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앞으로 10년, 인구 변화가 만드는 부의 흐름을 찾아라!
이전 50년의 인구 변화에서 이후 10년의 투자 전략을 세운다

2017년 8월 고령 사회에 진입한 우리나라는 급속한 고령화와 인구 감소라는 위기를 맞고 있다. 그러나 한국 인구의 고령화가 부동산 시장에 불리한 것만은 아니다. 안정적인 자산 운용을 지향하는 인구가 그만큼 늘어난다는 것으로도 해석할 수 있기 때문이다. 앞으로 인구 변화는 한국 부동산 시장에 다양한 역동성을 보여줄 것이다. 1∼2인 가구 급증과 저출산 고령화는 이미 주거시설과 관련 상품의 근본적인 변화를 가져오기도 했다.
신간 《인구와 부동산의 미래》는 우리의 눈 앞에 다가온 인구 감소라는 주제를 부동산 투자의 측면에서 면밀하게 분석하고 이에 대한 향후 10년간의 대응책을 소개한 책이다. 시대를 막론하고 경제의 핵심 요체는 바로 인구였으며, 인구의 변화에 따라 국가와 도시는 흥망성쇠를 반복했다. 눈앞에 다가온 ‘인구절벽’의 위기에서 대한민국의 부동산 투자는 과연 어떤 방향으로 나아갈 것인가? 이것은 지금 이 시기에 가장 중요한 질문일 것이다.
부동산 시장과 정부 정책을 20여 년 동안 지켜봐 온 저자는 이번 책에서 한국 부동산 시장이 인구 변화와 함께 어떻게 부침을 거듭해 왔는지, 앞으로 부동산 시장이 어떻게 변할지 냉철하게 분석했다. 독자는 이 책에서 미래 부동산 시장 변화와 투자의 방향을 엿볼 수 있을 것이다.

인구 변화와 부동산은 부자로 가는 추월차선!
급변하는 인구의 패러다임 속에서 부동산 ‘다크타임’과 ‘골든타임’을 찾는 법!

● 2018~2020년의 예고된 부동산 시장 위기 가능성과 골든타임 분석
● 인구와 한국 부동산 불패 신화의 전개 과정
● 인구 고령화와 감소가 부동산 시장에 미치는 영향
● 인구 고령화 시대 부동산 생존법
● 위기가 지나간 이후 부동산 시장의 패러다임 변화
● 가까운 미래에 각광받을 투자처와 거시적 안목으로 보는 실전투자의 핵심
● 인구 고령화와 감소 시대에 부동산 부자로 가는 추월차선을 타기 위한 준비

고령인구 사회로 진입한 한국은 앞으로 더 급격하게 ‘국가 노화’ 현상을 겪을 것이다. 이런 과정에서 부동산 시장이 경착륙할 수도 있지만 한국 부동산 시장의 급격한 붕괴나 퍼펙트 스톰은 없을 것이다. 1997년 외환위기나 2008년 금융위기 이후 몇 년간의 침체 같은 시기는 있어도 부동산 시장이 붕괴하지는 않을 것이다. 실제로 한국 부동산 시장은 정부 정책(부동산 규제와 부양책) 실패 등 내부 충격으로는 무너진 적이 없었다. 호황과 규제, 침체와 부양이 반복됐을 뿐이다. 이런 과정에서 실패한 투자자는 호황의 정점에서 ‘따라하기 투자’를 한 이들이고, 성공한 투자자는 침체의 장에서 소신 투자와 역발상 투자를 한 이들이다. 부동산은 시간과 정책의 산물이다. 시장의 흐름을 여유 있게 지켜보다 보면 구조적인 모순을 안고 있는 우리나라 부동산 시장은 누구에게나 재테크의 기회를 선사한다. 우리가 인구의 변화를 관심 있게 지켜보아야 할 이유가 바로 여기에 있다.

이 책은 총 6부로 구성, 인구와 부동산 시장의 변화, 부동산 골든타임, 인구 변화와 미래 부동산, 투자의 지혜 등을 다뤘다. 1부에서는 이르면 2018년 하반기부터 올 수 있는 예고(?)된 위기 가능성을 진단하고, 부동산 시장 골든타임을 분석했다. 부동산 시장은 위기가 기회라는 점을 강조했다. 2부에서는 인구와 한국 부동산 불패 신화의 전개 과정을 살펴보았다. 속성 공업화가 부른 주택 문제와 도시보다 먼저 개발한 공단, 오늘날의 주거문제를 부른 대책 없는 주거의 근원, 베이비붐 세대(1955∼1963년생)와 부동산 시장 버블 등을 분석했다.
3부에서는 인구 고령화와 감소가 부동산 시장에 미치는 영향, 외국의 사례, 인구 고령화 시대 부동산 생존법 등을 살폈다. 4부에서는 인구 고령화 시대의 재테크 나침반과 미래 각광받을 투자처와 갖춰야 할 지혜 등을 전망했다.
5부에서는 부동산 패러다임 변화와 토지투자의 중요성, 재테크 키워드, 거시적 안목으로 보는 실전투자의 핵심 등을 주제로 다뤘고, 6부는 인구 고령화와 감소 시대에 부동산 부자로 가는 추월차선을 어떻게 탈 수 있을지 노하우와 유망지역 등을 점검했다.

부동산 시장과 정부 정책을 20여 년 동안 가장 가까운 곳에서 목도해 온 저자의 이 책은 한국 부동산 시장 이 인구 변화와 함께 어떻게 부침을 거듭해 왔는지, 앞으로 부동산 시장이 어떻게 변할지 냉정하게 분석했다. 이 책에서 미래 부동산 시장 변화와 투자의 방향을 체득하기 바란다.

추천사·인구와 부동산 패러다임의 전환, 그리고 부자로 가는 추월차선
프롤로그·인구는 부동산의 미래를 알고 있다

1부 2020년, 부동산 골든타임이 온다
01 | 부동산 불패 신화와 골든타임
주택 수급 불안이 가져온 부동산 불패 신화
부동산 시장 안정시킬 묘책 나오지 않아
부동산 시장의 충격과 공포, 1997년 IMF사태와 2008년 글로벌 금융위기
1998~2000년, 1차 부동산 다크타임
2007~2008년, 2차 부동산 다크타임
2008년 글로벌 금융위기와 하우스푸어의 등장
우리가 몰랐던 두 번의 골든타임

02 | 2014~2017년 부동산 시장의 흐름
부동산 문제의 단초, 공급과잉
부동산 다크타임의 뇌관, 빚(가계부채)
2015~2017년 부동산 청약 광풍
부풀린 경쟁률이 계약 헛배로
덩달아 쏟아진 수익형 부동산 상품
급등한 재건축단지와 고분양가 탐욕
런던, LA보다 높은 서울 집값
부동산 거품 신호, 땅값 상승
2014~2017년 부동산 호황의 진짜 이유, 임금피크제와 에코부머

03 | 2020년, 부동산 골든타임과 투자의 미래
우려’에서 시작되는 부동산 골든타임
아파트 입주 폭탄과 부동산 다크타임
2020년 전후, 베이비붐 세대 자산정리
골든타임 전조, 하우스푸어의 재등장(?)
다크타임의 끝물이 투자 기회
마지막 부동산 골든타임이 온다

2부 인구와 부동산 불패 신화의 전개
01 | 이촌향도(離村向都)와 부동산 정책의 시작
주거보다 급한 문제, 문맹 탈출
무허가촌과 달동네의 등장
허상의 주택정책과 빈민문제
세상에 없던 ‘신의 한 수’, 선분양제 시행
전세(傳貰)의 탄생과 임대주택제도의 왜곡

02 | 한국, 부동산 불패 시대 열리다
강남 개발과 부동산 투기라는 망국병의 등장
부동산 공화국의 탄생
부동산 시장과 인구 폭발 시대
부동산 투기와 내 집 마련 전쟁
베이비붐 세대, 재테크에 눈뜨다

03 | 2005~2017년, 치솟는 부동산 버블과 추락, 찜찜한 활황
한국 집값, 정부 따라 춤추다
부동산 시장 10년 주기로 등락
아파트값 꺾이다, IMF사태
버블세븐의 등장, 2006년~2007년의 경우
2014년, 뜻밖의 부동산 부양
부동산 부양의 그늘, 가계부채 증가
부동산 시장 냉각 경고에도 찜찜한 활황

04 | 문재인 정부와 부동산 시장
문재인 경제팀과 부동산 정책의 방향
8·2 부동산 대책과 그 전망
정부 규제 없어도 대형악재 많아
문재인 정부 5년, 살 것인가 팔 것인가

3부 저출산 고령화 시대의 부동산 생존법
01 | 인구 고령화와 부동산 시장의 변화
경제활동인구 감소, 예상보다 빨라진다
유출입 인구 늘고 1인 가구 급증
자가주택 보유는 정체
저금리 지속과 부동산

02 | 인구 고령화와 감소, 외국 부동산 시장 현황
한국 부동산 시장, 일본과 다르다
일본 부동산, 교훈은 없다
다시 정점 치닫는 미국 부동산 시장
중국, 그리고 홍콩 부동산 버블 조짐
거품 우려 속 유럽, 캐나다와 호주 부동산 시장

03 | 저출산 고령화와 한국 부동산 시장의 변화
부동산 트렌드가 바뀐다
저출산 고령화에도 부동산 수요는 증가
‘인구 감소=부동산 재테크의 종말론’은 허구
인구 고령화는 임대사업자를 부른다

04 | 인구 고령화 시대의 부동산 생존법
앞으로 3년, 급락 없지만 침체
빌라는 무조건(?) 팔거나 개축하거나
대학 주변 부동산에서 빠져나와라
개발제한구역(그린벨트) 투자는 절대 조심해야
수익형 전원주택에 빠지지 마라
블록형 단독주택 인기, 지속가능하지 않다
실버주택 전성시대는 오지 않는다

05 | 저출산 고령화 시대에도 수도권 부동산이 대세
수도권 토지는 스테디셀러
한강과 주변 부동산은 ‘불패의 땅’
마곡엠밸리, 김포 등 서부권 부동산 대세 10년 간다
수도권 역세권에 숨은 보석을 찾아야
지방 철길에 투자의 해답이 있다

4부 인구 감소 시대, 재테크 나침반을 찾아라
01 | 고령화 시대의 재테크 키워드
부동산 규제와 주거복지, 고령화
베이비붐 세대의 퇴장
에코 세대의 등장
도시인구 집중도 끝물

02 | 저출산 고령화 시대의 재테크 방향
부동산 빅데이터를 믿지 마라
아파트 투자를 넘어서라
융복합 부동산에 주목하라
교육 프리미엄이 아닌 용적률을 보라
초미니, 소형아파트는 죽지 않는다

03 | 도시재생 시대와 부동산 재테크
도시재생과 투자의 길
탈도시는 도시 쇠퇴가 아니다
선진 여러 나라와 도시재생
서울 도시재생과 부동산 시장
구(舊)시가지, 투자의 중심에 설까
강남권 외 도시정비사업, ‘미래 없다’
1기 신도시 리모델링과 경제성
지역도시 구도심과 지방은 부활할까

04 | 재테크 지름길, 공공주택을 주목하라
공공 주거사다리가 재테크의 시작
다시 보자, 공공임대주택
공공임대주택의 재구성 ① : 한국토지주택공사(LH)
공공임대주택의 재구성 ② : 서울도시주택공사(SH)
생애최초, 신혼 등 특별공급을 노려라
한국토지주택공사(LH)와 자치단체의 리츠를 활용한 주거

5부 앞으로 5년, 부동산 투자의 패러다임이 바뀐다
01 | 부동산 시장의 패러다임 전환
1차 산업 부동산 전성시대가 온다
머지않은 공유 부동산 시대
에어비앤비의 임대시장 무한 확장
스마트팜에서 시작되는 부동산 혁명
도시오염을 피하는 허파도시가 뜬다

02 | 부동산 시장과 4차 산업혁명
4차 산업혁명과 도시 변화
4차 산업혁명과 부동산 현장의 변화
4차 산업혁명과 교육 부동산
기후 따라 부동산 지형이 바뀐다

03 | 토지, 현재와 미래 권력
토지, 미래 경제권력의 핵심
한국인과 땅, 토지는 오를 수밖에 없다
토지공개념 우려는 기우(杞憂)일 뿐이다
지주(地主)천하대본 시대는 영원하다

04 | 인구 고령화와 농촌 주택 투자
농가주택과 농업인주택, 투자 가치는 어떨까?
돈 되는 전원주택, 애물단지 전원주택
마을형 전원주택의 미래는

05 | 지역도시 르네상스 시대가 온다
2020년 이후 부동산 투자 목적지는 서해안
수도권 지방도시와 강원 북부권
수도권 너머 당진과 서산, 태안, 보령의 경우
세종시의 무한성장, 공주와 부여의 가능성
미래 서해안의 중심, 새만금지구
미래형 자족도시의 실체와 가능성

06 | 배산임해(背山臨海), 바닷가 부동산이 만개한다
세계의 고급휴양지는 남쪽에 있다
바닷가 부동산은 왜 뜰 수밖에 없나
인구 고령화가 바다 휴양 시대를 연다
10년 후 부자들의 투자처는 남쪽

6부 부자로 가는 부동산 추월차선을 타라
01 | 부자로 가는 추월차선의 전제조건
재테크 로드맵을 먼저 짜라
종잣돈 확보, 물 없는 개천에 용은 살지 못한다
부동산을 보는 눈을 갖춰라
부동산 전문가의 말보다 ‘경제 흐름’을 주목하라
나에게 맞는 투자법을 찾아라

02 | 부동산 추월차선은 열려 있다
한국인의 43%가 무주택자
투기에서 정석 투자로
정부 수급 정책이 주는 기회 잡아야
선진국 대비, 주택은 절대 부족하다
부동산 불패, 대기업이 보증한다?

03 | 부의 추월차선으로 가는 부동산 금맥
금맥은 정치공약 속에 흐른다
신도시, 첫 투자에 금맥 있다
의직주(醫職住) 부동산이 금맥이다
물류시설에 투자의 미래가 있다
자투리땅이 황금광 된다
오지(奧地) 여행지를 주목하라
일자리(공장)보다 놀자리(리조트) 부동산을 선점하라
4도3촌(4都3村), 귀농귀촌 제약을 넘어서라
일반화되는 이도향촌(離都向村)

04 | 부자로 가는 추월차선은 토지에 있다
토지 투자의 이상과 현실
토지를 선점하라
토지 투자의 중심, 농지
농업진흥구역, 농지 투자의 블루칩 될까
농지, 누구나 살 수 있지만 아무나 살 수는 없다
귀농토지 투자의 미래
임야와 산촌경영에 길이 있다
대박 유혹을 견뎌야 부자로 가는 추월차선을 탄다

에필로그·부자로 가는 지름길, 인구 변화와 부동산에서 찾아라

부동산 시장에서 ‘매수 적기’는 없다. 부동산을 사는 이나 파는 이들 모두 해당 물건을 보는 가치가 다르기 때문이다. 다만 일반인이 매수와 청약시장에 과도하게(?) 가세할 때는 ‘집값 상투’, 매매 거래량이 최저 수준을 유지할 때는 ‘매수 골든타임’이라고 말하는 전문가들이 많다.
우리나라 부동산 시장의 골든타임은 소리 없이 왔다가 사라진다. 역설적이지만 고강도 규제나 대량 공급 등 내부 충격이나 전문가들의 잦은 우려가 있을 때는 골든타임이 오지 않았다. 그런 경고가 지나고 외부 충격(IMF사태, 글로벌 금융위기)을 받아 부동산 가격이 급락한 후에, 지리멸렬한 다크타임의 끝물에 골든타임이 다가왔다. 정책 당국의 내부 경고든, 전문가들의 외부 경고든 지난 60여 년의 부동산 시장에는 늘 ‘우려’가 존재했다. 강도 높은 규제의 연속과 과잉공급에 따른 우려였다. 그러나 이런 우려가 최악의 상황으로 치닫지는 않았다. 우리나라 부동산 시장은 공급과잉이나 내수침체 등 내부 요소로는 무너지지 않았던 것이다. 시간이 지난 후에 따진다면 모두 ‘기우’였던 것이다. 당연히 고강도 규제나 대량 공급 등 내부충격 등의 시기에는 부동산 시장이 경착륙하지 않았고, 국지적으로 등락이 심한 경우 외에는 ‘다크타임’도 ‘골든타임’도 오지 않았다. - [1부 2020년, 부동산 골든타임이 온다] 중에서

정부의 각종 규제와 주거시설 공급과잉 상황 등 종합적인 부동산 시장 상황을 고려해볼 때 외부충격이 없더라도 2018년 하반기∼2020년 집값은 약세를 보일 가능성이 크다. 무주택자 등 실수요자들은 고민만 하지 말고 이 시기의 특정 시점에서 선택을 할 필요가 있다. 내 집 마련이든, 재테크를 위한 투자든 결단을 내리면 좋은 결과를 얻을 수도 있다. 문재인 정부 5년차를 전후해 다시 부동산 시장이 호황의 시기를 맞을 수도 있기 때문이다.
특히 실수요자는 규제의 절정기(2017년 6월∼2018년 상반기)와 입주의 절정기(2019년)를 지나면, ‘정부라는 규제신(規制神)’을 지나치게 믿기보다는 내 집 마련이라는 결단을 내리는 것도 재테크의 길이 될 수 있다. 떨어지는 부동산 가격에는 날개가 있다는 것을 명심하고, ‘더 떨어질 것’이라는 악마의 속삭임에서 자유로워야 한다. 내 집 마련 적기는 문재인 정부 3년차부터 올 가능성이 크다.
문재인 정부 부동산 시장은 규제 중심의 정부 정책에 의해 억눌려 있는 것이어서 언제든지 틈새를 뒤집고 솟구칠 수 있다. 어떤 시장이든지 규제 강화는 또 다른 충격만 없다면 머지않은 시간에 기회의 장이 열리는 것을 뜻한다. - [2부 인구와 부동산 불패 신화의 전개] 중에서

오랜 정주 민족인 한국인에게 부동산 임대차 문화는 맞지 않는다는 의견이 많다. 부동산은 단지 빌려주고 빌려 쓰는 것이 아니라 소유(사유재산 ? 상속)라고 생각하는 한국인의 특성상 임대주택이나 임대토지(소작농)제도는 맞지 않다는 것이다. 이것은 앞에서도 살펴보았듯이 꼭 틀린 말은 아니다. 하지만 가용토지의 한계로 인해 주택과 지가의 급속한 상승은 결국 ‘임대차 부동산’이 대세가 될 수밖에 없다는 점을 보여주고 있다. 특히 인구 고령화를 넘어 정체기에 들어서면 젊은 층보다 고령층이 많아진다. 이런 시대에는 기간이 오래 걸릴 뿐, 임대(임차)주택이 새로운 주거문화
로 정착할 수밖에 없다. 고령층의 부동산 월세소득 선호 현상은 세계 어느 나라나 마찬가지이기 때문이다. 부동산 임대차 문화가 트렌드로 등장할 때 임대인이 될 것이냐, 임차인이 될 것이냐는 개개인의 재테크 능력에 달려 있다. 물론 증여나 상속이 많은 개인도 있지만 재테크 능력이 없으면 받은 재산 지키기도 쉽지 않다는 것은 모두가 다 느끼는 것이다.
문재인 정부의 부동산 정책도 변수다. 인구 고령화의 초기, 인구 정체기의 초기인 문재인 정부 5년은 부동산 시장의 변화가 빠르게 진행될 것이다. 당장 정부가 공공임대주택을 5년 동안 80만 가구 넘게 공급하는 것도 부동산 시장 변화를 촉진할 것이다. 또 강남권 재건축단지를 중심으로 한 고가주택 규제, 다주택자 규제 등도 임대차 문화를 앞당길 수 있다. - [3부 저출산 고령화 시대의 부동산 생존법] 중에서

문재인 정부 시기(2017년 5월∼2022년 5월)는 부동산 시장 패러다임 전환과 주거 트렌드가 확실히 변하는 5년이 될 전망이다. 공약이 제대로 실천된다면 앞으로 5년 동안 공급하는 100만 가구의 공공주택이 주택 시장의 성격을 바꿀 것이다. 인구 고령화와 아파트의 범람, 베이비붐 세대의 완전 은퇴 등은 패러다임 전환을 뒷받침하는 재료다. 앞으로 5년 동안 부동산, 특히 주택 시장은 필연적으로 변화의 바람이 몰아칠 수밖에 없는 것이다.
문재인 정부 5년 동안 내부적으로는 우선 박근혜 정부에서 과잉 인허가된 주택과 수익형 부동산 등이 대거 완공, 입주한다. 미？