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꼼꼼언니의 경매 특별과외!

『365 월세 통장』은 월세 부자가 되기 위해 꼭 알아야 할 경매 투자 원칙부터 꼼꼼하고 생생한 낙찰 스토리, 시행착오를 최대한 줄여주는 꼼꼼언니의 팁까지 절대 실패하지 않는 경매 투자 노하우를 콕콕 집어 알차게 담아냈다. 자신이 겪은 모든 시행착오와 노하우를 압축한 ‘꼼꼼언니의 6단계 시크릿 체크노트’를 이 책을 통해 아낌없이 공개했다. ㅍ재테크를 처음 시작하는 사회 초년생, 새로운 투자에 도전하고 싶은 직장인, 안정적으로 살림을 꾸려나가며 현명한 투자자가 되고 싶은 엄마들까지 저자의 경매 노하우를 통해 낙찰의 기쁨을 맛보게 될 것이다.

“당신의 인생을 바꾸는 데에도
1000만 원이면 충분하다!”

쉽고 안전하게 수익을 만드는 꼼꼼언니의 경매 특별과외

‘열심히만 살면 잘살 줄 알았는데…….’ 스물아홉 어느 날, 현실은 그렇게 간단치가 않다는 걸 깨달았다. 나는 아무 대책 없이 시간만 흘려보내고 싶지 않았다. 정말 내가 원하는 삶을 살기 위해서는 먼저 경제적 문제부터 확실히 해결해야 했다. 그러려면 빠르게 돈을 모으는, 현실적이고 구체적인 방안이 필요했다.
투자와 재테크에 까막눈이었던 난 그때부터 부동산 공부를 시작했다. 그중에서도 소액으로 시작할 수 있는 경매를 집중적으로 파고들었고, 어느새 나는 확신을 품고 새로운 목표를 세웠다. ‘경매로 365일 매일 월세 받는 사람이 되겠다!’고. 그리고 어떻게 그 목표를 최대한 빨리, 안전하게 달성할 수 있을지 남과는 다른 나만의 방법을 구체적으로 그려나갔다.
‘매일 내 통장에 월세가 들어오는 시스템’은 그렇게 만들어졌다. 많은 사람이 ‘그게 과연 가능하겠어?’라고 반문했지만, 결국 나는 해냈다. 3년 만에 30채의 아파트를 갖게 됐고, 월평균 1000만 원의 수익을 올리게 됐으니까. 누구에게나 일생에 한 번은 부동산 공부를 해야 할 때가 오는 것 같다. 나는 그저 남들보다 빨리 시작했을 뿐, 당신에게도 기회는 분명 온다.
어느 날 만난 부동산 경매가 나에게 새로운 삶으로의 다리가 되어준 것처럼, 부디 이 책이 당신의 인생에 작지만 놀라운 변화의 씨앗이 되길 바란다. 당신만의 365일 월세 통장을 만들기를 365일 응원한다.
_ 프롤로그에서

“평범한 스물아홉이 3년 만에
매일 월세 받는 기쁨을 누리기까지!”

빠르고 안전하게 수익을 만드는 꼼꼼언니의 경매 특별과외

꼼꼼언니만 따라 하면
당신도 1000만 원으로 월세 부자 될 수 있다!

투자와 재테크에 까막눈이던 부동산 왕초보 시절, 저자는 가성비 최고의 투자는 경매라고 판단했고 스물아홉에 처음 경매 투자에 뛰어들었다. 생소한 용어와 복잡해 보이는 절차 때문에 ‘경매’라는 단어 자체에 거부감을 느끼는 사람들이 있다. 부동산 투자를 하는 사람 중에서도 바로 그 점 때문에 경매는 어려울 거라고 지레 짐작하고, 시작할 엄두조차 내지 못하는 경우가 많다. 그런데 자세히 알고 보면 경매만큼 쉽게 공부할 수 있는 재테크도 없다. 경매에 관한 사람들의 선입견과는 달리, 경매 시장에는 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 물건이 훨씬 많다. 적은 돈으로도 시작할 수 있고, 투자 대비 효율이 분명하다는 점 또한 경매가 매력적인 이유다. 당시 저자가 단 돈 1000만 원을 들고 부동산 투자를 하겠다고 호기롭게 나서자, 주변 사람들은 ‘너 같은 초짜가 할 수 있겠느냐’며 하나같이 뜯어말렸다. 하지만 그녀는 결국 ‘3년 만에 30채’를 만들겠다는 계획을 달성하며 ‘월세 부자’의 꿈을 이뤘다.
저자가 이 책에서 경매 초보자에게 가장 먼저 추천하는 투자는 ‘꼬마 아파트’다. 저자 역시 경매를 처음 시작할 때 소액으로 시작할 수 있는 꼬마 아파트를 집중 공략했다. 2018년 현재, 각종 규제와 금리 인상, 공급 과잉 등의 문제로 부동산 시장에 다시 찬바람이 부는 모습이다. 하지만 저자가 말하는 꼬마 아파트는 대부분 이런 문제와는 큰 관련이 없다. 투자 왕초보일수록 꼬마 아파트 경매를 해야 한다고 추천하는 이유이기도 하다. 이 책에는 월세 부자가 되기 위해 꼭 알아야 할 경매 투자 원칙부터 꼼꼼하고 생생한 낙찰 스토리, 시행착오를 최대한 줄여주는 꼼꼼언니의 팁까지 절대 실패하지 않는 경매 투자 노하우를 콕콕 집어 알차게 담아냈다.

꼬박꼬박 돈이 들어오는 ‘월세 통장’ 만들기

“왜 꼭 30채를 가지려고 했나요?” 그녀를 만난 사람들은 가장 먼저 이렇게 묻는다. 그녀는 부동산 공부를 하며 본격적으로 경매 투자에 뛰어들기 전, ‘365일 매일 월세 받는 사람이 되겠다’는 목표를 세웠기 때문이다. ‘매일 월세를 받는 게 가능할까? 어마어마하게 많은 부동산을 가져야 가능한 게 아닐까?’ 흔히 사람들은 이렇게 생각하는데, 조금만 각도를 달리해 생각을 전환하면 답이 나온다. 한 달이 30일이니 딱 30개의 부동산만 갖고 있으면 충분히 365일 월세 받는 구조를 만들 수 있는 것이다. 그렇게 그녀는 1000만 원으로 경매를 시작한 지 3년 만에 30채를 보유하고 ‘매일 통장에 월세가 들어오는 시스템’을 완성했다.
그녀가 부동산 경매에 뛰어든 지도 10여 년이 지났다. 그사이 결혼을 하고 육아와 일을 병행했는데, 어떤 상황에서도 그녀는 자신이 만든 ‘월세 통장’ 덕분에 경제적 고민 없이 당당한 선택을 할 수 있었다. 그녀가 경제적으로 자립하기까지의 공부법과 생생한 경험을 읽다 보면, ‘이대로 따라 하기만 하면 나도 월세 부자가 될 수 있지 않을까?’ 하는 생각이 들며 자신감이 생겨나고 어느새 눈앞에 길이 그려지기 시작한다. 재테크를 처음 시작하는 사회 초년생, 새로운 투자에 도전하고 싶은 직장인, 안정적으로 살림을 꾸려나가며 현명한 투자자가 되고 싶은 엄마들 모두 저자의 경매 노하우를 그대로 따라 하면 분명 꿈에 그리던 낙찰의 기쁨을 만끽하게 될 것이다.
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‘꼼꼼언니의 6단계 시크릿 체크노트’ 공개!

그녀를 찾아온 사람들이 “어떻게 이렇게 짧은 시간 안에 그 많은 집을 가지셨어요?”라고 놀라서 물을 때마다, 그녀는 자신은 엄청난 역경과 좌절을 이겨낸 사람도 특별한 능력을 지닌 전문가도 아니라고 답한다. 다만 남들과 다른 자신만의 특별한 비법이라면 ‘꼼꼼한 성격과 메모하는 습관’일 것이라고 한 가지 덧붙인다. 실제로 그녀는 학창시절에 분 단위로 촘촘히 계획을 세워 공부했고, 아이를 키울 때도 수면 시간과 수유 시간 등 아이의 하루 스케줄을 시간별로 일일이 기록할 정도로 메모광이었다. 이렇듯 저자는 경매 투자를 할 때도 자신만의 특별한 무기인 ‘꼼꼼함’을 최대한 활용해 3년 만에 ‘365일 월세 받는 사람이 되겠다’는 목표를 이뤘다. 그리고 그 경험을 나누기 위해 자신이 겪은 모든 시행착오와 노하우를 압축한 ‘꼼꼼언니의 6단계 시크릿 체크노트’를 이 책을 통해 아낌없이 공개했다.
복잡해 보이는 경매의 전 과정이 한눈에 보이도록 ‘경매 절차표’를 만들었고, 각 단계별로 꼼꼼하게 확인해야 하는 사항들을 ‘체크리스트’로 정리했다. 경매 투자의 핵심은 원하는 물건을 발견했을 때 조금이라도 낮은 가격에 반드시 낙찰받을 수 있도록 최대한 실수와 시행착오를 줄이는 일이다. ‘시크릿 체크노트’만 있으면 아무리 경매 초보자라도 ‘맛본 사람만 안다’는 첫 낙찰의 짜릿함을 경험하게 될 것이다.
저자는 자신이 남들보다 조금 먼저 시작했을 뿐, 20대는 자신의 꿈을 위해, 30대는 인생 2막을 위해, 40대는 은퇴를 위해, 50대는 노후를 위해 언젠가 일생에 한 번은 부동산 공부를 해야 하는 때가 찾아온다고 말한다. 그리고 돈이 없을수록, 투자 초보일수록 안전하고 빠르게 수익을 낼 수 있는 경매로 부동산 투자를 시작하라고 권한다. 경매가 만만하지 않은 건 사실이지만, 그렇다고 도전을 포기할 만큼 어렵지도 않다. 더 이상 머뭇거리지 말고 ‘꼼꼼언니의 시크릿 체크노트’를 통해 한 단계씩 따라해보는 건 어떨까? 용기 내어 내딛은 그 한 걸음이 분명 당신을 월세 부자가 되는 지름길로 인도할 것이다.

프롤로그

CHAPTER1 | 스물아홉, 인생이 시시하게 느껴졌다

01 온실 속 화초, 현실에 눈을 뜨다
열심히 공부만 하면 잘살 줄 알았는데│평생 돈 걱정 없는 삶을 꿈꾸며
02 공부밖에 모르던 내가 부동산 공부에 미쳐갔다
책의 숲에서 찾아낸 부의 추월차선│일하지 않고도 황금알을 얻는 부동산 투자의 마법
03 1000만 원으로 호기롭게 부동산 문을 두드리다
아무렴 내가 집 한 채 못 사겠어?│남들이 팔 때 사고, 남들이 살 때 파는 거꾸로 전략
04 꼬마 아파트의 무한한 가능성에 투자하다
크기는 작지만 실속은 1등!│왜 다들 꼬마 아파트에 열광할까?│지금 바로 꼬마 아파트 경매를 시작해야 하는 이유
05 3년 만에 30채로 완성한 365일 월세의 꿈
매일매일 통장에 월세가 들어오는 시스템│꼼꼼함 하나면 복잡한 경매도 쉬워진다│좋아서 시작한 경매 투자가 어느새 재능이 되었다
06 경매 투자는 여자를 위한 최고의 재테크
어떻게 해야 행복한 엄마가 될 수 있을까?│돈에 대한 자신감이 엄마의 자존감을 높인다


CHAPTER2 | 방법만 알면 경매는 정말로 간단하다

07 스펙 공부하기 전에 부동산 공부부터 하라
잘 몰라서, 바빠서 계속 당하고만 살 것인가?│가장 빨리 부자 되는 단 하나의 길
08 실전 투자보다 더 나은 공부는 없다
이론만 몇 년째 판다고 더 잘할 수 있을까?│결국 누가 먼저 시작하느냐의 싸움이다
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 용기 하나로 단숨에 550만 원 수익 낸 익산 부송동아2차아파트(14평)
09 종잣돈이 없을수록 경매에서 길을 찾아라
물건값은 깎으면서 왜 아파트값은 안 깎는 걸까?│경매 낙찰가는 급매가보다 싸다│요리조리 따져보아도 주식보다 경매가 낫다
10 경매가 위험하다는 오해와 편견
마음고생할 필요 없는 쉬운 경매부터 접근하라│까다로운 유치권, 정공법으로 헤쳐 나가다
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 까다로운 만큼 매력적인 유치권 군산 도현해나지오아파트(32평)
11 평생 나를 먹여 살려줄 꼬마 월세 파이프라인
100세 시대 은퇴 없는 직장, 경매 투자│월세 부자가 되기 위해 필요한 건 종잣돈이 아니라 용기다


CHAPTER3 | 단단한 기본기로 절대 잃지 않겠다고 다짐했다

12 경매가 만만해지는 3가지 기본기
절대 손해 보지 않는 나만의 투자 원칙│기본기1. 권리분석이 명확한 것부터 도전하라│기본기2. 경매의 기본은 ‘현미경 현장조사’다│기본기3. 절대 로또를 찾지 않는다
13 반드시 수익을 내는 5가지 경매 투자 법칙
어렵게 벌어서 쉽게 잃는 이유│제1법칙. 개발 호재보다 중요한 수요와 공급 법칙│제2법칙. 스마트&스피드 투자법│제3법칙. 냉혹한 현실을 이기는 실전 투자 경험│제4법칙. 남도 남편도 ‘내편’으로 만드는 파트너십의 기술│제5법칙. 어떤 상황에서도 이기는 부자 마인드
14 집을 부동산에서만 사야 한다는 고정관념
“직접 낙찰을 받아보시는 건 어떠세요?”│생각보다 간단한 경매 입찰 과정
15 돈 되는 꼬마 아파트는 따로 있다
사람이 모이는 곳에 투자의 기회가 있다│이제 아파트는 오르는 데만 오른다
16 영원한 희소가치1. 대학가 꼬마 아파트
수요가 마르지 않는 곳, 지방 국립 대학교│반짝반짝 빛나는 나 홀로 아파트│공실을 줄이는 대학가 아파트 관리법
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 공실률 제로! 내 생에 최고의 효자 물건 삼척 누가아파트(12평)
17 영원한 희소가치2. 산업단지 꼬마 아파트
“산업단지는 노숙자가 하나도 없다고?”│임대소득과 매매차익, 동시에 다 가져라│호재가 분명한 곳은 살 때보다 팔 때가 더 중요하다
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 실투자금 대비 2배의 매매차익을 얻은 광양 계원아파트(15평)
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 회사 기숙사로 매월 안정적인 수익을 올린 광양 효성임대아파트(13평)
18 30채를 한눈에 관리하는 6단계 체크리스트
내 경매는 쉽고 당신의 경매는 복잡한 이유│계산기가 필요 없는 낙찰가 자동계산표
19 경매 투자, 결국 마음가짐이 전부다
“제 아파트에 경찰이 와 있다고요?”│나는 경매 투자를 통해 ‘진짜 어른’이 되었다


CHAPTER4 | 365일 꼬박꼬박 월세 받는 8가지 경매 습관

20 1단계 ? 물건분석 시장의 흐름과 물건의 가치를 동시에 보라
좋은 물건 고르는 법? 일단 무조건 많이 봐야 안다│하루 1시간 나만의 부자 수업│투자 안목을 길러주는 ‘일일백방’│내가 살고 싶은 집이 좋은 집이다
21 2단계 ? 현장조사 현미경으로 관찰하듯
휴가도 즐기고 임장도 하는 일석이조 현장조사│하루 만에 끝장내는 임장 노하우│고급 정보를 캐내는 대화의 기술
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 일주일 만에 600만 원의 매매차익을 거둔 속초 로얄나하나1차아파트(24평)
22 3단계 ? 입찰 19, 39, 69! 낙찰가 선정의 비밀
목표 수익률부터 확실히 정하라│간발의 차로 1등을 거머쥐는 ‘9’의 마법│낙찰을 결정 짓는 마지막 관문, 심리싸움
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 8만 9000원이 가른 승리의 기쁨! 청주 삼덕아파트(13평)
23 4단계 ? 경락잔금대출 레버리지를 이용해 수익을 극대화하라
돈이 없어서 투자 못한다는 말은 핑계다│경락잔금대출, 어떻게 받을까?
24 5단계 ? 명도 마음을 열면 명도가 쉬워진다
모든 명도가 무시무시한 건 아니다│처음 만난 세입자와 펑펑 울고 말았다│내가 남을 도우면 하늘이 나를 돕는다
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 세입자와 울고 웃던 명도의 추억! 포항 보광그린파크아파트(24평)
25 6단계 ? 리모델링 시세보다 비싸게 팔리는 셀프 리모델링의 마법
약간의 정성과 센스면 충분하다│전문가가 알려주는 공간별 인테리어 꿀팁
25 7단계 ? 매매임대계약 월세 1000만 원 받는 매매와 임대 타이밍
때로는 기다릴 줄도 알아야 한다│오르는 아파트, 언제 팔아야 100점일까?│능력 있는 중개사와 한패가 되라
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 매매 직후 급상승으로 아쉬움을 남긴 전주 이서남양사이버아파트(24평)
[꼼꼼 언니의 꼬마 경매] 제휴 파트너들과 찰떡 호흡으로 수익을 낸 전주 이서하늘가아파트(17평)
26 8단계 ? 절세 모르면 내고 알면 피해가는 절세의 기술
모르겠다면 그냥 국세청에 물어봐라│새로운 부동산 정책, 세금을 아는 사람만 승리한다


CHAPTER5 | 현실 앞에서 무기력했던 당신도 바뀔 수 있다

28 꼬마 아파트 재테크, 언제 어떻게 시작할까?
알짜배기 꼬마아파트로 ‘내집 마련부터 은퇴 준비까지’ | 오늘의 행복을 스스로 결정하는 사람들
29 막막한 미래, 꼬마 경매면 두렵지 않다
품위 있는 노후를 원한다면 | 내가 일하지 않아도 날 위해 일해주는 든든한 시스템
30 월세 통장이 없었더라면 이루지 못했을 것들
잊고 있던 꿈을 다시 꾸게 된 순간 | 이 모든 변화는 용기로 뗀 작은 한 걸음에서 시작됐다

부록 | 누구나 30채를 관리할 수 있는 꼼꼼언니의 시크릿 체크노트

사람들은 내게 두 가지 질문을 많이 한다. “왜 꼭 30채를 가지려고 했나요?”와 “어떻게 그렇게 짧은 시간 안에 그 많은 집을 가지셨어요?”이다. 첫 번째 질문의 답은 단순하다. 나는 ‘365일 매일 월세 받는 사람 이 되겠다’라는 목표를 세웠기 때문이다. 언뜻 365일 월세를 받는다고 하면 엄청나게 많은 부동산을 가져야만 가능할 거란 생각이 들 수 있다. 그런 꿈같은 이야기가 어디 있느냐며 코웃음 치는 사람들도 많이 만났다. 하지만 생각을 전환해보면 답이 나온다. 한 달이 30일이니 딱 30개의 부동산만 갖고 있으면 충분히 365일 월세를 받는 구조를 완성하게 되는 것이다.
_ p.11, 프롤로그 중에서

금융위기에 투자를 시작한 내게 불황에도 끄떡없는 지방 꼬마 아파트는 월세와 매매 수익을 동시에 챙길 수 있는 매력적인 투자처였다. 과거에 내가 그랬듯이 소액으로 재테크를 시작하려는 직장인들에게 꼭 추천하고 싶은 투자법이기도 하다. 몇 년 전 내게 이런 말을 한 사람이 있었다. “꼬마 아파트는 너무 작고 볼품없어서 남들 보기에 부끄러워요.” 혹시 그와 같은 생각을 가진 사람들이 있다면 나는 그들에게 되묻고 싶다. 다른 사람의 시선이 대체 왜 중요한가? 각자의 상황과 형편에 맞게 자신이 가진 것을 최대한 활용해서 목표한 만큼의 수익을 얻을 수 있다면 그보다 좋은 게 또 있을까?
_ p.38, 1장. 평범한 스물아홉, ‘월세 부자가 되기로 결심하다 중에서

많은 워킹맘들은 경력이 단절될까 봐 혹은 가정 형편 때문에 매일 아침 죄책감을 안고 출근을 한다. 자기가 하고 있는 일을 진정으로 즐기고 사랑하는 사람이라면 괜찮다. 다만 원치 않는 일을 하며 돈 때문에, 경력 때문에 자신을 혹사시키고 있는 사람이 대부분이라는 게 문제다. 나 역시 그랬을 뻔했다. 하지만 나는 사표를 던지는 데 큰 두려움이 없었다. 스물아홉 때부터 마련해둔 경제적 자유, 즉 매달 통장에 꼬박꼬박 들어오는 꼬마 아파트 월세 덕분이었다. 나는 아이를 낳고 다시 직장에 돌아가지 못해 경력 단절을 경험했거나, 돈 때문에 아이에게 미안함을 안고 출근을 해야 하는 엄마들에게 꼭 해주고 싶은 말이 있다. 육아 시간을 확보하면서 가정의 재정적 자립에도 도움이 되는 부동산 경매 투자만큼 ‘엄마에게 적합한 재테크’는 없다고 말이다.
_ p.47~48, 1장. 평범한 스물아홉, ‘월세 부자가 되기로 결심하다 중에서

경매도 사실 대부분의 일반적인 사업과 크게 다르지 않다. 오히려 소액 자본으로 시작할 수 있는 사업이라 할 수 있다. 앞서 말했듯이, 경매를 시작하고 30채를 얻기까지 드라마나 영화에서나 보던 그런 ‘험한 장면’을 마주한 적은 단 한 번도 없었다. 오해와 편견만 걷어내면 다른 어떤 사업보다 여자도, 초보자도 쉽게 할 수 있는 사업이 바로 경매다. 경매로 부자가 된 사람들의 이야기를 들으며 마냥 부러워만 할 게 아니라, 이제 한번 도전해보는 건 어떨까? ‘그래, 나라고 못할 거 뭐 있어?’ 이런 마음가짐이면 충분하니까.
_ p.75, 2장. 일생에 한 번은 부동산 공부를 해야 한다 중에서

나는 ‘절대 잃지 않는 투자를 하겠다’는 대원칙을 세우고 경매 투자를 시작했다. 젊은 나이에 가까스로 모은 피 같은 돈을 날리고 싶지 않아서였다. 물론 투자를 해온 지 십여 년이 지난 지금도 마찬가지다. 워킹맘으로 일과 육아를 동시에 해내며 힘겹게 모은 돈을 잃는다는 건 정말이지 생각하고 싶지도 않다. 투자로 조금씩 수익을 얻는 재미를 맛보면, 어느 순간 한 번에 더 큰돈을 벌고 싶다는 유혹에 빠지기 쉽다. 그리고 이때가 그동안 모은 돈을 단번에 잃기 좋은 타이밍이다. 그래서 나는 돈에 휘둘리지 않기 위해 다섯 가지 나만의 투자 법칙을 세우고 철저히 지키려 노력했다.
_ p.94, 3장. 빠르고 안전하게 수익을 만드는 꼼꼼언니의 경매 비법 중에서

나를 만난 사람들 대부분은 ‘3년 만에 30채’라는 숫자에 놀라곤 한다. 그러고는 어김없이 이렇게 질문한다. “대체 어떤 방법으로 경매를 하시는 건가요?” 경매를 잘 모르는 사람들은 경매가 복잡하다며 혀를 내두른다. 절차도 까다롭고 추후 신경 쓸 일도 많다는 이유에서다. 하지만 마냥 복잡하게 생각해서는 절대로 경매에 도전할 수 없다. 경매의 모든 과정을 한눈에 꿸 수 있을 만큼 단순하게 정리해야 실행도 가능한 법이다. 경매를 단순하게 만드는 가장 좋은 방법은 자기 스스로 ‘경매 절차에 따른 표와 체크리스트’를 만들어 정리하는 것이다. 물건을 사고 영수증을 챙기는 꼼꼼함, 수입과 지출을 가계부에 간단히 메모하는 정도의 꼼꼼함만 있으면 누구나 충분히 해낼 수 있다.
_ p.136~137, 3장. 빠르고 안전하게 수익을 만드는 꼼꼼언니의 경매 비법 중에서

경매를 시작한 지 10년이 지난 지금까지도 나는 작은 것 하나에 일희일비하지 않으려 노력하고 있다. 아무？