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고수에게는 확신을 주고 초보에게는 투자 개념을 심어주는 사이다 같은 강의!

지난 60여 년간 부동산 자산 가격이 지속해서 상승했다고는 하지만 자산 가격이 항상 끊임없이 상승하는 것만은 아니다. 물론 계속 하락하지도 않는다. 그렇다면 언제 상승하고 언제 하락할까? 상승과 하락을 반복하면서 우상향한다고 했으니 상승 시기와 하락 시기를 알 수 있다고 한다면 투자자에게는 꿈같은 이야기일 수밖에 없다. 그렇다면 상승에 필요한 요인은 무엇이고 하락이 올 수밖에 없는 요인은 무엇일까? 이 질문에 대한 답이 바로 [3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 시장 분석 기법] 강의의 주요 내용이다. 이에 필자는 지난 몇 년간 강의실에서 전달하고자 했던 내용을 책으로 발간해 물리적으로 만날 수 없었던 많은 시장 참여자와 만나고자 한다. 강의실에서 구두로 전달하는 내용과 텍스트로 전달하는 내용이 차이는 있겠지만 그 간격을 최대한 줄이려고 노력했다.

이 책은 부동산 시장의 상승과 하락에 영향을 미치는 요인이 무엇인지를 알아보기 위해서 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 시장 참여자의 투자 심리, 수요와 공급에 따른 시장의 변화를 살펴본다. 아울러 그러한 요인을 적용해 시장의 흐름을 분석하는 방법을 제시하고 현재의 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지 그리고 향후 부동산 시장에 어떻게 대응을 해야 하는지까지도 이야기하고자 한다. 부동산 시장은 예측하는 것이 아니라 대응을 하는 것이라는 것이 필자의 평소 주장이기 때문에 그에 충실하게 구성했다.

새 정부, 새로운 부동산 정책의 모든 것
8·2 부동산 대책 등 최신 개정법 완벽 반영!

지난 60여 년간 부동산 시장은 상승과 조정을 반복하면서 전체적으로는 우상향으로 성장해왔다. 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 지역별 수요와 공급 측면에서 복잡하게 얽히면서 살아있는 생물처럼 우리에게 다가온다. 물론 제시한 4가지 측면만으로 부동산 시장을 모두 설명할 수는 없다. 여러 가지 변수 중에서 지극히 개인적인 생각으로 분류한 것일 뿐이다.
무엇 때문에 투자해야 하느냐는 질문에 ‘돈을 벌기 위해서’라는 답변은 잘못된 답은 아니지만, 투자에 대한 철학을 찾아볼 수 없는 하수의 대답이라 할 것이다. 투자는 자신이 보유한 현금성 자산의 구매력 휘발을 막기 위한 능동적이고 처절한 경제활동이다. 투자와 단순한 투기의 차이점은 인플레이션 방어를 위해 얼마나 노력하는가에 달렸다. 그러한 노력은 꾸준한 이론적 공부와 임장 그리고 실전 투자를 통해서만 달성할 수 있다. 자산가들의 자산축적이 단순한 투기에서 비롯된 것처럼 공공연하게 회자되고 있는 것은 그것을 이루지 못한 사람들의 시기와 부러움의 표현일 뿐 그 이상도 이하도 아니다.
진정한 투자자는 자산축적을 위해 끊임없이 노력한다. 자산축적의 목적은 다양할 수 있다. 인플레이션에 대한 방어, 안정된 노후, 자녀의 교육, 경제적 자유의 시간을 갖기 위해서 등 어떠한 이유이든 우리는 자산축적을 이뤄야 한다. 그래야 인간답게 살 수 있다. 우리는 인간답게 대접받기 위해서라도 자산축적을 위한 투자 노력을 게을리해서는 안 된다.

PROLOGUE

PART 1 파도는 바다를 삼킬 수 없다
가격이 비싼 건 부동산 잘못이 아니다
오르고 내리고 다시 오르고

PART 2 바람이 파도를 만든다
1장. 부동산 정책
‘살인’까지 부를 뻔한 하우스푸어 문제
대통령직인수위원회 백서
박근혜 정부 부동산 정책 변화
아궁이와 구들장
정부에서 사라면 사라
투기과열지구와 떴다방
부동산 폭등, 기필코 잡겠다
노무현 정부 부동산 정책 변화
매 맞는 데 장사 없다
김대중 정부 부동산 정책 변화
엿은 엿장수 마음대로 자른다
모난 돌이 정 맞는다

2장. 국내외 경제 상황
사람들이 투자에 목을 매는 이유
투자는 내 돈이 사라지는 것을 막는 경제활동
생새우와 합성새우
가치와 가격은 전혀 다르다
신사임당과 세종대왕은 돈이 아니다
가난한 이유는 돈과 종이의 차이를 몰라서다
주택 가격이 오른 것이 아니라 화폐가치가 떨어진 것이다
내 현금이 허공에 날아간다
경제가 어렵다는데 부동산 가격만 상승?
종이화폐는 얼마나 늘었나?
화폐가치와 부동산 가격
통화량에 따라 부동산 가격이 움직인다
통화량으로 부동산 가격을 알 수 있다

3장. 인간의 심리
인간은 이기적이지만 합리적이지 않다
인간의 두 얼굴
타조알 노른자와 계란 노른자 그리고 메추리알 노른자
모르면 차라리 가만히 있는 것이 낫다
폭락의 조건
튤립 파동과 잃어버린 10년
동경아파트 VS 서울아파트
검은색 백조(Black Swan)
영원한 상승도 영원한 하락도 없다

4장. 수요와 공급
따로 노는 수요 공급
공급의 과부족을 알기 위해서는 수요량 파악이 우선이다
서울특별시 재고 및 입주예정물량
부산광역시 재고 및 입주예정물량
인천광역시 재고 및 입주예정물량
경기도 재고 및 입주예정물량
대구광역시 재고 및 입주예정물량
대전광역시 재고 및 입주예정물량
광주광역시 재고 및 입주예정물량
울산광역시 재고 및 입주예정물량
세종특별자치시 재고 및 입주예정물량
강원도 재고 및 입주예정물량
충청북도 재고 및 입주예정물량
충청남도 재고 및 입주예정물량
전라북도 재고 및 입주예정물량
전라남도 재고 및 입주예정물량
경상북도 재고 및 입주예정물량
경상남도 재고 및 입주예정물량
제주특별자치도 재고 및 입주예정물량
집 지을 땅이 없다

PART 3 파도를 타고 노를 젓는다
정부는 부동산 시장을 이길 수 있을까?
돈의 본질을 이해한 후 투자해야 한다
정말 큰 문제는 아무 짓이나 하는 것이다
수요와 공급의 밸런스가 깨지면 기회다
강한 자가 살아남는 것이 아니라 살아남은 자가 강한 것

PART 4 COLUMN
감자와 아파트
어느 여배우의 월세살이
아파트 가격 산정 방법

부동산 시장 가격의 등락은 어느 특정한 한 가지 요인이 아니라 여러 가지 요인이 서로 복합적으로 영향을 미친다. 필자는 여러 가지 요인 중에서도 부동산 정책, 국내외 경제 상황, 인간의 심리, 수요와 공급 측면이라는 4가지 요인이 부동산 시장의 가격 등락에 큰 영향을 주고 있다고 판단한다. -19페이지

개인의 생산성 증가는 결국 가처분소득의 증가로 이어지고 소득의 증가는 누구나 갖고 싶어 하는 좋은 지역, 좋은 부동산에 대한 지불능력을 높인다. 높은 지불능력을 가진 사람이 많아짐에 따라 공급자는 더 좋은 부동산 상품을 공급하기 위해서 노력하고 그러한 노력이 한정된 토지의 소유경쟁을 일으켜 가격이 상승하게 된다. -21페이지

정부의 부동산 정책에 따른 투자자의 대응방안은 정부에서 규제를 완화하거나 경기부양을 위한 정책을 펼칠 때는 적극 투자에 동참하고 정부에서 규제정책을 내놓기 시작한다면 공격적인 투자보다는 재정 능력을 고려한 보수적인 입장에서 투자 시장에 참여하는 것이 바람직하다. -76페이지

돈과 화폐의 차이점에 대한 개념을 파악했다는 사실은 이제 경제적으로 자유롭게 살아갈 수 있는 기본적 마인드가 장착됐다는 말과 같다. 이 글을 읽고 있는 당신은 이제 경제적 자유가 멀지 않았다. -112페이지

인간의 심리는 이토록 어리석다. 알면서도 다시 뛰어든다. 뛰어들기보다는 빠져나오는 것을 더 잘해야 하는데 과한 욕심이 눈을 멀게 만든다. 군중심리에 이끌려 다니지 말고 시장을 냉정하게 보고 자신만의 투자 철학을 갖도록 공부하고 노력해야 한다. -153페이지

전국의 주택 가격이 올랐다고 해서 지역의 부동산 가격이 반드시 오르는 것은 아니다. 수요 공급의 균형점이 지역별로 다르기 때문이다. 성공적인 투자를 위해서는 전국 부동산 시장 흐름과 함께 개별시장의 움직임도 읽어내는 능력을 갖춰야만 한다. -157페이지