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당신의 부동산 투자를 뿌리부터 살찌우는 책!

『시간이 지나도 변하지 않는 부동산 절대지식』은 부동산 전문기자로 오랜 기간 내공을 쌓아온 저자가 심혈을 기울여 내놓는 ‘부동산 투자의 정석 같은 교과서’다. 비현실적이고 단기적인 투자의 방법이 아니라, 부동산 투자란 무엇이고 어떻게 접근해야 하는지, 서민에게 가장 중요한 전월세 대책과 청약통장을 통한 투자, 그리고 수익형 부동산 투자법까지 상세하게 소개했다. 저자는 객관적이고 정확한 정보를 제공하고자 많은 자료와 통계를 참고했고, 무엇보다 부동산을 처음 접하는 독자들이 쉽게 이해할 수 있도록 쉬운 언어를 사용하였다.

부동산을 처음 시작하는 사람들에게 가장 중요한 것은 시간이 지나도 변하지 않는 기초 지식을 튼튼하게 쌓는 것이다. 그래서 이 책은 자극적인 내용을 배제하고, 어떤 지역에 집을 사면 수익을 올릴 수 있다는 식의 정보는 담겨있지 않다. 대신 장기적인 관점에서 꼭 알아야 할 내용들은 꼼꼼히 담았다. 현재 우리나라 경제가 처한 상황을 진단하고 부동산 시장에 미치는 영향을 분석했고, 전/월세 주택, 주택을 매매할 때 알아두면 유용한 정보, 수익형 부동산과 토지 매매, 그리고 마지막에 부동산을 알고 이해하기 위해 기본적으로 알아야 할 개념들을 담았다.

위기에 더욱 강한 부동산 투자 불변의 법칙
기초가 튼튼한 투자는 결코 배신하지 않는다!
당신의 부동산 투자를 뿌리부터 살찌우는 책

2017년 3월 17일, 미 연준의 금리인상 소식이 전 세계경제를 긴장으로 몰아넣고 있다. 미국의 금리인상은 오랫동안 이어진 초저금리 시대에 종언을 고할 것이고, 이에 따라 국내 부동산의 향방이 초미의 관심사가 될 것이다.
한국에서 최근 수년간 부동산은 재테크의 최우선 종목이었지만, 이제는 한층 세심한 접근이 필요하다. 그렇다고 성급한 판단은 금물이다. 금명간 전세가 사라질 것이라던가, 부동산 재테크는 끝났다던가 하는 전망은 지극히 비현실적이다. 오히려 지금이야말로 냉정한 시선으로 중장기적인 부동산 투자 전략을 짜야 할 때이다.
신간 《시간이 지나도 변하지 않는 부동산 절대 지식》은 부동산 전문기자로 오랜기간 내공을 쌓아온 저자가 심혈을 기울여 내놓는 ‘부동산 투자의 정석 같은 교과서’다. 비현실적이고 단기적인 투자의 방법이 아니라, 부동산 투자란 무엇이고 어떻게 접근해야 하는지, 서민에게 가장 중요한 전월세 대책과 청약통장을 통한 투자, 그리고 수익형 부동산 투자법까지 상세하게 소개했다. 무엇보다도 다른 책에서 쉽게 볼 수 없는 현장감 넘치는 해설이 이 책의 강점이다. 부동산 공부를 처음 시작하는 이들에게 이 책은 후회 없는 선택지가 될 것이다.

전·월세부터 내 집 마련과 꼬마빌딩 투자까지!
난생 처음 부동산을 공부하는 당신을 위한
완벽한 부동산 가이드북!

부동산 투자를 처음 시작하려는 사람에게 가장 중요한 것은 무엇일까. 바로 시간이 지나도 변하지 않는 기초 지식을 튼튼하게 쌓아가는 것이다. 주식과 마찬가지로 부동산 역시 가치투자의 시대로 접어들었기 때문이다. 때문에 이 책은 기획단계에서부터 자극적인 내용을 배제했다. 책임질 수 없는 이야기들로 독자들을 현혹하지 않는다는 원칙을 고수했다. 따라서 어떤 지역에 집을 사면 큰 수익을 올릴 수 있다는 식의 정보는 이 책에 담겨 있지 않다. 반대로 인구, 가계부채, 정부 정책 등에 대한 불안과 불신을 잘 포장해 서민들의 내 집 마련 꿈을 좌절시키는 비관론도 찾아볼 수 없다. 부동산에 투자해서 바로 큰 수익을 안겨주기 위한 목적이 아니라 객관적이고 정확한 정보를 제공하기 위하여 쓰였기 때문이다. 이를 위해 수많은 자료와 통계가 책의 바탕이 되었고, 무엇보다 부동산을 처음 접하는 독자들도 쉽게 이해할 수 있도록 쉬운 언어를 사용하는 데 많은 공을 들였다. 탄산음료처럼 단순간에만 갈증을 해결하는 책이 아니라 오래 두고 익을수록 맛과 향이 더하는, 와인 같은 책이 되고자 했다.

책은 크게 7개 파트로 나누었다. 파트 1에서는 현재 우리나라 경제가 처한 상황을 진단하고 부동산 시장에 미치는 영향을 분석했다. 부동산 가격은 국·내외 경제 상황과 경기에 따라 크게 출렁이기 때문이다. 특히 인구 문제를 집중적으로 다루었다. 특정 시점이 지나면 인구가 줄고 베이비붐 세대가 은퇴하면서 빈집이 대량으로 발생해 집값이 폭락할 수 있다는 전망이 왜 틀릴 수밖에 없는지 자세하게 다루고 있다.
파트 2에서는 전·월세주택을 다루었다. 우선 일각에서 제기되 고 있는 ‘전세종말론’이 왜 허구인지 다각도로 분석한다. 특히 전세종말론자들이 간과하고 있는 금리변수를 다루고 있다. 역사상 가장 낮은 초저금리 시대가 막을 내리고 1년 정기예금 금리가 연 4~5%만 나와 준다면 전세주택 공급은 끊이지 않을 것이라는 전망을 내놓았다. 또한 전세권 등기, 확정일자, 임대차분쟁 등에 대해서도 상세하게 다루고 있어 전· 월세주택 계약을 앞둔 임차인이라면 필독하기 바란다. 파트 3과 파트 4는 주택을 매매할 때 알아두면 뼈가 되고 살이 되는 정보를 담고 있다. 청약통장에 가입하는 방법에서부터 그 통장을 활용하는 방법까지 수시로 바뀌는 청약제도와 관련한 최신의 정보를 가능한 한 모두 담았다. 청약제도를 제대로 이해하고 준비하는 것은 내 집 마련을 위한 가장 빠른 길이기 때문이다.
파트 5와 파트 6은 수익형 부동산과 토지 매매에 대해 다루고 있다. 이 부분 역시 특정 수익형 부동산 상품을 추천하거나 특정 지역 토지 매매를 권유하는 솔깃한 내용은 담지 않았다. 오히려 분양형 호텔의 문제점과 기획부동산 사기 유형 등을 다루며 신중한 투자를 당부하고 있다. 마지막으로 파트 7은 이 책의 하이라이트로, 부동산에 처음 관심을 갖는 독자라면 가장 먼저 펼쳐보는 것이 좋다. 부동산을 제대로 알고 이해하기 위해 기본적으로 알아야 할 개념들을 망라하고 있기 때문이다. 입문자나 초보자뿐만 아니라 부동산을 좀 안다고 생각하는 독자들도 읽다보면 새로 알게 되는 내용이 많을 것이다.

[추천사]
부동산부 기자로서 다년간의 취재경험을 살려 전문가 수준의 책을 엮어 냈다. 부동산 현장에서 일어날 수 있는 내용들을 사례를 통해 쉽게 풀어 설명하여, 이해가 잘 되고 재미있게 술술 읽을 수 있다. 또한 부동산과 관련된 다양한 주제들을 조목조목 심도 있게 정리하여 독자로 하여금 친근감을 느낄 수 있도록 구성했다. 부동산에 처음 관심을 갖는 분이나 투자자에게도 훌륭한 길잡이가 될 것을 확신한다. _ 박합수·KB국민은행 수석부동산전문위원(도시계획학 박사)

많은 사람들이 부동산 투자를 통한 가치 증대를 꿈꾼다. 하지만 어떻게 가치 증대를 시작하고 실현할 것인지에 대해서는 막막한 경우가 많다. 일반인들에게는 모호하게 느껴지는 용어들과 생소한 법적 절차 때문에 부동산 투자는 더욱 어렵게 느껴지는데 이 책은 부동산 투자를 시작하기 전 반드시 알아야 할 부동산 상식을 쉽고 명료하게 설명한다. 부동산에 첫 발을 내딛는 분들에게 다시없을 필독서가 될 것이다. _ 손지호·네오밸류 대표이사

일반적으로 부동산에 대한 서적은 시장국면이 바뀔 때면 더 많이 쏟아져 나온다. 그래서 책의 내용이 시장상황과 어긋나는 경우가 많다. 책을 쓰는 동안 시장상황이 바뀌었기 때문이다. 그래서 정말 잘 쓴 책은 특정 시기의 단편적 상황이 아니라 최근의 변화, 근 미래의 상황에까지도 적용될 수 있는 내용이어야 한다. 다양한 보고서와 논문, 정책정보는 물론 서로 다른 주장들을 알기 쉽게 요약하고 정리해 준다면 금상첨화일 것이다. 또한 모름지기 부동산 서적은 실생활에 직접 적용이 가능한 실용정보여야 한다. 이 책은 이 세 가지를 모두 갖추고 있다. 현장을 누빈 기자의 예리한 시각과 실수요자로서 저자의 실무적 니즈가 이 방대한 정보를 엮는 힘이 되었을 것이다. 그 어느 때보다도 부동산 시장의 불확실성이 커진 2017~2020년, 매매거래·임대차 거래·분양시장 참여자들은 물론 임대수익을 추구하는 투자자들 모두에게 권해도 손색이 없을 ‘부동산 사용설명서’이다. _ 김현아·국회의원(도시계획학 박사)

머리말 | 올바른 투자를 위한 곧고 바른 부동산 지식

1부 2017~2020 대한민국 부동산은 어디로 가는가
01 | 고개 드는 경제 위기론과 부동산 폭락론의 실체
02 | 부동산을 바라보는 이중적 시각
03 | 가계부채 1,300조 시대의 부동산
04 | 앞으로 10년, 대한민국 부동산의 미래
문기자의 부동산 팩트체크 : 부동산과 인구
문기자의 부동산 팩트체크 : 금리와 부동산

2부 전세는 사라지지 않는다 : 임대주택의 미래
01 | 전세 종말론은 허구다
02 | 입주 많은 지역에 전세는 많다
03 | 전세가율 70% 넘으면 적신호
04 | 전세권 등기와 확정일자
05 | 전월세전환율을 알아야 월세폭탄 피한다
06 | 월세세액공제로 세금 돌려받기
07 | 어플리케이션으로 방 구하기
08 | 도배장판비용은 누가 부담해야 할까
문기자의 부동산 팩트체크 : 중산층의 주거대안 뉴스테이
문기자의 부동산 팩트체크 : 2030세대 월세로또 행복주택
문기자의 부동산 팩트체크 : 전월세상한제 계약갱신청구권

3부 내 집 마련의 꿈 : 주택매매의 정석
01 | 좋은 집 사려면 최소한 열 번은 가봐라
02 | 실거래가를 알아야 손해보지 않는다
03 | 셀프등기 전자계약으로 비용 줄이기
04 | 아파트 대신 다세대 연립은 어떨까?
문기자의 부동산 팩트체크 : 다운계약과 업계약
문기자의 부동산 팩트체크 : 역세권의 진실

4부 청약통장의 마법 : 아파트 분양의 모든 것
01 | 내 집 마련 1단계 청약통장 가입하기
02 | 집안의 보물 1순위 청약통장
03 | 아파트투유와 친해지기
04 | 입주자모집공고 대해부
05 | 청약경쟁률에 숨겨진 비밀
06 | 전용면적 59㎡ 전성시대
07 | 지역조합 아파트 주의보
문기자의 부동산 팩트체크 : 특별공급의 세계
문기자의 부동산 팩트체크 : 주택청약종합저축 소득공제
문기자의 부동산 팩트체크 : 청약가점제와 추첨제
문기자의 부동산 팩트체크 : 예비당첨, 선착순 그리고 재당첨제한

5부 꼬마빌딩 한 채 갖기 : 수익형 부동산 투자법
01 | 오피스텔 투자, 아직 늦지 않았다
02 | 걷기 좋은 상권 상가에 투자하면 시세차익은 덤
03 | 샐러리맨들의 꿈, 꼬마빌딩 한 채 갖기
문기자의 부동산 팩트체크 : 임대사업과 세금
문기자의 부동산 팩트체크 : 분양형 호텔은 어떨까

6부 성공하는 땅, 실패하는 땅 : 땅 투자 첫걸음
01 | 2016년을 뜨겁게 달군 점포겸용 단독주택용지
02 | 비사업용토지 절세 노하우
03 | 토지 투자 기획부동산 주의보
문기자의 부동산 팩트체크 : 장기미집행 도시계획시설에 투자하기

7부 부동산 투자 전에 반드시 알아야 할 14가지 상식
01 | 용적률과 건폐율
02 | 용도지역
03 | 주택의 종류
04 | 부동산의 가격
05 | 신도시와 택지개발지구
06 | 집단대출과 주택담보대출
07 | LTV, DTI 그리고 DSR
08 | 재건축, 재개발 그리고 리모델링
09 | 공공주택
10 | 3베이, 4베이, 5베이
11 | 발코니와 베란다, 테라스
12 | 전용면적과 공용면적, 분양가
13 | 부동산 중개수수료
14 | 분양권 전매와 프리미엄, 불법전매
문기자의 부동산 팩트체크 : 주거용이지만 업무시설인 오피스텔
문기자의 부동산 팩트체크 : 분양권과 입주권

위기를 돌파하는 두 가지 방법이 있습니다. 우선, 꾸준한 관심과 정보를 바탕으로 시세보다 저렴하게 나오는 급매물을 잡는 방법입 니다. 급매물은 가만히 앉아서 잡을 수 없어요. 평소 관심 있게 지 켜보고 있던 부동산이 있다면 인근 공인중개업소에 미리 말을 해 두는 게 가장 좋은 방법입니다. 시세보다 저렴한 주택을 사게 되면 가격이 어느 정도 떨어져도 버틸 수 있는 힘이 생기고 가격이 오르 기 시작하면 남들보다 더 큰 시세차익을 거둘 수 있습니다.
바닥 신호를 감지하는 방법도 있는데요. 주택을 포함한 부동산 경기는 국내 경제에서 아주 중요한 비중을 차지합니다. 주택 시장 이 위축되면 섀시업자, 인테리어업자, 이삿짐센터 등 서민경제가 직격탄을 맞습니다. 결코 바람직한 일이 아니죠. 이 때문에 정부에 서는 부동산 경기가 곤두박질치지 않도록 가격과 수요 관리를 하 려고 합니다. 강화된 청약 규제를 풀어주거나 대출 조건을 완화해 주는 등의 조치를 생각해 볼 수 있지요. 양도소득세, 취득세 감면 혜택도 자주 동원되는 수단입니다. 따라서 부동산 경기 바닥은 정 부의 부동산 활성화 대책이 집중되는 시기와 맞닿아 있다고 볼 수 있습니다. 부동산은 심리에 영향을 많이 받기 때문에 정부 대책이 집중되면 가격과 거래가 살아나기 쉬운 상품 중 하나입니다. _ [1부 2017∼2020 대한민국 부동산은 어디로 가는가 ] 중에서

부동산 가격이 2005~2006년처럼 급격히 오르는 일은 앞으로 없 을 겁니다. 경제성장률도 2%대로 고착화되고 있는 마당에 부동산 가격만 신나게 오를 일은 없습니다. 부동산 가격이 크게 오르지 않 을 거라는 전망에 집을 사지 않는 사람들이 계속해서 늘어나고 전세 수요는 줄지 않습니다. 결국 전세금은 오를 수밖에 없는 상황이죠.(중략) 결국 전세는 금리 인상 가능성, 집값 상승에 대한 기대감 등으 로 적어도 우리 생전에 소멸할 가능성은 제로에 가깝습니다. 전월 세 거래 중 월세 비중이 올라갈 수는 있겠지만 전세의 씨가 마르는 상황은 오지 않을 거예요. 더욱이 2017~2018년 주택 입주 물량은 100만 가구에 육박합니다. 막대금(잔금)을 치러야 하는 집주인들은 대출을 조금이라도 줄이기 위해 전세를 많이 줄 것으로 보입니다. _ [2부 전세는 사라지지 않는다 : 임대주택의 미래 ] 중에서

공시가격, 시세, 실거래가 등 부동산은 종류별로 다양한 가격이 존재합니다. 가격이 딱 하나만 있다면 매매계약 체결 때 매도인이 나 매수인 모두 크게 고민하지 않아도 될 텐데 여러 가지 가격이 존 재해 머릿속을 복잡하게 만들죠. 하지만 반대로 생각하면 복잡한 만큼 꼼꼼하게 따져보는 사람과 그렇지 않은 사람으로 나뉘게 될 거예요. 이렇게 나뉘는 경우 아무 생각 없이 계약한 사람보다 꼼꼼 하게 가격을 비교해본 사람이 유리한 건 당연한 이치입니다.
가격 중에서 가장 중요한 건 역시 실거래가격입니다. 다른 가격 도 중요하지만 이것 저것 모두 참고하다 보면 오히려 판단을 흐릴 수도 있어요. 계약 체결 전에는 실거래가만 잘 참고해도 터무니없게 손해보는 일은 막을 수 있습니다. _ [3부 내 집 마련의 꿈 : 주택매매의 정석] 중에서

꼬마빌딩에 투자하는 이유는 크게 두 가지입니다. 우선 임대소 득을 얻기 위한 목적인데요. 보통 꼬마빌딩 임대수익률은 연 5% 정도 되는 것으로 알려져 있습니다. 은행 1년 정기예금 금리가 연 1% 중반인 점을 감안하면 3배가 넘습니다. 물론 공실에 따른 수익 률 하락 요인도 있지만 1층 임차인만 잘 유치하면 은행 금리보다 높은 수익을 거둘 수 있습니다. 꼬마빌딩 수익률은 1층 상가 임차 인에 달려 있다고 해도 지나치지 않아요. 사실 꼬마빌딩에 투자하는 더 큰 목적은 시세차익을 얻기 위해서 죠. 자본수익이라고 하는데, 최근 꼬마빌딩에 투자 수요가 몰리면서 거래도 늘고 가격도 가파르게 오르고 있습니다. 임대수익은 사이드 메뉴, 시세차익은 메인디쉬라고 하면 쉽게 와 닿을 것 같습니다.
시세차익을 극대화하는 방법은 이론적으로 간단합니다. 시세보다 저렴하게 사서 시세보다 비싸게 파는 거죠. 이론은 간단하지만 이것보다 실천하기 어려운 이론도 없어요. 특히 급매를 잡아서 시 세보다 싸게 사는 건 그래도 노려볼 수 있지만 남들보다 비싸게 파 는 건 정말 어렵죠.
꼬마빌딩에 투자한 후 시세보다 비싸게 팔기 위해서는 건물 가 치를 높이는 작업이 필요합니다. 가장 쉬운 방법은 리모델링이죠. _ [5부 꼬마빌딩 한 채 갖기 : 수익형 부동산 투자법] 중에서