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쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설

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책소개

『쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설』은 16년간 서울, 수도권 전역을 발로 뛰면서 부동산 흐름과 혹독한 시기의 바닥경기까지 온몸으로 체험하며 우리나라 부동산의 현주소와 자화상을 파악한 부동산 실전 투자자 쏘쿨이 우리나라 부동산시장의 낙관론과 비관론의 논쟁을 뒤엎고, 정책의 방향을 내다본 책이다. 우리나라 부동산시장의 패러다임이 바뀌었음을 선언한 저자 쏘쿨은 이미 달라진 부동산 시장의 변화를 읽어내고, 변화에 재빠르게 대처한 사람만이 시장의 공포와 논쟁을 이긴다고 외친다.

언제부터인가 금수저, 흙수저를 이야기하면서 부모에게서 물려받은 부가 없으면 이미 출발점이 다르다는 자조적인 분위기가 팽배해졌다. 치솟는 물가, ‘미친’ 전셋값에 자녀교육과 노후대책까지 생각하면 머리가 아픈 월급쟁이들, 내 집 마련을 하는 데 인생을 낭비하느니 차라리 현재를 즐기겠다는 젊은이들, 쏘쿨은 이들에게 그래도 집을 마련할 것을 권한다. 이렇듯 부동산 투자자로서 재야의 투자 고수로 이름을 알린 저자는 자신의 경험을 사람들과 공유한다. 이 책은 서울ㆍ수도권 전역을 누비며 실전에서 얻은 경험과 노하우를 담았다.

출판사 서평

집값이 오르든 내리든
‘내 집 마련을 해야 하는 이유’에 답하는 책

부동산이 오를 것이다, 내릴 것이다. 그동안 우리 사회는 부동산 버블 논쟁에 갇혀 있었다. 논쟁은 뜨거웠지만, 시장을 보는 눈은 차가웠다. 우리나라가 일본의 전철을 밟아 집값이 곧 폭락할 것이라는 예측이 우세한 가운데 언론에서는 연일 가계파산, 하우스푸어 등을 비중 있게 다루었다. 부동산 거품을 우려한 사람들은 시장을 관망했고, 어떤 사람들은 공포에 떨었다. 그러나 전쟁통에도 돈 버는 사람이 있듯, 혼란과 공포가 거셀 때 부동산시장에서 수익을 올린 투자자는 있었다.
16년간 서울, 수도권 전역을 발로 뛰면서 부동산 흐름과 혹독한 시기의 바닥경기까지 온몸으로 체험하며 우리나라 부동산의 현주소와 자화상을 파악한 부동산 실전 투자자 쏘쿨, 그는 우리나라 부동산 시장의 낙관론과 비관론의 논쟁을 뒤엎고, 정책의 방향을 내다보았다. 그리고 우리나라 부동산 시장의 패러다임이 바뀌었음을 선언했다. 이미 달라진 부동산 시장의 변화를 읽어내고, 이 변화에 재빠르게 대처한 사람만이 시장의 공포와 논쟁을 이긴다는 그의 이야기가 지금 재야 고수들 속 사이에서 힘을 얻고 있다.

16년간 서울ㆍ수도권을 샅샅이 뒤져 찾아낸
‘꼬마 아파트’에 관한 깨알 핵심정보 총망라!

언제부터인가 금수저, 흙수저를 이야기하면서 부모에게서 물려받은 부가 없으면 이미 출발점이 다르다는 자조적인 분위기가 팽배해졌다. 치솟는 물가, ‘미친’ 전셋값에 자녀교육과 노후대책까지 생각하면 머리가 아픈 월급쟁이들, 내 집 마련을 하는 데 인생을 낭비하느니 차라리 현재를 즐기겠다는 젊은이들……. 쏘쿨은 이들에게 그래도 집을 마련할 것을 권한다. 집을 마련하는 것만으로 자신의 미래, 자신의 인생을 바꿀 수 있다고 말한다.
하지만 현실은 녹록하지 않다. 집값이 너무 비싸서 살 엄두가 나지 않아서 아예 포기했는데 대체 어떻게 내 집 마련을 한다는 걸까? 여기에 쏘쿨이 현실적인 해법을 제시했다.
쏘쿨은 영리하게 부동산 시장의 틈을 노렸다. 가장 효과적으로 수익을 올릴 수 있는, 작지만 강렬한 역세권 ‘꼬마 아파트’만을 공략하라는 것. 이 공략은 미니멀 라이프를 추구하는 젊은 사람들의 심리와도 맞아떨어졌다.
쏘쿨은 은행 적금을 모아서 집을 사는 것보다 집을 사놓고 돈을 모으는 것이 더 유리하다고 말한다. 여기서 한발 더 나아가 젊은 사람들이나 예비부부들에게 내 집 마련을 할 바에는 신혼집에서부터 시작하라고 권한다. 아니, ‘신혼집 = 전셋집’이라는 공식을 아예 잊으라고 주문한다. 그래서 쏘쿨한테서는 젊어서 고생은 사서도 한다거나, 집을 장만하는 일은 전세로 시작하는 것이라는 이야기를 들을 수 없다.
그는 2년마다 전세 계약을 새로 하면서 집주인의 요구대로 전셋값을 올려주기보다는 자신이 주도하는 삶, 경제 자유인으로 인생을 살라고 말한다. 그러기 위해서는 무엇보다 자기 집이 있어야 한다고 강조하면서 쏘쿨이 강력하게 추천하는 집이 바로 ‘꼬마 아파트’다.
쏘쿨이 말하는 꼬마 아파트는 부동산 재테크의 황금 열쇠나 다름없다. 꼬마 아파트에서 시작하여 소형 아파트로, 중형 아파트로 갈아타는 동안 어느새 자신이 꿈에 그리던 집에 살게 될 것이기 때문이다. 그러니 큰 평수의 새 아파트에만 눈높이를 맞추지 말고, 현실적인 목표를 정하라고 쏘쿨은 이야기한다.
현실적인 목표, 즉 집을 사려면 무엇보다 전략적 사고가 필요하다. 먼저 자신이 살 집을 마음속에 그리고 어떤 집을 살 것인지, 그 집을 사기 위해 무엇을 어떻게 할 것인지, 집을 산 후에는 어떻게 꾸밀 것인지 등……. 그는 머릿속으로 자신이 원하는 바를 시각화할 것을 강조한다. 한마디로 시각화하라는 이야기다. 머릿속에 든 자신의 생각을 하나하나 기록으로 남기거나 그림으로 그릴 때 내 집 마련의 꿈은 더 빠르게 현실로 다가오기 때문이다.
부동산 투자자로서 재야의 투자 고수로 이름을 알린 저자는 자신의 경험을 사람들과 공유하고자 이 책을 썼다. 이 책은 서울ㆍ수도권 전역을 누비며 실전에서 얻은 경험과 노하우를 담은 역작이다.

1장에서는 왜 내 집 마련을 해야 하는지에 대해 설명한다. 집을 산다는 것은 인생을 바꾸는 선택인 만큼 다른 인생을 살고 싶다면 지금까지 해 왔던 선택에서 다른 선택을 해야 함을 강조한다.
2장은 부동산 투자의 종잣돈이 될 꼬마 아파트를 사려면 어느 지역의 어떤 아파트를 골라야 하는지를 알려준다. 실제 꼬마 아파트로 시작하여 점차 평수를 늘려가는 사례를 소개하며 내 집을 마련하기 위한 황금 법칙 3가지를 짚어준다.3장에서는 서울ㆍ수도권 교통의 핵심은 ‘전철 2호선’과 ‘서울 외곽순환 고속도로’, 이 둘을 연결하여 저자가 새롭게 만든 ‘도넛 공식’을 이용한 투자 지역 발견하는 비법을 다룬다.
4장은 서울ㆍ수도권의 주요 입지와 저자가 16년 현장 경험을 토대로 강력하게 추천하는 꼬마 아파트 지역 12곳을 시세와 함께 소개한다. 이 12곳은 지금 당장 집을 구하려는 사람들에게 현실적인 도움이 될 것이다.
5장에서는 내 집 마련을 위한 기초 체력 두 가지와 마인드맵(Mind Map), ‘시세 지도’를 직접 만들고 활용하는 법을 알아볼 것이다.
6장에서는 내 집 마련을 하는 과정에서 만나는 사람들과 그 이야기, 그리고 부동산 투자를 처음 하는 사람들이 많이 하는 실수 네 가지를 사례와 함께 소개하며 대처 방법을 다룬다. 이 장을 통해 쏘쿨 저자만의 전매특허라고 할, ‘자금계획표’ ‘모아모아 프로젝트’ ‘아이스 브레이킹’ 등을 배울 수 있다.
7장에서는 집을 보러 다닐 때 알아야 하는 사항들, 즉 아파트 면적과 구조를 확인하는 법과 함께 눈으로 꼭 확인해야 할 사항 등을 체크리스트로 알 수 있게 했다. 그리고 아파트의 가치를 높일 수 있는 리모델링의 방법을 짚어준다.
마지막 장인 8장은 내 집 마련 궁금증에 대한 답변 모음으로 이 장을 통해 사람들이 꼬마 아파트로 내 집 마련을 할 때 가장 고민하는 내용이 무엇이며 그에 관한 현실적인 답은 무엇인지를 알 수 있다.

책속으로 추가

집에 대한 자신만의 기준이 확고하다면 가격이 상승한다고 기뻐할 필요도 없고, 하락한다고 슬퍼할 필요도 없다. 등산하면서 산을 오르다 보면 계속 오르막길만 있는 것이 아니다. 중간중간 내리막길도 있지만 결국 산 정상을 향해 오르고 있는 것은 변하지 않는다. 중요한 것은 집값이 상승하든 하락하든 우리 가족이 행복하게 살아갈 수 있는 내 집이 있다는 것이다. 내 집 가격이 조금 하락했다고 이사할 것인가? 반대로 내 집 가격이 조금 상승했다고 바로 팔 것인가?
한 가족이 집을 구하면 특별한 일이 없는 한 그 지역에서 10년 내외를 산다고 한다. 따라서 내 집 마련을 위한 부동산은 장기적인 관점에서 바라보자. 20년 전, 아니 10년 전보다 아파트 가격이 싼 곳은 이제 서울 수도권 역세권에서 찾아볼 수가 없다. 그런 가격의 아파트는 없다. 다만, 많이 상승하고 적게 상승한 차이가 있을 뿐이다. 앞으로도 서울 수도권 내 주요 지역 역세권은 수요가 몰리는 한 이 계속될 것이다.
_p254

추천사

너바나(작가)
전세로 사는 게 좋을까? 아니면 내 집 마련을 해야 할까? 내 집 마련을 한다면 어디에 해야 할까? 그리고 현재 가장 투자하기 좋은 지역은 어디일까? 이 질문에 대한 명쾌한 해답이 이 책에 담겼다. 수도권 부동산 최고 전문가의 첫 책. 이 책을 늦게 읽는다면 당신은 분명 땅을 치고 후회할 것이다.(《나는 부동산과 맞벌이한다》의 저자)

서울휘(작가)
내가 아는 쏘쿨 님은 혹독한 부동산시장의 위기 속에서도 굳건히 살아남은 몇 안 되는 실전 투자자다. 이 책에는 혹독한 시간을 버텨낸 경험과 그 경험 속에서 얻어낸 비범함과 겸허함이 담겼다. 더불어 단련된 투자의 근육으로 써내려간 가슴 뛰는 이야기가 녹아 있어서 혼란한 투자의 시기에 밝은 빛이 되어 줄 것이다.(《나는 상가에서 월급 받는다》의 저자)

월천(부동산 경매 실전투자자)
당신이 기다리던 ‘진짜’가 왔다. 서울ㆍ수도권 부동산 투자의 신(神) 쏘쿨 님에게 듣는 부동산 투자 이야기. 당신이 무주택자라면 이 책은 당신 인생을 바꿔놓을 것이고, 투자자라면 이 책으로 제대로 된 ‘진짜’ 부동산 투자자가 될 것이다. 현장에서 16년간 발로 닦아 빛을 낸 ‘부동산 투자의 정도(正道)’를 따라 배울 좋은 기회, 이 기회를 주저 없이 선택하기를 바란다.

목차

1장 내 집을 꼭 사야 하는 이유
01 월세에서 전세로만 옮겨도 성공이다?
02 내 집이 아니면 언젠가는 떠나야 한다
03 인생을 통째로 바꾸는 내 집

2장 꼬마 아파트로 시작하라
04 젊을 때 구입한 꼬마 아파트가 인생을 바꾼다
05 잘 산 꼬마 아파트 하나, 열 빌라 부럽지 않다
06 내 집 마련을 위한 황금 법칙 3가지 : 저축하고 매수하고 갈아타라
07 생애 첫 번째 내 집, 콕 집어 찾는 법

3장 서울 수도권 완전정복
08 서울 수도권을 공략해야 하는 이유
09 서울 수도권 수요, 언제나 맑음
10 지도로 서울 수도권 한눈에 파악하기
11 천기누설 도넛 공식 : 전철 2호선과 서울 외곽순환 고속도로

4장 서울 수도권 꼬마 아파트 핵심지역
12 여전히 뜨거운 도시, 서울
13 접근성과 거주성 둘 다 잡은 경기도
14 서쪽의 보석, 인천

5장 내 집 마련 마인드맵 만들기
15 구체적인 전략을 시각화하라
16 시세 지도를 만들어라

6장 실전으로 익히는 내 집 마련 노하우
17 내 집 마련을 하면서 배우는 경제 이야기
18 돈을 시각화하라(자금계획 엑셀표)
19 내 집 마련을 하면서 만나는 사람들과 그 이야기들(모아모아 프로젝트)
20 부동산 전문가는 태어나는 것이 아니라 만들어지는 것이다
21 초보자가 반드시 피해야 할 4가지

7장 내 아파트 속속들이 알아보기
22 면적이 뭐길래
23 아파트 구조도 이해하기
24 아파트 안팎 꼼꼼히 살피기
25 주변 환경 체크
26 집의 가치를 끌어올리는 리모델링

8장 쏘쿨의 내 집 마련 고민 상담소
27 인구가 감소한다는데 괜찮을까요?
28 주택 보급률이 100%를 넘었다는데 굳이 집을 사야 하나요?
29 집값이 너무 비현실적인 것 아닌가요?
30 대출금리가 상승하면 어떡하나요?
31 집값이 하락하면 어떡하나요?
32 새 아파트 가격만 오른다는데요?
33 전세 보증금은 안전한가요?
34 가격이 하락하지 않는 집도 있나요?
35 집을 사기에 좋은 시기는 언제인가요?

본문중에서

비싸고 질 나쁜 집에 속지 말고, 싸고 좋으면서도 나에게 딱 맞는 집을 선택하려면 집에 대해 여러 방면으로 공부하는 수밖에 없다. 지도 보기, 집 구조도 익히기, 부동산 용어 알기 등……. 처음부터 집에 대해 꼼꼼하게 공부를 해 둬야 내 집을 ‘똑’ 소리 나게 살 수 있다.
‘내 집 사긴 사야 하는데…….’
조금이라도 이런 마음이 들었다면 망설이지 마라. 지금이 바로 시작해야 할 때다. 아무리 열심히 일하고 허리띠를 졸라매도 폭등하는 전세금을 맞추지 못하는 날이 올 수도 있다. 내 주변에도 오른 전세금을 맞추지 못해 살던 집을 떠난 이들이 많다. 쫓겨날 걱정 없이 마음 편히 살 수 있는 집, 내가 집을 처음 사게 된 이유도 바로 그것이었다. 그렇다면 어떻게 해야 내 집을 마련할 수 있을까? 그것도 그냥 집이 아닌, ‘좋은 집’을 ‘좋은 가격’에 말이다.
_p25

자신이 살 집을 마음속에 그리며 첫 단계를 밟아라. 집을 사려면 전략적 사고가 필요하다. 어떤 집을 사야 하는지, 그 집을 사기 위해서 어떤 행동을 해야 하는지, 집을 산 후에는 어떻게 꾸밀지, 머릿속으로 그린 후에는 당신이 원하는 바를 시각화해야 한다. 기록하라. 원하는 것은 머릿속에만 담아 두지 말고 눈으로 직접 볼 때 현실화가 더 빠르다.
_p53

지난 16년간 나는 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역 주택만 구입했다. 지방에 있는 집은 사본 적이 없다. 내가 태어나고 자란 곳이 서울 수도권이다 보니, 내가 잘 아는 지역에 있는 집에만 관심을 두었다. 서울 수도권은 워낙 넓으므로 내가 잘 모르는 곳은 직접 이사해서 살아보았다. 집만 사놓고 세입자가 들어오기만을 기다리고 싶지 않았다. 진짜 살 만한 동네인지, 사는 데 무엇이 편하고 무엇이 불편한 곳인지 직접 느끼고 확인하고 싶었다.
나는 한 지역에서 몇 년 정도 살았다 싶으면 이사 준비를 한다. 그리고 내가 알지 못하는 낯선 지역을 탐방하러 또 이사를 했다. 어떤 지역이든 이사해서 살아보면 단순히 임장 다니며 눈으로 보는 것과 전혀 다르다는 것을 알 수 있다.
_p72

시세는 집을 지역별, 단지별로 비교할 수 있는 기준이 된다. 부동산 공부를 처음 하는 사람들은 이것을 힘들어한다. 그래서 나는 초보자들이 좀 더 쉽게 주택 가격을 비교할 수 있도록 오래전에 ‘시세 지도’라는 것을 만들었다. 시세 지도는 말 그대로 내가 원하는 지역의 주택 가격을 지도에 메모하는 것이다. 시세 지도는 판매하는 것이 아니니 자신이 직접 그려야 한다.
시세 지도를 그리다 보면 관심 지역의 지도를 꼼꼼히 살펴보게 되고 그 지역 아파트들의 가격이 눈앞에 펼쳐지는 신기한 경험을 하게 된다. 심지어 가격이 높은 곳과 낮은 곳의 공통점과 차이점까지 발견하게 된다. 바로 구별하는 이 안목이 중요하다. 보는 눈을 가지면 아파트의 가치도 자연스레 알게 되기 때문이다.
_p152

나는 집을 처음 구하는 사람들에게 ‘모아모아 프로젝트’를 권한다. 이 프로젝트는 직장 동료, 대학 친구들, 옆집 이웃의 ‘내 집 마련’ 이야기를 모으는 것이다. 그들이 어떤 과정과 기준으로 집을 구했는가를 인터뷰하는 것이다.
주변 사람들의 주거 모습, 재테크 모습을 모으는 것은 장기 계획 작업이다. 친구, 친·인척, 회사 동료, 옆집 사람들이 어떤 집에서, 어떻게 살고 있는지, 언제, 왜 그 집을 매입했는지, 전·월세를 얻었는지, ?주거지를 선택할 때 가장 중요하게 고려한 사항이 무엇이었는지, 자금 계획은 어떻게 세우고 시작했는지 등 주변 사람들의 이야기를 듣다 보면 내 집 마련을 계획할 때 어떻게 해야 하는지 도움이 될 때가 많다.
_p192

“좋은 집은 없다, 다만 좋은 가격만 있을 뿐. 나쁜 집은 없다, 나쁜 가격만 있을 뿐.”
좋은 집을 좋은 가격에 사는 것이 가장 좋다는 것은 누구든지 다 알 것이다. 하지만 좋은 집은 비싼 가격에 팔리는 경우가 많다. 좋은 집을 비싼 가격에 산다면 그것은 ‘좋은 가격’이라 할 수 없다. 반대로 나쁜 집은 원래 가치보다 싸게 팔린다. 부동산 현장에 나가보면 나쁜 집(일반인들이 봤을 때)을 좋은 가격(가치보다 싼 가격)에 살 수 있는 확률이 더 높다.
좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 거라는 생각을 버리고 나쁜 집을 좋은 가격에 사야겠다는 현실적인 목표를 세워야 한다. 그래야 더 넓은 시야로 많은 집을 보고 그중에서 가장 싼 집을 살 수 있다. 이러한 결정이 현명한 선택일 때가 내 경험상 많았다.
_p204

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