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왜 전월세를 공부해야 하나? 민달팽이에게 전월세 보증금은 전 재산!

『어서 와, 전월세는 처음이지?』는 ‘민달팽이가 알아야 할 임대차(전월세)에 관한 거의 모든 상식’을 다루고 있다. 이 책에서 말하는 민달팽이란 ‘내 집 없이 전월세를 전전해가며 살아가는 이들을 껍데기 없이 사는 민달팽이에 빗대어 부르는 말’이다. 전월세 계약에서 민달팽이가 부담해야 할 위험의 크기는 ‘집주인’을 훨씬 압도한다. 집주인에게 건네야 하는 전월세 보증금이 민달팽이에게는 전 재산이나 마찬가지이기 때문이다. 전 재산이 걸린 일이니, 임대차계약에 의한 손해를 방지하려면 민달팽이 스스로 2중, 3중으로 대비책을 세우는 수밖에 없다. 그러나 지금까지 나온 전월세 임대차 관련 책들을 보면, 너무 가볍거나 어려워 현장에서 벌어지는 상황이 조금만 꼬여도 무용지물이 되거나 서술이 복잡해서 이해하기 힘든 측면이 많았다.

이런 문제의식에 기초한 이 책은 이사와 이사 사이, 즉 임대차에서 다른 임대차로 순환하는 흐름을 ‘정보수집 및 임장활동’, ‘권리분석 및 계약’, ‘거주’, ‘퇴거’의 4단계로 나누어 전월세에서 발생할 수 있는 여러 가지 상황들을 조목조목 살피고 그 예방책과 해결책을 제시함으로써 민달팽이들이 명확한 근거와 논리로 임대차 관련 문제를 해결할 수 있도록 돕고 있다. 특히 “대체 무슨 법, 어떤 조항을 근거로 그런 주장을 하느냐?”라는 설전이 오갈 때 꿀 먹은 벙어리가 되지 않도록 법률의 조문 또는 판례를 최대한 표시하여 신뢰도를 높인 것도 이 책의 큰 특징이다.

진작 나왔어야 할 ‘전월세 사용설명서’
부동산 재테크 책보다 먼저 보세요!

셀 수도 없을 만큼 수많은 아파트가 있고, 또 지어지고 있는데도 취업 후 돈을 벌어 집을 사는 데 걸리는 시간은 갈수록 길어지고 있다. 살지도 않을 집을 한 사람이 몇 채씩 가지면서 전세값은 치솟고 전세의 월세 전환율은 고공행진을 한다. 부동산으로 번 돈을 부동산에 투자하며 ‘꺼지지 않는 부동산 신화’를 부추기는 현실. 당장이라도 관심을 갖지 않으면 안 될 것 같은 부동산 재테크 책들이 쏟아지고, ‘당신도 건물주가 될 수 있다’는 희망을 파는 부동산 정보들이 넘쳐난다. 그곳에 월세를 내고 사는 사람들의 사정은 조금도 들어있지 않다. 부동산을 재테크로 접근하는 집주인에게 아파트와 오피스텔은 월세가 꼬박꼬박 들어오는 마법의 상자이겠으나, 전월세로 사는 민달팽이에게는 ‘내 집 마련’이란 소시민의 꿈을 점점 더 멀어지게 하는 ‘희망제거 상자’일지도 모른다.

모두가 건물주가 되라고 부추기는 부동산 재테크를 말할 때, 이 책은 내 집 없이 전월세를 전전해가며 살아가는 민달팽이들이 알아야 할 ‘임대차에 관한 거의 모든 상식’을 말하고 있다. 생각보다 많은 이들이 보증금을 돌려받지 못해서, 살고 있던 셋집이 경매에 넘어가서, 집주인이 월세를 지나칠 정도로 올려서 고충을 겪고 있다. 그러나 집을 알아볼 때 권리분석만 잘해도, 계약서 작성만 꼼꼼히 해도, 관련 임대차 법률을 조금만 알아도 겪지 않을 수 있었던 문제들이 대다수이다.
저자는 “민달팽이가 고시원이나 여관방에서 생활하는 이유는 대개 월세 원룸의 보증금을 마련하지 못했기 때문이며, 월세로 살아가는 이유 역시 전세보증금을 마련하지 못했기 때문이다. 마찬가지로 민달팽이가 전세로 살아가는 이유 또한 집 살 돈을 마련하지 못했기 때문이다. 따라서 임대차계약으로 인한 손해를 방지하려면 민달팽이족 스스로가 이중, 삼중으로 대비할 수밖에 없다.”고 말한다. 결국 민달팽이족 스스로가 주택 임대차 공부를 해야만 한다는 것이다. 영혼까지 긁어모아 전월세 보증금을 마련한 상황이라면 부동산 재테크서보다 이 책을 먼저 보자. 당신에게 전월세 보증금이란 전 재산이나 마찬가지이지 않은가.

정보수집 - 임장활동 - 권리분석 - 계약 - 거주 - 퇴거
임대차 흐름별로 정리한 ‘전월세 응급처치 119’

이사와 이사 사이, 다시 말해 퇴거와 입주 사이에는 일정한 단계가 있다. 거주할 지역을 선정하고 정보를 수집하는 동시에 실제로 발품을 팔아 임차할 집을 살펴보는 ‘정보수집 및 임장활동’ 단계, 임차하고자 하는 집의 권리관계를 분석하고 임대차계약을 체결하는 ‘권리분석 및 계약’ 단계, 계약한 집에 입주해 살림을 꾸려나가는 ‘거주’ 단계, 계약기간이 만료되어 집을 비워주는 ‘퇴거’ 단계.
이 책은 임대차에서 다른 임대차로 순환하는 흐름을 4단계로 나누어 살 집을 알아보고, 계약을 체결하고, 입주 및 퇴거하는 부동산 거래절차와 방법을 최대한 자세하게 설명했다. 큰돈이 오가는 임대차계약에서 민달팽이들이 자칫 실수하다 손해를 보지 않도록 꼼꼼하게 정리했다.

챕터1에서는 집 보러 다니기 전에 알아둘 것들부터 중개보수는 얼마나 줘야 하는지의 문제까지 ‘정보수집 및 임장활동’ 단계에서 알아야 할 포인트를 짚고 있다.
챕터2에서는 전월세 보증금을 지키기 위해 확인해야 할 서류와 권리분석 방법, 계약서를 작성할 때와 계약금과 잔금을 치를 때 주의해야 할 사항들을 빠짐없이 서술했다.
챕터3에서는 집주인이 갑자기 월세를 올리자고 할 때, 살고 있던 셋집이 경매에 넘어갈 때, 임대차를 갱신해야 할 때 등 입주하는 동안 벌어질 수 있는 일들에 대한 대처법을 담았다.
챕터4에서는 이사를 나와야 하는 데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 해야 하는지 ‘퇴거’의 단계에서 일어날 일들을 살폈다.

이러한 책의 체계적인 구성은 집을 알아보고 이사하고 이사를 나오는 전 과정을 한눈에 살필 수 있게 할 뿐만 아니라 민달팽이들에게 자신이 처한 상황별로 일목요연하게 해당 내용을 찾아볼 수 있게 해준다. 전월세를 구하는 과정에서 놓치지 말아야 할 포인트도 알 수 있고, 분쟁이 생겼을 때 “누구에게 물어봐야 하지?” 하는 걱정도 덜어주는 ‘전월세 응급처치약’이라 할 수 있다.

어려운 법률적 상황은 만화로!
각종 전월세 분쟁해결 포인트는 Q&A로!

저자는 이 책을 집필하는 과정에서 법제처의 기존 유권해석을 뒤엎는 과정이 있었을 만큼 서술의 근거가 되는 법률 및 판례를 제시하는 데 공을 들였으며, 되도록 정확한 용어를 사용하고, 가능한 한 쉽게 설명하고자 노력했다. 하지만 부동산은 결국 법률 이야기이다. 생활에 밀접한 이야기이지만 생소한 용어가 많을 수밖에 없다.
이 책은 실생활에서 전월세 관련 법률이 민달팽이에게 어떻게 영향을 끼치는지 만화를 통해 먼저 풀어낸 후 해당 내용을 서술하는 방식을 취하고 있다. 세입자가 전월세 문제로 고민하고 있을 때 키다리 아저씨처럼 도와주는 ‘집집이’라는 요정과 임대차계약 만료일이 다가와 새로운 집을 구해야 하는 ‘민달팽이’의 에피소드를 읽다 보면 어려울 것만 같던 권리분석도, 집이 경매에 넘어갔을 때 접하게 되는 어려운 법률 지식도 머리에 쏙쏙 이해가 될 것이다.
또한 전월세와 관련하여 자주 벌어지는 문제들을 <무엇이든 물어보세요>라는 Q&A 코너로 정리하여, 좀 더 꼬인 상황도 요점정리해주는 치밀함도 잊지 않았다. 이 책을 통해 오늘도 살 집을 찾아다니는 민달팽이들이 전 재산과 다름없는 전월세 보증금을 단단히 지키고 세입자로서의 권리를 찾을 수 있기를, 전월세 분쟁을 예방하고 문제가 생겨도 현명하게 침착하게 대처할 수 있기를 바란다.

등장인물
민달팽이 이아기
시작하기 전에

CHAPTER.01 #정보수집활동 #임장활동
SECTION.01 집 보러 다니기 전에 알아둘 것들
SECTION.02 중개보수, 얼마나 줘야 하나?
SECTION.03 집을 보러 다닐 때 챙겨야 할 것들
<무엇이든 물어보세요>

CHAPTER.02 #권리관계분석 #임대차계약
SECTION.04 보증금을 지키려면 권리분석을 하라
SECTION.05 무조건 피해야 할 ‘가’로 시작하는 4가지
SECTION.06 확정일자를 받아두면 안전할까?
SECTION.07 누구와 계약을 체결해야 하는가?
<무엇이든 물어보세요>
SECTION.08 얼렁뚱땅 계약서 작성이 문제를 부른다
<무엇이든 물어보세요>
SECTION.09 전월세 자금대출은 어떻게 받을 수 있나
<무엇이든 물어보세요>
SECTION.10『주택임대차보호법』 아래 보증금을 지키는 방법
<무엇이든 물어보세요>
SECTION.11 전월세 보증금을 지켜주는 보험
SECTION.12 계약금 및 잔금 똑똑하게 치르기
<무엇이든 물어보세요>

CHAPTER.03 #입주와 거주 #임차인과 임대인
SECTION.13 월세에 관한 몇 가지 조언
<무엇이든 물어보세요>
SECTION.14 임차인의 권리와 의무
SECTION.15 임대인의 권리와 의무
<무엇이든 물어보세요>
SECTION.16 임대차계약의 갱신과 해지
<무엇이든 물어보세요>
SECTION.17 살고 있던 셋집이 경매에 넘어간다면?
<무엇이든 물어보세요>

CHAPTER.04 #이사나오기 #퇴거
SECTION.18 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때
<무엇이든 물어보세요>

부록
『민법』 제7절 임대차
『주택임대차보호법』
『주택임대차보호법 시행령』

부동산중개사무소 쇼윈도에 보면 “중개사고 손해배상책임보험 1억 원!”이라고 쓰인 스티커가 붙어 있습니다. 말 그대로 개업공인중개사가 가입한 ‘보증보험(공제)의 가입금액이 1억 원’이라는 뜻입니다. 그럼 개업공인중개사의 고의 또는 과실에 의해 중개사고가 발생을 하면, 예컨대 개업공인중개사의 부주의로 집주인을 사칭한 사기꾼에게 사기를 당하면, ‘손해를 입은 중개의뢰인(민달팽이)’은 일반 자동차보험처럼 수주일 내로 1억 원 한도 내에서 보험금을 지급받을 수 있을까요?
아닙니다. 먼저 소송을 통해서 개업공인중개사의 손해배상책임범위(0~100%)를 확정짓고, 후에 그 확정판결문을 증빙서류로 보험사에 제출하면, 그중에서 1억 원 이하의 금액을 보상받게 됩니다. 즉 손해 입은 전액을 (1억 원 한도 안에서) 보상받을 수 있는 것이 아니며, 보험금을 지급받기 위해선 손해배상청구소송까지 거쳐야 한다는 것이지요. 어떤가요? 개업공인중개사의 과실을 입증하는 것이 녹록하지만은 않겠지요? ‘보험’이라는 이름이 무색할 정도로 실효성이 떨어지지요? - <시작하기 전에> 중에서

많은 집주인(임대인)이 집을 담보로 하여 은행 등에서 빚을 얻어 씁니다. 집을 임차해 사는 동안 집주인이 (은행 등에) 빚 상환만 잘해준다면야 이와 관련한 어떠한 문제도 생기지 않을 것입니다. 그러나 어떤 이유에서든 빚 상환이 여의치 않아 집이 경매로 넘어가게 되면, 임차인은 졸지에 전 재산이나 다름없는 보증금을 떼일 위기에 처하고 맙니다.
고로 민달팽이는 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 해당 집을 담보로 한 빚이 얼마가 되는가를 면밀히 따져보아야만 합니다. 이런 작업(임차하고자 하는 집에 빚이 얼마가 설정되어있는가를 따져보는 작업)을 일컬어서 ‘권리분석’이라고 합니다.
집을 담보로 한 빚의 내역과 규모는 (등기부등본)라는 서류를 떼어보면 쉽게 확인할 수 있습니다. 등기사항전부증명서란 토지, 건물 등 부동산의 면적, 주소 등과 같은 표시와 소유권, 전세권, 저당권 등과 같은 권리관계의 득실·변경 등에 관한 사항이 적힌 서류입니다. 쉽게 이해하려면, 집이 언제 어디에 지어지고, 어떤 모습인지, 주인은 지금까지 누구누구가 거쳐 갔고, 빚은 얼마가 되는지를 상세하게 알려주는 서류, 즉 ‘집의 이력서’라고 생각하면 됩니다. - <보증금을 지키려면 권리분석을 하라> 중에서

만약 임대차가 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 ‘사건’이 발생하게 되면, 되도록이면 보증금을 돌려받을 때까지 이사를 가지 않는 편이 좋습니다. 이사를 가면 임차인의 거의 유일한 무기인 ‘대항력’이 상실되기 때문입니다(‘주택의 인도’와 ‘주민등록’이라는 대항력의 취득 및 존속요건이 제거되기에 벌어지는 현상입니다.).
대항력의 상실은 곧 최우선변제권과 우선변제권의 상실을 의미합니다. 거듭 말하지만 전 재산이나 다름없는 보증금입니다. 그런 피 같은 돈을 감히 무방비지대로 내팽개칠 순 없는 노릇이지요. 그래서 준비했습니다. 지금부터는 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 어떻게 대처해야 하는지에 관한 내용입니다. - <집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때> 중에서