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최고의 재건축 재개발 투자자가 알려주는 수익률 예측의 절대공식

다른 부동산 투자와는 차원이 다른 높은 수익률! 누구나 알고 있는 재건축 재개발 투자의 매력 포인트다. 그럼에도 사람들이 재건축 재개발 투자에 과감히 뛰어들지 못하는 이유는 ‘오래 묶이고, 투자금이 많이 든다’는 두려움 때문이다. 과연 정말로 그럴까?

2017년 가장 핫한 투자 강사로 주목받는 이정열(닉네임 열정이넘쳐)은 그의 첫 책 ?(한 권으로 끝내는) 돈되는 재건축 재개발?에서 그런 두려움을 떨칠 비법을 제시한다. 그에 따르면 재건축 재개발 투자에서 발생하는 대부분의 리스크는 미리 대비하거나 피해갈 수 있다. 돈이 오래 묶이거나, 투자금이 많이 들거나, 예상보다 분담금이 많이 나와서 손해를 보는 등의 문제는 모두 정확한 사업성 분석의 툴(tool)이 없기 때문에 생긴다는 것.

이 책은 사업성을 분석하는 ‘3개의 절대공식’을 알려준다. 이 공식은 저자가 오랫동안 수많은 사례를 분석하고 연구하여 만들어낸 독창적인 것으로, 어떤 재건축 재개발 전문가도 이야기하지 않았던 것들이다. 이 공식을 활용하면 나의 개략적 분담금을 구할 수 있을 뿐 아니라, 아직 시작조차 되지 않은 재건축 사업이 시작되지 않은 지역에서도 사업성이 좋은 단지와 그렇지 않은 단지를 골라낼 수 있다.

재건축 재개발 투자는 정말로
오래 묶이고, 돈이 많이 들까?

Q. 용적률이 낮으면 좋다?
용적률 낮은 아파트, 이른바 저층아파트는 무조건 사업성이 좋다고 생각하는 사람들이 있지만 이는 매우 위험한 접근법이다. 용적률은 낮은데 세대수는 많은 소형평형 단지에 투자했다가 오히려 막대한 손해를 입을 수 있다. 이러한 ‘용적률의 함정’에 빠지지 않기 위해 저자는 ‘세대당 평균 대지지분’이라는 개념을 제시한다.

Q. 감정평가액이 높으면 좋다?
흔히 감정평가액이 높아야 분담금이 적어진다고 알고 있지만 이는 절반만 맞는 말이다. 분담금은 감정평가액뿐 아니라 비례율에 의해서도 달라지는데, 감정평가액이 전체적으로 높아질 경우 비례율은 오히려 낮아질 수 있다. 전체적인 상황을 보고 판단하는 것이 좋다.

Q. 추정비례율이 높으면 사업성도 좋은 것이다?
흔히 사업성을 나타내는 지표로 비례율이란 것을 활용하는데, 비례율이 100%보다 높으면 사업성이 좋고 그보다 낮으면 사업성도 낮다고 본다. 그러나 어떤 사업장에서는 필요에 의해 추정비례율을 임의로 높이거나 낮추는 경우도 있다. 따라서 추정비례율을 믿기보다는 직접 사업성을 예측해보는 안목이 필요하다.

Q. 관리처분계획이 나오기 전의 투자는 위험하다?
관리처분계획이 수립되면 대부분의 정보가 확정되므로 위험부담이 적지만, 그만큼 시세가 오르므로 수익률은 떨어진다. 남들보다 한 발 빠르게 움직이고 싶다면 ‘총사업비와 공사비(시공비)의 비율’ 공식을 활용하라. 관리처분계획이 나오기 전에도 개략적인 사업성을 추산해볼 수 있다.

머리말_ 실패 없는 투자를 위한 3개의 절대공식 활용법

Chapter 1. 재건축?재개발 투자, 그거 어렵지 않나요?
왜 진짜 부자들은 재건축?재개발에 투자할까
재건축?재개발 투자에 대한 오해와 진실
재건축 vs 재개발, 무엇이 다를까
[꿀팁] 도시 및 주거환경 정비기본계획 vs 지구단위계획
재건축과 재개발의 사업성 차이
[꿀팁] 자주 쓰이는 용어 개념잡기
프리미엄, 분담금, 수익률의 삼각관계
투자할 때 반드시 고민해야 할 2가지

Chapter 2. 투자 전에 이것부터 체크하자
재건축?재개발의 진행 과정
언제 매입하고, 언제 매도해야 할까
부동산이 있다고 모두가 조합원은 아니다
조합원 분양권은 몇 개까지 가질 수 있을까
[꿀팁] 도시 및 주거환경 정비법 상의 조합원 자격
사업 책자만 제대로 읽어도 사업성이 보인다
총회 책자를 통해 실제 재개발?재건축 사례를 분석하자
[꿀팁] 재건축?재개발 정보 얻기 좋은 ?하우징 헤럴드?

Chapter 3. 재건축?재개발 투자의 기본 구조 익히기 _ 서울 A구역 재개발 실제 사례를 중심으로
시공비와 총사업비의 비율부터 파악하자
사업성을 보여주는 대표적 지표 ‘비례율’
감정평가액은 어떻게 산출할까
[꿀팁] 공동주택 공시가격과 감정평가액
권리가액은 어떻게 계산할까
[꿀팁] 비례율을 맹신하면 안 된다
분담금과 추가부담금은 어떻게 계산할까
[꿀팁] 감정평가액이 높으면 무조건 좋은 걸까

Chapter 4. 복잡한 수익률 분석, 단계별로 배워보자 _ 서울 B아파트 재건축 실제 사례를 중심으로
기본 개념을 정리해두면 수익률 분석이 쉬워진다
핵심은 ‘일반분양 기여 금액’ 구하기
B아파트의 실제 관리처분계획 들여다보기
[꿀팁] 일반분양 물량만 봐도 사업성이 보인다
분담금과 프리미엄을 예측해보자
반드시 외우자! 시공비와 총사업비 공식
[꿀팁] 전용면적 vs 공급면적 vs 계약면적
조합원 건축원가 직접 계산해 보기
[꿀팁] 평당 시공비에 따른 조합원 건축원가표
일반분양 기여 금액 산출하기
재건축 분석에 필수! 필요 대지지분표 활용하기
[꿀팁] 용적률, 어디까지 알고 있니
이제 분담금을 구해보자
[꿀팁] 한 방에 정리하는 분담금 산출표

Chapter 5. 유망 지역 미리 찾아내는 ‘세대당 평균 대지지분’_ 분당 재건축 유망 단지를 중심으로
‘용적률의 함정’에 빠지지 말자
세대당 평균 대지지분이란 무엇일까
사업성 좋은 지역을 미리 찾아내는 법
[꿀팁] 일반분양 물량을 볼 수 있는 곳
사업 시작 전의 분석은 어떻게 해야 할까
기준이 될 사업장부터 들여다보자
나의 상황에 맞게 조정하여 분담금 예측하기
사업성 좋은 지역을 선점하라
[꿀팁] 분당구 아파트의 세대당 평균 대지지분 비교표

Chapter 6. 남들보다 한 발 빠르게! 재건축 유망 단지 분석하기 _ 목동 재건축 단지 사례를 중심으로
좋아질 지역은 미리미리 분석해둬야 한다
[꿀팁] 실거주와 재건축 투자의 두 마리 토끼 잡기
세대당 평균 대지지분으로 대략적 사업성 판단하기
타 사업장을 참고하여 분담금을 예측할 수 있다
일반분양가가 변하면 사업성은 어떻게 될까
시공비가 변하면 사업성은 어떻게 될까
기부채납비율이 변하면 사업성은 어떻게 될까
용적률이 변하면 사업성은 어떻게 될까
[꿀팁] 용도지역에 관심을 갖자

Chapter 7. 도전! 재개발 사업성 분석 _ 경기도 C, D, E구역 재개발 실제 사례를 중심으로
재건축 공식이 재개발에 통하지 않는 이유
조합 설립 단계에서의 분석
한 발 빠르게 감정평가액 예측해보기
[꿀팁] 감정평가액은 왜 시세보다 낮은 경우가 많을까
감정평가액 확정 단계에서의 분석
관리처분계획 단계에서의 분석
일반분양가의 변수 고려하기
[꿀팁] 비례율 상승이 기대되면 큰 물건 투자가 유리하다

Chapter 8. 틀을 깨는 투자가 필요하다
아직 투자하기에 늦지 않았을지 모른다
또 하나의 투자 전략 ‘이주세대를 잡아라’
‘원 플러스 원’ 투자에 주목하자

특별부록
01. 용적률 별 필요 대지지분표
02. 평당 시공비에 따른 조합원 건축원가표
03. 일반분양가에 따른 대지지분 1평당 일반분양 수익표
04. 서울시 아파트 주요 단지 용적률표

오랜 시간 부동산 투자를 하면서 훌륭한 성과를 내고 있는 ‘진짜 부자들’을 만나 보면 대부분은 재건축 또는 재개발로 큰돈을 번 경험을 한두 번씩 가지고 있습니다. 그리고 그 이후부터 투자 규모가 획기적으로 달라졌다는 이야기도 종종 듣게 됩니다. 진짜 부자들이 왜 재건축·재개발에 투자하는지 이제 그 이유를 아셨을 것입니다. 아니, 정확히 말하면 재건축·재개발 투자를 잘하는 사람이 진짜 부자가 된다는 것이 맞을 것입니다. (▶P.28 왜 진짜 부자들은 재건축 재개발에 투자할까)

재건축·재개발 투자는 돈이 오래 묶인다는 인식은 과거 개발 붐이 일던 시절 ‘묻지마 투자’를 하던 사람들 때문에 생겨난 것입니다. 당시에는 재건축·재개발이 어떤 과정을 통해 진행되는지도 모른 채 이 구역이 재개발 구역으로 지정되었다는 소문만 들려오면 덜컥 사버리는 사람들이 많았습니다. (중략) 사업이 무산되지 않을 정도의 단계, 어느 정도 분양이 가시화된 단계에서 매수하면 투자금이 묶이는 것을 막을 수 있습니다. 큰 욕심을 부리지 않는다면 초반에 매수해서 몇 단계 후에 P를 받고 매도하는 것도 좋은 전략입니다. (▶P.30 재건축 재개발 투자에 대한 오해와 진실)

또 하나 중요하게 고려해야 할 것은 분담금입니다. 김대충 씨는 이미 감정평가액 6,000만 원짜리 집을 재개발 사업에 내놓긴 했지만, 조합원분양을 받을 아파트의 가격은 3억 원입니다. 2억4,000만 원의 돈이 추가로 필요한 것입니다. 이 돈이 바로 ‘분담금’입니다. 앞으로 분담금을 산출하는 방법에 대해 차근차근 알아볼 예정이지만, 여기에서는 결론부터 알려드리겠습니다. 바로 ‘일반분양 수익이 높을수록 분담금이 줄어든다’는 점입니다. 일반분양을 통해 얻는 수익은 원래 조합원들이 내놓은 자산을 통해 벌어들인 것이기 때문에 조합원들에게 ‘분담금 감소’라는 형태로 다시 돌려주기 때문입니다. (▶P.56 프리미엄, 분담금, 수익률의 삼각관계)

중요한 것은 그 10년이라는 과정 중에서 어느 단계에 투자를 하고, 어느 단계에 빠져나올 것인지를 결정하는 일입니다. 반드시 초기단계에 들어갈 필요도 없고, 반드시 분양이 이뤄질 때까지 기다릴 필요도 없습니다. 문제는 살 타이밍과 팔 타이밍을 잘 판단하는 것입니다. 그러기 위해 기본적으로 알아야 할 것이 재건축·재개발 사업의 절차입니다. 오른쪽 표는 재건축·재개발 사업의 주요 과정을 시간대순으로 정리해둔 것으로, 투자를 하시려면 꼭 머릿속에 담아두셔야 합니다. 가로는 시간의 흐름을 나타내고, 세로는 각 단계가 진행됨에 따른 가격을 나타냅니다. (▶P.68 재건축 재개발의 진행 과정)

재건축·재개발 대상 물건을 취득할 때는 반드시 조합원 자격이 있는 물건인지 확인한 후에 매입하셔야 합니다. 간혹 경매로 진행되는 물건 중에는 조합원 자격을 갖추지 않아 현금청산 대상인 경우가 있는데, 이것을 모른 채 무조건 조합원 자격이 되는 줄 알고 덜컥 낙찰받는 경우를 가끔 보게 됩니다. (▶P.84 부동산이 있다고 모두가 조합원은 아니다)

분담금 = 조합원 건축원가 ? 일반분양 기여 금액
이 공식을 해석하면 이렇습니다. 조합원분양 아파트를 짓기 위해 들어간 돈은 원래 조합원이 부담해야 하지만, 이 조합원은 동시에 일반분양 아파트를 짓는 데에도 기여를 했습니다. 따라서 일반분양을 통해 벌어들인 수익을 조합원에게 돌려준다는 차원에서 분담금을 깎아주는 것입니다. (▶P.158 기본 개념을 정리해두면 수익률 분석이 쉬워진다)

위 표는 B단지의 실제 관리처분계획 자료중 ‘소요비용추산액’ 부분을 발췌한 것입니다. (중략) 기타사업비 항목을 살펴보면 ‘미분양대책비’가 있습니다(6). 일반분양을 할 때 혹시나 미분양이 발생할 경우를 대비하여 책정해둔 금액입니다. 사실 이 항목은 예비비이기 때문에 반드시 잡아놓아야 하는 항목은 아니고, 사업성이 좋지 않은 구역의 경우에는 이 항목을 아예 잡지 않기도 합니다. 그런데도 이 항목이 150억 원이나 잡혀있다는 사실은 이 구역의 총사업비에 그만큼 여유가 있다는 뜻이고, 사업성이 상당히 좋다는 것을 의미합니다. (▶P.171 B아파트의 실제 관리처분계획 들여다보기)