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전/월세부터 내 집 마련까지,
부동산에 관한 모든 고민을 담았다

'대출을 받아 집을 살까? vs 전세로 살까?' '아파트에 살까? vs 주택에 살까?' 아파트에 산다면 '주상복합으로 갈까? vs 일반 아파트에 살까?' '집을 지을까? vs 집을 살까?'...

건설 현장과 연구소를 누비며 부동산에 관한 균형 감각을 갖춘 도시공학 박사 이창우가 부동산 불황 속에서 부동산을 잘 모르는 평범한 사람들이 겪는 현실적인 고민을 보여 주고 그에 대한 해법을 제시한다. 임대/분양 아파트, 단독주택과 상가 건물 매매 정보뿐 아니라 '경매로 산 집이 실거래가보다 비쌀 때', '꿈에 그리던 건물주가 되었지만 건물 관리가 회사 생활보다 힘들 때'와 같이 이 책이 제시하는 40가지 딜레마는 하나하나가 구체적이고 실용적이다. 전/월세부터 내 집 마련, 나아가 노후를 위한 투자까지, 돈 버리는 선택이 아닌 돈 벌 수 있는 방법을 알려주는 친절한 가이드가 될 것이다.

전세는 오르고 집값은 바닥이라는데
"여보, 우리도 지금 집 살까?"

전세가가 매매가를 앞지르고 시중 은행이 대출 금리를 최저 수준으로 인하했다는 뉴스가 연일 들려온다. 새로운 정책이 발표되고 은행을 비롯한 금융권이 그 정책에 맞춰 바삐 움직일 때마다 어떤 사람들은 집을 사야 할 것만 같은 생각에 빠져든다.

대기업 건설사에서 풍부한 현장 경험을 쌓고, 현재는 지자체 출연 연구원에 몸담고 있는 이창우 박사는 집값과 전셋값이 요동칠 때마다 불안한 마음을 감추지 못하는 수많은 부동산 초보들을 위해 [부동산, 돈 버는 선택 vs 돈 버리는 선택]을 썼다. 도시공학 박사이자 삼성경제연구소 'SERI포럼'에서 십 년 넘게 인기를 구가하고 있는 부동산 포럼의 운영자인 저자는 이 책에서 전/월세부터 내 집 마련과 노후를 위한 투자까지, 부동산에 관한 고민과 해법을 일반인의 눈높이에 맞춰 쉽게 소개한다. 저자가 제시하는 40가지 부동산 딜레마는 그간 부동산을 잘 모르는 일반인들과의 소통을 통해 그들이 가장 궁금해하는 질문을 모은 것들이라 더욱 흥미롭다.

20대 미혼 직장인부터 60대 은퇴 인구까지 부동산에 관한 다양한 고민을 쉽고 현실감 있게 풀어낸 이 책은 '돈 버는 선택'과 '돈 버리는 선택'의 갈림길에 선 독자들에게 훌륭한 길잡이가 될 것이다.

신혼집 마련부터 노후 준비까지
평범한 사람들이 공감하는 40가지 부동산 딜레마

이 책은 내 집 마련을 비롯한 부동산 투자를 이제 막 시작하는 청년층부터 건물 관리나 노후 준비에 어려움을 겪는 중?장년층까지, 평범한 사람들이 살면서 부닥치는 부동산에 관한 딜레마를 폭넓게 보여 주고 그 상황에서 '돈 버리지 않는 선택'이 어떤 것인지를 세심하게 짚어 준다.

전/월세부터 내 집 마련까지, 부동산 초보들의 딜레마
집값이 내려가면 초조하고 집값이 올라가면 부러운 사람들이 있다. 바로 20대 직장인을 비롯한 전/월세 생활자들이다. 열악한 재정 상황으로 당분간 집을 살 엄두를 낼 수 없는 이들에게는 정부의 경기 부양책이 딴 세상 이야기 같다. 이 책은 부동산 초보들이 내 집 마련을 시작하며 겪는 딜레마를 제시하면서, 이들에게 꼭 필요한 기초 상식과 시장의 흐름을 보는 안목을 키우는 데 집중한다.

빚을 내서라도 집을 살까? vs 빚 없이 전세로 살까? 중학교 1학년, 초등학교 3학년 두 자녀를 둔 A씨는 갑자기 전세를 7000만 원이나 올려 달라는 집주인의 요구에 어안이 벙벙했다. 그간 집 없는 설움을 겪었던 터라 차라리 이 집을 사 버릴까 하고 알아보니 7000만 원을 더하면 집값과 전세금의 차이가 거의 없었다. 이사를 하자니 비용도 만만찮고 아이들 전학 문제도 있다. A씨는 집을 사도 괜찮을까?
(/ p.29)

빚을 내서라도 집을 살지, 빚 없이 전세로 살지 고민하는 이에게 저자는 지금 투자 목적에서 집을 산다면 시세 차익을 기대하기 어렵고 필요한 시기에 돈을 회수할 가능성도 낮을뿐더러 만만치 않은 대출 이자를 내야 한다며 빚을 내서 집을 사는 것을 만류한다.

이 외에도 '할인 혜택이 많은 미분양 아파트 vs 일반 분양 아파트', '청약통장을 깰까? vs 가지고 있을까?', '안정적인 고정 금리 vs 당장 저렴한 변동 금리', '매매거래, 공인중개사에게 맡길까? vs 직거래로 수수료를 아낄까?'와 같이 부동산 투자 경험이 부족한 사람들을 위한 실질적인 정보를 제공한다.

아파트와 단독주택, 집 있는 사람들의 딜레마
주택이 가구 수보다 한참 부족했던 과거에는 아파트라고 하면 고속도로 옆이든 철길 옆이든 어느 곳에 지어도 팔려 나갔다. 하지만 주택 보급률이 올라간 지금은 주거 환경이 나쁜 아파트는 쳐다보지도 않는다. 집이 단순한 주거 공간 이상의 의미를 갖게 되면서 아파트의 위치, 조망, 층, 교통과 같은 기본 조건뿐 아니라 내부 인테리어, 근린 시설, 공동 커뮤니티와 같은 부가적인 요소가 중요한 선택 요건으로 작용하게 되었다.

아파트 발코니를 확장할까? vs 그대로 살까? 모델하우스에 가 보면 발코니를 확장해서 전시해 놓은 곳이 대부분이다. 발코니를 확장한 30평형대 아파트는 40평형대처럼 넓어 보인다. 공간을 효율적으로 활용하려면 발코니 확장은 필수 요소처럼 느껴진다. 하지만 발코니가 없어지면 불편한 점은 없을까? 발코니 확장, 꼭 해야 할까?
(/ p.102쪽)

아파트 발코니 확장을 고민할 때는 전용면적이 60m²(약 25평형) 이하라면 발코니를 확장해 넓게 쓰는 편이 유용하지만 그 이상으로 집이 넓다면 발코니가 있는 것이 좋다. 이 외에도 '일조권 vs 조망권', '교육 환경 vs 편의 시설', '브랜드 아파트 vs 중소기업 아파트', '회사에서 가까운 작은 집 vs 두 시간 거리의 넓은 집'과 같이 아파트를 고를 때 생기는 사소한 고민들을 하나하나 짚어 준다.

목조 주택 vs 콘크리트 주택 집을 짓기로 마음먹었는데 어떤 구조로 지어야 할지 막막하다. 목조 구조는 시공이 간단하고 가격이 저렴한 데 반해, 콘크리트 구조는 공사비용이 많은 들지만 건물의 수명이 길고 외관이 현대적이다. 큰맘 먹고 짓는 집인데 정말 제대로 잘 짓고 싶다. 저렴하고 자연 친화적인 목조 주택과 튼튼하고 실용적인 콘크리트 주택 중 무엇을 선택하는 것이 좋을까?
(/ p.167)

아파트를 떠나 어떤 주택을 지어야 할지 고민하는 사람들에게 저자는 처음 집을 짓는 경우라면 건축 비용이 저렴하고 공간 활용도가 높은 아담한 목조 주택을 지을 것을 추천하기도 한다.

이 외에도 '도심 주택 용지 vs 전원 속 주택 용지', '전원주택, 마을 사람들과 함께 살까? vs 외딴곳에 신축해서 살까?'와 같은 기본적인 고민부터 '신재생 에너지 vs 기름보일러'와 같은 미래 주거 환경까지, 주택에 관한 고민들을 폭넓게 보여 준다. 또한 주택에서 살기에는 포기해야 할 것이 너무 많은 도시 직장인과 노년 인구들의 고민을 현실성 있게 다루면서 주택 생활의 이면을 알려 준다.

부동산 투자와 노후 준비, 여유 있는 사람들의 딜레마
베이비 붐 세대의 은퇴가 시작되면서 경매나 부동산 투자로 수익을 내려는 사람들이 늘고 있다. 이들 대부분은 임대료를 받아 안정적인 수입을 챙기거나 매입한 부동산의 가치 상승을 기대한다. 인생의 마지막 목돈이자 노후 자금인 퇴직금을 여기에 투자해도 괜찮을까? 이 책은 노후에 고민되는 재산 상속, 귀촌, 실버타운 입주, 주택연금 등 다양한 소재를 놓고 고민을 해결할 기준을 제시한다.

내 건물, 직접 관리할 것인가? vs 위탁 관리할 것인가? 꿈에 그리던 건물주가 되었는데 생각보다 일이 힘들다고 하소연을 하는 사람들이 많다. 임차인이 갑자기 이사를 하겠다고 통보하거나 싱크대, 화장실, 보일러, 전기가 고장 났다고 시도 때도 없이 전화해 수리를 요구한다. 이 외에도 매월 수도·가스 요금을 호수별로 산정하는 데 많은 노력이 필요하다. 다른 건물주도 이렇게 힘이 드나?
(/ p.210)

조사에 따르면 100억 원대 빌딩 주인도 고민이 있는데, 그 고민의 85%가 임대료 연체, 공실률, 수익률 문제라고 한다. 저자는 건물 관리를 직접 할지 위탁할지 고민이라면 보유 임대 부동산이 2채 이상일 때부터 위탁 관리하는 것이 효율적이라고 말한다.

이 밖에도 '은퇴하면 시골로 내려갈까? vs 도시에서 살까?', '금융으로 상속 vs 부동산으로 상속', '또래 친구가 있는 실버타운 vs 마음 편한 내 집' 등 노년에 마주칠 수 있는 부동산에 관한 고민들을 생생하게 보여 준다.

부동산 초보부터 빌딩 건물주까지
경기가 나빠지고, 집값이 요동쳐도 끄떡없는 기준을 세우자

[부동산, 돈 버는 선택 vs 돈 버리는 선택]에는 살면서 마주할 수밖에 없는 부동산 문제에 관한 해답과 피부에 와 닿는 조언이 가득하다. 집값이 내려간다는 소식에 지금 당장 빚을 내서 집을 사고 싶지만, 현실은 부동산 투자는커녕 당장 살 집을 구하러 '부동산'에 가는 것도 미뤄야 할 만큼 팍팍하게 사는 도시 생활자들의 공감을 얻기에 충분하다.

대나무는 안쪽이 비어 있어 쉽게 부러질 것 같지만, 곧게 잘 자란다. 그것은 대나무에 있는 마디 때문이다. 대나무의 마디는 나무가 자라면서 피곤한 삶을 쉬었다 간 흔적이다. 마디가 있기 때문에 강도가 높아져서 더 높이, 더 곧게 자랄 수 있는 것이다. 우리 인생도 마찬가지다. 부동산 시장에 뛰어드는 순간부터 우리는 활황과 불황 같은 숱한 난관에 부딪힌다. 그러한 고비를 넘길 때마다 우리의 몸에도 마디가 새겨진다. 마디가 많은 나무는 어떠한 어려움도 감당할 수 있다. 그러나 마디가 없고 매끈한 나무는 브레이크가 없는 자동차처럼 금방 지쳐서 오래갈 수 없다.
(/ p.270)

지금의 부동산 시장은 마디가 만들어지는 과정의 한가운데에 있다. 이러한 시기에는 변곡점이 많고 선택의 순간도 자주 찾아온다. 하지만 이 책은 부동산 시장의 변화는 생각처럼 빠르거나 갑작스럽지 않다고 말한다. 사상 초유의 불황이라고는 하지만, 대비책을 마련할 시간이 아직 남아 있다는 것이다.

[부동산, 돈 버는 선택 vs 돈 버리는 선택]은 이러한 선택의 순간에 꼭 필요한 '기준'을 제공한다. 이 책은 기초적인 부동산 상식부터 현실적인 노후 대비 방법까지 우리의 인생에서 꼭 필요한 집에 대한 '기준'을 차근차근 짚어 줌으로써 처지에 맞지 않는 집을 사거나, 막연한 투자를 시작하는 오류를 예방한다.

튼튼하게 자리 잡은 기준은 거센 바람이 불 때 더욱 빛을 발한다. 부동산 한탕주의는 끝났다. 혹시라도 요행을 기대하는 마음이 있다면 잠시 내려놓고 책이 제시하는 기준을 따라가 보자. 소소하게나마 자신의 재산을 지키고 불려 나가려는 사람에게 더없이 훌륭한 길잡이가 되어 줄 것이다.

Prologue 새들은 바람이 세게 불 때 집을 짓는다

Part 1. 부동산 투자의 기초
01 저렴한 경매로 살까? vs 손쉬운 급매로 살까?
02 대출받아 집을 살까? vs 대출 없이 전세로 살까?
03 낡은 재건축 예정 아파트 vs 5년도 안 된 새 아파트
04 회사에서 가까운 작은 집 vs 두 시간 거리의 넓은 집
05 공인중개사에게 맡길까? vs 직거래로 수수료를 아낄까?
06 안정적인 고정 금리 vs 당장 저렴한 변동 금리
07 레버리지로 투자 수익률을 높일까? vs 안정적인 수익률에 만족할까?
08 할인 혜택이 많은 미분양 아파트 vs 일반 분양 아파트
09 저렴한 지역주택조합 아파트 vs 일반 분양 아파트

Part 2. 어떤 아파트를 살까?
10 청약통장을 깰까? vs 가지고 있을까?
11 초고층 주상복합 vs 일반 아파트
12 부가 서비스가 많고 저렴한 1층 vs 비싼 중간층
13 발코니를 확장할까? vs 그대로 살까?
14 옵션으로 단체 공사를 할까? vs 내 취향대로 개별 공사를 할까?
15 성냥갑 같은 일자형 아파트 vs 고급스러운 탑상형 아파트
16 인지도가 높은 대단지 아파트 vs 저렴한 중소 단지 아파트
17 TV 광고에 나오는 유명 브랜드 아파트 vs 중소 건설사 아파트
18 수리해서 그냥 살까? vs 이사할까?

Part 3. 마당이 있는 집에서 살고 싶다
19 살기 편한 아파트 vs 개성 있는 단독주택
20 전망 좋은 큰 창문 vs 단열 좋은 작은 창문
21 신재생에너지 vs 기름보일러
22 독립해서 혼자 살 것인가? vs 캥거루족으로 살 것인가?
23 도심 주택 용지 vs 전원 속 주택 용지
24 목조 주택 vs 콘크리트 주택

Part 4. 부동산으로 사업하기
25 임대 수익이 높은 상가 vs 매각 이익이 높은 오피스텔
26 주거형 오피스텔 vs 일반 아파트
27 지식산업센터 입주 vs 일반 사무실 임대
28 살기 편한 동네 vs 교육 환경이 좋은 동네
29 조망권 vs 일조권
30 직접투자 vs 간접투자
31 내 건물, 직접 관리할 것인가? vs 위탁 관리할 것인가?

Part 5. 은퇴 후에는 어디서 살까?
32 주택연금을 활용할까? vs 대출받아 생활할까?
33 은퇴하면 시골로 내려갈까? vs 도시에서 살까?
34 전원주택, 마을 사람들과 함께 살까? vs 외딴곳에 신축해서 살까?
35 또래 친구가 있는 실버타운 vs 마음 편한 내 집
36 금융으로 상속할 것인가? vs 부동산으로 상속할 것인가?

Part 6. 부동산 정책 변화에 대처하는 우리의 자세
37 집값 안정 vs 거래 활성화
38 고금리 정책 vs 저금리 정책
39 분양주택 보급 vs 임대주택 보급
40 수도권 중심 정책 vs 지역균형발전 정책

Epilogue 위기를 기회로, 실수를 경험으로

대출받아 집을 살까? vs 대출 없이 전세로 살까? 3억 원짜리 집을 사는 데 드는 기회비용은 연간 3억 원×5%=1500만 원으로 매달 약 125만 원이 거주 비용으로 발생하고, 2억 원으로 전세를 얻으면 2억 원×5%=1000만 원으로 매달 83만 원 정도의 거주 비용이 발생한다. 매매나 전세로 살면 다달이 나가는 돈이 없다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 1년에 각각 1500만 원, 1000만 원이 나가는 셈이다. 내 집을 가지는 게 경제적이라는 통념은 따지고 보면 착각에 불과하다. 집을 사느라 투자한 3억 원에 대한 기회비용은 2억 원을 주고 전세로 사는 것보다 연간 약 500만 원 더 높다. 게다가 전세를 선택하면 남는 1억 원의 여유 자금을 재투자해 추가 수익을 만들 수도 있다. 단순히 기회비용만 따져도 2년간 전세로 사는 것이 약 1000만 원을 아끼는 것이다.
(/ p.31)

TV 광고에 나오는 유명 브랜드 아파트 vs 중소 건설사 아파트 국토교통부에서는 매년 건설사의 공사 실적, 경영 상태, 기술 능력, 신인도 등을 종합한 '시공능력평가순위'를 발표한다. 그런데 이 순위는 소비자의 아파트 브랜드 선호도와 큰 차이를 보인다. 그 이유는 광고로 건설사를 기억하는 소비자가 많기 때문이다. 시공능력평가순위는 건설사의 종합적인 능력을 판가름하는 중요한 기준이지만, 소비자는 건설사가 진행하는 브랜드 마케팅에만 크게 좌우되어 아파트를 선택하는 경향이 있다. 같은 택지 지구, 같은 평형 아파트라도 브랜드 인지도에 따라 가격 차이가 발생한다.
(/ p.128)

수리해서 그냥 살까? vs 이사할까? 토지 가치와 건물 가치는 다르다. 토지의 가치는 시장의 상황에 따라 변하지만 건물의 가치는 리모델링을 하더라도 세월이 지나면 감가상각되기 때문에 투자 금액을 전부 회수하는 것이 불가능하다. 이사와 리모델링을 놓고 고민할 때는 한 걸음 물러서서 큰 그림을 봐야 한다. 수리할 수 있는 문제 때문에 이사를 결정하는 것은 올바른 선택이 아니다. 부엌이나 화장실만 고치면 되는데 이사를 하는 것은 잘못된 판단이다. 게다가 신축 건물이 아닌 기존 주택으로 이사한다면 수리 문제는 장소만 바뀐 채 여전히 존재할 수도 있다. 지금의 불만이 주변 환경 탓인지 아니면 건축물 자체의 문제인지 명확하게 판단해야 한다.
(/ p.132)

살기 편한 아파트 vs 개성 있는 단독주택 전통적으로 아파트는 주택보다 거래가 쉽고 가격 상승 여력이 많았다. 하지만 부동산 경기가 침체되고 주택 보급률이 100%를 넘어서면서 아파트는 재산 증식 수단으로서의 매력을 급격히 잃어 가고 있다. 이 중 가장 큰 원인은 아파트의 투자 가치가 떨어지고, 주거 선택의 기준이 삶의 질 중심으로 변하고 있기 때문으로 보인다. 특히 주택의 선택 기준이 편리성에서 삶의 질과 개성으로 변하고, 주 5일제가 시행되면서 여가 시간이 늘어난 것 또한 주거 트렌드를 변화시켰다.
(/ pp.141~144)

은퇴하면 시골로 내려갈까? vs 도시에서 살까? 꿈과 현실은 다르다. 설령 당신이 어린 시절을 농촌에서 보냈다 하더라도 이미 수십 년 직장 생활을 하며 살아온 대도시를 떠나는 것은 그리 간단한 문제가 아니다. 도시 생활의 편리함은 쉽게 포기할 수 없다. 교통이 편리해 자녀들과 쉽게 만날 수 있고, 비상시 빠른 의료 서비스를 받을 수 있다. 또한 사람들과의 관계를 계속 유지할 수 있으며 각종 문화생활이 있고, 노인을 위한 복지 시설도 잘되어 있다. 도시의 매력을 가볍게 여기고 급작스럽게 시골로 내려갔다가 후회하는 사람이 많다. 미래에셋 은퇴연구소가 퇴직 후 도시를 떠나 시골에 정착한 500명을 조사한 결과, 응답자의 67%가 도시로 돌아가고 싶다고 답했다. 도시 생활자들의 농촌 정착이 생각만큼 쉽지 않다는 뜻이다.
(/ p.223)

금융으로 상속할 것인가? vs 부동산으로 상속할 것인가? 오래전 낮은 가격으로 사들인 부동산은 배우자에게 증여한 후 양도하는 것이 일반적인 절세 전략이다. 배우자의 증여를 받으면 10년간 최대 6억 원까지는 증여세가 매겨지지 않고, 나중에 증여 자산을 양도할 때도 증여 당시의 재산가액을 실거래가액으로 계산하기 때문에 세금을 줄일 수 있다. 다만 부동산을 증여받고 5년 이내에 처분하면 처음 증여자의 취득가액을 적용해 양도소득세가 계산되고, 증여 과정에서 취득세 등이 부과되어 오히려 세금이 늘어날 수 있어 주의해야 한다. 현금이나 보험으로 상속하면 지분 관계를 명확히 정리할 수 있지만, 부동산을 보유하고 있다면 이를 현금화해서 상속하기보다 부동산을 공유 지분으로 상속해야 비용 손실을 줄일 수 있다. 그러나 매각할 때 공유 지분에 관한 의견 차이가 발생할 수 있는 문제점이 있다.
(/ p.240)