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문재인 정부 시대의 새로운 부동산 투자법

“부동산 전문가들은 절대 알려주지 않는,알면 돈 되는 청개구리 역발상 부동산 경매 투자법” 문재인 정부 출범 이후 부동산 시장이 크게 흔들리고 있다. 각종 규제로 시장이 얼어붙으면서 부동산 투자와 소박한 내 집 마련의 꿈이 점점 멀어지고 있다. 하지만 이런 와중에도 기회를 발굴하는 청개구리 같은 부동산 경매 투자법이 있다.

[나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다]는 국내 최초로 100여 건의 경매 사례를 수록해 경매의 기초이론부터 빌라, 아파트, 상가, 빌딩 등 부동산 유형별, 상황별로 정리한 실전투자 지침서다. 이 책에서 공개하는 청개구리 경매법이란, 무엇이든 반대로 하는 청개구리처럼 남들이 기피하는 건물의 가치를 찾는 역발상에서 시작한다. 저자는 이 역발상을 이용해 무수한 경쟁 없이 이익을 냈고, 덧붙여 내 돈을 회수하는 가장 빠르고 좋은 방법인 ‘0원 경매법’을 창안했다.

이 책에는 다른 곳에선 절대로 볼 수 없었던 알면 돈 되는 알짜 정보와 초보자는 물론 프로 경매사를 꿈꾸는 경매투자자도 현장에서 곧바로 써먹을 수 있는 ‘싸게 사기-되팔기-세주기’ 노하우가 가득하다. 장차 쏟아질 경매 물건에서 저평가된 옥석을 가리는 방법, 돈 걱정 없이도 경매할 수 있는 방법 등 청개구리 역발상 경매법을 통해 위기에서 부자가 될 기회를 잡자.

10년간 1,300채 경매 성공 신화! 400채 ‘0원 경매’ 부동산 전설!
대한민국 대표 경매 마스터 김덕문의 내 돈 한 푼 안 들이고 집 만드는 “청개구리 경매법!”

성공적인 경매의 척도는 원하는 물건을 얼마나 많은 시세 차익을 내고 낙찰받느냐는 것이다. 그러나 현재 대한민국에는 최저가는커녕 오히려 시세보다 비싼 값에 물건을 낙찰받는 부동산 호구들이 넘쳐나고 있다. 도대체 왜 경매 물건을 시세보다 비싸게 주고 낙찰받아야 하는가? 왜 남들 보기에도 좋은 물건에만 관심을 가지는가?
나에게 좋은 물건은 모두에게 좋은 물건이다. 이런 물건은 아무리 저렴하게 나와도 월급쟁이가 가진 소액으로는 낙찰받기가 하늘의 별따기다. 만약 낙찰을 받는다고 해도 이런 물건으로는 수익을 내기가 현실적으로 어렵다. 그렇다면 도대체 어떤 방법으로 남들보다 싸게 낙찰받고, 안정적인 수익을 창출할 수 있을까?
『나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다』는 전문가들 중에서도 최고수들만 활용하는 역발상 경매법을 경매 초보도 도전할 수 있도록 소개하는 책이다. 10년간 1,300채의 경매 물건을 낙찰받고, 그중 400채를 내 돈 한 푼 안 들이는 0원 경매로 얻은 경매 마스터 김덕문 저자는 전문가들이 절대 알려주지 않는 특급 노하우를 이 책에 모두 공개했다.

겁 많은 초보 경매자도, 백전노장 프로 경매사도 당장 활용 가능하다!
부동산 전문가에게 욕먹을 각오하고 쓴 무삭제 ‘실전 경매 X파일’ 낱낱이 공개!

‘청개구리 경매법’이란 뭐든지 반대로 하는 청개구리처럼 남들이 주목하지 않는 물건의 가치를 보는 역발상 경매법이다. 그중 청개구리 경매법의 꽃이라 불리는 ‘0원 경매법’은 남들보다 빨리 내 돈을 회수하기 위한 공략법이다. 이 책은 겁 많은 초보자는 물론 프로 경매사를 꿈꾸는 사람들도 곧바로 활용할 수 있도록, 경매 이론의 기초부터 부동산 유형별, 상황별 공략법까지 모든 걸 담아냈다. 특히 내 돈 한 푼 들이지 않고 수익을 창출할 수 있는 ‘0원 경매법’은 부동산 투자자들이 절대 알려주지 않는 특급 노하우다.
저자는 지금까지 현장을 뛰어다니며 보고, 느끼고, 깨달은 모든 정보를 100여 건의 실전 투자 사례 위주로 일목요연하게 정리했다. 빌라, 오피스텔, 아파트, 상가 및 공장 단지, 다가구 주택까지 부동산의 A to Z를 직접 찍은 사진과 함께 자세히 분석하고, ‘싸게 사기-되팔기-세주기’의 노하우를 덧붙여 설명했다. 또한 앞으로 투자가 유망하다고 판단되는 [0원 경매가 보이는 우수 지역 HOT 12]를 선정해 독자들이 경매 투자의 가이드로 삼을 수 있게 했다.

국내 최초로 경매 도서 중 최다 실전 사례 100여 건 수록!
국내 최고의 경매 마스터가 추천하는 우수 지역 12곳 선정!

청개구리 역발상 경매는 진흙 속의 진주를 찾는 경매법이다. 남들은 기피하고 거들떠보지도 않는 부동산 물건 중에서 돈 되는 부동산을 찾는다. 이 책에서 특별 전수하는 내 돈 한 푼 안 들이고 부동산을 소유하는 ‘0원 경매법’은 저자의 기발한 창의력을 엿볼 수 있다. 누군가는 피땀 흘리며 얻은 노하우를 공개하는 것이 아깝지 않느냐고 말한다. 그러나 저자는 경매의 기쁨을 모두가 함께 누리길 원한다. 돈 없는 월급쟁이도, 초보 경매투자자도, 프로경매사를 꿈꾸는 투자자도 이 책 한 권이면 1년에 5채 낙찰이 가능하다. 이 책은 얼어붙은 부동산 시장에 의기소침해진 초보 투자자들에게 한 줄기 빛과 소금의 역할을 충실히 해낼 것이다.

들어가는 말
청개구리 경매법 200% 활용하기
Intro 1시간에 ?어보는 기초 경매 이론 벼락치기!

도움닫기 | 내 돈 안 들이고 집 만드는 비결, “역발상 경매”!
STEP1 | 경매물건 검색하기
STEP2 | 임장: 현장 방문 및 조사하기
*신의 한 수 1 외부에서 보고 내부구조를 알 수 있는 방법
STEP3 | 경매 입찰하기
STEP4 | 점유자 명도하기
*신의 한 수 2 명도를 잘하기 위한 가장 중요한 노하우
*신의 한 수 3 점유자 형태별 명도 전략
*신의 한 수 4 가압류가 많으면 명도가 어려운 경우가 많다
STEP5 | 낙찰 부동산 마무리하기
*신의 한 수 5 경매 대출을 활용해 ‘공짜 집’을 마련하는 방법

Part 1 청개구리의 빌라 공략하기
1 반지하 빌라라도→역세권이면 인기짱! ? 0원경매 성공
2 시끄러운 1층 빌라라도→상가로 바꾸면 OK!
3 1층 빌라라도→언덕지형이면 2층 효과 ? 0원경매 성공
4 계단 많은 탑층 빌라라면→조망부터 살펴라 ? 0원경매 성공
5 밖에선 안 보이는 확장 공간이 있다면 →가치 상승 ? 0원경매 성공
*신의 한 수 6 요즘 유행하는 신축빌라들에 대한 유의사항
6 감정가가 낮아도→수익률을 높일 수 있는 빌라 ? 0원경매 성공
7 재매각 되는 빌라 중에도→안전한 물건이 있다
8 도면에는 없어도→보너스 공간이 있는 빌라 ? 0원경매 성공
9 오래된 빌라라도→대지지분이 큰 빌라면 주목!
10 대지지분이 작아도→전용면적이 크면 합격!
11 지분경매 빌라라도→구분소유적 공유관계면 안전하다 ? 0원경매 성공
12 과태료가 나와도→저가로 매입하면 문제없는 근린생활시설 ? 0원경매 성공
13 좌·우 호실이 바뀌었어도→전용면적이 비슷하면 OK! ? 0원경매 성공
14 주변이 다 거기서 거기라도→공원 옆 빌라는 다르다 ? 0원경매 성공
15 공장 밀집 지역일수록→공실률이 적다 ? 0원경매 성공
*신의 한 수 7 이런 지역의 빌라도 주목해보라
★절대 실수하지 마세요!

Part 2 청개구리의 오피스텔 공략하기
16 서울을 벗어났어도→역세권이면 수익률 우수! ? 0원경매 성공
17 지하철역에서 멀어도→관리가 잘됐다면 Good!
18 감정가가 옛날 거라면→현 시세와의 차익을 노려라
19 쓰리룸이라도→원룸, 투룸만큼 임대가 잘 된다
*신의 한 수 8 하우스메이트식 임대 놓는 방법
20 업무용 오피스텔이라면→그곳이 업무 밀집지역인지 살펴라
21 고시원 같은 오피스텔이라도→위치가 좋으면 해결! ? 0원경매 성공
22 월세만 받기 아깝다면→게스트하우스로 변신 가능
*신의 한 수 9 피트니스 스튜디오로 활용하기
23 오피스텔 부자가 부럽다면→땡처리 미분양 오피스텔을 노려라
*신의 한 수 10 낙찰받기 쉬운 타이밍은?
24 리스크가 높은 특수물건이라면→옥석을 가려내라 ? 0원경매 성공
*신의 한 수 11 특수건물 저는 이렇게 해결했어요
★절대 실수하지 마세요!

Part 3 청개구리의 아파트 공략하기
25 애물단지 중대형 아파트라도→수도권 인근에 있으면 인기짱! ? 0원경매 성공
26 유동인구가 많아 시끄럽다면→상가 및 사무실 용도로 최적!
27 1층 아파트라도→언덕지형이면 2~3층 효과! ? 0원경매 성공
*신의 한 수 12 1층 아파트를 어린이집으로 활용하기
28 경매기록에는 없어도→숨은 보너스 공간이 있는 아파트 ? 0원경매 성공
29 오래된 아파트라면→저가로 매입해서 리모델링을!
30 비선호물인 주상복합 아파트라도→역세권에 있으면 선호
31 전망이 좋아도→조망권 프리미엄이 반영 안 된 물건이 있다
32 귀농을 원해도 시골이 불편하다면→수도권의 한적한 아파트를!
33 나홀로 아파트라도→주변 시세가 비싸면 인기짱! ? 0원경매 성공
*신의 한 수 13 낙찰 받은 부동산을 비싸게 파는 방법
34 인기가 좋은 곳이면→여러 물건이 동시에 진행될 때를 노려라
*신의 한 수 14 감정가를 무조건 신뢰하면 안 되는 이유
★절대 실수하지 마세요!

Part 4. 청개구리의 상가 및 공장 공략하기
35 등기부등본상 지하라 해도→1층인 지하상가가 있다
36 지하층 상가라도→위치가 좋으면 매매하기 쉽다
37 지하상가라면→1층에 별도의 출입구가 있는지 확인하라
38 2층이라도 1층과 연결시키면→수익률이 높아진다
39 인테리어에 투자를 많이 한 상가면→재계약이 수월하다
*신의 한 수 15 상가를 소호텔로 만들기
40 장사 잘되는 상가라도→지켜보다 경매에 나올 때를 노려라
*신의 한 수 16 주변에 이미 입점한 점포로 상권을 파악하는 법
41 알박이 상가면→기존 상인이 다시 매입할 수밖에 없다
42 수요가 적은 단지 내 상가라면→소액투자자에게 안성맞춤
43 대단지 내 상가라도→두터운 수요층으로 투자 가치가 높다
*신의 한 수 17 재개발·재건축 되는 대단지 아파트 상가에 대한 착각
44 도로가 없는 땅에 있어도→건축허가를 받았다면 반드시 매입!
45 4층 이상의 고층상가라도→역세권에 있으면 공실률이 낮다
46 개인에겐 인기 없어도→기업에겐 인기만점인 아파트형 공장
*신의 한 수 18 상가 투자 성공의 열쇠, 우량 임차인 유치 방법
★절대 실수하지 마세요!

Part 5 단독 및 다가구주택 공략하기
47 허름하더라도→저가에 매입해 리모델링만 하면 새집으로!
48 오래된 다가구주택이라면→여러 개의 원룸으로 개조
*신의 한 수 19 주택의 부가가치를 높이는 다양한 방법들
1.회사 사무실로 변신
2.엔터테인먼트 사무실로 변신
3.수익성 높은 점포로 변신
4.어린이집으로 변신
5.게스트하으스로 변신
6.고풍스러운 개량 한옥으로 변신
7.친환경 그린홈으로 변신
8.벽화로 꾸미기
49 비교대상이 적은 고급단독주택은→실제보다 높은 감정 가능
*신의 한 수 20 호화주택의 취득세 중과세를 조심하라
50 지방의 전원주택이라도→서울과 접근성이 좋으면 Good!
51 쓰러져가는 미등기 무허가 주택이라도→‘개축’하면 가치 상승
★절대 실수하지 마세요!

부록_ 0원경매가 보이는 우수지역 HOT 12
나가는 말

저는 지난 10년간 청개구리식 역발상을 통해 1,300채 이상의 물건을 낙찰받았고, 그중 내 돈 한 푼 안 들이고 마련한 집이 400채 정도 있습니다. 낙찰 건수의 약 3분의 1을 0원 경매로 얻었다고 보면 되죠. 믿기지 않는 숫자라고요? 하지만 사실입니다. 다른 어떤 프로 경매사보다도 월등한 기록이라 자부합니다.
남들은 제가 0원 경매로 400채의 집을 샀다고 하면 믿지 않습니다. 아마 이 책을 보고 계신 분들 중에서도 ‘0원 경매(공짜 집)’가 정말 가능하냐고 의문을 가지는 분들이 많을 것입니다. 그러나 저는 분명히 말씀드릴 수 있습니다. 가능합니다! 돈이 없어도, 저처럼 튼튼한 두 다리와 남들보다 조금만 다르게 생각하면 할 수 있습니다. 부동산에 대한 열정, 그 열정을 이루려는 노력만 있다면 1년에 집 5채 낙찰이 현실화 될 수 있습니다.
- p18, 「Intro 1시간에 ?어보는 기초 경매이론 벼락치기!」중에서

부동산 일반 매매나 경매시장에서 대부분의 사람들은 반지하층 빌라를 선호하지 않습니다. 특히, 반지하층 구옥(빨간 벽돌집)들은 경매시장에서도 잘 팔리지 않아 계속해서 유찰을 거듭하는 것이 현실입니다. 하지만 부동산 임대수요가 풍부한 지역에서는 반지하층 빌라나 옥탑방 등도 가릴 것 없이 집이 없어서 난리입니다. 주변 1층 빌라보다 조금만 저렴하게 세를 내놓거나 특히 전세로 임대를 놓으면 금방 계약이 이루어지죠.
- p68, 「Part1 청개구리의 빌라 공략하기」중에서

오피스텔도 새로 건축했거나 관리가 잘된 깔끔한 곳은 지하철역에서 조금 떨어져 있어도 매매 및 임대가 잘되는 편입니다. 특히 이런 지역에서 오피스텔을 매입하기 전에 관심 있게 보아야 할 부분은 주변에 원룸 공급이 많지 않아야 한다는 점, 충분한 주차 공간이 있어야 한다는 점입니다. 지하철역에서 멀기 때문에 차량을 소지하고 있는 사람들이 임대를 희망하는 경우가 많은데 주차난이 있으면 당연히 임대를 하지 않을 것이고, 주변에 원룸이 많으면 그만큼 경쟁이 치열해지기 때문에 역시 좋지 않습니다.
- p144, 「Part2 청개구리의 오피스텔 공략하기」중에서

많은 부동산 투자자들이 착각을 하는 점이 있는데 그중에 하나가 1층 아파트에 대한 부정적인 인식입니다. 요즘같이 층간 소음으로 윗집 아랫집 간에 갈등이 심화되고 있는 현실에서 1층에 대한 수요는 점점 높아질 수밖에 없습니다. 특히 남자 아이들을 키우고 있는 가정은 아이들이 워낙에 집 안에서 잘 뛰기 때문에 1층을 택하는 게 더 낫다고 여기기도 합니다.
- p194, 「Part3 청개구리의 아파트 공략하기」중에서

제가 상업용 건물을 현장 답사할 때 반드시 조사하는 부분이 있습니다. 먼저 경매대상이 위치해 있는 상가 건물 전체를 다 둘러봅니다. 예를 들면 건물에서 201호가 경매로 나왔다면 제일 위층부터 지하 주차장까지 어떤 업종이 입점해 있고 공실은 몇 개가 있는지 계단을 오르내리며 모든 점포를 반드시 체크합니다. 이 부분은 제가 매우 강조하는 부분인데, 그 이유는 기존에 이미 입점 된 많은 점포들로부터 훌륭한 고급정보를 얻을 수 있기 때문입니다.
- p269, 「Part4 청개구리의 상가 및 공장 공략하기」중에서