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위기를 기회로 만드는 비즈니스,
부실채권을 알면 수익이 보인다!

부실채권(Non-Performing Loan : NPL)은 경매에서 비롯되었기 때문에 보통 부실채권을 논할 때 경매가 함께 거론된다. 경매에서는 낙찰에 이르기까지, 심지어는 낙찰되고 나서도 수많은 경우의 수가 존재한다. 마찬가지로 부실채권도 채권이 소멸되기까지 수많은 경우의 수가 존재한다. 그저 몇 번 계약서를 주고받고 거래대금을 주고받는 것이 전부가 아니다. 경매는 매수인의 관점에서 매각물건을 낙찰받기까지, 더 나아가 낙찰받은 물건에서 수익이 발생하기까지 각종 경우의 수에 대처해야 한다. 이와 대비해 부실채권은 근저당권자의 관점에서 예상 채권금액이 회수되기까지 각종 돌발상황에 대처해야 한다. 곧 경매는 매수인의 관점에서 매각물건에 접근하고, 부실채권은 근저당권자의 관점에서 매각물건에 접근한다. 부실채권이 경매보다 쉽게 돈 버는 방식은 아니다. 다만 ‘뛰는 놈 위에 나는 놈 있다’라는 속담처럼 근저당권자는 경매의 매수인이 인지할 수 없는 것을 알 수 있는 위치에 있다.
이 책은 부실채권 중 주택담보 부실채권에 중점을 두고 작성되었다. 일반적으로 주택, 그중에서 아파트는 경매에서 수익이 발생하기 어려운 물건이지만, 부실채권에서는 수익이 발생하는 담보 물건 중 하나다. 부실채권은 돌발사고가 발생할 수 있는 경우의 수가 무궁무진하다. 그러나 수익이 발생할 수 있는 경우의 수 또한 무궁무진하다. 부실채권 자체가 수익이 발생하지 않는 채권으로 수익을 내는 비즈니스, 곧 위기를 기회로 만드는 비즈니스다.

부실채권 입문자를 위한 NPL 레시피

수많은 부동산 투자 방법 중 부실채권(NPL)은 금융과 부동산이 복합된 투자 방법으로 체계적인 지식을 갖추고 있어야 한다. 하지만 부실채권에 관해 말은 무성하지만, 그것이 무엇이냐고 물으면 명확하게 대답하는 사람을 찾기는 쉽지 않다. 자신이 부실채권 거래를 산전수전 경험하고 나서 하는 대답이 아니기 때문이다. 지금은 자의 반 타의 반 전문가가 넘쳐나고 부실채권 분야도 예외는 아니다. 수많은 부실채권 전문가가 자신의 비법을 내세우고 있다. 부실채권 투자는 부동산 직접 투자와 다르게 단기 투자가 되더라도 중과대상이 되지 않으므로 상대적이지만 수익률이 올라가는 투자 효율성이 높다. 즉, 가성비가 높다고 할 수 있다. 리스크가 높은 부실채권은 성공 투자를 하면 높은 수익을 보장받지만, 투자 실패는 피땀 흘려 모은 투자 밑천의 감소로 이어진다. 그렇기 때문에 제대로 알고 제대로 투자해야 성공 투자로 이어질 수 있다. 이 책은 NPL의 진정한 고수가 그 비법을 알려주는 실무도서다. 투자 입문자를 위한 기초지식부터 다양한 성공사례까지 담아 부동산 및 NPL에 관심 있는 투자자라면 반드시 읽어야 하는 교과서이며, 필독서라 해도 손색이 없을 것이다.

추천사
프롤로그

제1부 성공 NPL을 위한 기초체력 다지기
01 부실채권에 관한 생각
보유세 없는 부실채권
하이 리스크 하이 리턴
02 부실채권 투자에 대한 조언
부익부 빈익빈의 부실채권 시장
03 부실채권 투자를 위한 기초 지식 테스트
04 부실채권 투자를 준비하려면
05 강남 부동산 아카데미
성공 NPL
토지 보상 경매

제2부 부실채권 투자 비급
01 알아둬야 할 금융 기초
부실채권의 탄생
은행의 부실채권 매각
BIS 자기자본비율
자산건전성 분류와 대손충당금
02 부실채권과 담보
주택담보대출
주택담보대출계약
작성 방법
담보대출비율의 결정
대부거래약정
주의가 필요한 우선변제 채권
담보채권을 양도하는 이유
유동화
근저당권 설정
저당권과 근저당권
저당권 및 근저당권 설정계약
근저당권 설정 비율
질권설정계약
개인회생 및 파산
개인회생
개인파산
부동산담보신탁계약
부동산 권리보험
03 부실채권과 등기
등기의 효력
권리 변동적 효력
대항력
순위 확정적 효력
권리 추정적 효력
등기의 종류
본등기
가등기
04 근저당권등기
근저당권등기 신청
근저당권 설정등기 시 등기 권리자와 등기 의무자
근저당권 설정등기 신청 시 제출서류
근저당권 신청 절차
근저당권 변경등기
근저당권 이전등기
05 부실채권 투자 방식
론세일 방식
개요
계약 해설
채무인수 방식
개요
계약 해설
다유찰계약인수 방식
낙찰이행조건부 방식
사후정산 방식
06 대위변제 방식

제3부 성공 NPL을 위한 경매 핵심
01 경매와 공매
법원 부동산 경매
경매 요약
한국자산관리공사의 온비드 공매
공매 재산의 종류
02 배당
경매 배당 절차와 배당순위
배당 사례
03 부실채권과 부동산 권리
지상권
법정지상권
유치권

제4부 부실채권과 개발사업
01 도시정비사업
도시정비사업과 부실채권
도시정비사업의 종류
재개발사업
재건축사업
주거환경개선사업
도시환경정비사업
가로주택정비사업
주거환경관리사업
02 도시개발사업
도시개발사업의 정의
도시개발구역의 지정
도시개발사업 방식
수용 방식
환지 방식
03 개발사업과 개발계획
토지이용계획 확인
토지이용계획 확인 구성
토지이용계획의 열람

제5부 부실채권 성공 사례
01 성공 투자를 위한 제언
02 성공 사례 7선
대위변제 성공 사례
성공 스토리
물건 분석
입지 분석
재건축 활용 성공 사례
성공 스토리
물건 분석
입지 분석
수도권 아파트 성공 사례
성공 스토리
물건 분석
입지 분석
단독주택 활용 성공 사례
성공 스토리
물건 분석
입지 분석
강남 투자 성공 사례
성공 스토리
물건 분석
입지 분석
개발계획 활용 성공 사례
성공 스토리
물건 분석
입지 분석
활성화 상권 활용 성공 사례
성공 스토리
물건 분석
입지 분석
03 수강 소감 후기

부실채권은 다양한 장점을 갖고 있고, 부실채권 투자가 성공을 거둔 때만 그 결실을 맛볼 수 있다. 만약 정확하게 채권에 대해 올바른 가치 산정을 하지 못하면 부동산을 단순히 매매한 것보다 못한 결과가 나올 수 있다. 권리분석 등 정확한 가치 산정을 위한 분석 능력을 갖춘 후 투자해야 한다. -21페이지

부실채권은 어디에 속하는 것일까? 단적으로 말하자면 반은 금융이고 반은 부동산이다. 부실채권은 한 면은 금융, 한 면은 부동산으로 각인되어 있는 동전의 양면과 같다. 그러나 대다수 투자자는 부동산 측면에만 관심을 두고 금융 측면은 눈길조차 주지 않는 경향이 있다. 한쪽만 각인된 동전은 시장에 유통될 수 없고 새는 한쪽 날개만으로 날 수 없다. -27페이지

많은 개인 투자자가 부실채권은 불경기일수록 높은 수익을 올린다는 편견이 있다. 부실채권은 불경기일수록 증가하는 경향이 있지만, 이와 비례해 수익이 발생하는 것은 아니다. 보편적 사고방식에 따르면 시장에 상품이 넘쳐날 때 경기가 호황이라고 인식하기 쉽다. 그러나 반대로 생각하면 상품의 판매가 원활하지 않아 상품 재고가 쌓여 있기 때문에 상품이 증가하는 것은 불경기가 도래하고 있다는 방증이다. -29페이지

일부에서는 금융회사를 비 올 때 우산 뺏어가는 탐욕스럽고 부도덕한 업자로 비판한다. 이는 금융 논리와 구조를 모르기 때문에 나오는 말이다. 세상 이치가 음지가 있으면 양지가 있는 것처럼 부실채권 투자와 같이 금융 시스템을 이용해 수익을 창출할 수 있다. 과도는 과일을 깎는 용도로 쓰이면 과일칼이지만, 강도가 사용하면 흉기로 변한다. 마찬가지로 어떤 용도로 사용할 것인지는 독자의 선택에 따라 결정된다. -44페이지