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돈이 있든 없든, 집이 있든 없든, 나이가 많든 적든, 대한민국 사람이라면 누구나 부동산이 어떤 방향으로 흘러갈지 궁금하지 않을 수 없다. 이러한 혼돈의 부동산 시장 10년(2018~2028)을 예측한다는 것은 물론 무모한 일이다. 『부동산 매수매도 타이밍 인사이트』의 저자는 부동산 시장의 모든 것을 예측하지 않으며, 이를 정확히 예측한다는 것은 신의 영역일 것이다. 다만 집을 사야 하는가를 고민하는 사람들과 주택 보유자들 각자 자신이 처한 상황에서 매수와 매도 타이밍에 대해 생각하고 현명하게 대응할 수 있도록 거시적 시각과 실전적인 수많은 자료와 근거들을 제시한다.

혼돈의 부동산 시장 어디로 갈 것인가?
부동산 시장 10년(2018~2028)을 예측한다!!
매수 매도 타이밍에 대한 통찰적 시각이 필요하다!!!

부동산 시장 어디로 갈 것인가? 저성장과 소득 감소, 가계부채 폭증을 비롯해 베이비붐 세대의 은퇴와 생산가능 인구가 줄어드는 인구절벽까지 대한민국의 부동산을 뒤흔들 혼돈의 시대가 다가오고 있다. 세계경제는 불황으로 치닫고, 한국은 저성장 국면에 접어들고 있다. 청년실업, 중산층 축소, 가처분 소득의 감소, 과도한 공급, 주택담보대출 규제까지 대한민국 부동산에 어두운 그림자가 드리우고 있다. 이처럼 대한민국의 부동산은 지금 위기와 기회를 가늠하기조차 힘든 시대를 맞이하고 있다. 가계대출 급증과 공급과잉 등에 따른 2017~2018년 폭락론이 많은 사람들의 의식을 지배하며, 그 이후의 매수를 고려하게 하기도 한다. 지금이라도 집을 사야 하는 것인가, 이제는 팔아야 하는 것인가 혼란스럽기 그지없다. 향후 10년은 부동산과 관련한 잘못된 의사결정이 개인의 경제생활의 발목을 잡을 수도 있어 매수와 매도 타이밍이 그 어느 때보다 중요하게 부각되고 있는 것이다.
돈이 있든 없든, 집이 있든 없든, 나이가 많든 적든, 대한민국 사람이라면 누구나 부동산이 어떤 방향으로 흘러갈지 궁금하지 않을 수 없다. 이러한 혼돈의 부동산 시장 10년(2018~2028)을 예측한다는 것은 물론 무모한 일이다. 저자는 부동산 시장의 모든 것을 예측하지 않으며, 이를 정확히 예측한다는 것은 신의 영역일 것이다. 다만 집을 사야 하는가를 고민하는 사람들과 주택 보유자들 각자 자신이 처한 상황에서 매수와 매도 타이밍에 대해 생각하고 현명하게 대응할 수 있도록 거시적 시각과 실전적인 수많은 자료와 근거들을 제시한다. 투자자와 실거주자를 막론하고 오를 곳을 사야만 미래에 생존할 수 있다. 한국의 부동산 시장에 대해 그 어느 때보다도 냉정하고 냉철하게 판단을 해야 할 때가 된 것이다. 서울과 수도권, 1기 신도시와 2기 신도시, 지방 등을 중심으로 살 곳과 팔 곳을 선별해야 하는 것이다.

이 책에 대하여

아파트 언제 사고 언제 팔아야 하나?
금리와 유동성은 부동산 가격의 결정적 지표
시장의 메커니즘을 꿰뚫어보고 미래를 준비하자

부동산의 가격을 결정하는 것은 유동성이다
부동산 투자에 있어서 가장 중요한 것은 유동성이다. 이렇게 중요한 시중의 유동성을 가늠하기 위해서는 금리가 중요한 지표라 할 수 있다. 그리고 그 다음으로 중요한 것이 과거의 사례들이고, 부동산의 입지와 미래가치이다. 아파트의 공급과 수요도 중요하지만 유동성이 어떻고 어떻게 움직일 것인지 그 향방에 대해 관찰하고 검토하는 것이 더욱 중요하다. 이미 대부분의 물건 가격은 단순히 수요와 공급의 원리를 넘어서 유동성에 의해 결정되고 있기 때문이다. 아파트의 가격을 예상하기 위해서는 아파트 공급보다 유동성 공급을 먼저 확인하여야 하는 것이다. 자본주의 시장에서 유동성은 금리 사이클과 밀접하게 움직인다. 그래서 시기별로 변동이 존재한다. 하지만 이러한 유동성은 결국 장기적으로 보면 자본주의 사회에서는 언제나 증가한다. 그렇기 때문에 장기적으로 돈의 가치가 떨어지고 결국 부동산 가격이 올라가는 것처럼 보이게 되는 것이다.
부동산의 가격은 이러한 유동성과 밀접한 연관성을 가지고 움직이는 것이며, 결국 저자가 이 책에서 말하고자 하는 가장 중요한 것 중의 하나가 유동성이고, 바로 이러한 유동성의 움직임을 확인하여 부동산의 매수와 매도의 시기를 찾을 수 있는 것이다. 2008년 이후 부동산 침체기를 거쳐 현재에 이른 많은 주택 보유자들이 앞으로의 시장 전망과 관련한 정보와 판단 앞에서 현 시점에서 주택을 팔 것인지, 아니면 살 것인지, 아니면 팔았다가 살 것인지 심리적 롤러코스터를 반복할 것이다. 그럼에도 부동산을 언제 사고 언제 팔아야 할지에 대한 개념이 잡혀있다면 부동산 투자를 좀 더 자신감을 갖고 진행할 수 있을 것이다.

가계부채 문제는 현실성 없는 공포론일 뿐이다
최근 대한민국에서 부동산 투자를 놓고 저울질하는 사람들에게 가장 큰 심리적 압박을 주는 이슈는 가계부채 문제일 것이다. 그러나 대한민국의 가계부채는 연체율, 자산구조 면에서 문제가 없다. 기업의 연체율은 1%대이며, 가계 대출의 연체율은 1% 미만이다. 주택 담보대출만 놓고 보면 0.27%로 더욱 안정적인 상태로 연체율이 관리되고 있다. 사람들이 빚을 갚지 않아 연체율이 올라가 부실화될 가능성이 현저히 낮다. 가계부채가 증가함에도 가계자산에서 가계부채를 뺀 순자산은 매년 증가하고 있다. 먼 미래에 문제가 될 소지는 있지만 현재 대한민국 가계부채는 연체율을 보아도 가계자산 구조를 보아도 전혀 문제될 것이 없다.

공급과잉으로 부동산이 장기 침체에 빠질 가능성은 적다
2015년과 2016년에 수도권의 분양이 증가하여 2018년 이후 공급과잉으로 부동산 경기가 침체할 것이라는 말들이 많다. 비록 최근에 분양이 많이 이루어졌다고 하더라도 2017년 이후 물량 조절에 나설 예정이기에 공급과잉으로 인해 부동산이 장기 침체에 빠질 가능성은 적다. 정부가 이미 장기적인 관점에서 부동산의 공급을 관리하고 있어 10년, 20년 뒤에도 부동산에 심각한 공급과잉이 발생하기는 어렵다. 이미 2011년 이후 택지지구 즉 신규로 아파트를 지을 부지의 공급을 줄여오고 있다.
이러한 현상은 이번 가계부채를 조절하기 위한 공급 규제 대책과 맞물려 장기적으로 공급과잉이 벌어질 가능성을 떨어뜨리고 있다. 택지 공급이 점차 감소하고 도시정비법 개정안의 변경 및 뉴스테이 사업의 시작으로 대한민국 부동산 시장은 새로운 변화를 맞이할 가능성이 커졌다. 새로운 택지가 줄어드니 당연히 기존 도심의 재건축과 재개발 사업이 활발해질 수밖에 없다. 건설사들은 신규 분양을 할 곳이 줄어드니 재건축과 재개발과 연계하여 도시정비 사업에 집중할 수밖에 없고 결국 뉴스테이를 통해 월세 임대사업에 집중하게 되는 것이다.

인구통계학적 관점은 당대에는 극복 가능하다
유동성 사이클, 좋은 입지, 공급물량 등은 부동산 투자에서 중요한 요소들이다. 그리고 중요한 것이 장기적인 인구통계학적 관점이다. 하지만 이 인구통계학적 관점은 우리가 살아있는 동안에는 투자 지역을 서울 등 핵심지역으로 한정한다면 충분히 극복이 가능하다. 대한민국 인구가 5,000만 명 미만으로 줄어든다 하여도 서울에 살고자 하는 1,000만 명은 반드시 존재할 테니까. 더욱이 인구통계학적으로 인구수가 줄더라도 가구수 증가라는 변수가 있고, 핵심지역의 공급 확대에는 한계가 있으며 인구통계와는 상관없이 핵심지역에 대한 수요와 선호도는 꾸준할 것이다.
인구수는 2030년까지 5,216만 명으로 증가할 예정이며, 가구수는 현재 1,956만 가구에서 2030년까지 2,394만 가구로 증가할 예정이다. 주택수는 현재 1,637만 호이다. 2030년까지 증가할 가구수만큼 주택수를 늘리기 위해서는 멸실 주택수를 제외하더라도 추가적인 850만 호가 필요하다. 이러한 인구와 가구의 증가는 수도권에 점차 집중이 되고 있기에 수도권 부동산 투자가 상대적으로 유리해 보이는 것이다. 특히나 핵심지역인 서울의 부동산이 장기적으로 가장 유리하다.

2025~2030년 강력한 상승장 온다
2015년과 2016년에 착공한 물량의 실제 입주는 2018년 이후에 많이 발생하게 된다. 미분양이 발생한다고 하여 2018년 하반기에 가격이 바로 하락할 가능성은 적다. 결국 미분양이 적체되는 2019년 이후가 실제 물량이 부담으로 작용하는 시기가 될 가능성이 높다. 더욱이 금리마저 2018년 하반기와 2019년은 고점 부근일 가능성이 높기에 부동산이 몇 년간의 상승세를 마감하고 하락세로 돌아설 변곡점이 될 가능성이 높은 것이다. 반대로 2017년과 2018년까지는, 어쩌면 2019년까지도 가격이 상승세(금리 따라 유동적)를 유지할 것이다. 공교롭게도 공급과잉 문제마저 2018년 하반기부터 시작해 2019년에는 더욱 불거질 가능성이 높다. 2020부터 부동산 시장은 침체기에 머물 가능성이 분명 있다. 하지만 문제는 부동산 하락이 시작될 2019년까지 부동산 가격이 얼마나 오를지 알 도리가 없다는 것이다. 지금부터 2019년까지 30% 오르고 그 뒤 몇 년간 10% 빠진다면 결국 지금 주택을 구입하는 것이 이득이 될 테니까.
다음 금리 인상기는 2025~2030년 사이가 될 가능성이 높아 보인다. 공교롭지만 대한민국 인구수의 정점은 2030년이고, 가구수 정점 또한 2030년 이후로 예상이 되고 있다. 다음 부동산 상승 사이클과 금리 인상 사이클은 2025~2030년경이 될 것 같다. 인구와 가구수의 최대치가 되는 시기와 금리 인상 사이클이 겹치는 것이다. 해당 시기 부동산 상승 압력이 의외로 강력할 수도 있을 것이다.
또한 주택 구매 대기 수요에 비해 주택의 수가 2030년까지 지속적으로 부족할 가능성이 대단히 높은 것이 2030년까지의 대한민국 부동산의 현실이고, 이는 결국 주택 가격 안정이 되기 어려운 커다란 이유인 것이다. 하지만 2020년 이후 재건축 사업 대상이 되는 대기 물량은 1기 신도시들을 포함하여 아파트의 수만 무려 374만 호에 달한다. 2020년 이후 10년간 대한민국 부동산의 최대 활황기가 올 가능성이 그 어느 때보다 높은 이유이다. 이 재건축 사업들이 정리되고 새로운 입주 물량으로의 재탄생이 마무리 되는 2030년 이후에나 부동산 가격이 안정될 수 있는 것이다. 특히나 사업성이 좋은 서울과 수도권 그리고 부산 등에 재건축 재개발 가능 주택들이 많이 몰려 있어 수도권 부동산은 커다란 가격 상승 압력으로 작용하게 될 것이다.

머리말 - 경제적 자유는 어떻게 얻어지는가

1장 부동산 투자를 해야 하는 이유
1. 부동산이란 무엇인가?
- 부의 시작과 끝인 부동산
- 부동산이 갖는 본질적 가치
- 최악의 경우에도 가치가 남는 부동산

2. 대한민국의 부동산 사랑
- 작은 국토와 높은 인구밀도
- 대한민국 가계의 자산구조
- 대한민국 정부의 부동산 사랑
- 절세의 수단 및 부의 이전으로서의 부동산

3. 외국(중국)인의 대한민국 부동산 사랑
- 핵심 지역 주거형 부동산 투자 확대
- 중국인들의 서울 부동산에 대한 사랑

4. 장기 상승하는 부동산 가격
- 부동산 투자에 가장 중요한 요소들
- 금리와 유동성은 부동산 가격의 결정적 지표

5. 지속적으로 상승하는 주거비
- 대한민국의 주거비 수준
- 주거비는 지속적으로 상승

6. 부동산은 다른 투자자산에 비해 공정하다
- 부동산은 공정하고 편안한 투자가 가능
- 정부 정책을 통해 투자의 방향성 예측 가능

7. 근로소득만으로 부자가 되기 어려운 이유?
- 종이화폐와 노동, 토지와 자본
- 자본주의 사회의 작동 원리를 명확히 이해해야

2장 대한민국 부동산 시장 인사이트

1. 현실성 없는 가계부채 공포론
- 서브프라임 모기지 사태의 본질에 대한 이해
- 대한민국 가계부채, 연체율·자산구조 면에서 양호

2. 일본과 대한민국 부동산을 연결하는 이유
- 일본을 제외한 대부분의 선진국 부동산 지속 상승
- 주요 국가들 중 일본만 부동산 장기 침체

3. 부동산의 가격을 결정하는 유동성
- 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 것이 아니다
- 유동성의 움직임을 관찰하고 예측하라

4. 화폐의 가치와 부동산 시장
- 자본주의의 시작 프랑스 혁명과 영국 혁명
- 부동산이 언제나 상승하는 것처럼 보이는 이유

5. 인구 통계와 부동산 시장
- 인구통계학적 관점은 당대에는 극복 가능
- 수도권 인구 증가 속도 여타 지역 압도
- 인구수 증가보다 빠른 가구수 증가율
- 주택수는 주요국 대비 여전히 부족한 상태
- 서울의 부동산이 장기적으로 가장 유리

6. 정부 정책과 부동산 시장
- 어떤 정부든 부동산 정책의 큰 그림은 완만한 상승
- 각 정부별 부동산 정책
- 분양가상한제 적용 여부에 따른 대응 필요
- 뉴스테이 사업과 밀접한 도정법 개정안 통과
- 뉴스테이는 부동산 판을 바꿔놓을 새로운 시스템

3장 부동산 언제 사고 언제 팔아야 하나
1. 매수 매도 타이밍 인사이트
- 금리 변동에 맞춘 투자 이해는 자산 증식을 도와준다
- 언제 사고 언제 팔 것인지에 대한 인사이트

2. 매수와 매도 투자의 변곡점을 찾아야 한다
- 변곡점을 찾는 것이 성공 투자의 지름길이다
- 부동산은 상대적으로 변곡점을 찾기 쉬운 투자처

3. 부동산 시장 10년(2018~2028)의 전망
- 2025~2030년 강력한 상승장 온다 - 주택 매수 대기자에 비해 턱없이 부족한 주택수 - 대한민국 역사상 최대의 재건축 재개발 시장이 열린다
- 시기별 부동산 시장 전망
2017~2018년 부동산 시장, “폭락은 없다”
2019~2023년 부동산 시장, “이 시기가 더 위험하다”
2024~2028년 부동산 시장, “시장 회복과 재건축 르네상스”

4장 아파트 시장의 현재와 미래 전망
1. 서울 아파트 시장 변화와 전망
- 앞으로 10년간 가장 전망이 좋은 곳은 서울이다
- 2030 서울플랜, 아는 만큼 보인다
- 한강변의 가치는 시간이 갈수록 상승한다
- 대한민국 부동산의 기준 강남구
- 서울의 정중앙 용산
- 대표적 미래 일자리 창출 지역 강서구
- DMC 수혜를 입게 될 은평구와 서대문구
- 새롭게 확장되는 동남권의 중심지 송파구
2. 1기 신도시와 주변 지역
- 1기 신도시의 가치는 재건축과 함께 부활한다
- 신도시의 대장 성남시 분당 & 판교
- 가성비 좋은 고양시 일산 & 삼송
- 학군 좋은 안양시 평촌

3. 2기 신도시와 기타 지역
- 앞으로 10여 년간 2기 신도시의 선호도는 지속된다
- 가격이 메리트인 김포 한강신도시
- 규모가 메리트인 화성 동탄신도시
- 대한민국 대표 경제자유구역 송도국제도시