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부동산 시장은 늘 우리의 기대나 낙심과는 무관하게 휙휙 변화한다. 어떤 때는 산들바람 같은 작은 변화가 오지만, 어떤 때에는 모든 것을 날려버리는 태풍이 불어닥치기도 한다. 그런데 정작 그 바람의 한가운데 있는 우리는 그 바람이 어디에서 불어오는지, 얼마나 강력한지 정확히 알지 못하고 온몸을 내맡긴 채 그 안에서 흔들리곤 한다. 최소한 시장에 불어오는 바람이 어떤 것인지는 알아보자는 것이 『대한민국 부동산 7가지 질문』의 목적이다. 저자는 이 책을 통해 작은 변화에 일희일비하다가 큰 변화를 놓치고 지나가는 일은 모두가 흔히 겪는 실수이며 이를 피하기 위해서는 꿋꿋한 자기중심이 있어야 한다고 조언한다. 또한, 대한민국 부동산 시장에 이를 대입해본다면 시장을 움직이는 동인이 무엇인지 살펴보고, 시장이 갖는 보편적 특징과 고유한 특징이 무엇인지 따져보면서 있는 그대로 현실을 편견 없이 해석하려는 노력이 필요하다고 말한다.

지금 주택시장에, 우리가 그동안 겪어보지 못했던 새로운 종류의 변화가 닥쳐오고 있다. 우리의 주거생활은 저성장, 저출산 및 고령화, 월세시장 대두 등의 커다란 변화에 노출되어 있다.
부동산 시장은 항상 뜨거운 감자다. 부동산 정책을 펴는 정부는 물론이고, 올라가는 전세금에 내집마련을 고민하는 사람, 월세 부동산 투자자 등 항상 거의 모든 국민들이 예의 주시하는 시장이다.
지난 10년간 ‘부동산 대폭락’이 올 것이라는 어두운 예언이 우리 경제에 지속적으로 드리워져 있었다. 그러나 지금 되돌아보면 현실은 전혀 다르게 흘러왔다. 이제는 질문을 바꿀 때이다. “왜 부동산 대폭락은 일어나지 않았는가?”, “폭락론에 귀 기울였던 많은 이들이 간과한 것은 무엇인가?”, 그리고 “앞으로 주택시장의 대변화는 어떻게 시작될 것인가?”

부동산만큼 국가가 강력하게 관여하는 상품도 거의 없다. 부동산 시장의 향방이 경제에 미치는 영향이 매우 클 뿐만 아니라, 서민에게는 내집마련이라는 가정 경제에서 가장 큰 비중을 차지하는 자산이자 가장 든든한 버팀목이기 때문이다. 그렇다 보니 부동산 시장이야말로 정부정책의 가장 강력한 영향을 받는 시장이며, 정치와 떼려야 뗄 수 없는 시장이다.
또한 부동산을 다루는 문제에서는 반드시 이 시장에서 통용되는 ‘경제학적 원리’에 대한 이해가 필요하다. 이것이 바로 저자가 이 책을 통해 가장 하고 싶었던 말이기도 하다.

저자 하승주는 증권사, 국회의원 비서관, 청와대 출입기자, 경제부 기자 등으로 일하면서, 경제강의를 하고 경제 칼럼을 꾸준히 써온 경제통이며, 경제, 부동산 시장과 정부정책이 어떻게 맞물려 돌아가는지 현장에서 압축적으로 경험했다. 아울러 인기 정치 팟캐스트 ‘서영석의 더 비평’(‘하승주의 더비평’으로 바뀜)의 고정 출연자이자, ‘정치 신세계’의 최다 외부 출연자로서 정치와 경제에 대한 해박한 식견을 보여왔다.
부동산 시장이야말로 냉정한 시선이 필요하다. 『대한민국 부동산의 7가지 질문』은 지난 10여 년간의 폭락론을 비판하며, 대한민국 부동산 시장에 예리한 질문들을 던진다. 그리고 한국 주택시장의 가격이 어떻게 움직이는지, 어떤 요인들이 가장 큰 영향을 주는지를 살펴보고, 앞으로 주택시장의 변화가 어떻게 시작될 것인지를 점검함으로써 부동산 시장 참여자들이 현실적이고도 합리적인 판단을 할 수 있도록 돕는다.

1장은 [한국 부동산 시장이 왜 대폭락하지 않았는지]에 대해 알아본다. 우선 우리의 오해와는 달리, 지난 시기에 한국 부동산 시장이 대폭등을 하지 않았음을 각종 자료로 증명한다. 아울러 전 세계적인 부동산 광풍에서도 한국 부동산 시장이 대폭등/대폭락을 하지 않은 이유를 참여정부 등의 정책으로 설명한다. 정부정책이 부동산 시장에 미치는 강력한 영향과 그 상관관계에 대한 혜안을 얻을 수 있을 것이다..

2장 [부동산 대폭락이 온다면]은 지난 10년 동안의 부동산 대폭락론과 청산주의를 냉정한 시선으로 파헤친다. 부동산 대폭락론 주장자들은 부동산 대폭락이 반드시 올 것이라는 주장을 넘어, 대폭락이 오면 오히려 한국 사회의 온갖 부조리들이 모두 청산되는 좋은 기회가 될 것이라는 주장까지 한다. 하지만 부동산 대폭락이 온다면 최대 피해자는 가난한 사람들이다. 폭등이 나쁘다면 폭락도 나쁘다. 저자는 폭락론자들이 간과하고 있는 자료를 근거로 청산주의에 대해 통렬하게 비판한다.

3장 [한국 부동산, 무엇이 다른가?]는 한국 부동산 시장의 특성과 아울러 장기추이를 알아보고, 부동산 불패신화가 아직도 유효한지 점검한다.

4장 [한국 부동산 가격은 어떻게 결정되는가]는 부동산 가격에 영향을 미치는 수요와 공급 요인들을 살펴보고, 우리가 잘못 알고 있었기에 시장을 잘못 판단하는 원인이 되었던 부동산 지식을 점검한다. 아울러 한국 주택가격에 영향을 미치는 수많은 요인 중에서 가장 강력한 요인을 점검함으로써 부동산 투자자들이 올바른 판단을 하는 좋은 기준을 제시한다.

5장 [내집마련 꿈은 어떻게 이용되는가?]는 정치, 부동산 정책, 부동산 시장, 그리고 국가 경제가 어떻게 맞물려 돌아가는지를 보여준다. 미국 정치인들은 지난 시기에 공화당, 민주당을 막론하고, 국민들에게 표를 얻기 위해 자가보유율을 높이는 정책을 폈다. 이런 정책을 살펴보고 그것이 결국 경제에 어떤 파국을 가져왔는지를 설명한다. 아울러 한국 정치인과 국민들은 자가보유율 유혹에서 자유로운지를 점검한다.

6장 [전세가는 왜 이렇게 올랐나?]는 지난 시기에 전세가가 오른 이유를 분석하고, 앞으로 전세 시장의 향방을 알아본다.

7장 [부동산, 언제가 최고 타이밍인가?]는 한국의 임대시장의 특성 및 독일 등 다양한 국가의 임대시장을 점검한다. 그리고 주택시장의 거대한 변화가 어떻게 시작될 것인지를 알아보고, 주택의 구매 여부로 고민하는 실수요자들이 올바른 판단을 내릴 수 있는 자료와 논거를 제공한다.

[책속으로 추가]
유럽은 고령화가 이미 상당히 진행된 대륙이다. 1980년대에 생산가능인구는 정점을 찍었다. 그래서 늙은 대륙이라는 조롱을 받기도 한다. 그런데 유럽의 부동산 경기 정점은 2007년 무렵이었다. 인구 정점과 부동산 경기의 정점이 거의 20년 가까이 차이가 나는 것이다. 인구요인만 본다면, 유럽이 미국이나 일본과 다를 것이 별로 없는데, 왜 이런 차이가 생겼을까?
그 답은 사실 간단하다. 인구 요인이 부동산 가격의 변동을 설명하는 유일한 원인이 아니기 때문이다. -[118쪽 중에서]

오너십 소사이어티. 2008년 서브프라임 사태를 한 문장으로 더 요약한다면, ‘미국 가계 중에서 4%가 주택을 더 보유할 수 있게 하려다가, 미국과 세계 경제를 망하게 할 뻔하고 주택 200만 채를 압류로 날려버린 사건’이다. 주택보유율을 인위적으로 높이는 것이 얼마나 위험한 결과를 초래하는지를 알 수 있다. -[171쪽 중에서]

지금은 우리가 그동안 겪어보지 못했던 새로운 종류의 변화가 닥쳐오고 있는 시기이다. 장기간의 경기침체가 이어지면서 저금리가 오랫동안 계속되자 전세가 점차 사라지고 월세가 보편화되고 있다. 여기에 저출산 고령화의 충격까지 닥쳐오고 있으며, 우리의 주거생활은 이런 거시적 경제 변화에 그대로 노출되어 있다.
그러므로 사회적 약자계층을 보호하는 복지의 관점과, 효율적인 시장거래의 결과로 더 많은 이들에게 안정적인 주거환경이 제공되도록 만들어야 한다. 이는 주택 임대차 시장뿐만 아니라 한국 부동산 시장 전체에 통하는 이야기일 것이다. 그래서 부동산을 다루는 문제에서는 반드시 이 시장에서 통용되는 ‘경제학적 원리’에 대한 이해가 필요하다고 믿는다. 이것이 바로 필자가 이 책을 통해 가장 하고 싶었던 말이기도 하다. -[238쪽 중에서]

언론이나 주변의 평가는 극단적으로 나뉘었다. 한쪽에서는 앞으로도 집값이 크게 오를 것이므로, 지금 집을 사지 못하면 평생 내집마련을 꿈도 꾸지 못할 것이라며 조급해 했다. 다른 쪽에서는 급등하는 가격은 반드시 꺾여 내려갈 수밖에 없으며 무리하게 빚을 냈다가는 평생 빚더미에 깔려 죽을 고생을 해야 할 것이라는 공포감을 조성했다. 그리고 사람들은 이 양극단의 이야기를 들으면서 어떤 식이든 결단을 내려야만 했다. 만약 그때의 나였다면 어떤 결단을 내렸을까? 이 질문을 스스로에게 던져보자. 당시 상황에서 나는 집을 살 것인가? 아니면 전세를 구할 것인가? -[241쪽 중에서]

머리말ㆍ대한민국 부동산 현실에 질문을 던지다

1장 왜 대폭락은 오지 않았나?
1. 대폭락은 없었다
2. 한국은 대폭등이 없었다
3. 정부정책이 달랐다
4. 정부정책을 보는 눈
[잠깐] 미·일의 전철을 밟지 않으려면

2장 부동산 대폭락이 온다면
1. 청산주의의 악령
2. 우리 옆의 대폭락 경험
3. 건설업종의 부진
4. 금융위기의 발생
5. 부의 재분배 악화
6. 대폭등·대폭락 예언, 무엇이 문제인가?
7. 한국 부동산이 대폭락한다면

3장 한국 부동산, 무엇이 다른가?
1. 한국 부동산의 독특한 특성
2. 필수재로서의 부동산-한국 부동산의 장기 추이
3. 자산재로서의 부동산-한계효용 체증의 법칙
4. 부동산 시장의 가격 메커니즘
5. 부동산 불패신화는 유효한가?

4장 한국 부동산 가격은 어떻게 결정되는가?
1. 부동산 가치를 가늠하는 두 가지 지표
2. 수요① - 인구 변화의 감춰진 이면
3. 수요② - 가구수 변화의 숨은 속살
4. 수요③ - 국민소득과 부동산 가격의 불편한 진실
5. 수요④ - 금리인상이 폭락 신호탄이 아닌 이유
6. 수요⑤ - 전세가율이 알려주는 시그널
7. 공급① - 정부 공급정책과 부동산 가격의 상관관계
8. 공급② - 부동산 공급을 보는 또 다른 눈

5장 내집마련 꿈은 어떻게 이용되는가?
1. 한국의 자가점유율
[잠깐] 주택보급률, 자가점유율, 자가보유율
2. 미국은 주택 자가보유율을 어떻게 높였나?
3. 자가보유율 확대 정책의 함정
4. 한국은 자가보유율 유혹에서 자유로운가?
[잠깐] 한국의 도시 재정비 방식

6장 전세가는 왜 이렇게 올랐나?
1. 한국에만 있는 독특한 전세제도
2. 전세가는 왜 계속 올랐을까?
3. 전세가는 앞으로도 계속 오를까?

7장 부동산, 언제가 최고 타이밍일까?
1. 집주인은 왜 깐깐한 노인들이 많을까?-한국 임대차 시장의 특수성
2. 독일 임대 시장의 시사점
3. 거대한 변화의 시작
4. 기업의 임대 시장 진출이 가져올 변화
5. 주택 구매의 리스크가 줄어들었다

우리들이 나누는 부동산 이야기에는 종종 수많은 억측과 오해가 교차하기도 하고, 불합리한 가정이 전제되기도 하며, 무엇보다 ‘주술적 예언’이 전망의 옷을 걸쳐 입고 등장하기도 한다. 따라서 좀더 진지하게 부동산에 대해 묻고 대답하는 과정이 필요하다고 믿었다. -[6쪽 머리말 중에서]

한국은 2000년대 이후로 ‘대폭등’이라고 할 만한 상승이 없었다. 허구헌날 부동산이 폭등하고 있다며 이어지던 그 수많은 기사들을 기억하는 사람이라면, 이게 대체 무슨 소리냐고 할 것이다.
하지만 사실이다. 대한민국의 부동산은 꾸준히 가격이 오르기는 했지만, 경제학적으로 ‘대폭등’이라고 할 만한 상승을 한 것은 아니었다. 진보와 보수를 막론하고 모든 언론이 입을 모아 그렇게 성토했던 부동산 가격은 사실 다른 나라에 비해서는 상대적으로 매우 안정적인 흐름을 이어갔다고 보아야 한다. 이것은 어떤 기준으로 들여다보더라도 명확하다. -[23쪽 중에서]

부동산 시장이 ‘대폭락’하지 않는 이유는 다음 세 가지를 들 수 있다.
첫째, 일반의 믿음과는 달리 한국은 부동산 대폭등의 시기가 없었다. 실질 주택가격 상승률이 OECD 평균 상승률의 절반에도 미치지 못했다.
둘째, 부동산 시장의 정상화를 위해 미리 준비하고 있었다. 다른 나라에서는 부동산이 대폭등했는데, 세계화된 시대에 우리만 이를 피할 수 있었다면 이유가 있을 것이다. 그것은 분명 반대론자들의 조롱을 참으면서 꾸준히 일해온 참여정부의 공일 것이다.
셋째, 위기 상황이 벌어진 시점에서 과감한 통화정책과 적자재정 정책을 폈다. -[40쪽 중에서]

청산주의의 진짜 문제는 현실에서 통하지 않아서가 아니다. 오히려 너무 잘 통해서 문제이다.
불황 국면에서 청산주의적 정책을 취하면 확실하게 청산의 결과가 나온다. 기준금리를 올리고 대출을 줄이고 재정을 움켜쥐면 경제는 너무나 확실하게 청산이 된다. 과거의 과소비나 투기적 태도 따위는 한방에 날아가버린다. 그런데 여기까지만 성공이다. 경제가 망해가는데 더 망하라는 정책을 취하면 더 망하는 것은 확실하다. 불황을 탈출하는 것이 어렵지, 불황을 심화하는 것이야 뭐가 어렵겠는가? -[53쪽 중에서]

대폭락이든 대폭등이든, 부동산 가격이 우리 경제가 감당할 수 없는 수준으로 급등락을 하는 것은 모두 나쁜 결과를 가져올 것이다. 일단 그것만은 분명히 하자. 폭등이 나쁘다면 폭락도 나쁘다. 그리고 그 어려움과 고통이 주로 빈자들에게 집중되는 것도 분명하다. 이는 과거의 모든 사례에서 공통적으로 관찰되었던 사실이다. -[83쪽 중에서]

네덜란드의 수도 암스테르담에는 헤렌흐라흐트라는 작은 마을이 있다. 관광지로도 유명한 이곳은 부동산 학계에서도 매우 유명한 마을이다. 이 마을은 1625년 피터 프란츠라는 사람이 처음 조성했는데, 그때부터 지금까지 부동산 가격이 계속 기록되어왔기 때문이다.
피에트 아이호츠 교수는 ‘헤렌흐라흐트 지수’를 만들어 1628~2008년 무려 380년 동안의 물가상승률을 고려한 실질 부동산 가격의 변동을 그려보았다. 그런데 이 마을 부동산의 실질가격은 장기이동 평균선인 200에서 왔다 갔다 할 뿐이었다. 380여 년 동안 명목가격은 20배가 넘게 올랐지만, 물가상승률을 고려한 실질가격은 2배 이상 오른 적이 없었다. -[92~93쪽 중에서]