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《셰어하우스 A to Z》는 남들이 따라 하기 싫어서 또는 따라 할 수 없어서 독보적인 경쟁력을 갖는 부동산 프로젝트를 소개한다. 다양한 재테크에 도전해 투자 수익을 올린 저자는 남들이 보지 못하는 지역에서 남들이 구하지 못하는 세입자를 구하고, 남들이 안 하려는 인테리어를 혼자 하며, 직접 관리까지 하면 상상할 수 없는 수익이 나온다는 것을 알려준다. 셰어하우스는 특별한 기술이나 전문적인 식견이 없어도 교통이 좋은 곳에 집 한 채만 마련하면 누구나 시작할 수 있다. 집이 없다면 월세로라도 빌려서 월세를 놓으면 된다. 즉, 아는 바를 실천하지 않는 것은 돈이 없어서가 아니라 용기가 없어서일지도 모른다. 세입자가 안 들어오면 내가 살겠다는 마음으로 용기 내 한번 도전해본다면 임대수익뿐 아니라 그 이상의 무언가를 얻어갈 수 있을 것이다. 실천하지 않으면 아무것도 얻을 수 없다. 이 책에서 제시하는 방법을 바로 실천에 옮겨보자.

돈 없이도 월세 부자가 되는 기적
수익형 부동산의 핫트렌드
나는 셰어하우스로 연 200% 임대수익을 낸다!

평생직장의 개념이 사라진 오늘날 모은 돈 없이, 마땅한 기술 없이 직장에서 나온다고 생각해보자. 무엇이 나를 지켜줄 수 있을까? 세상은, 특히 우리나라는 그다지 우호적인 상황이 아니다. 대출받아 산 집은 금리가 올라 대출부담이 늘어나는가 하면, 직장이 없으면 대출마저 나오지 않는다. 이런 상황에서 베이비부머들이 은퇴하기 시작했다. 좋은 시절을 누렸던 이들이 노후를 위해 재테크에 열을 올린다. 원룸이 뜬다 하면 원룸을 우르르 짓고, 상가가 뜬다 하면 상가를 쇼핑하듯 사들이고 있다. 돈이 좀 된다 하면 모두 따라붙어 공급과잉을 일으키고 공멸해버린다. 쉽고 편한 투자를 하다가는 얼마 못 가 망할 수밖에 없다. 결국 알아도 따라 할 수 없거나, 따라 하기 싫은 투자를 해야 한다.
이 책 《셰어하우스 A to Z》는 이렇듯 남들이 따라 하기 싫어서 또는 따라 할 수 없어서 독보적인 경쟁력을 갖는 부동산 프로젝트를 소개한다. 다양한 재테크에 도전해 투자 수익을 올린 저자는 남들이 보지 못하는 지역에서 남들이 구하지 못하는 세입자를 구하고, 남들이 안 하려는 인테리어를 혼자 하며, 직접 관리까지 하면 상상할 수 없는 수익이 나온다는 것을 알려준다.
집을 사고파는 것은 누구나 할 수 있다. 월세를 놓고 빼는 것도 중개업소에 맡기면 된다. 인테리어를 새로 하는 일도 업체에 맡기면 편하다. 세입자를 관리해주는 업체도 있다. 문제는 이러한 것들을 맡기다 보면 남는 돈이 없다. 어디에 맡기지 않고 혼자 한다면 수익을 낼 수 있을 것이다. 레드오션 수익형 부동산 시장에서 마땅한 투자처를 찾지 못했다면, 여러 채의 집을 매입하거나 빌려서 수십 명의 세입자에게 월세를 받은 저자의 경험을 그대로 따라 해보자. 임대수익은 물론 매매차익을 거두어 경제적 자유를 만끽할 수 있다.

입지 선정부터 응용 투자까지
수익형 부동산의 틈새시장 셰어하우스의 모든 것

PART 1 ‘부동산, 임대 투자가 답이다’에서는 안정적으로 투자하기 위해 임대수익을 바탕으로 투자하되 매매차익까지 노릴 수 있는 곳은 어디인지 알아보고, 저비용 고효율 셀프 리모델링의 실전 노하우를 전수한다. PART 2 ‘셰어하우스를 시작하다’에서는 세종시와 대전에 셰어하우스를 차리게 된 이유와 더불어 각 지역 특성을 고려한 홍보 방법을 살펴본다. PART 3 ‘광고부터 계약까지 셰어하우스 A to Z’에서는 셰어하우스를 운영하는 데 필요한 조건을 다양한 예시를 들어 설명하고, PART 4 ‘우리 셰어하우스만의 특별한 무언가 만들기’에서는 입주자들과 원활히 소통하는 법은 물론 셰어하우스에서 제공하는 독특한 서비스는 어떤 것이 있는지 들여다본다. PART 5 ‘이럴 땐 어떻게? 셰어하우스 Q&A’에서는 셰어하우스를 운영하면서 궁금해할 법한 사항을 정리하고, 마지막 부록에서는 셰어하우스 추천 지역 분석과 함께 셰어하우스 응용 투자라 할 수 있는 게스트하우스와 에어비앤비를 짚어본다.
셰어하우스는 특별한 기술이나 전문적인 식견이 없어도 교통이 좋은 곳에 집 한 채만 마련하면 누구나 시작할 수 있다. 집이 없다면 월세로라도 빌려서 월세를 놓으면 된다. 즉, 아는 바를 실천하지 않는 것은 돈이 없어서가 아니라 용기가 없어서일지도 모른다. 세입자가 안 들어오면 내가 살겠다는 마음으로 용기 내 한번 도전해본다면 임대수익뿐 아니라 그 이상의 무언가를 얻어갈 수 있을 것이다. 실천하지 않으면 아무것도 얻을 수 없다. 이 책에서 제시하는 방법을 바로 실천에 옮겨보자.

프롤로그_경제적 자유를 위해 한 걸음 내딛다

PART 1. 부동산, 임대 투자가 답이다
01 부동산 프로젝트의 시작
임대수익과 매매차익을 노리다
지도를 보고 부동산 시나리오 쓰기
임대 투자에 눈뜨다
무작정 가본 지방 답사기 : 여수 편
무작정 가본 지방 답사기 : 목포 편

02 급매+월세로 임대수익률 18% 내기
경매의 진실
경매보다 급매
직접 세입자 구해서 복비 없애기
임대수익률을 올리는 여러 가지 방법

03 저비용 고효율 셀프 리모델링
이걸 내가 어떻게 하지?
셀프 리모델링 실전 노하우
45일 만에 셀프 리모델링을 완성하다
셀프 인테리어로 갭 투자하기
깨알 TIP1. 인테리어를 배우는 방법 1, 2, 3

PART 2. 셰어하우스를 시작하다
01 세종시 1호점 이야기
월세를 2배로 올려주는 셰어하우스 투자
어디에 차릴까?
숙소에 카페를 더하다
세종시 1호점 인테리어
세종시 모집 및 홍보 방법
월세를 얼마로 받을까

02 임대수익률 25% 대전 1·2호점 이야기
연간 투자 수익률 69% 대전 1호점
인테리어 리스트를 짜서 견적 내기
10일이면 OK! 저렴하고 빠른 셀프 리모델링
대학교 모집 및 홍보 방법
연간 투자 수익률 50% 대전 2호점
경쟁자의 등장

03 임대수익률 200% 세종시 2·3호점 이야기
세종시에 빛이 비치기 시작하다
발상의 전환, 월세로 월세를 놓다
기적의 수익률, 연 200%를 내다
세종시 2호점 인테리어 원가 절감하기
수익률의 절정, 세종시 3호점
깨알 TIP2. 저렴한 인테리어 물품 구입처

PART 3. 광고부터 계약까지
셰어하우스 A to Z
누가 살아야 좋을까?
얼마로 정할까?
셰어하우스 홈페이지 제작하기
입주계약서와 생활규칙 만들기
온라인을 공략하자
면접 보기(전화, 대면)
한 방에 계약하는 비법
깨알 TIP3. 셰어하우스 분위기를 살리는 작은 소품들

PART 4. 우리 셰어하우스만의 특별한 무언가 만들기
엔터테인먼트와 주거의 결합
카카오톡으로 입주자와 소통하기
방장을 잘 뽑으면 6개월이 편하다
우리만의 특별한 부가 서비스
입주자를 위한 작은 선물들
입주자들이 정하는 생활규칙
깨알 TIP4. 셰어하우스의 독특한 유료 서비스

PART 5. 이럴 땐 어떻게? 셰어하우스 Q&A
Q1. 매입이 좋을까? 임대가 좋을까?
Q2. 공동 투자 시 운영하는 방법은?
Q3. 업체를 통해 인테리어를 하고 싶다면?
Q4. 무작정 깎아달라는 세입자는 어떻게 응대할까?
Q5. 방장 지원자가 없다면?
Q6. 방장 지원자가 여러 명이면?
Q7. 관리비는 어떻게 계산할까?
Q8. 입주자가 도중에 나갈 때 퇴실처리는?
깨알 TIP5. 셰어하우스를 창업하는 방법

에필로그_남에게 도움을 주는 사업을 하자

부록 1. 셰어하우스 추천 지역 분석하기
서울 : 신촌, 강남
경기 : 판교, 분당
충남 : 천안
세종시 : 도담동, 아름동, 보람동, 소담동
대전 : 충남대, 둔산동
대구 : 경북대
부산 : 동래, 부산대, 부경대
제주 : 서귀포

부록 2. 셰어하우스 응용 투자
게스트하우스(제주도형)
게스트하우스(공항형)
에어비앤비(해운대)

입지에서 가장 중요한 것은 교통이다. 강남에 얼마나 빠르고 편하게 접근할 수 있는지, 각종 편의시설이 밀집된 곳인지, 출퇴근 길이 편한지 등 교통은 부동산 가격을 좌우하는 가장 큰 요인이다. 실제로 강남으로 가는 신분당선의 영향으로 판교 집값이 급등했고, 그다음 광교 집값이 급등했다. SRT가 들어오는 동탄과 평택 지제역도 집값이 오르고 있고, GTX가 들어오는 동탄과 판교는 2021년에 한 번 더 상승할 것으로 예상된다. 만약 입지만 보고 투자하라고 하면 삼성, 수서, 판교가 될 것이다. 2021년 예상 지도를 보면 고개를 끄덕일 만하다.
_‘지도를 보고 부동산 시나리오 쓰기’ 중에서

가장 큰 이유는 적은 보증금과 짧은 계약 기간이었다. 보통 서울의 원룸을 그 정도 월세로 받으려면 최소 1,000만 원은 필요했다. 그런데 안전하면서도 편의시설이 밀집된 아파트를 보증금 50~100만 원만으로 살 수 있으니, 세입자들한테는 최적의 조건이었다. 게다가 6개월 단위의 계약 기간은 최소 1년 이상을 요구하는 임대시장에서 희소성이 있었다. 인턴이나 비정규직으로 일하는 사람에게 1년 또는 2년의 월세 계약은 부담이기 때문이다. 단기계약을 하려면 환경이 열악한 고시원으로 갈 수밖에 없던 젊은이들에게 셰어하우스는 꽤 매력적인 대안이었다.
_‘세종시 1호점 이야기’ 중에서

지방에서는 셰어하우스가 생소한 데다 엔터테인먼트보다는 숙소라는 인식이 강한 탓에 원룸보다 월세를 낮게 책정해야 했다. 그런데 대학가 앞에는 원룸의 가격이 천차만별이었다. 월세가 15만 원도 있었고, 40만 원도 있었다. 결국 월 30만 원 정도의 원룸을 기준으로 삼고, 1인실은 30만 원보다 싸게 책정했다. 2인실은 20만 원 이상 받았다. 1인실과 2인실의 가격 차이가 너무 작으면 2인실 불만이 심하고, 반대로 너무 크면 1인실 불만이 심하다. 적당히 조절해야 할 필요가 있었다. 처음에는 2인실을 모집하기가 어려워서 월 20만 원을 받다가 다음 해에 2인실은 22만 원, 1인실은 28만 원을 받아서 총 100만 원의 월세를 받았다. 6~7만 원 정도의 차이가 지방에서는 적당한 듯했다.
_‘얼마로 정할까?’ 중에서

문제는 대출이다. 개인이 아파트 담보대출을 70%까지 받을 수 있는 것은 2채밖에 안 된다. 3채부터는 임대로 빌려 운영하거나 임대사업자를 내서 아파트를 보유해야 한다. 임대사업자를 내면 4년간 임대를 놓아야 하지만, 양도세 감면이라는 장점이 있다. 예를 들어 내가 사는 집 1채를 빼고, 나머지 집은 모두 임대사업자로 등록한다. 그리고 내가 사는 집을 4년 후에 팔고 임대사업자로 된 집 1채를 개인소유로 전환한 뒤, 다시 2년간 거주하고 판다. 이런 식으로 1채씩 개인소유로 돌려 실거주를 한 뒤 집을 팔면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 만약 내가 사둔 집이 앞으로 오를 가능성이 있는 경우 임대사업자로 매입해서 운영하면 임대소득과 매각차익 모두를 얻을 수 있다.
_‘매입이 좋을까? 임대가 좋을까?’ 중에서

게스트하우스에서 가장 경쟁력이 있다고 보이는 방식은 공항형 게스트하우스다. 주머니가 가벼운 여행객들은 비행깃값을 아끼기 위해 밤늦게 도착하는 비행기를 끊거나, 아침 일찍 이륙하는 비행기를 끊을
때가 많다. 밤이 늦으면 렌터카를 빌리거나 반납하기가 어렵고, 택시비도 많이 들어서 보통 공항 근처의 게스트하우스에서 하루 머문다. 그래서 공항 근처 게스트하우스는 위치만 좋고 가격 경쟁력만 있다면 문전성시를 이룬다. 여기에 간단한 조식 서비스, 늦은 밤과 아침 사이 픽업 서비스만 추가해주면 망할 수가 없는 구조다. 외국어 홈페이지와 카카오톡, 라인으로 예약 서비스까지 제공한다면 외국인 수요도 충분히 흡수할 수 있다.
_‘게스트하우스(공항형)’ 중에서