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경제 위기 속에서도 수익이 나는 부동산이 있다!

국내 최고의 조사기관의 부동산 팀장으로 근무하면서 직접 투자와 오랜 기간 자신만의 정석 투자법을 만들어 입지분석에 근거한 부동산 투자법을 구축한 저자 김학렬(빠숑)은 낙폭과 급락의 변화 속에서 동산 투자의 새로운 시각을 전해주었다. 그는 오랜 기간 데이터와 현장 검증을 통한 입지분석을 통해 투자의 거시적 관점과 미시적 관점에 대해 확실한 개념을 정립하는 인물로 정평이 나 있다. 그런 그가 이 책 『대한민국 부동산 투자』에 자신의 모든 노하우를 담아 ‘대한민국 최고의 입지분석가’다운 통찰력으로 부동산 투자의 기본을 제시한다.

책의 앞부분에서는 거시적인 접근법을 통해 나은 입지를 선택하는 기준과 경쟁력 있는 상품을 선택하는 기준을 명확하게 제시하고 있다. 후반부에는 입지별, 투자 상품별로 대응할 수 있는 노하우를 자세히 설명하고 있다. 수도권과 지방 중소도시의 투자 접근법이 달라야 한다는 것, 아파트와 빌라와 오피스텔 투자 방식은 달라야 한다는 것, 특히, 아파트의 연차별로 투자 접근 방식이 달라야 한다는 것을 조목조목 알려준다. 책은 여기서 끝나지 않고 지난 몇 년간 집값이 너무 올라서 상투가 아닌지, 얼마에 사는 것이 바가지를 쓰지 않는 것인지에 대해 고민하는 사람들을 위해 적정가 파악 노하우도 친절하게 알려준다. 풍부하게 수록한 컬러 도표와 그림을 곁들여 설득력 있게 접근하였다.

저자는 겉핥기식 투자 공부로 트렌드와 이슈에 흔들리는 투자자들에게 진짜 투자의 목적을 찾는 법을, 여전히 투자의 원리와 개념을 정립하지 못한 이들에게는 어지럽게 나열된 정보들을 입지분석의 토대 속에 정리해 자신만의 투자 스타일을 찾을 수 있도록 도와준다. 책은 부동산 시세의 변동 원리를 설명해 현재 부동산이 어떻게 전개되고 있는지, 그리고 미래에 어떤 가치를 지닐 것인지 예측할 수 있도록 가장 안전한 투자방식을 전달한다.

“불황에도 반드시 사야 할 부동산이 있다!”

정확한 데이터 분석과 현장 검증,
입지에 기반한 부동산 투자의 정석을 만드는 탁월한 스토리텔링

- 대한민국 최고의 부동산 전문가 빠숑의 ‘실패 없는 부동산 투자의 핵심’

부동산 투자는 활황과 침체를 반복한다. 2005년∼2006년은 대한민국 최고의 부동산 호황기였다. 그리고 맞닥뜨린 2007년의 부동산 시장은 전문가들도 예측할 수 없을 정도로 나락으로 떨어졌고, 망연자실하게 손실을 바라볼 수밖에 없었다. 그리고 10년, 부동산 시장은 여전히 예측의 선을 넘나들며 많은 고수들의 다양한 투자법으로 대중들의 눈과 귀를 사로잡는다.
불확실의 시대에는 내가 알고 있는 것만이 변하지 않는 자산이 된다. 부동산 투자의 접근도 그렇게 시작해야 한다. 낙폭과 급락의 변화 속에서 동산 투자의 새로운 시각을 전해준 저자는 오랜 기간 데이터와 현장 검증을 통한 입지분석을 통해 투자의 거시적 관점과 미시적 관점에 대해 확실한 개념을 정립하는 인물로 정평이 나 있다. 그는 신작 《대한민국 부동산 투자》를 통해 ‘대한민국 최고의 입지분석가’ 다운 통찰력으로 부동산 투자의 기본을 제시한다. 그는 재야에서 활동하는 인물도 아니고, 그렇다고 매물 투자에만 집중하는 전문 투자자는 아니다. 국내 최고의 조사기관의 부동산 팀장으로 근무하면서 직접 투자와 오랜 기간 자신만의 정석 투자법을 만들어 입지 분석에 근거한 부동산 투자법을 구축했다. 이것이 업계 관계자들이 입을 모아 그의 부동산 투자에 대한 진정성과 공신력에 대해 추천하는 이유이기도 하다. 이 책은 그런 그의 모든 노하우를 담아 겉핥기식 투자 공부로 트렌드와 이슈에 흔들리는 투자자들에게는 진짜 투자의 목적을 찾는 법을, 여전히 투자 의 원리와 개념을 정립하지 못한 이들에게는 어지럽게 나열된 정보들을 입지분석의 토대 속에 정리해 자신만의 투자 스타일을 찾을 수 있도록 도와준다.
연초부터 다수의 경제매체와 전문가들이 경제 위기를 진단하고 있다. 어지러운 국내외 정세 속에서 블랙스완에 대비하기 위해 모든 부동산 전문가와 투자의 고수들이 한결같이 주장하는 바는 지금이 투자의 원리를 다시 한 번 살펴봐야 할 때라고 한다. 투자의 최종 목적지는 ‘안정적이고 여유로운 삶’에 있다. 이 책이 위기와 변화의 시대 속에서 흔들리지 않는 정확한 안목과 투자법을 세우는 조력자가 될 것이다.

부동산 시장의 블랙스완,
어떻게 대비할 것인가?

경제위기에 의한 엄청난 손실 속에서도 분명 수익을 얻는 층이 있다. 리먼브라더스 사태 를 돌아보면 무너지는 수익률 속에서도 흔들리지 않았던 계층이 있었다. 안전가옥 소유주인 이들은 일생을 집 한 채를 마련하기 위해 고군분투했던 세대들은 빚지지 않고 주택을 구입하고, 여유 주택을 보유한 순간 월세를 받아 고정 자산을 세팅했으며, 이 때 보유한 주거 형태가 단독주택일 경우, 땅의 가치가 더해져 하락세에서 피할 수 있었다. 그리고 이 세대들이 보유한 주택은 모두 교통, 환경, 교육 등에서 입지적으로 가치 평가가 검증된 곳이었다.
당연한 이야기를 했을 수도 있지만, 이것이 사실은 부동산 투자의 기본 원칙이라 해도 무방하다. 외부적 요인에 흔들리지 않는 수익, 그리고 프리미엄을 두루 갖춘 매물을 보유한다는 것 부동산을 투자하는 이들이 선망하는 매물이고, 가고 싶은 입지다.

본질에 충실한 투자란 무엇인가
부동산은 기대심리와 시간이 벌어주는 수익을 얻는 투자법이다. 자본주의 특성상 부동산 침체기는 반드시 온다. 그 시기를 견뎌낼 수 있는 유일한 해법은 지식이다. 불안감은 정확한 지식 속에서 극복할 수 있다. 그 지식의 근간은 부동산이 태어나는 입지분석에 있다. 이 책은 잘 되는 입지를 선택하는 기준과 경쟁력을 부여하는 프리미엄의 조건을 점검한다. 7가지 원칙에 근거한 세밀한 질문 기준을 통과한다면, 매물별, 입지별 대응하는 투자법을 선택해야한다. 수도권과 지방 중소도시별, 아파트와 빌라, 오피스텔의 투자 방식, 연차별 상품의 투자 접근법을 조목조목 따져서 접근한다.

자신만의 투자스타일을 가지고
부동산 시장에 뛰어들어야 한다

투자에는 정답이 없지만, 수익을 내고 새로운 투자법을 제시하는 ‘고수’들의 전략이 다수의 예비 투자자들에게는 정석으로 통한다. 때로는 그들의 투자방식을 배우기 위해 고액의 비용을 지불하기도 하고, 많은 인맥을 쌓기 위해 시간을 투자한다. 하지만 고수들의 투자법은 그들이 만들어낸 스타일일 뿐이다. 투자의 전설 워런 버핏은 “세상을 움직이기 위해서 나를 움직여야 한다.”고 했다. 부동산 시장이라는 세상을 움직이기 위해서는 우선 시세를 만드는 입지에 대한 이해를 하고, 나만의 투자법을 찾는 것이 중요하다.

가치 판단에 필요한 노하우
‘이 물건이 수익이 나는 타이밍은 언제인가’, ‘누가 내 물건을 살 것인가?’, ‘학교는 필요한 지역인가?’, ‘출퇴근은 얼마나 하는가?’ …… 부동산 투자를 한다고 할 때, 직관적으로 예측하는 첫 번째는 ‘오를까?’ 이다. 이 가격상승 가능성을 따지기 위해서는 수많은 변수를 계산해 봐야 한다. 투자를 한다면, 이러한 질문을 자연스럽게 수십 가지 뽑아낼 수 있어야 하고, 또 그 질문에 답을 할 수 있어야 한다.
《대한민국 부동산 투자》는 부동산 시세의 변동 원리를 설명해 현재 부동산이 어떻게 전개되고 있는지, 그리고 미래에 어떤 가치를 지닐 것인지 예측할 수 있도록 가장 안전한 투자방식을 전달한다. 투자의 최종 도착지는 가족과 함께 오랫동안 여유로운 삶을 영위하고자 하는 것이다. 그런 목표에 도달할 수 있도록 이 책이 ‘안전하고, 정확한 투자’를 제시할 것이다.

[추천사]

“빠숑은 투자라는 어려운 선택을 한 이들에게 부동산에 대한 모든 것을 알려준다.”
- 아기곰(부동산 칼럼니스트)

“알기 쉽고, 일목요연하고, 수시로 꺼내 보기 좋은 최고의 부동산 투자서”
- 이상건(미래에셋은퇴연구소 상무)

추천사
반짝 스타가 아니라 진정한 투자 고수의 내공이 담긴 책 _ 아기곰
불확실한 시대를 대비하는 최고의 투자 가이드 _ 이상건

프롤로그
부동산 투자 고수가 아니라 나만의 부동산 투자 정석을 찾으세요

제1부 대한민국 부동산 투자, 4 + 3 질문을기억하라

1장 부동산 입지 분석을 꿰뚫는 네 가지 핵심 가치
교통환경: 일자리 지역으로 연결되는 노선인가
교육환경: 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가
상권환경: 주거 입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가 59
자연환경: 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가

2장 상품 가치를 판단하는 세 가지 경쟁력
상품 경쟁력: 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는가
가격 경쟁력: 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가
프리미엄 경쟁력: 프리미엄이 발생하기 위한 조건은 무엇인가

제2부 실패 없는 부동산 실전 투자, 이것이 핵심이다

3장 입지별 투자 노하우
서울 투자: 특별시는 변치 않는 경쟁력 프리미엄
수도권 1·2기 신도시 투자:
1기는 입지 경쟁력 유지, 2기는 기반시설 확보가 관건
지방 광역시 투자: 질적 시장에 적합한 상품
지방 중소도시 투자: 인구 유입이 증가하는 중심지에 집중

4장 부동산 상품별 투자 노하우
아파트 투자: 수요 꾸준한 30평형대를 공략하라
다세대·빌라·연립 투자: 역세권, 5년 이내 신축을 사라
오피스텔 투자: 시세차익보다 월세 수익 노려라
오래된 아파트 투자: 10년차 미만은 상품, 20년차 이상은 입지를 보라

5장 적정가 파악 노하우
지역별 랜드마크 아파트와 비교하라
투자 적격 시세의 핵심은 매수한 가격보다 비싸게 매도할 수 있는가이다
지역별 기준 시세는 실수요를 기반으로 파악하라
매수·매도 타이밍은 수용 가능 가격을 기준으로 잡아라


에필로그
블랙스완을 내다보는 대한민국 부동산 투자

부동산 투자에서 중요한 건 고수들이 어떤 생활방식을 가지고 있는지가 아닙니다. ‘고수가 잠을 적게 잔다니, 나도 그래야겠다’ 라고요? 그렇게 한다고 부동산투자를 잘하는 것은 아닙니다. 무조건 독하게 투자한다고 행복해지는 것은 아닙니다. 당신 삶에서 가장 중요한 게 무엇인가요? 주변을 한 번씩 돌아
보세요. 내 가족과 지인들에게 신경 쓸 정도의 여유도 없다면, 당신은 너무 힘든 삶을 살고 계신 겁니다. 나만 힘든 것이 아니라 가족들도 힘든 삶을 살고 있는 것이고요. 가족까지 희생시켜서 부귀영화를 누린들, 그런 삶이 행복할까요? 고수들의 삶과 투자 방식은 그분들의 것일 뿐입니다. 당신은 당신만의 원칙을 만들어가세요. 부동산 투자 원칙과 노하우를 확실하게 만들어가도록 이 책이 친절하게 안내하겠습니다. _ p. 16

지하철이 일자리 노선으로 가치를 발휘하려면 해당 지역으로 출퇴근하는 인구가 최소 10만 명은 넘어야 합니다. 강남·서초로 출퇴근하는 인구가 130만 명, 종로구·중구가 70만 명입니다. 수도권은 이 많은 사람이 지하철을 이용하므로 지하철 가치가 높은 것입니다. 지방은 이 정도가 정규적으로 출퇴근하는 노선은 없습니다. 일자리보다는 생활 노선으로서의 역할이 크죠. 그래서 지하철 프리미엄이 낮은 것입니다. 서울만큼은 아니지만 지하철 출퇴근 인구가 많은 부산 정도를 제외하면, 기타 광역시의 지하철 프리미엄은 높지 않습니다. 따라서 광역시는 역세권이라고 하더라도 입지 평가, 부동산 평가 시 프리미엄을 높게 책정하지 않아도 됩니다. _ p.39

교육환경의 중요도는 점점 낮아지고 있습니다. 그 이유는 학생수가 절대적으로 감소하고 있고, 이에 따라 대학 진학률이 높아지고 있기 때문입니다. 심지어는 학생 수 부족으로 통폐합되는 대학이나 학과도 계속 발생하고 있습니다. 학생 수가 많은 쪽으로 학교자체가 이전하는 경우도 있고요. 과거에는 학교만 있다면 어느 정도 교육환경 가치를 인정받을 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 어떤 학교가 있는지, 학원가는 있는지 등 조건이 더 까다로워질 것입니다. 교육 프리미엄이 반영될 만한 입지의 수가 점점 줄어들고 있다는 거죠. _ p.55
아파트의 수명은 30년입니다. 재건축 가능 연한이 현 법적 기준으로 30년이니까요. 10년차 미만 아파트를 통상적으로 ‘새 아파트’라고 합니다. 10년차에서 20년차까지는 ‘기존 아파트’라고 하고, 20년차가 넘는 아파트를 ‘구 아파트’라고 합니다. 새 아파트는 상품 경쟁력이 크게 문제가 되지 않습니다. 말 그대로 상품력이 존재하기 때문입니다. 심지어는 입지 경쟁력이 높지 않아도 새 상품이라는 이유만으로 시세가 더 높은 경우도 꽤 많습니다. 10년차 이상부터는 상품 경쟁력을 크게 따지지는 않습니다. 신규 아파트와의 상품 경쟁에서 떨어지기 때문입니다. 이때는 입지 경쟁력이 핵심입니다. _ p.102

부동산 분야에서 처음으로 프리미엄이라는 단어를 사용한 것은 분양권시장이었을 것입니다. 부동산 시장에서 프리미엄은 분양 가격과 실제 분양권 매도 가격 간의 차액을 의미하는 거죠. 특정 부동산을
소유하기 위해 지불되는 최초 판매 가격 플러스 알파 비용을 의미합니다. 신규 아파트의 수요자가 많고 공급이 적기 때문에 발생할 수밖에 없는 구조였죠. 아파트의 인기가 많으면 많을수록 프리미엄이 높아집니다. 당연한 결과겠지요.. 결국 프리미엄은 부가적인 이익을 의미합니다. 내가 매수한 금액보다 높은 시세차익을 기대한다는 의미이지요. 프리미엄을 얻기 위해서는 프리미엄이 추가로 발생할 수 있는 상품을 매수해야 합니다. 간단한 논리입니다. 따라서 어떤 상품에 프리미엄이 더 많이 생길 수 있는지에 초점을 맞춰야 합니다. _ p. 129

부동산 시장에서는 의사결정을 하기가 쉽지 않습니다. 시기마다 다르고, 지역별로도 완전히 다른 시장이기 때문입니다. 대세 상승세인 시기에도 하락하는 지역은 틀림없이 있었습니다. IMF 때도, 금융위기 때도 상승하는 시장이 있었고요. 모두가 같은 방향으로 간다면 정부는 정책 짜기 좋을 것이고, 기업체는 공급 전략 짜기 좋을 것입니다. 하지만 부동산 시장은 같은 방향으로 가는 지역이나 시기가 거의 없습니다. 1순위 완판과 미분양이 혼재되는 곳이죠. 심지어는 미분양이 나야 하는 단지인데도 완판이 되는 경우도 발생하고요. 이 판단하기 어려운 상황에서 판단 기준은 항상 시장이 되어야 합니다. 시장에서 가장 중요한 것은 소비자입니다. _ p.207

이 책에서 설명하는 방법은 대단히 보수적인 것들입니다. 좋은말로 ‘안정적인 투자’를 하자는 제안이고요. 수익률이 조금 낮을 수 있더라도 리스크는 낮고 확률은 높은, 확실한 입지와 상품을 선택하자는 겁니다. 기술적인 부분을 강조하는 분들이 최근 많아졌습니다. 입지와 상품의 중요성보다는 그 시점에