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부동산 투자 2019년 그리고 2025년을 주목하자

지금 서울에 집사도 될까요?
8.2 부동산 대책은 역대급 규제라는 평가가 많았는데 실제 참여정부 시절 순차적으로 내놓았
던 부동산 대책이 줄줄이 시장의 힘 앞에 무릎을 꿇어온 사례를 감안한 듯, 강도 높은 규제가
총망라된 모습이었다. 그러나 LTV/DTI 강화 등 수요 위주의 억제 대책으로는 상승세의 집
값을 잡는 데 한계가 있다는 것은 참여정부 시절 이미 겪은 바 있다. 실제 참여정부 시절의 대책과 다음 분기 서울 아파트 상승률을 확인해보자.
도서출판 구루핀
도서출판 구루핀
2019년 그리고 2025년을 주목하자
Writer samtoshi
Director 전영진

본서에서는 부동산의 매입 시기, 매도 시기, 장소 선택의 세 가지부분에서 최대한 데이터와 팩트에 입각한 접근으로 차근차근 정답에 가까운 답안에 접근해보고자 한다.
해당 업계에 종사하지 않고 있기에 오히려 특별한 이해관계에 휘둘리지 않고 객관적인 시각으로 접근하였음을 자부한다. 아무쪼록 부동산에 대한 독자 여러분의 학습과 판단에 자그마한 밑거름이라도 되었으면 하는 바램이다.
아울러, 제작의 기회를 만들어준 전영진 구루핀 대표와 강영훈“붇옹산의 부동산 스터디” 까페지기님께 깊은 감사의 말씀을드리며, 끊임없이 필자에게 다양한 인사이트의 기회를 제공해준“삼디즈” 멤버들에게도 이 페이지를 빌어 감사하다는 말씀을 드리고 싶다.
마지막으로, 책을 쓰는 경험이 처음인 필자에게 끝까지 달릴 수 있는 힘이 되어준 가족, 특히 아내와 두 아이에게 고맙다는 말을 전하고 싶다.

왜 나는 항상 망설일까?
내 나이쯤 되어 친구들을 만나 수다를 나누다 보면 화제는 늘 한
곳으로 귀결된다. 바로 재테크 얘기며, 그 중 단연 부동산이다.
다 큰 자녀 얘기로 시작해서 결국 그들의 집장만 얘기까지.. 부동
산은 중요한 이야기꺼리임에 분명하다.
퇴직한 가장 얘기로 시작해서 노후대책의 귀결점 또한 부동산 얘기
로 끝을 맺는다.
젊었을 때 열심히 일했으니 노후에는 복잡한 도심을 떠나 쾌적한
주거지에 사는게 좋을지의 이야기도 결국 부동산이다.
향후 부동산 상승효과를 자식들에게라도 보게 해주고 싶은 마음에
미래가치가 있는곳에 사는게 좋을지 등등...
주식으로 재미를 보던 친구들도 이 나이쯤 되니 빠르게 변화하는
산업의 트렌드나 컨텐츠를 읽어내기 버겁다며 부동산쪽으로 포트
폴리오를 바꾸고 있다고 한다.
모든 화제의 중심이 기-승-전-부동산인 듯하다.
그런 그들이 늘 하는 질문이 있다.
지금 부동산 투자 해도 되는거야?
너무 올랐는데 이제 좀 떨어지지 않을까?
어디를 사야 하는거야?
내가 신이어서 그걸 알 수 있을까? 부동산 고위 정책 책임자라서
그걸 알 수 있을까?
그도 아니면서 선택과 결정을 해야 한다면 좀더 객관적인 자료 분
석과 직간접 경험을 통하여 결론을 내리는 것이 맞을 것이다.
이 책을 읽으며, 은행권에서 제공하는 단순한 데이터 자료와 경험
으로 막연하게 생각하던 부동산의 전망이 이제 논리적 근거와 수치
로 명쾌하게 내 눈앞에 드러남에 너무 기쁘고 반가웠다.
많은 분들이 부동산 투자라면 무조건 발품을 많이 팔아야 한다고
생각한다. 그리고 그런 많은 수고를 하고서도 막상 현장에서는 확
신이 서질않아 계속 망설이며 시간만 보내다가, 주변에 투자한 사
람이 수익을 냈다고 하면 그때서야 나도 그때 살걸 그랬다며 후회
하는 모습을 많이 본다.
그때 왜 망설였을까?
어떻게 사야할 때인지, 물건인지 확신을 가질수 있을까?
답은 데이터 분석이라고 이책은 말한다.
확실한 데이터가 있다면 우리는 투자 결정에 좀더 자신감이 생길
것이다.
데이터와 정보가 넘쳐나는 시대에 큰 재산이 투입되는 부동산을 막
연한 소문이나 감으로 투자한다는 것은 스마트폰을 가지고 전화통
화만 하면서 통화질이 좋아졌다고 하는 사람과 같을 것이다.
이제는 현장으로 뛰어가기 전에 먼저 책상에서 데이터를 분석하는
투자방식을 학습해야 할 때이다.
이에 공개되어 있는지도 몰랐던 정보들과 여기저기 사이트에 흩어
져 있는 데이터 수집을 해야하는 수고를 덜 수 있도록 부동산 빅데
이터 활용 앱 '투자의 타짜 구루핀’앱을 만들어 지역 거래 데이터
를 한 눈에 볼 수 있게 해 준 평생교육원 구루핀의 프로그램 개발
자께 감사를 드린다.

서문1 지금 부동산 투자해도 되나요? *samtoshi...6
학습만이 부동산 투자의 시행착오를 줄일 수 있다.
매수 시기, 매도 시기, 장소 선택.
부동산 투자의 핵심에 대해 데이터와 팩트로 접근해보자

서문2 우리는 일본을 닮아가거나 또는 극복하고 있다. *전영진...8
우리가 한발 천천히 따라 가고 있다는 일본의 상황은 어떠한가?
배울건 배우고 고칠건 고치면 그보다 나아질것은 분명하다.
그럼 그동안 우리는 그렇게 해오고 있었을까?

chapter 1 대한민국 주택시장은 버블인가

집값 관리 으뜸, 대한민국 정부
물가상승률 만큼만 오른 대한민국의 집값.
대한민국 정부는 장기적으로는 집값 관리의 귀재였다.

해외 기관이 바라다본 대한민국 주택시장
PIR, 소득대비 집값은 날이 갈수록 떨어지고 있다.
올해보다 작년, 작년보다 5년전이 더 집 사기 어려웠다.
저평가된 우리 나라 주택 가격
주택 임대료가 꾸준히 올라 주택의 근본가치가 상승했다.
주택 가격의 상승은 필연인 셈이었다.

탄탄한 구매력
가계부채 폭발?
가계 순금융자산도, 억대 연봉자도 해를 거듭할수록 늘고 있다.

chapter 2 왜 서울인가

서울이 올랐다고? 아직 멀었다
금융위기 후 서울의 주택가격 상승률은 여전히 전국 최하위다.

여전히 공급이 부족한 서울
서울은 실질주택보급률도, 1000명당 주택수도 전국 주요 시도 중
가장 낮다. 게다가 재건축/재개발 외 대규모 추가 공급이 불가한
공급 부족 만성 상태이다.

. 서울의 전성기는 아직 오지 않았다
서울의 노후 주택 비중은 경기도보다 훨씬 높다.
강남3구의 노후 주택 비중은 서울 평균보다 훨씬 높다.
이들이 재건축되어 신축이 된다면?

도쿄의 사례에서 본 서울의 투자 가치
잃어버린 20년이 왔어도 지방보다 수도권, 수도권보다 도쿄부터
회복 중이다.

우리 나라와 일본은 다르다
일본의 “잃어버린 20년”이 우리의 미래?
그렇게 어리석은 대한민국이 아니다.

chapter 3 서울의 과거, 그리고 현재

서울 아파트 시장 빅데이터
서울이 폭락한 이유는 외부 요인이나 대규모 공급 뿐이었다.

현재 서울 아파트는 거품이 아닌 저평가 구간
서울 아파트 시세와 상관관계가 깊은 6대 요소.
그 어느 것과 비교해도 서울 아파트 시세는 “저평가”라는
결론이 나온다.

장기간 조정을 초래하는 수준의 거품 범위란?
전세가가 뒷받침된 현 시장에 거품은 없다.

과거보다 낮은 주택 구입 부담
놀랍게도 현재의 주택 구입 부담은 과거 14년간의 평균에도
못 미치는 수준이다. 집은 과거가 더 사기 어려웠다.

chapter 4 서울의 미래 (2018~2022년, 그리고 그 이후)

2018년에도 상승세는 지속되는가
GDP, 가계소득, 통화량. 무엇과 비교해도
최근 4년의 상승기는 “덜 올랐다”.

2019년 하락 전환은 마지막 매수 기회
강력한 주택구매 수요층이 줄고, 공급은 늘어난다.
게다가 서울 아파트는 6년 연속 상승한 적이 없다.
그런데 2019년도 오른다고?
쉬어가는 구간도 있어야 더 오래 간다.

반등의 2020~22년
2018년 서울은 2003년의 데자뷰가 느껴진다.
8/2 대책의 여파도 이때 나타나기 시작한다.
거기에 1기 신도시가 재건축 연한에 도달한다.
2025년까지는 매도해야
인구 감소가 머지 않은 시점, 공포가 심리를 지배한다.
주택구매 수요층의 감소는 공포 확산의 트리거가 된다.

chapter 5 주목해야 할 지역과 단지

2030 서울플랜
친절한 서울시. 어디가 투자하기 좋은지 구석구석 잘 소개해주었다.
그런데 서울은 모두 유망하다고 하면 재미가 없다.
그 안에서 보물을 찾아보자.

서울시 생활권 계획
서울시의 가이드라인 속에서도 일자리/교통에서 뚜렷한 개선점이
보이고 대규모 개발이 가능한 가용지를 보유한 곳을 찾아보자.

chapter 6 서울 다른 지역도 살펴보자

[동남권] 더 개선되는 인프라와 일자리. 서울의 톱픽도 이곳에!

[도심권] 풍부한 일자리에 부족한 아파트.
희소성과 미래 가치는 도심권이 으뜸이다!

[서남권] 금융의 여의도, 산업의 마곡, 학군의 목동.
골라잡는 재미가 있다.

[동북권] 교통망 개선이 가장 뚜렷한 곳.
GTX 시대의 도래가 손꼽아 기다려지는 곳.

[서북권] 주택보급률이 가장 높은 곳.
DMC의 대규모 개발에 기대를 걸어보자.

[분당/판교] 서울 시세와 나란히 가는 분당/판교.
일자리 확충과 교통망 개선은
웬만한 서울 지역 저리 가라 수준!

앱 프로그램 소개

빅데이터를 통한 지역 가격 분석 방법...12
공개된 데이터를 모아 거래 동향을 분석하는 방법은
어떤 것이 있을까? 하나둘 깊이 있게 찾아가 보자

본서에서는 부동산의 매입 시기, 매도 시기, 장소 선택의 세 가지
부분에서 최대한 데이터와 팩트에 입각한 접근으로 차근차근 정답
에 가까운 답안에 접근해보고자 한다.
해당 업계에 종사하지 않고 있기에 오히려 특별한 이해관계에 휘둘
리지 않고 객관적인 시각으로 접근하였음을 자부한다. 아무쪼록 부
동산에 대한 독자 여러분의 학습과 판단에 자그마한 밑거름이라도
되었으면 하는 바램이다.
아울러, 제작의 기회를 만들어준 전영진 구루핀 대표와 강영훈
“붇옹산의 부동산 스터디” 까페지기님께 깊은 감사의 말씀을
드리며, 끊임없이 필자에게 다양한 인사이트의 기회를 제공해준
“삼디즈” 멤버들에게도 이 페이지를 빌어 감사하다는 말씀을 드
리고 싶다. 마지막으로, 책을 쓰는 경험이 처음인 필자에게 끝까지
달릴 수 있는 힘이 되어준 가족, 특히 아내와 두 아이에게 고맙다
는 말을 전하고 싶다.