추가 적립 안내

퇴직자들이 몰려들고 대학생들도 알바로 모은 종자돈으로 경매를 하고, 아이를 들쳐 업은 주부들까지 경매 학원이나 인터넷 카페에서 배운 지식을 토대로 경매시장에 발을 딛는 등 많은 사람들이 경매에 대한 관심이 높아지다 보니 당연히 경매 가격이 올라 경매로 재미를 보기가 더 어려워진 상황이다. 이런 이유로 경매로 수익을 내던 사람들이 NPL 투자에 관심을 갖게 되는 것은 자연스러운 현상이다. 이 와중에 새롭게 등장한 재테크 투자처가 경매보다 한발 앞선 NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이다. NPL은 금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 제공한 부동산의 근저당권을 채권으로 매입하여 누군가 낙찰이 되면 배당으로 수익을 내는 재테크 기법이다.

『큰 돈 없이 부자되는 NPL 투자』는 26년간 금융기관에서 근무하며 수많은 사례를 분석하고 진행한 NPL 전문가가 어느 아카데미에서도, 어느 책에서도 알려주지 않는 NPL 투자 노하우를 초보들도 알기 쉽게, 누구도 절대 손해 없이 투자하는 법을 소개한다.

“짧은 투자 기간과 높은 수익, NPL 투자자에게 경쟁 상대는 없다!”

부실채권 투자는 경매의 파생상품으로도 불릴 만큼 경매 투자와 밀접한 관계가 있다. 부실채권 투자에서 성공하고 싶다면 먼저 경매 공부가 선행되어야 한다. 그중에서도 최소한 자신이 매입한 채권이 당해 경매절차에서 얼마나 배당받을 수 있는지 정도는 분석해 낼 수 있어야 한다.
- 본문 중에서 -

저금리 시대, 새로운 재테크 NPL에 주목하라!
한때 경매는 일반인도 어렵지 않게 돈을 벌 수 있는 수단 중 하나였다. 가끔은 부동산 경기가 위축될 때도 있었지만 대체로 택지 개발과 낙찰 받은 물건 주변이 재개발 또는 재건축이라는 호재가 발생했고, 게다가 지하철이 생기면서 부동산 가격은 더 높이 뛰어 올라 재매각
수익이 가능했다. 그러나 지금은 경매가 인기 있는 재테크수단이 되면서 최근 낙찰가가 감정가 90%를 넘기는 등 경매를 통해 수익을 내는 일이 쉽지 않게 되었다.
퇴직자들이 몰려들고 대학생들도 알바로 모은 종자돈으로 경매를 하고, 아이를 들쳐 업은 주부들까지 경매 학원이나 인터넷 카페에서 배운 지식을 토대로 경매시장에 발을 딛는 등 많은 사람들이 경매에 대한 관심이 높아지다 보니 당연히 경매 가격이 올라 경매로 재미를 보기가 더 어려워진 상황이다. 이런 이유로 경매로 수익을 내던 사람들이 NPL 투자에 관심을 갖게 되는 것은 자연스러운 현상이다.
이 와중에 새롭게 등장한 재테크 투자처가 경매보다 한발 앞선 NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이다. NPL은 금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 제공한 부동산의 근저당권을 채권으로 매입하여 누군가 낙찰이 되면 배당으로 수익을 내는 재테크 기법이다.

개정 대부업법 이후, NPL 투자법을 상세하게 담다
개정 대부업법(대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률, 2016. 7. 25) 이후 개인은 론세일(채권양수도계약)로는 투자가 금지되었다. 또한 개인에게는 NPL 매각이나 질권대출을 해주지 않고 있다. 그러나 개인은 대위변제, 계약인수, 채무인수방식, 입찰참가(이행) 방식, PREO 방식, 공동투자 수익 배분, 유자격 AMC에 2순위 질권설정 투자로 배당투자 또는 유입(직접낙찰), 유동화 전문회사로부터 채무인수방식, 입찰참가 조건부 사후정산방식으로 투자할 수 있다.
이 책에는 투자자가 NPL 투자가 가능한 계약인수방식, 채무인수방식, 대위변제(등기부등본 - ‘확정 채권 대위변제’ 표시), 사후정산부방식, 입찰참가 및 채권일부 양수도로 투자하는 방법과 법인에게 지분 투자(주주)로 투자하거나 법인에 2순위 질권설정 투자로 가능한 방법을 알기 쉽게 수록하고 있다.
또한 대부업법 개정의 취지 및 주요 내용, 대부업 설립절차, 채권자(유동화회사)의 채권회수방법, 채무인수방식(현금흐름표) 및 유동화회사의 채권가격정산법, 그리고 재테크보다 더 중요한 세테크, 즉 세금 절세 전략 및 세금 혜택에 대한 내용을 담고 있다.

26년간 금융기관에서 근무한 NPL 전문가의 노하우 공개!
필자는 NPL을 심사하고 매각하는 금융기관에 근무하면서 NPL 매각 낙찰가와 수익률을 분석하면서 놀라지 않을 수 없었다. 어떤 채권은 대기업 임원 수준의 연봉과 맞먹기도 하며, 어떤 채권은 AMC(자산관리회사)가 매입가보다 더 낮은 최저가로 떨어질 때 방어입찰 또는 유입으로 재매각해 더 큰 수익을 내는 것을 목격한 바 있기 때문이다. 실례로 시세 3억 원의 부동산을 NPL로 대출원금 2억 원, 가지급금(경매 비용)에 매입까지 정상 이자 2억 3,000만 원에 매입해 7개월 만에 2,300만 원을 배당 받은 사례를 보았다. 또한 1억 5,000만 원으로 시작한 필자의 지인이 15억 원의 자산을 형성하고, 금융기관 지점장으로 은퇴한 지인이 후배와 단둘이서 7년 동안 단 한 번의 실수도 없이 수익을 얻고 있는 모습도 보았다.
《경매 속의 돈 맥脈 큰 돈 없이 부자되는 NPL 투자》는 26년간 금융기관에서 근무하며 수많은 사례를 분석하고 진행한 NPL 전문가가 어느 아카데미에서도, 어느 책에서도 알려주지 않는 NPL 투자 노하우를 초보들도 알기 쉽게, 누구도 절대 손해 없이 투자하는 법을 소개한다.

안수현(경매학원 원장)
경매시장을 뜨겁게 달구고 있는 NPL을 모른 채 일반경매만을 고집해서는 더 이상 원하는 수익을 달성하기 어려워졌다. 오랫동안 금융권에 종사하며 다양한 경매를 경험한 이상준 박사의 이번 책은 NPL의 기본부터 실전투자까지 생생한 사례를 쉽게 풀어 쓴 NPL의 필독서다. (앤소니와 함께하는 부동산경매 수원마스터 경매학원 원장)

조영환(작가)
그동안 NPL에 관한 많은 책들이 시중에 출간되었다. 그러나 대부분 너무도 어렵게 설명되어 좀 아쉬운 부분이 없지 않았다. 또한 경매를 잘하는 사람이 NPL도 잘하는데 관연 저자가 경매를 잘 아는지 의구심이 들기도 했다. 그러나 이상준 박사의 책은 경매와 NPL에 정통해 있어 이해하기 쉬울 뿐더러 재미까지 더했다. NPL 투자사례가 매우 안정적이면서도 높은 수익률에 놀랍기만 했다. 부동산경매에 관심을 가지신 분들에게 이 책은 또 하나의 신세계가 될 것이 분명하다. 부동산 경매보다 더 높은 수익률을 바라시는 분들에게 강추! (꿈장사, 《월세혁명Ⅰ·Ⅱ》의 저자)

최현일(한국열린사이버대학교 학과장)
이상준 교수의 이 책은 NPL 투자교과서이자 바이블이다. 많은 NPL 관련 책들이 출간되었지만 이론에 그치거나 초보자가 접근하기는 쉽지 않은 책들이었고 실전에 활용하기가 용이하지 않았다. 그러나 이 책은 실전에서 많은 경험과 투자사례를 바탕으로 NPL 투자자가 궁금해 하는 오랜 실전 경험을 바탕으로 성공투자 비법을 기록해 놓았다. NPL 경매에 관심이 많은 투자자에게 이 책을 강력히 추천하고 싶다. (《1%금리시대, 수익형 부동산으로 승부하라》의 저자)

강신기(대학원 부교수)
이 책은 정글 같은 부동산 경매 세계에서 오랜 실전 경험을 바탕으로 꾸준한 성과를 내고 있는 저자의 다양한 성공 경험을 바탕으로 개정 대부업법 이후 개미투자자가 NPL 투자로 경매 성공하는 비법을 접할 수 있는 소중한 기회를 제공한다. ‘인생은 통행료의 게임이다’라는 스콧 니어링의 말처럼 100세 시대, 저금리로 인한 노후준비의 필요성을 느끼는 중년층에게 작은 성공의 사다리로 이 책을 추천하고 싶다. (호서대학교 글로벌창업대학원 부교수)

박대규(디케이자산관리대부(주) 대표)
부실채권을 투자하면서 꾸준한 성과를 내고 있지만 때로는 수고한 만큼 고수익을 내지 못하고 있다. 그러나 이 책을 읽으면서 고수익 비법을 알았다. NPL 투자 함정과 리스크 줄이는 방법, NPL 세금과 공동투자 효과, 권리상 하자 있는 특수물건을 접할 수 있는 투자 비법을 접할 수 있는 이 책을 추천한다.

프롤로그 |
서문 | 인생 100세 시대, NPL에 대해 알아보자!

Part 01 | NPL 투자로 더 많은 기회를 만들어 낼 수 있다
1 NPL 투자의 이해
썩은 사과가 더 맛있다 | NPL은 어떻게 태어났을까? | 변화하는 NPL 시장 | NPL은 수시로 꽃을 피우고 열매를 맺는다 | NPL 투자의 10가지 매력

2 NPL 정말 안전한 것일까?
NPL로 세 마리 토끼를 잡다 | 손실금이 있어도 수익이 난다 | 낙찰이 안 돼도 수익이 난다 | NPL 투자자에게 경쟁 상대는 없다 | 더 안전하게 더 저렴하게 투자한다 | NPL 투자의 함정

3 개정 대부업법의 이해
대부업법, 어떻게 개정되었나 | 개정 대부업법의 핵심은 이것 | 알고 보면 어렵지 않은 대부업법인설립

Part 02 | NPL 투자 제대로 이해하기
1 NPL 투자, 먼저 수익구조에 눈뜨자
NPL 한 번 거른 물건을 사다 | 일반경매와 NPL의 수익 비교해보기 | 배당투자와 경매투자의 차이 | NPL의 다양한 매입방식

2 NPL 매입 요령, 공부해야 성공한다
NPL 유통구조를 파악하라 | 개인이 NPL을 매입하려면? | NPL의 다양한 매입방법을 알자 | 한눈에 배우는 NPL 매각하는 법

3 NPL 매입방식의 이해
서류상 안정성이 확보되는 론세일 방식 | 대위변제 투자법, 실익을 계산하여 진행하자 | 리스크가 적은 채무인수방식 | 계약 후 위험부담이 이전되는 PREO 방식

Part 03 | NPL 실전 노하우
1 NPL 매입 전 체크리스트
NPL 매입 전 점검사항과 현장조사의 중요성 | NPL 매입은 타이밍이 중요하다 | NPL 매각 금융기관 접근 매뉴얼

2 매입 물건보고서 이해하기
물건보고서란 무엇일까? | 근저당 채권 매입 준비하기 | 낙찰예상가 물건보고서 파악하기 | 물건보고서 하자 이의신청

3 예상배당표 보는 안목 키우기
예상배당표 작성하기 | 예상배당표를 볼 수 있게 되면 투자를 시작하라 | 수익과 직결되는 예상배당표 작성하기 | 대출비율은 어떻게 적용할까?

4 권리분석 사례 살펴보기
등기부등본과 매각 물건명세서 확인하기 | 등기부상 권리 중 인수되는 권리 | 등기부등본 말소기준분석하기 | 권리분석에서 실수하면 방어입찰에 참여한다 | 권리분석 실패사례

Part 04 | NPL 투자 초보자를 위한 고수익 투자전략
1 NPL 저렴하게 매입하는 방법
부실채권 저렴하게 매입하기 | 경매 진행 중인 예정물건 NPL로 매입하기

2 NPL 배당으로 성공하기
부실채권 매입의 대표투자방법 론세일 | 원하는 물건으로 고수익 내는 채무인수 투자법 | 배당방식과 유입취득방식, 어떻게 선택할까? | NPL 배당투자 과정 알아보기 | NPL 매입가격 원가 분석하기 | 부실채권의 또 다른 고수익방법, 할인가 활용전략

3 수익률 최고로 올리기
손실을 최소화하는 대위변제 활용하기 | 질권대출과 채권상계로 두 마리 토끼를 잡아라 | 특수물건 NPL 매입으로 고수익 올리기 | NPL 특수물건을 알아야 하는 이유

4 NPL 질권대출 이해하기
NPL 질권대출 활용하기 | NPL 질권대출의 자격요건 알아보기 | 경락잔금의 대출한도는 얼마일까? | 대출을 일으키지 못해 날아간 계약금 | 대출, 아는 만큼 돈이 보인다 | LTV·DTI 익숙한데 무슨 뜻이지? DSR은 또 뭐야 ?

Part 05 | NPL 고수들의 성공 비법
1 NPL 이렇게 하면 성공한다
NPL로 수익내는 투자자는 따로 있다 | 수익이 발생했지만 세금이 없다? | NPL 경매 공동투자와 세금절세 전략 | 선순위 대항력 NPL 저렴하게 매입하기 | 채권자 지위에서 자진변제를 유도하라 | 경매기일 연장으로 고수익 올린다 | 미래 NPL의 전망

2 개정 대부업법에 의한 개미투자자 투자사례
안전한 채권으로 만드는 론세일 계약 | 자산관리사 수익률 분석하기 | NPL 매각금융기관 회계처리를 알면 돈이 보인다 | 연체채무자는 경매와 NPL 매각, 어느 쪽이 유리할까? | NPL 투자 함정 피해가기

에필로그 | 부실채권 용어정리 | 기타 NPL 용어

NPL은 말 그대로 금융기관이 개인 가계자금과 법인 및 개인 사업자 등에 부동산을 담보로 대출을 지원하였으나 채무자가 이를 제때 갚지 않아서 채권 추심을 통해 강제 회수해야 하는 상황에 이른 채권이다. 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. 무담보 NPL은 신용대출을 비롯해 카드할부 채권, 개인회생 채권, 정수기 렌탈 채권, 자동차 리스 채권까지 다양하다.
NPL은 몇 십만 원대 통신요금 채권에서부터 수십억 원짜리 부동산 담보부 부실채권까지 그 금액과 내용이 무척 다양한데, 흔히 이를 썩은 사과에 비유하곤 한다. 하지만 개인 투자자에게 NPL이란 은행에서 담보로 취득한 부동산을 할인받아 싸게 사올 수 있는 재테크 수단이다. - 본문 25~22쪽

NPL을 매입하는 대출채권의 양수인은 권리행사를 위해 양도인에게 채권서류철 원본을 건네받아 보관해야 한다. 근저당권 매입 시 대출약관에 공정거래법 위반 계약이나 근저당권설정 대출약정거래에 하자가 있으면, 설정계약의 원인무효 등으로 양수인은 담보권을 상실한 무담보채권을 보유하게 되어 손해를 입을 수 있다. 간혹 채무자의 대출에 원인무효가 발생하는 경우가 있으므로 매수 전에 대출서류 진위 여부와 적정성 여부 등을 반드시 점검할 필요가 있다. - 본문 118쪽

부실채권은 권리분석과 임장활동을 통해 부동산 물건에 대한 수익 가능 여부 등 가치판단을 잘 할 때 고수익을 실현할 수 있다. 그런데 앞으로도 금융기관에서는 새 회계기준29에 따라 자산건전성비율을 맞춰야 하고, 경기침체가 지속될 거란 전망으로 부실채권을 꾸준히 정리할 것으로 추측되는데 이와 같은 상황이라면 NPL 물건이 증가할 수밖에 없다.
부실채권을 금융기관으로부터 저렴하게 매입하려면 채권매각 담당자와 친분을 쌓아두면 도움이 된다. 실제로 필자가 근무하는 금융기관에서도 자주 찾아오는 AMC 직원들은 많은 정보를 얻어간다. - 본문 157쪽