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《월급보다 월세 부자》는 저성장 경기 불황의 고착화로 미래가 불투명한 월급쟁이에게 평생 월세가 나오는 부동산에 투자하는 방법을 알려준다. 평범한 월급쟁이에서 수십억 원의 자산을 형성한 부동산 전문가로 거듭난 저자는 직접 매입하거나(낙찰받거나) 매입(낙찰)을 도와준 80여 건의 경험 중 20여 건을 선별해 이 책에 담았다. 주거용 부동산을 비롯해 구분상가, 아파트형 공장, 농가주택, 지식산업센터 등을 예로 들며 종잣돈을 모으는 법부터 실전 매매 노하우까지 아낌없이 전수한다.

최소한의 자금으로 부동산을 싸게 사는 데 미쳐라
매달 들어오는 고정수입의 파이를 키워라

앞으로 평생직장이라는 개념이 사라지고, 고용 불안정이 심화하며, 월급이 오르는 속도는 물가 상승률을 따라가기 점점 어려워질 전망이다. 직장만이 살길인 줄 알았던 사람들도 이대로는 나와 내 가족의 노후를 절대 책임질 수 없음을 인식하기 시작했다. 그런데 이런 변화의 필요성을 뼈저리게 체감할 시기가 오면 어느새 퇴직할 나이가 된다. 그때는 어떤 선택을 하든 이미 늦다. 직장생활을 하며 월급이 꼬박꼬박 나올 때 부동산 투자 공부를 하며, 월세가 나오는 부동산을 사두어야 한다. 그럼 부동산 중 구체적으로 어느 물건에 얼마의 투자금으로 투자해야 월급처럼 월세를 받을 수 있을까?
이 책 《월급보다 월세 부자》는 이렇듯 저성장 ? 경기 불황의 고착화로 미래가 불투명한 월급쟁이에게 평생 월세가 나오는 부동산에 투자하는 방법을 알려준다. 평범한 월급쟁이에서 수십억 원의 자산을 형성한 부동산 전문가로 거듭난 저자는 직접 매입하거나(낙찰받거나) 매입(낙찰)을 도와준 80여 건의 경험 중 20여 건을 선별해 이 책에 담았다. 주거용 부동산을 비롯해 구분상가, 아파트형 공장, 농가주택, 지식산업센터 등을 예로 들며 종잣돈을 모으는 법부터 실전 매매 노하우까지 아낌없이 전수한다.
경매든 급매든 소액으로 월세가 나오는 물건을 열심히 찾아보자. 자산 가치가 올라 차익이 생기거나, 올라간 전세금으로 다른 부동산을 매입할 수도 있다. 그렇게 고정수입을 얻게 되면 그때 전업 투자를 고려하거나, 임대사업만으로 노후 걱정 없이 살 수 있다. 작은 물방울이 계속되면 바윗돌을 뚫듯이 작은 변화가 계속되면 기회는 반드시 오기 마련이다. 이 책이 그 기회를 찾는 데 도움을 줄 것이다.

실전 고수의 부동산 싸게 사는 핵심 노하우
나는 부동산으로 월급과 보너스를 받는다!

부동산의 ‘ㅂ’ 자도 모르던 평범한 월급쟁이에서 부동산에 관련된 것이라면 모조리 경험하며 실전 투자자로 거듭난 저자는 오로지 부동산을 싸게 살 요량으로 분석하고 매입하기를 반복했다. 그러자 놀라운 일이 일어났다. 조금씩 자신만의 인사이트(투자 기준)가 생긴 것이다. 그로부터 약 7년 후, 월급보다 월세 수입이 많은 월급쟁이 부자가 되었다. 1,500만 원의 낡은 전셋집에 살던 흙수저 청년에서 현재 전세금의 20배가 넘는 자본금의 자산관리회사를 설립하고, 200배가 넘는 자산을 형성하게 된 것이다. 이 책에는 이런 저자의 경험담이 고스란히 담겨 있다.
PART 01 ‘부(富)에 대한 생각을 바꿔라’에서는 초저금리 시대에 고정수입을 계속해서 늘리기 위해 투자자가 갖춰야 할 고수의 마인드를, PART 02 ‘부동산으로 월급 통장을 늘려라’에서는 부동산별 최적의 매입방법 및 구분상가, 도시형 생활주택, 오피스텔 등을 이용해 월급 외 추가수입을 만드는 노하우를 알려준다. PART 03 ‘부동산, 싸게 사는 데 미쳐라’에서는 내 돈 들이지 않고 급매물, 경매, NPL 투자로 부동산을 취득하는 기술을, PART 04 ‘종잣돈, 손쉽게 단기간에 마련하라’에서는 부동산 투자 시 필요한 종잣돈을 마련하고 불려 나가는 방법을, 마지막 PART 05 ‘이론은 이제 그만, 당장 실행하라’에서는 돈이 되는 부동산을 찾아내고 그에 필요한 매입자금을 융통하는 투자자의 능력에 관해 설명한다. 이 책에서 제시하는 고수의 투자 마인드를 배우고, 본인이 처한 현실에 맞게 실천을 지속한다면 월급보다 훨씬 많은 월세수입에, 나도 모르게 불어난 자산에 놀라게 되는 날이 올 것이다.

프롤로그 _월급보다 월세로 경제적 자유를 누려라

PART 1. 부(富)에 대한 생각을 바꿔라
상승, 하락 예측은 그만하라
빈부 격차는 투자 지식에서 벌어진다
종잣돈은 적금으로 만드는 게 아니다
고정수입을 계속해서 늘려라
초저금리 시대, 준비 없는 자에게는 재앙이다
TIP 1. 혹시 전업 투자를 고민 중인가요?

PART 2. 부동산으로 월급 통장을 늘려라
나도 흙수저의 평범한 직장인이었다
부동산별 최적의 매입방법
구분상가로 월세 받기
100만 원으로 월 30만 원 월세 받기
아파트형 공장, 신건 입찰을 노려라
2,500만 원 투자로 1년에 2,160만 원 월세 받기
TIP 2. 중개수수료는 누가 부담해야 하나요?

PART 3. 부동산, 싸게 사는 데 미쳐라
급매물 매입, 고수들은 판단이 빠르다
처음이자 마지막이 된 농가주택 매입
1,500만 원으로 30평대 아파트 사기
1층 상가 내 돈 없이 공짜로 매입하기
초역세권 투룸 이상 오피스텔에 주목하라
유치권 신고된 지식산업센터 싸게 사기
매입 순간부터 이기고 시작하는 NPL
오피스텔 경매 입찰 시 사업자등록일을 주의하라
TIP 3. 허위 유치권자에게 적용 가능한 법조문

PART 4. 종잣돈, 손쉽게 단기간에 마련하라
빚을 두려워하면 아무것도 못 한다
한 번의 입찰로 1억씩 벌다
갭 투자, 나도 해볼까?
상가는 양도차익이 어렵다고?
불변의 블루칩, 강남의 대형 아파트를 노려라
단기·장기 투자를 구분하라
싸게 사는 습관 vs. 잘 파는 습관
TIP 4. 남은 보증금은 월요일에 입금할게요

PART 5. 이론은 이제 그만, 당장 실행하라
당신의 우선순위는 무엇인가?
명퇴 없는 신의 직장, 임대사업자
대출, 최적의 조건으로 받아라
지나친 낙관론과 비관론을 경계하라
책과 현실의 차이
저금리의 지속은 수익형 부동산을 춤추게 한다
TIP 5. 심기와 거두기의 법칙

내 돈은 내가 지켜야 한다. 달콤한 말에 흔들리지 않으려면 본인 스스로 공부하고 많은 경험을 쌓는 수밖에 없다. 다른 사람의 말만 믿고 내 돈을 넣는 것은 투자가 아니라 도박이다. 어떤 매물 정보가 내 귀에 들어왔다고 치자. 투자하고 싶다면 내가 확신이 들 때까지 현장을 다니고 자료를 수집해야 한다. 확인할 수 있는 인맥이나 정보, 시간이 없다면 투자하지 않는 것이 맞다. 부자가 된 사람들은 정보와 경험이 많기에 상황 판단 능력이 매우 빠르다. 하지만 본인의 기준에 부합하지 않으면 만 원 한 장도 투자하지 않는다. 모든 판단은 내가 해야 하고, 수익이 나든 손실이 나든 내 책임이다.
_‘빈부 격차는 투자 지식에서 벌어진다’ 중에서

입지분석과 더불어 임차인분석을 잘해야 한다. 사업자등록일을 기준으로 대항력(이미 유효하게 성립한 권리관계를 제삼자에게 주장할 수 있는 힘. 소유권을 양수한 제삼자에게 계약 동안 퇴거당하지 않고, 임대보증금을 다 받을 때까지 거주할 수 있다) 여부가 결정되는데, 대항력이 없거나 환산보증금을 초과하는 경우가 많다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 대항력이 없는 임차인은 상가를 비워주거나, 낙찰자와 재계약을 해야 한다. 퇴거불응 시에는 인도명령 절차 또는 명도소송으로 강제집행을 할 수 있다. 보통은 잔금 후 두 달 전후로 인도를 받는다. 유치권, 선순위 권리 등의 사유로 소송을 진행하면 최소 6개월에서 1년 이상이 소요될 수 있으므로 명도기간 내 자금계획을 잘 세워야 한다.
_‘구분상가로 월세 받기’ 중에서

대위변제 동의서를 전문적으로 받으러 다니는 회사들은 변제금액의 1% 정도를 채무자에게 생활비로 지급하기도 한다. 예를 들어 변제금액이 4억 원이라면 1%는 400만 원이다. 당장 공과금이 연체되거나 생계가 어려운 분들에게는 적지 않은 돈이다. 늘 채무변제 독촉만 받다가 사례비를 준다고 하니 처음에는 잘 믿지 않는다. 날을 세우며 거리를 두다가 사례비를 받으면 대단히 고맙게 생각한다. 경매로 끝까지 가봐야 법정 최고 금리에 육박하는 연체이자만 늘어갈 뿐, 잉여금이 없다면 법원에서 100원짜리 한 푼 주지 않는다. 오히려 잔존채무가 있다면 채권자들로부터 남은 채권에 대한 추심을 받을 수도 있다. 이런 상황에서 사례비를 준다고 하면 그분들의 눈에는 갑자기 하늘에서 온 천사로 비칠 것이다.
_‘1,500만 원으로 30평대 아파트 사기’ 중에서

갭 투자는 현 임차인과 임대조건만 잘 조율하면 쉽다. 무리하게 전세금을 올려 내보내고 도배, 장판, 중개수수료를 주는 것보다 적당한 선에서 재계약을 하는 편이 서로 좋다. 전세금을 레버리지로 활용하는 이런 투자 방법은 매매가와 전세가의 차이가 작을수록 투자금이 적어진다. 이 대단지의 아파트도 전세가가 큰 폭으로 꾸준히 상승하고 있었기에 2년 후면 투자금 전액을 회수하고 남겠다는 확신이 있었다. 대규모 산업단지가 들어오는 마곡지구의 수혜지로도 판단했다. 만에 하나 산 가격보다 오르지 않는다고 하더라도 전세가 아래로 매매가가 떨어질 리는 없다. 전세가는 그 부동산의 실제 사용가치이기 때문이다.
_‘갭 투자, 나도 해볼까?’ 중에서

뉴스와 신문기사에서 계속해서 비관론을 외칠 때 그때가 최적의 투자 타이밍인가 하면, 매주 올라가던 시세가 한순간 꺾일 수도 있다. 그런 걱정할 시간에 저평가된 매물을 찾고 분석하는 데 집중해보자. 기회는 늘 가까이에 있으며, 준비된 자만이 잡는다. 싸게 매입한 부동산들이 한 건씩, 두 건씩 모여 가는 상상을 해보라. 늘어가는 자산을 주기적으로 점검하고, 임대 만기일 전에 보증금 및 월차임을 어떻게 조절해 수익률을 높일 수 있을지 고민해보라. 소득세와 양도세를 많이 낸다고 투덜거려도 좋다. 그
만큼 수익이 많이 난다는 의미다.
_‘지나친 낙관론과 비관론을 경계하라’ 중에서