료를 올릴 때 상한선이 있다
최초임대료는 어떻게 정할까?
임대료 인상 제한을 지키지 못한다면?
고가주택 갭투자자의 탈출구
양도소득세 비과세 혜택을 반복해서 받을 수 있을까?
재개발·재건축을 앞둔 주택도 임대주택으로 등록할 수 있을까?
임대 기간은 어떻게 따져야 할까?
입주권으로 전환돼도 비과세받을 수 있을까?
신축주택이 6억 원을 초과해도 비과세받을 수 있을까?
기존주택과 신축주택 중 임대료 인상의 기준은?

CHAPTER 7. 일찍 준비할수록 절세 효과가 큰 증여와 상속
세금, 끝날 때까지 끝난 게 아니다
상속 VS 증여
[TIP] 상속에 대한 기본 상식
사전 증여를 해야 하는 이유
20억 자산가의 상속세
스마트하게 증여하는 법
빠를수록 좋다
나눠서 주자
우량 자산을 주자
증여가 독이 되는 경우도 있다고?
대출을 끼고 증여하면 세금이 적게 나온다?
손자 증여가 늘어나는 이유
꼬마빌딩을 통한 절세의 비밀
부동산 평가의 원칙
부동산 시가의 범위
꼬마빌딩을 이용한 절세 방법 자금 출처 조사란?
자금 출처 조사의 대상
금융정보분석원
빅데이터센터

부동산 투자에 있어 세금은 정말 중요하다. 특히 평범한 급여생활자들에게 집은 가장 큰 재산이기에 그렇다. 세금을 정확히 예측하지 못해 예상보다 많은 금액을 내고, 세금을 제외하고 남은 돈으로 매각한 가격대의 집을 사지 못하면 재산이 계속 줄어드는 것과 마찬가지다. 또 전문가의 도움을 받더라도 자신이 기본적인 내용을 알지 못하면 의사결정을 내리기가 쉽지 않다. 그러므로 집을 소유하고 있거나 소유할 예정이라면, 세금에 대한 기본적인 내용은 알고 있어야 한다. 결국 내 자산에 대한 의사결정을 하는 것은 자기 자신이기 때문이다.
_‘부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다’(본문 19~20쪽)

2012년 11월, 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 시세는 8.6억 원이었고 이때 매수하여 5년 보유 후에 양도한다고 가정해보자. (…) 분명히 같은 시기에 사서 같은 가격에 팔았지만 세후에 남는 금액 차이는 크다.
똑같이 은마아파트를 팔아 7.4억 원을 벌어서, 누군가는 세금을 5,900만 원 내고, 누군가는 세금을 4억 6,400만 원을 낸다. 모두가 열심히 부동산 투자 공부를 해서 같은 단지를 골라, 같은 가격에 구입했고, 매도 시점도 잘 선택하여 같은 양도 차익을 만들었지만, 세금을 내고 나니 수익이 4억 원 이상 차이가 나게 된 것이다.
이처럼 앞으로는 투자 가치가 높은 주택을 사는 것만큼 세금 공부가 중요하다. 세금을 절감해야만 투자 수익을 높일 수 있기 때문이다.
_‘세금 공부가 투자 공부만큼 중요하다’(본문 28~29쪽)

부동산 시장의 부침과 양도소득세의 변화는 그 궤를 같이한다. 즉, 부동산 시장이 움직이면 양도소득세도 따라서 움직인다.
중과 규정이 사라지거나 완화되면 부동산 시장은 침체기일 가능성이 높다. 반대로 양도소득세에 장기보유특별공제 배제, 각종 중과 규정이 넘쳐나면 부동산 시장은 활황기일 가능성이 높다. 양도소득세의 변화에 따라 자신이 부동산 시장을 바라보는 시각과 정부의 시각이 같은지 다른지 확인할 수도 있는 것이다.
8.2 부동산 대책의 다주택자 중과 규정은 지금까지 정부가 내놓은 중과 규정 중 최고 수준이다. 3주택자의 경우 양도소득세만 최고세율 62%가 적용되는데, 거기에 장기보유특별공제까지 배제된다. 달리 생각해보면 정부가 그만큼 부동산 시장을 활황기라고 여긴다는 뜻이다.
부동산에 대한 세금은 그 종류가 많지만 수익률에 가장 큰 영향을 미치는 것이 양도소득세다. 그러니 부동산에 관심이 있다면 당연히 양도소득세에 대해서는 어느 정도 깊이 있는 수준까지 알아둘 필요가 있다.
_‘수익률에 가장 큰 영향을 미치는 양도소득세’(본문 101~102쪽)