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아무도 알려주지 않는 처참한 경매의 현장 발고 제2탄『더 위험한 경매 더 위험한 NPL』. 요즘 경매만으로는 원하는 수익을 달성하기 어렵게 되자, 많은 투자자들이 ‘NPL 투자’까지를 경매 영역에 포함시켜 투자의 수준을 높이고 있다. 잘하고 있다는 칭찬을 보내지만, NPL 투자가 가지는 자체의 위험요인과 함께, NPL 투자-유통에 관계된 사람들의 못된 장난질에 대해서도 살펴보았다.

아무도 알려주지 않는 처참한 경매의 현장 발고 제2탄!
더 위험한 경매
더 위험한 NPL

말로는 대박 경매, 실제는 쪽박 경매!
비싼 수업료를 아껴주는 확실한 마스터 코스!

[프롤로그]

《위험한 경매》가 위험하기는 했나보다. 경매 관련 여러 권의 책을 썼지만 독자들의 반응은 《위험한 경매》가 가장 뜨거웠다. 열기가 아직도 가시지 않고 있다. 현재와 이후의 경매 시장 분위기를 보면 당분간 식지 않을 것이 분명하다.
초보 독자는 물론이고, 경매를 좀 했다는 사람과 심지어 법원 경매로 업을 삼아 밥 먹고 사는 분들까지도 위험한 경매에 대해서 말들이 많다. 《위험한 경매》에 대한 반응은 다양하고 시장의 평가는 극단적으로 갈렸다. 쉽게 말씀드리겠다. 욕도 많이 먹었고 비난도 많이 받았다. 심지어 ‘우박사가 아이디어를 훔쳤다’는 말까지 인터넷에 유포되기에 이르렀다. 하늘 아래 그 어떤 것도 하늘에서 갑자기 뚝 떨어진 것은 없다. 있었던 것에서 한 뼘, 한 걸음 더 내딛을 뿐이 아닐까?

그것이 오늘은 사는 지식인에게 부여된 과제가 아닐까 생각
필자가 썼고, 유력 경제신문사에서 출판했기에 비난은 이쯤에서 끝났고, 후속편인 이 책을 쓸 수 있었다는 생각이다. 지명도가 낮은 저자(?)나 중소 출판사였다면 아마 비난에 그치지 않고 불상사까지도 발생할 수 있었을지 모른다는 생각마저 들었다. 이름만 대면 알 만한 분들까지 저자에게는 물론이고 출판사에까지 항의가 상당했다. 《위험한 경매》와 이 책은 출판사 역량과 저자의 스펙이 잘 맞아 떨어져 나올 수 있었던 책이라는 평가가 있다. 동의한다. 처음 ‘위험한 경매’라는 컨셉으로 책 전체를 경매하다 실패한 사람들의 부상당한 이야기로 채워보겠다는 출판 기획은 획기적일 만큼 신선했지만 우려를 많이 한 것도 사실이다. 한편 왜곡되어가고 있는 경매 판을 바로잡으려고 고군분투한다며 위로하고 칭찬해주는 더 많은 독자들이 있어 흔들리지 않고 후속작업을 할 수 있었다. 두말할 것도 없이 내게는 든든한 정신적 재산이다.

펄펄 끓는 대한민국 부동산 경매 판에 냉수를 확 끼얹는 심정
펄펄 끓는 냄비 속 같은 대한민국 부동산 경매 판에 냉수를 확 끼얹는 심정으로 글을 시작한 거 맞다. 청춘이야 펄펄 끓어야겠지만 경매 판은 온도가 오를수록 참가자들은 화상 입을 가능성이 높아진다.
《위험한 경매》나 이 책이 독자들에게 공갈치고 겁줘서 경매 판에서 몰아내려는 의도로 이해하시는 일부 평가들이 있다. 오해가 심하시다. 바람과는 전혀 반대 방향으로 오해하셨다. 배우려면 제대로 배우고, 알려면 정확히 알자는 것이다. 그래서 부동산 경매로 벌었다는 여러 책들에서 말하는 것처럼 신혼 첫날밤 같은 황홀한 경험을 여러분도 경험해보시라는 말이다. 이것이 이 책을 통해 독자여러분들에게 전하고자 하는 진심이다.
《위험한 경매》에 대한 수준별 독자들의 반응
병아리 : 뭐야~ 무슨 경매 책이 이래, 부동산 경매가 위험한 것이 아니라 이 책이 위험하네?
삼계탕 : 우박사! 정말 과장이 심하시네, 경매가 위험하다고는 해도 에이 이 정도는 아니다.
중 닭 : 일리 있네, 당해보기 전까지는 위험한지 모르지, 당해봐야 알지 위험하다는 것을
장 닭 : 102%공감, 우박사! 근데 이 양반 잠자코 있어도 될 이런 이야기를 뭐 하러 쓴다냐?
폐 계 : 이런 내용까지 적나라하게 까발려서 어쩌자는 거야, 먹고 살겠다는데 혼자만 깨끗한가?

《위험한 경매》를 읽었다며 KBS 방송국 인기드라마 작가로부터 한번 만나자는 연락이 왔었다. 부동산 경매를 주제로 드라마를 제작하면 시청률은 ‘따 놓은 당상’이라고 언급해 놓은 부분에 공감한다면서 말이다. 다른 세계의 사람을 만나는 것을 무엇보다 즐거워하는 필자가 거절할 이유가 뭐 있겠는가. 즐겁게 만나 경매 판의 대강을 보여드렸다. 부동산 경매를 잘 모른다는 작가에게 경매 세상의 무서움을 보여줬다.

경매 판에 존재하는 5가지 타입의 투자자
아주 잘한 투자자 : 우량한 A급 부동산을 사면서, 불량한 C급 부동산 가격에 낙찰받은 투자자
대강 잘한 투자자 : 사이즈 B급 부동산을 사면서, 사이즈 C급 부동산 가격에 낙찰받은 투자자
일반 보통 투자자 : 사이즈 B급 부동산을 사면서, 사이즈 B급 부동산 가격에 낙찰받은 투자자
대강 망한 투자자 : 사이즈 B급 부동산을 사면서, 사이즈 A급 부동산 가격에 낙찰받은 투자자
쫄딱 망한 투자자 : 사이즈 C급 부동산을 사면서, 사이즈 A급 부동산 가격에 낙찰받은 투자자

포장된 상품을 박스 채로 해석하는 사람은 A급이라 하고, 내용물만 가지고 해석하는 사람은 C급이라고 하고 있다고 해보자. 사이즈 C급을 사면서 B급 가격을 지불하고서 이제와서 분풀이를 엉뚱한 곳에 하는 사람들이 있다.
일반 물건이야 사이즈에 따른 가격차이가 없을지 몰라도 부동산은 그렇지 않다. ‘아주 잘한 투자자’, ‘대강 잘한 투자자’처럼 B급, A급을 사면서 C급의 가격을 지불할 수 있는 것이 경매라면 ‘빙고’다. 그러나 ‘쫄딱 망한 투자자’처럼 사이즈 C급을 사면서 A급 가격을 지불하는 경우도 발생할 수 있는 것이 경매라면 역시 ‘빙고’다. 앞의 책과 마찬가지로 ‘쫄딱 망한 투자자’ 신세에 빠진 사람들과 사례들로 책을 시작하고 책을 마치겠다. 누구라도 ‘아주 잘한 투자자’를 롤모델로 경매를 시작하지만, 이런 저런 이유로 ‘쫄딱 망한 투자자’의 처지에 빠질 수도 있는 것이 경매 판이다.
이런 위험들을 편하게 이해하시도록 보여드리겠다.

새롭게 각광받고 있는 NPL 투자의 위험성도 지적
요즘 경매만으로는 원하는 수익을 달성하기 어렵게 되자, 많은 투자자들이 ‘NPL 투자’까지를 경매 영역에 포함시켜 투자의 수준을 높이고 있다. 잘하고 있다는 칭찬을 보내지만, NPL 투자가 가지는 자체의 위험요인과 함께, NPL 투자-유통에 관계된 사람들의 못된 장난질에 대해서도 살펴보았다. 아마 ‘NPL 투자’의 위험함을 다룬 책도 이 책이 효시일 것이다.

이번 책에도 경매하다 다친 사람들의 충격적인 사례들로 가득
내용 중에는 필자가 직접 경험하고도 처음으로 공개하는 사례들도 있다. 가능하면 공개하지 않으려고 했는데, 이전 책을 읽은 독자들 중에서 타인의 사례를 중심으로 책을 썼다는 비판이 마음에 못이 되어 빠지지 않고 있었다. 다른 분야의 책이라면 몰라도 경매 관련 책만큼은 제목이 흥행을 좌우하지는 말아야 한다고 생각한다. 제목이 그럴싸해보여 구입했는데 제목과 내용이 전혀 다른 책들이 여러 권 있다.
독자를 기만하고 우롱하는 못난 짓이다. 무슨 일이든 그 분야에서 전문가가 되려면 1만 시간의 고된 훈련이 필요하다는 미국 학자의 글을 감명 깊게 읽은 기억이 생생하다. 이은결이라는 마술사가 한참 전 모 케이블방송 오후 뉴스에 프로그램에 초대 손님으로 출현해서 잠깐 동안 현란한 손가락 시범을 보여주는 것을 시청한 적이다. 깔끔하고 참 감동적이었다. 손가락을 그 정도로 현란하게 동작하려면 어느 정도의 훈련이 필요하냐는 앵커의 질문에 젊고 잘 생긴 마술사의 대답은 거침이 없었다. 손가락 운동훈련만 10년 했다고. 미국의 학자가 말한 아웃라이어가 되기 위해서는 1만 시간이 필요하다는 내용과 맥이 연결되는 데 아무런 불편이 없었다.

10년, 1만 시간의 법칙
필자도 동의한다. 적어도 경매 판에 대해서 ‘이렇다, 저렇다’ 말하지 않고 입 다물고 있으려면 최소한 10년은 필요한 것 같다. 시중에 경매 관련 책들이 많아도 너무 많다. 나름대로 출판할 이유가 있으니 책으로 세상에 나오겠지만. 지금 쏟아지고 있는 책이나 저자들 중 10년 뒤에도 독자 여러분에게 기억되고, 여러분과 비슷한 고민을 계속하는 책과 저자가 얼마나 될까. 궁금한 사항 중 하나다. 그리 많지 않을 것 같다. 세권의 책으로 경매 시장의 심각성을 함께 진단해봤다. 미약하지만 문제제기에는 어느 정도 공감대가 형성되고 있는 듯하다. 반가운 일이다. 그러나 독자들의 요구는 거기에 그치지 않고 있다. ‘문제만 있고 해답은 없는가?’, ‘병만 있고 약은 없는가?’에 대한 독자들의 요구가 그것이다. 알고 있는 해답이 있고, 가지고 약이 있다면 그것을 공개해달라는 것이다. 이 지면을 통해 독자여러분들께 약속을 하나 드리겠다. 무슨 말인가.
“그래~! 우박사가 말해줘서 문제가 있다는 건 알겠어!”
“부동산 경매가 위험하다는 것은 그럴 수 있을 것 같아, 고마워!”
“그런데~! 그게 전부야~! 그러면 그 다음은 어떻게 하자는 부분이 없잖아!”
문제만 제기하고 해답을 보여주지 못한다면 진정한 전문가로 대접하지 못하겠다는 것이다. 올바른 지적이다. 사례별로 위험한 것들에 대해서 해법제시와 처방전을 발급해달라는 독자들의 요구는 정당하다. 조금만 기다려 주시면 또 한 편의 문제작을 보여드리겠다는 약속이 그것이다. 어떤 저자도 하지 못할 해결책에 대한 내용을 깔끔하게 정리해서 여러분들의 평가를 독하게 받겠다.

이 책은 《위험한 경매》보다 훨씬 적나라하고 더 충격적인 사례들이 등장한다. 《위험한 경매》를 통해 독자들의 진정한 바람이 어떤 것인가를 확인했기에 가능한 작업이었다. 주류의 주제에서 벗어난 원고를 과감히 출판해주신 한국경제신문사 출판부 관계자 여러분들께 감사의 마음을 전한다.

《위험한 경매》를 기획하고 집필을 결심했을 때 참 많은 고민을 했었다. 모두가 한쪽만 바라보아 평화롭고 잔잔한 세상에 하필 왜 내가 돌을 던져야 하는지 말이다. 그럴 필요가 있는지 반문의 시간이 길었다. “소문난 잔치 집에 먹을 것 별로 없더라”는 옛말처럼 대한민국 경매 판이 “꿀단지가 넘쳐나는 블루오션이 아니다”라는 것만이라도 독자들이 아셨으면 하는 바람뿐이었다. 그러나 후속편을 기획할 때는 오히려 마음이 편했다. 전국 독자들의 성원을 확인했기 때문이다. 너를 가리키는 손가락은 하나인데 나를 향하는 손가락은 세 개라는 사실을 잘 안다. 부동산 경매 판에 들어온 지 어언 20여 년이 다 되어가고 있다. 그리고 다시 그 시간만큼 이 판에서 여러분과 함께 공부하고, 낙찰 받고, 명도하는 실전투자자로 울고 웃겠다.

가난했던 시절을 지나오면서 이 판에서 진 신세는 이 세상을 떠날 때까지 다 갚기 어려울 것이라는 점을 잊지 않겠다. 몰라서 말씀드리지 못하는 거야 어쩔 수 없겠지만, 알고 있는 경매 세계의 진실은 이후로도 여러분들과 아낌없이 나누겠다. 필자를 통해 부동산 경매투자가 즐겁지 않을 수도 있다는 사실을 비로소 알게 되었다는 평가를 독자들로부터 듣는다면 더 없이 행복할 것이다.

멀고 험한 여정을 시작하려는 독자들에게 마음에서 우러나는 작은 응원을 보내며, 지상의 못난 자식 부부와 손자 놈들을 이제는 마음 편하게 내려다보고 계실 천상의 내 부모님께 감사와 그리운 마음으로 이 책을 바친다.

추천사 … 4
머리말 … 8

Part 01 사기사건편 : 경매·NPL이 블루오션이라 혹세무민하는 자들
01 시간차 공격으로 200여억 원 등쳐먹은 사기꾼 … 22
02 황금알 낳는다고 소문나기 시작한 NPL 투자 … 32
03 돌려막기로 근근이 버티고 있는 NPL 펀드 매니저 … 47
04 끊이지 않고 터지는 경매 관련 사고들 … 57
05 경매로 일어서서 카지노로 무너지다 … 67
06 경매로 일어섰다 도박으로 망한 명도 이야기 … 75

Part 02 명도편 : 우리 내면에 깃들어 있는 끝없는 폭력성
01 채무자! 왈 강제집행 당하면 할복하시겠단다 … 90
02 우리 내면에 깃들어 있는 끝없는 폭력성 … 105
03 명도 끝난 다음날 불타버린 장위동 주택 … 113
04 약자를 방패삼아 명도를 저지한 아파트형공장 … 128
05 경매 물건에도 쓰나미가 밀어닥쳤다 … 139
06 낙찰자를 그로키로 몰아넣는 연타 네 방 … 147

Part 03 권리분석편 : 낙찰자의 불행으로 모두가 즐거워 하는 행복파티 01 다섯 필지 위에 서 있는 다가구주택 두 채 … 162
02 토지 가압류 7억 원이 말소 안 되는 안암동 다가구주택 … 175
03 등기부와 건축물대장의 소유주가 다르다고 … 185
04 공장 경매~! 그 위험한 아름다움을 위하여 … 198
05 더블펀치가 연이어 날아든 파주 공장 … 207
06 전 소유자의 체납 공과금, 누가 부담해야 하는가 … 218
07 요즘 경매 법정에서 흔하게 일어나는 에피소드 … 222

Part 04 배당편 : 물건마다 함정의 크기와 깊이가 다르다
01 가짜 임차인에게 1억 7,000만 원 배당해준 엉터리 … 240
02 비오는 밤에 지팡이도 없이 홀로 산길 가는 장님 … 253
03 컨설턴트라면 안분·흡수배당표 정도는 파악할 수 있어야 … 264
04 계속해서 터지는 입찰신청대행 사고 … 276
05 ‘0’ 하나로는 성에 안 차 두 개 더 쓴 투자자 … 294

Part 05 기타 함정 : 누구는 경매만 하고 누구는 경매도 한다
01 누구는 경매만 하고 누구는 경매도 한다 … 306
02 차순위매수신고라는 또 다른 양날의 칼 … 319
03 어제는 공동투자의 동지가 오늘은 분할소송의 적으로 … 331
04 분할등기로 맹지가 된 땅에 출입 못하게 입구에 나무를 … 344
05 A급인지, B급인지, C급인지 정도는 미리알자 … 355

Part 06 재매각 : 부동산 경매 투자의 재매각이라는 추억
01 부동산 경매 투자, 재매각의 추억 … 371
02 3년간 전국 경매 물건 및 재매각현황 … 376
03 3년간 수도권 경매 물건 및 재매각현황 … 379
04 3년간 광역시 경매 물건 및 재매각현황 … 395
05 3년간 서쪽 도별 경매 물건 및 재매각현황 … 416
06 3년간 동쪽 도별 경매 물건 및 재매각현황 … 433
07 10건씩으로 본 전국 재매각현황 … 452

Chapter 3
돌려막기로 근근이 버티고 있는 NPL 펀드 매니저

싼 게 비지떡이고 세상에는 공짜 없다

“박사님은 ‘경매·NPL’ 무료공개강좌는 하지 않으시더라고요”
“무료강좌는 하지 않습니다.”
“무료 공개강좌하는 곳이 많은데 왜 하지 않으세요”
“선생님, 혹시 무료 공개강좌에 가본 적 있으세요”
“네~ 있습니다.”
“만족하셨나요”
“공부는 뒷전이고, 투자부터 권하기는 하더라고요.”
“한두 건 투자도 중요하지만 고기 잡는 방법을 알려주는 것이 더 중요하고, 투자를 하더라도 전반적인 내용을 알려주고 나서 투자를 권하는 것이 순서라고 생각합니다.”
세상에는 공짜가 없다.
‘무료’라는 달콤한 말에 현혹되어 끌려 들어갔다가 수십~수백 배의 비싼 수업료를 납부해야 할 상황이 발생할 수도 있다. 현재 진행 중이 경매·NPL 투자사고가 발생할 가능성이 농후한 곳의 이야기를 살펴보자.

K대학교 행정대학원장 목이 날아간 투자사고

유난히 경매·NPL 관련된 무료강좌가 눈에 많이 보인다. 아무리 예쁘게 봐주려고 해도 정상이라고 할 수 없다.
“박사님 소문 들어보셨나요”
“무슨 소문이요”
“‘○○대학교 부설 경매 NPL 컨설팅 강좌’를 강남역 인근에서 운영하던 교육팀에서 발생한 투자사고로 해당 대학원장이 직위해제 되었다는 이야기요”
“새삼스러울 것 하나 없는 이야기입니다.”
판에 박은 듯한 공연이 배우와 극장만 바꿔서 여전히 흥행 중이다.
“또 있다는 말씀이세요”
“몇 년 전에 M대학 부설로 교대역 인근에서 운영하던 경매 강좌에서 수강생으로 왔던 사람들에게 교육원장이라는 사람이 ‘좋은 물건 있다’고 현혹시켜서 투자팀 만들었다가 사고 나는 바람에 교육과정 전체를 계약해지한 사실도 있었는데요”
“어떻게 그렇게 잘 아세요”
“경매·NPL 투자판 좁습니다.”
대한민국 경매·NPL 투자판에서 우리 정도 되면 한 사람 건너갈 것도 없이 누가 어디서 무슨 일 벌이는지 대충 안다.
필자도 여러 번 제안을 받았다
“무슨 제안을 누구로부터 받는다는 말씀이세요”
서울 강남 등지에서 ‘경매·NPL’ 무료강좌를 진행하는 사람들로부터 ‘함께 하자’는 제안을 지금도 가끔 받는다.
“제안 내용이 뭔가요”
대체로 두 가지다.
“투자할 ‘사람’을 보내달라는 것과, 교육과정을 함께 하자는 제안이 주류죠.”
“조건이나, 반대급부는 뭔가요”
“‘나누어 먹기’죠.”
“그런 제안에 응해 본적 있으세요”
한 번이라도 그런 짓 했다면 진즉에 매장되고 말았을 것이다. 필자가 경매·NPL 판을 오랫 동안 살펴본 끝에 발견한 점이 하나 있다.
소위 고수라는 사람들이 장수하는 이가 별로 없다는 것이다. 여러분들에게 불과 5~6년 전에 강의하고, 책 쓰고, 투자자 모집하던 고수들과 지금도 연락이 온전히 되는 사람이 몇 명이나 있는지 확인해보시면 필자의 이야기가 어렵지 않게 이해될 것이다.
간단한 이야기 빙빙 돌려서 이야기하려니 필자도 힘들지만, 독자분 중에 ‘혹시나~!’ 하고 그 판을 기웃거리는 분이 나타날까 염려하는 필자의 마음이 행간을 통해 전달되기를 바랄 뿐이다.
“상당히 부정적으로 보시네요”
“‘수강생’과 ‘선생’이라는 아름답고 순수한 인연을 매개로 일을 저지르는 사람들이 있습니다.”
포식자와 피식(해)자의 스토리를 보여드리겠다.

피식(해)자를 끌어들이는 전형적인 수법

‘경매·NPL’ 투자를 시작하는 분들에게는 대체적인 공통점이 있다.
“어떤 공통점이 있나요”
“서울시내에서 진행하고 있는 관련 강좌를 거의 섭렵하고 다닙니다.”
“여러 강좌를 듣는다는 이야기네요”
“저희 동호회에서 수업을 듣고 있는 분들도 나중에 알고 보면 다른 곳에서 경매·NPL 수업을 들었던 분들이 많습니다!”
“그리고 또 다른 곳에서 추가로 수강을 또 한다는 건가요”
“그래서 다른 곳의 투자팀 분위기는 어느 정도 파악하고 있습니다!”
“어떤가요”
보수적이고 양심적으로 운영하는 곳도 있고요, ‘저러다가는 사고치는데’ 하는 염려가 드는 곳도 꽤나 있는 것도 사실이다.
“위험하게 운영되는 ‘투자팀’의 대표적인 특징은 어떤가요”
“‘돌려막기’죠.”
“나중에 투자한 사람의 투자금을 먼저 투자한 사람에게 수익금이라고 지급한다는 이야기는 들어본 적 있습니다.”
“대강 그런 이야기입니다. 절대 오래 갈 수 없고, 무너지지 않을 수 없는 구조입니다.”
“그 판에 한 번 발을 담그면 왜 빠져 나오지 못하나요”
“빼줘야 빠져 나오죠!”
“빼달라고 하면 되잖아요”
“그게 그렇게 되질 않습니다.”
“이해가 안 가는데요”
“그 판을 이해하려고 하지 마세요.”
“그런가요”
“이해가 되면 한 편이 되는 거죠.”
“한 편이 된다는 건 또 무슨 이야기세요”
피식자에서 포식자로 둔갑한다는 말이다.
“‘월 3~