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국내에 나와 있는 단 한 권의 맹지투자 전문서

이 책은 토지투자에 대한 노하우와 땅을 보는 안목을 키워 황금을 찾아가는 보물지도라 할 수 있다! 맹지를 판별하는 법과 가치평가는 물론 절반 이하로 저평가 받고 있는 맹지의 족쇄로부터 탈출할 수 있는 여러 가지 방법들을 소개한다. 또한 토지투자의 핵심인 도로에 대한 정확한 지식, 토지투자의 법률문제는 물론 성공한 투자사례를 통해 투자 아이디어를 제공하고, 실패한 사례를 분석해 토지투자에서 만날 수 있는 함정들을 피할 수 있도록 돕는 유일한 책이다.

국내에 나와 있는 단 한 권의 맹지투자 전문서

이 책은 토지투자에 대한 노하우와 땅을 보는 안목을 키워 황금을 찾아가는 보물지도라 할 수 있다! 맹지를 판별하는 법과 가치평가는 물론 절반 이하로 저평가 받고 있는 맹지의 족쇄로부터 탈출할 수 있는 여러 가지 방법들을 소개한다. 또한 토지투자의 핵심인 도로에 대한 정확한 지식, 토지투자의 법률문제는 물론 성공한 투자사례를 통해 투자 아이디어를 제공하고, 실패한 사례를 분석해 토지투자에서 만날 수 있는 함정들을 피할 수 있도록 돕는 유일한 책이다.

- 맹지투자!! 위험한 투자인가, 진흙속에 묻힌 진주인가!
- 맹지를 갖고 있다면 이제 당장 탈출방법을 찾아보자!!
- 쪽박과 대박을 품고 있는 맹지의 속성과 가치를 알아 보는 안목 키우기
- 일반적인 투자는 일반적인 수익일 뿐. 고수는 맹지에서 기회를 찾는다!!
부동산투자를 다루는 책들은 수없이 많지만 토지투자를 다루고 있는 책은 거의 전무하다시피 하다. 실무 현장과 부동산 공법을 두루 꿰고 있지 않으면 다룰 수 없는 분야이며, 이는 쉽게 해결될 수 있는 문제가 아니기 때문이다. 실제로 부동산투자업계에서 토지투자에 관한 지식과 노하우를 갖추기 위한 첫 번째 조건으로 마일리지(현장답사)를 꼽는다. 이는 수많은 시간과 경비를 투자해야 하는 것을 의미하고, 이런 사람들이 법률적 지식과 경험까지 갖추는 있는 경우가 거의 드문 탓이다. 실제로 현장경험과 법률지식을 모두 갖추고 있는 토지투자 전문가들은 손에 꼽을 정도라고 하며, 이를 체계적으로 묶어서 초보투자자들의 궁금증을 해소해 줄 수 있는 역량을 가진 사람들은 더욱 적다. 그런 면에서 이 책은 거의 유일하다고 할 수 있으며 따라서 신선하게 다가온다.
이 책은 토지투자에 관한 총론에서 벗어나 각론으로서 실제 투자자들이 현실에서 부딪히게 되는 의문점을 해소하고 직접적인 도움을 얻을 수 있는 투자노하우와 그에 따른 법률적 지식들을 알려주기 위한 토지투자 시리즈 중 첫 번째 책으로, 토지투자자들이 가장 많은 질문을 던지는 맹지에 대해 다루고 있다. 즉 맹지는 어떤 땅이고 어떤 가능성과 위험을 품고 있으며, 그런 맹지가 어떤 가치를 가지고 있는지 찾는 것이다.
현재 우리나라 비도시지역 토지의 상당 부분은 맹지로, 제대로 된 가치를 인정받지 못하고 피해야 할, 위험한 투자처로 인식되고 있다. 바로 이런 역발상의 견지에서 토지투자의 고수들은 맹지에 큰 관심을 기울이고 있으며, 맹지로부터 탈출해 고수익을 올린다.
이 책은 맹지란 어떤 땅인지 다양한 사례를 통해 살펴본 뒤에 맹지로부터 벗어나기 위한 [도로]에 대한 이해와 법률적 지식, 맹지탈출을 위한 여러 가지 방법 그리고 다양한 투자성공 사례와 실패 사례를 통해 보다 큰 안목에서 토지를 보는 눈을 키울 수 있도록 돕고 있다.
필자는 남들이 거들떠보지도 않는 맹지나 험지險地도 생각하기에 따라 좋은 투자 대상이 될 수 있고, 그러기 위해서는 투자 대상에 대한 권리분석도 중요하지만 그보다 땅을 크게 보는 거시적인 안목이 더욱 필요하다고 이야기 하고 있다.

▶ 맹지투자!! 위험한 투자인가, 진흙속에 묻힌 진주인가!
▶ 맹지를 갖고 있다면 이제 당장 탈출방법을 찾아보자!!
▶ 쪽박과 대박을 품고 있는 맹지의 속성과 가치를 알아 보는 안목 키우기
▶ 일반적인 투자는 일반적인 수익일 뿐. 고수는 맹지에서 기회를 찾는다!!

부동산투자를 다루는 책들은 수없이 많지만 토지투자를 다루고 있는 책은 거의 전무하다시피 하다. 실무 현장과 부동산 공법을 두루 꿰고 있지 않으면 다룰 수 없는 분야이며, 이는 쉽게 해결될 수 있는 문제가 아니기 때문이다. 실제로 부동산투자업계에서 토지투자에 관한 지식과 노하우를 갖추기 위한 첫 번째 조건으로 마일리지(현장답사)를 꼽는다. 이는 수많은 시간과 경비를 투자해야 하는 것을 의미하고, 이런 사람들이 법률적 지식과 경험까지 갖추는 있는 경우가 거의 드문 탓이다. 실제로 현장경험과 법률지식을 모두 갖추고 있는 토지투자 전문가들은 손에 꼽을 정도라고 하며, 이를 체계적으로 묶어서 초보투자자들의 궁금증을 해소해 줄 수 있는 역량을 가진 사람들은 더욱 적다. 그런 면에서 이 책은 거의 유일하다고 할 수 있으며 따라서 신선하게 다가온다.

이 책은 토지투자에 관한 총론에서 벗어나 각론으로서 실제 투자자들이 현실에서 부딪히게 되는 의문점을 해소하고 직접적인 도움을 얻을 수 있는 투자노하우와 그에 따른 법률적 지식들을 알려주기 위한 토지투자 시리즈 중 첫 번째 책으로, 토지투자자들이 가장 많은 질문을 던지는 맹지에 대해 다루고 있다. 즉 맹지는 어떤 땅이고 어떤 가능성과 위험을 품고 있으며, 그런 맹지가 어떤 가치를 가지고 있는지 찾는 것이다.
현재 우리나라 비도시지역 토지의 상당 부분은 맹지로, 제대로 된 가치를 인정받지 못하고 피해야 할, 위험한 투자처로 인식되고 있다. 바로 이런 역발상의 견지에서 토지투자의 고수들은 맹지에 큰 관심을 기울이고 있으며, 맹지로부터 탈출해 고수익을 올린다.

이 책은 맹지란 어떤 땅인지 다양한 사례를 통해 살펴본 뒤에 맹지로부터 벗어나기 위한 「도로」에 대한 이해와 법률적 지식, 맹지탈출을 위한 여러 가지 방법 그리고 다양한 투자성공 사례와 실패 사례를 통해 보다 큰 안목에서 토지를 보는 눈을 키울 수 있도록 돕고 있다.
필자는 남들이 거들떠보지도 않는 맹지나 험지險地도 생각하기에 따라 좋은 투자 대상이 될 수 있고, 그러기 위해서는 투자 대상에 대한 권리분석도 중요하지만 그보다 땅을 크게 보는 거시적인 안목이 더욱 필요하다고 이야기 하고 있다.

들어가는 말
프롤로그

chapter 1. 맹지의 판독
Ⅰ. 맹지란 어떤 토지를 말하는가?
1. 맹지는 과연 죽어 있는 땅인가? _ 19
2. 고수는 맹지를 노린다 _ 20
3. 눈이 없는 땅과 도로 _ 21
4. 토지의 생명줄, 도로 _ 23

Ⅱ. 맹지의 판별
1. 지적도로 보는 맹지 구별법 _ 29
2. 도로와 맹지를 분별하는 지적도 스터디 _ 32
3. 맹지를 만드는 비도시지역 도로 _ 36

chapter 2. 맹지의 주요 이슈
Ⅰ. 현황도로에 대한 오해와 편견
1. 현황도로에 대한 일반적 인식 _ 55
2. 실무에서 자주 언급되는 현황도로 관련 질문 _ 66
3. 현황도로도 절대 안전하지 않은 도로분쟁 _ 74
4. 복잡한 토지사용승낙서의 문제 해결 _ 80
5. 건축법상 도로와 현황도로의 차이 _ 86

chapter 3. 도로를 알면 맹지가 보인다
Ⅰ. 맹지와 도로의 함수관계
1. 도로의 의미 _ 97
2. 도로저촉과 접도구역 완충녹지 _ 98
3. 건축법상의 도로 _ 99

Ⅱ. 활용가능한 도로인지 확인하라
1. 도로의 정체성 파악 _ 118
2. 도로 폭에 따른 가치 판정 _ 119
3. 도로에 접하는 방식에 따른 가치 판정 _ 120

Ⅲ. 도로 완전정복
1. 도로의 종류와 구분 _ 130
2. 번호로 보는 도로의 종류 _ 134

chapter 4. 맹지의 가치평가
Ⅰ. 맹지의 의의 및 규정
1. 맹지의 의의 _ 139
2. 토지와 도로의 관계 _ 140
3. 맹지 관련 규정 _ 141

Ⅱ. 맹지의 감정 평가방법
1. 감정 평가시 검토사항 _ 146
2. 맹지의 감정평가 방법 _ 150

Ⅲ. 감정평가 예시
1. 진입로 개설을 전제로 하는 경우 _ 163
2. 인접토지와 합병하는 경우 _ 165

chapter 5. 맹지와 법률적인 문제들
Ⅰ. 일반적인 맹지민원의 법률적 사례
1. 주위토지통행권의 법리판단 _ 171
2. 개발행위허가, 건축신고의 경우(건축허가는 별도) _ 173
3. 지가급등에 따른 갈등들 _ 174

Ⅱ. 도로의 폐지와 배타적 사용권
1. 도로 폐지는 함부로 할 수 없다 _ 175
2. 도로의 통행방해도 할 수 없다 _ 17 7
3. 도로의 훼손은 형법의 처벌을 받는다 _ 178
4. 어떤 맹지도 진입로는 만들 수 있다 _ 179

Ⅲ. 주위토지통행권 관련 판례 해석
1. 주위토지통행권 관련 판례 : 민법상 맹지의 해석 _ 182
2. 민법상 주위토지통행권과 건축법과의 관계 _ 189
3.‘ 주위토지통행권’ 관련 판례 : 현황도로에 접한 시골집 매입 _ 191
4. 주위토지통행권 관련 판례 : 건축허가 신청 _ 195

Ⅳ. 민법상 주위토지통행권의 주장 : 현황도로 매입 포장 사용례

Ⅴ. 조례와 법령에서 정의하는 도로
1. 도로 관련 각 지자체 조례 예시 _ 208

chapter 6. 맹지에서 탈출하기
Ⅰ. 진입로를 확보하라
1. 건축법상 도로의 요건 221
2. 사도법에 의한 도로 개설
3. 각지를 활용한 비분 분할 이용 232
4. 토지사용승낙서를 받아 도로 활용하기 236
5. 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로개설 239

Ⅱ. 맹지에 도로를 만들기 위한 조건
1. 진입로가 없는 토지에 건축이 가능한가? _ 241
2. 도로점용허가로 돈 되는 땅 만들기 _ 243
3. 도로점용허가 실무 _ 247
4. 구거점용 실무 스터디 _ 259
5. 사도개설허가 실무 _ 269

chapter 7. 맹지 개발하기
Ⅰ. 건축허가 사례
1. 도로 없는 농지를 대지로 만든 사례 _ 285
2. 맹지의 건축 관련 질의응답 _ 293
3. 맹지의 주택허가에 관한 질의응답 _ 298

Ⅱ. 맹지의 공장 건축허가 사례
1. 맹지에 공장 짓기 _ 300
2. 사도개설 사례 _ 303

chapter 8. 사례로 보는 맹지투자
Ⅰ. 맹지투자 실패사례 분석
1. 이런 토지에 투자하면 망한다!! _ 307
2. 본 토지의 문제점 _ 310

Ⅱ. 맹지투자 복기
1. 기본에서 시작하는 일반적 맹지탈출 _ 311
2. 맹지탈출 실전 해법 _ 315
3. 맹지탈출은 공간구조로 토지를 인식하는 것에서부터 _ 320
4. 도로부지 매입을 통한 맹

들어가는 말
프롤로그

chapter 1. 맹지의 판독
Ⅰ. 맹지란 어떤 토지를 말하는가?
1. 맹지는 과연 죽어 있는 땅인가? _ 19
2. 고수는 맹지를 노린다 _ 20
3. 눈이 없는 땅과 도로 _ 21
4. 토지의 생명줄, 도로 _ 23

Ⅱ. 맹지의 판별
1. 지적도로 보는 맹지 구별법 _ 29
2. 도로와 맹지를 분별하는 지적도 스터디 _ 32
3. 맹지를 만드는 비도시지역 도로 _ 36

chapter 2. 맹지의 주요 이슈
Ⅰ. 현황도로에 대한 오해와 편견
1. 현황도로에 대한 일반적 인식 _ 55
2. 실무에서 자주 언급되는 현황도로 관련 질문 _ 66
3. 현황도로도 절대 안전하지 않은 도로분쟁 _ 74
4. 복잡한 토지사용승낙서의 문제 해결 _ 80
5. 건축법상 도로와 현황도로의 차이 _ 86

chapter 3. 도로를 알면 맹지가 보인다
Ⅰ. 맹지와 도로의 함수관계
1. 도로의 의미 _ 97
2. 도로저촉과 접도구역 완충녹지 _ 98
3. 건축법상의 도로 _ 99

Ⅱ. 활용가능한 도로인지 확인하라
1. 도로의 정체성 파악 _ 118
2. 도로 폭에 따른 가치 판정 _ 119
3. 도로에 접하는 방식에 따른 가치 판정 _ 120

Ⅲ. 도로 완전정복
1. 도로의 종류와 구분 _ 130
2. 번호로 보는 도로의 종류 _ 134

chapter 4. 맹지의 가치평가
Ⅰ. 맹지의 의의 및 규정
1. 맹지의 의의 _ 139
2. 토지와 도로의 관계 _ 140
3. 맹지 관련 규정 _ 141

Ⅱ. 맹지의 감정 평가방법
1. 감정 평가시 검토사항 _ 146
2. 맹지의 감정평가 방법 _ 150

Ⅲ. 감정평가 예시
1. 진입로 개설을 전제로 하는 경우 _ 163
2. 인접토지와 합병하는 경우 _ 165

chapter 5. 맹지와 법률적인 문제들
Ⅰ. 일반적인 맹지민원의 법률적 사례
1. 주위토지통행권의 법리판단 _ 171
2. 개발행위허가, 건축신고의 경우(건축허가는 별도) _ 173
3. 지가급등에 따른 갈등들 _ 174

Ⅱ. 도로의 폐지와 배타적 사용권
1. 도로 폐지는 함부로 할 수 없다 _ 175
2. 도로의 통행방해도 할 수 없다 _ 17 7
3. 도로의 훼손은 형법의 처벌을 받는다 _ 178
4. 어떤 맹지도 진입로는 만들 수 있다 _ 179

Ⅲ. 주위토지통행권 관련 판례 해석
1. 주위토지통행권 관련 판례 : 민법상 맹지의 해석 _ 182
2. 민법상 주위토지통행권과 건축법과의 관계 _ 189
3.‘ 주위토지통행권’ 관련 판례 : 현황도로에 접한 시골집 매입 _ 191
4. 주위토지통행권 관련 판례 : 건축허가 신청 _ 195

Ⅳ. 민법상 주위토지통행권의 주장 : 현황도로 매입 포장 사용례
Ⅴ. 조례와 법령에서 정의하는 도로
1. 도로 관련 각 지자체 조례 예시 _ 208

chapter 6. 맹지에서 탈출하기
Ⅰ. 진입로를 확보하라
1. 건축법상 도로의 요건 221
2. 사도법에 의한 도로 개설
3. 각지를 활용한 비분 분할 이용 232
4. 토지사용승낙서를 받아 도로 활용하기 236
5. 통로를 위한 민법상 지역권 혹은 지상권 설정으로 도로개설 239

Ⅱ. 맹지에 도로를 만들기 위한 조건
1. 진입로가 없는 토지에 건축이 가능한가? _ 241
2. 도로점용허가로 돈 되는 땅 만들기 _ 243
3. 도로점용허가 실무 _ 247
4. 구거점용 실무 스터디 _ 259
5. 사도개설허가 실무 _ 269

chapter 7. 맹지 개발하기
Ⅰ. 건축허가 사례
1. 도로 없는 농지를 대지로 만든 사례 _ 285
2. 맹지의 건축 관련 질의응답 _ 293
3. 맹지의 주택허가에 관한 질의응답 _지탈출 사례 _ 324

chapter 9. 맹지투자, 이것을 조심하라
Ⅰ. 맹지구입시 유의할 점
1. ‘도로’ 관련 체크포인트 _ 375
2. 구거 관련 체크포인트 _ 388
3. ‘도로지정동의서’를 꼭 받아라 _ 390

Ⅱ. 내 땅과 붙은 맹지의 적정가격 판독법

Ⅲ. 코랜드연구소 맹지 P.M 사례분석
1. 맹지의 인접필지 매입가격 산정례 _ 394
2. 맹지의 인접필지 매입교환시 산정례 _ 395
298

Ⅱ. 맹지의 공장 건축허가 사례
1. 맹지에 공장 짓기 _ 300
2. 사도개설 사례 _ 303


chapter 8. 사례로 보는 맹지투자
Ⅰ. 맹지투자 실패사례 분석
1. 이런 토지에 투자하면 망한다!! _ 307
2. 본 토지의 문제점 _ 310

Ⅱ. 맹지투자 복기
1. 기본에서 시작하는 일반적 맹지탈출 _ 311
2. 맹지탈출 실전 해법 _ 315
3. 맹지탈출은 공간구조로 토지를 인식하는 것에서부터 _ 320
4. 도로부지 매입을 통한 맹지탈출 사례 _ 324

chapter 9. 맹지투자, 이것을 조심하라
Ⅰ. 맹지구입시 유의할 점
1. ‘도로’ 관련 체크포인트 _ 375
2. 구거 관련 체크포인트 _ 388
3. ‘도로지정동의서’를 꼭 받아라 _ 390

Ⅱ. 내 땅과 붙은 맹지의 적정가격 판독법
Ⅲ. 코랜드연구소 맹지 P.M 사례분석
1. 맹지의 인접필지 매입가격 산정례 _ 394
2. 맹지의 인접필지 매입교환시 산정례 _ 395

우리가 일반적으로 알고 있는 도로와 건축법상 도로, 그리고 건축허가를 받을 수 있는 토지투자 개념에서의 도로는 조금 다르고, 바로 이 점에서 큰 차이가 난다. 도로에 대해 잘 몰라서 현황도로만 보고 매입을 했다가 낭패를 당하는 경우도 많고, 지적도상에 도로가 표시돼 있어 계약했는데, 막상 현장에 가보니 도로가 사라진 경우도 있다. 시골 땅은 이런 일이 비일비재하다.
(/ p.28)

현재의 상황으로 보자면 투자하면 안 되는 물건이 확실했다. 하지만 경매와 마찬가지로 권리관계가 복잡하면 입찰이 꺼려지지만 그만큼 싸게 낙찰 받을 수 있는 장점이 있다. 위 부지도 앞 필지를 가져올 수 있다면 대로변에 반듯한 부지가 될 수 있으니 높은 시세차익을 기대할 수 있었다.
(/ p.167)

이때의 경험을 통해 알게 된 것은 개울에 붙어 있는 땅은 잘 알아보고 매입해야 할 것 같다는 것이다. 소하천정비계획이라는 것이 있어서 현재는 작은 개울이라도 계획에 만약 3~4미터 이상으로 되어 있으면 낭패를 볼 수 있다. 이런 경우 다리를 놓는 데 비용이 매우 많이 들 게 될 것이고 배보다 배꼽이 더 커질 수도 있으므로 미리 해당관청에 알아보는 것이 좋다. 토목공사는 규모가 작아도 비용이 매우 크기
때문이다.
(/ p.265)

우리가 일반적으로 알고 있는 도로와 건축법상 도로, 그리고 건축허가를 받을 수 있는 토지투자 개념에서의 도로는 조금 다르고, 바로 이 점에서 큰 차이가 난다. 도로에 대해 잘 몰라서 현황도로만 보고 매입을 했다가 낭패를 당하는 경우도 많고, 지적도상에 도로가 표시돼 있어 계약했는데, 막상 현장에 가보니 도로가 사라진 경우도 있다. 시골 땅은 이런 일이 비일비재하다.
_ 28쪽

현재의 상황으로 보자면 투자하면 안 되는 물건이 확실했다. 하지만 경매와 마찬가지로 권리관계가 복잡하면 입찰이 꺼려지지만 그만큼 싸게 낙찰 받을 수 있는 장점이 있다. 위 부지도 앞 필지를 가져올 수 있다면 대로변에 반듯한 부지가 될 수 있으니 높은 시세차익을 기대할 수 있었다.
_167쪽

이때의 경험을 통해 알게 된 것은 개울에 붙어 있는 땅은 잘 알아보고 매입해야 할 것 같다는 것이다. 소하천정비계획이라는 것이 있어서 현재는 작은 개울이라도 계획에 만약 3~4미터 이상으로 되어 있으면 낭패를 볼 수 있다. 이런 경우 다리를 놓는 데 비용이 매우 많이 들 게 될 것이고 배보다 배꼽이 더 커질 수도 있으므로 미리 해당관청에 알아보는 것이 좋다. 토목공사는 규모가 작아도 비용이 매우 크기
때문이다.
_265쪽