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경매 초보자를 프로의 세계로 안내하다!

『설춘환 교수의 경매 개인 레슨』은 경매 입찰법정 가는 법에서 입찰표 작성하기, 물건 고르기, 현장 답사, 권리분석, 배당까지, 경매의 A부터 Z까지 친절하고 꼼꼼하게 안내하고 있다. 실무에 대해 풍부한 임상경험을 가진 저자가 이 책에서 설명하는 경매 이론은 실전에 충실한 것은 물론 반복 학습효과를 지향한다. 무엇보다 이 책의 특징은 일러스트를 삽입하여 경매를 시작하는 초보자들에게 보다 쉽고 친근하게 다가가고자 한 점이 특징이다. 또한 기초 이론에서 더 나아가 NPL까지 다룸으로써 초보자도 경매 프로가 될 수 있도록 하고 있다.

경매 초보자를 프로의 세계로 안내하다!
경매 재테크 최고의 멘토 설춘환 교수가
10년 동안 임상 실험을 거친 생생한 현장 리포트!
MBC [경제매거진], TV조선 [법대법]에 출연한
경매정보전문기업 부동산태인 대표 강사
설춘환 교수의 경매 재테크 비법!

경매는 단점이 없는 재테크 수단이다. 요즘 많은 사람들이 레버리지를 누리면서 무피투자를 하고 있다. 무피투자는 본인의 투자금 한 푼 없이 수익을 올리고 있는 것을 의미한다. 즉 손실은 없고 이익은 보장되는 무한대 수익률을 말한다.
우리가 『설춘환 교수의 경매 개인 레슨』을 반드시 주목해야 하는 이유는 손실 없이 이익이 보장되는 경매가 가장 핫한 재테크 수단으로 떠오르고 있기 때문이다. 이 책의 저자 설춘환 교수는 24세 때부터 처음으로 경매 입찰에 참여하고, 낙찰도 받아 본 베테랑 경매 강사이다. 저자 설춘환 교수는 [경매와 엔피엘(NPL) 재테크 학원]에서 17년간 현장에서 바로 활용할 수 있도록 실전 경매 강의를 하고 있다. 또한 저자는 다음카페 [설춘환 교수의 경매 개인 레슨]을 통해 많은 사람들에게 경매의 대중화를 이끄는 선구자 역할을 하며 활발히 활동하고 있다.
설춘환 교수의 강의를 들은 대다수의 수강생들은 경매가 쉽다고 생각하고 있다. 하지만 진짜 경매가 쉬울까? 실제로 경매는 쉽지 않다. 저자의 강의를 들어본 수강생들이 경매를 쉽다고 생각하는 것은 저자의 힘이다. 그만큼 경매의 대중화를 위해 초보자들의 눈높이에 맞도록 쉽고 정확한 경매의 모든 것을 전하고 있는 것이다.
경매정보전문기업 부동산태인 이호남 대표는 이렇게 말했다.

“설춘환 대표는 수많은 아마추어 경매 참여자를 프로의 세계로 안내한 경매학교 교장이다. 이 책은 저자가 17년간 경매를 하면서 10만여 명 이상에게 경매를 가르친 레슨 리포트이자 현장에서 터득한 수많은 임상실험의 결과물이다.
법학과 부동산학을 전공한 부동산태인의 대표적인 경매 강사인 설춘환 교수는 깔끔한 이미지와 더불어 선명한 목소리는 사무실에 가둬두기에 너무 아까운 이 분야의 인재다. 내부보다는 외부형 인간에 가깝다. 경매에 관심 있는 사람이라면 경매 프로가 레슨을 하는 내용을 마다할 이유가 없다.”

『설춘환 교수의 경매 개인 레슨』에서는 경매 입찰법정 가는 법에서 입찰표 작성하기, 물건 고르기, 현장 답사, 권리분석, 배당까지, 경매의 A부터 Z까지 친절하고 꼼꼼하게 안내하고 있다. 실무에 대해 풍부한 임상경험을 가진 저자가 이 책에서 설명하는 경매 이론은 실전에 충실한 것은 물론 반복 학습효과를 지향한다. 무엇보다 이 책의 특징은 일러스트를 삽입하여 경매를 시작하는 초보자들에게 보다 쉽고 친근하게 다가가고자 한 점이 특징이다. 또한 기초 이론에서 더 나아가 NPL까지 다룸으로써 초보자도 경매 프로가 될 수 있도록 하고 있다.

초보자도 쉽게 낙찰받고 명도하는 설 교수의 특급 과외!

‘경매’ 하면 막연히 싸게 낙찰받고, 무작정 돈을 많이 버는 것으로 생각한다. 하지만 이것은 큰 오산이다. 제대로 된 경매이론과 순발력 있는 현장분석, 그리고 냉철한 입찰이 일체가 되어야만 돈을 벌 수 있다. 요즘 경매시장에서는 낙찰가율과 입찰경쟁률이 상당하다. 그렇다고 ‘설마 내가 되겠어?’라는 생각으로 지레 겁을 먹을 필요는 없다. 베테랑 경매 강사 설춘환 교수가 짚어준 대로 차근차근 이 책을 따라가다 보면 경매의 기초 이론과 현장 사례가 한눈에 들어올 것이 분명하기 때문이다.
『설춘환 교수의 경매 개인 레슨』은 국내에서 손꼽히는 부동산 경매 강사인 설춘환 대표가 직접 발로 뛰고, 몸으로 경험한 현장을 글과 사진으로 담아내 누구라도 이 책을 가이드 삼아 실전에 임할 수 있도록 했다. 이 책은 저자가 17년간 경매를 하면서 10만여 명 이상에게 경매를 가르친 레슨 리포트이자 현장에서 터득한 수많은 임상실험의 결과물이다.
지난해 수도권 경매법정에서만 입찰에 참여한 사람이 8만 명을 넘어섰다. 부동산경기 호황기였다는 2006년 7만여 명보다 많았다. 2001년 이후 최고치라고 한다. 경매 시장이 이렇게 인기인 건 시장이 좋건 나쁘건 시중 가격보다 싼 가격에 좋은 매물을 찾을 수 있어서다. 이제는 1,000만 원으로 경매를 시작해 몇 채의 집을 확보한 사람이 생기고, 주부로 몇 채의 아파트를 낙찰받아 경매의 달인으로 등극한 사람들에 대한 보도가 나오면서 너도나도 경매에 관심을 갖게 되었다.
대중적 인기를 얻고 있는 경매 시장에서 경매를 제대로 알고 활용하기 위한 이해와 정착은 아직도 요원하다. 게다가 여전히 경매를 ‘독학’하려는 개인 투자자들에게 경매 서적은 어렵기만 하다. 딱딱한 구성과 넘치는 법률 용어가 독자들로서는 쉽게 다가가기 어렵기 때문이다. 물론 경매로 이른바 ‘대박’을 내고 떼돈을 벌었다는 성공 사례 중심의 가벼운 경매서도 없진 않다. 그러나 이런 책들은 모호한 기대감을 안겨주는 반면, 구체적인 실무지식을 전달해주는 데 약하다.
『설춘환 교수의 경매 개인 레슨』은 경매에서 스스로 낙찰, 명도, 그리고 NPL 채권을 매입하는 방법을 일대일 개인레슨을 받는 것처럼 자세하게 설명하면서 실전과 연계된 설명으로 독자들의 이해를 돕고 있다. 이 책이 처음 경매입찰법정 가는 법에서 입찰표 작성하는 법으로 시작하는 이유가 바로 이것이다. 경매의 시작은 바로 입찰표를 작성하여 투찰함에 넣는 것부터 시작하는 것이기 때문이다. 혼자 독학으로 경매의 이론을 탄탄하게 하고 싶다면 『설춘환 교수의 경매 개인 레슨』은 훌륭한 안내서가 될 것이다.

★추천사
경매는 쉽지도 않고, 어렵지도 않다. 독자들의 부동산에 대한 가치 기준은 그 스펙트럼이 무척 다양하다. 부동산경매 자체가 NPL이다. 즉 부실화된 채권이라는 의미이다. 이 시장에는 많은 참여자가 있다. 채무자, 채권자, 낙찰자는 물론이고, 돈 못 받는 후순위 채권자, 낙찰자에게 다시 돈 빌려주려는 금융기관, 인도 또는 명도를 해야 할 대상 등 사안별로 다 다르다. 경매 재테크를 하려는 분, 유동화 채권 거래에 관심 있는 분, 경매당해서 혼란스러워하는 분 모두에게 권한다. 답과 길을 찾을 수 있을 것이다. 또한 중요한 부분에 대한 반복 강의는 높은 점수를 주고 싶다. 경매 대중화를 선언하는 저자에게 독자 여러분의 관심과 저자가 제공하는 양방향 소통의 길을 적극 활용해보시길 권한다.
_이호남(부동산태인 대표)

경매 대중화는 2000년대 들어 경매 절차와 제도가 응찰자 및 낙찰자의 편의성을 높이는 방향으로 재정비되고 투명해졌다. 또 다양한 교육 과정이 생겨나고 있다. 그러나 여전히 경매를 독학하려는 개인 투자자들에게 경매 서적은 어렵기만 하다. 딱딱한 구성과 넘치는 법률 용어가 독자들로서는 쉽게 다가가기 어렵다. 물론 경매로 이른바 대박을 내고 떼돈을 벌었다는 성공 사례 중심의 가벼운 투자서도 없진 않다. 이번에 설춘환 교수가 선보인 새 책 『설춘환 교수의 경매 개인 레슨』은 이런 독자들의 욕구를 잘 충족시켜줄 것으로 기대된다. 평소 환하게 웃으며 재치 있는 입담을 구사하는 설춘환 교수가 마치 눈앞에서 강의하듯 책을 풀어냈다. 경매법정에 갈 때 챙길 준비물부터 입찰 참여 방법과 필요한 절차, 최근 경매투자자들의 관심이 쏠리고 있는 NPL(부실채권) 투자까지 차근차근 책장을 따라가면 경매의 이론과 실전 경험이 쉽게 머릿속에 들어온다. 개인교사가 옆에 바짝 붙어서 반복해서 얘기하고 강조해주는 듯한 느낌도 재미있고 효과적일 듯하다.
_문혜정(한국경제 건설부동산부 기자)

추천사
경매 대중화를 선언하다(이호남, 부동산태인 대표) 6
부동산 경매, 미래를 위한 작은 투자(문혜정, 한국경제 건설부동산부 기자) 10

들어가는 글_ 단점 없는 재테크 수단, 경매 12

Chapter 1. 경매입찰법정 가는 길
입찰법정 갈 때에는 뭘 준비해야 할까? 21
입찰법정 가기 전에는 무엇을 확인해야 할까? 25
알아둡시다_ 대법원 판례 : 매각물건명세서에 대한 판례 28
기일입찰표는 어떻게 작성할까? 29
알아둡시다_ 대법원 판례 : 경매입찰 시 입찰보증금의 납부 기준 판례 35
기일입찰표는 어떻게 제출하고, 개찰은 어떻게 진행될까? 35
경매는 어떻게 진행될까? 40
[설춘환 교수 칼럼] 나, 내일 입찰법정에 간다 45

Chapter 2. 경매와 경매용어 한 방에 정리하기
배당요구종기일은 왜 지정할까? 49
입찰보증금은 최저매각가격의 10%이다 51
알아둡시다_ 대법원 판례 : 선순위임차인, 선순위전세권의 대항력 판례 52
항고보증금제도는 왜 만들어졌을까? 53
인도명령제도의 확대 55
선순위전세권이란? 56
경매집행법원은 어디일까? 57
강제경매와 임의경매는 무엇일까? 59
변제공탁으로 경매 취소가 가능할까? 65
경매용어 한 방에 정리하기 65
[설춘환 교수 칼럼] 왜 선순위전세권을 떠안아야 했을까? 70

Chapter 3. 경매는 어떤 절차로 진행될까?
경매신청은 어떻게 할까? 73
현황조사는 왜 하는 걸까? 81
알아둡시다_대법원 판례 : 부동산 현황조사에 대한 판례 83
배당요구종기일은 배당요구를 할 수 있는 마지막 날! 85
매각기일 매각조건이란? 90
알아둡시다_대법원 판례 : 잉여주의에 대한 판례 93
특별매각조건이란? 93
매각기일이란? 94
[설춘환 교수 칼럼] 경매가 진행 중인 부동산에 대한 가압류는? 98

Chapter 4. 실전에서 확인하는 경매 절차
입찰할 때 무엇을 준비해야 할까? 102
입찰표 작성하기 104
입찰표와 보증금 제출하기 106
입찰 절차의 마감 107
차순위매수신고인은 누가 될 수 있나? 109
어떤 방법으로 입찰할 수 있을까? 111
개별매각이란? 111
공유자우선매수신청은 언제 할까? 112
매각결정기일이란? 113
매각허가결정이란? 114
재매각이란 무엇일까? 118
잔대금 납부는 왜 중요할까? 119
소유권이전등기 및 말소등기촉탁의 절차는? 121
인도란 무엇일까? 126
배당 절차는 어떻게 진행될까? 130

Chapter 5. 주택임대차보호법이란 무엇이며, 왜 생겼을까?
일반 매매 vs 경매에서 임차인의 대항력 비교 139
알아둡시다_대법원 판례 : 주택임차인의 대항력에 대한 판례 140
전세권등기 vs 대항력, 확정일자의 장단점 143
주택임차인의 임대차를 보호하는 기간은? 144
소액임차인의 최우선변제권의 조건 144
임차권등기명령제도란? 148
알아둡시다_대법원 판례 : 주택소액임차인 보호 관련 판례 151

Chapter 6. 상가건물임대차보호법이란 무엇이며, 왜 생겼을까?
환산보증금이란? 153
상가건물임대차보호법에서의 대항력이란? 158
알아둡시다_대법원 판례 : 상가임차인의 대항력에 대한 판례 160
상가건물임대차보호법에서 소액임차인의 최우선변제권은? 163
상가건물임대차보호법에서 임차권등기명령이란? 164
[설춘환 교수 칼럼] 대지권미등기 vs 대지권 없음 167

Chapter 7. 권리분석, 제대로 해야 한다
권리분석은 왜 필요할까? 170
선순위임차인은 왜 중요할까? 171
권리분석에 필요한 자료 176
매각물건명세서를 통한 권리분석 181
부동산 현황조사서를 통한 권리분석 182
감정평가서를 통한 권리분석 184
권리분석에 필요한 기타 자료들 184
현장확인, 현장분석을 통한 권리분석 186
말소기준권리를 통한 권리분석 187
소멸주의란? 189
인수주의란? 190
선순위전세권을 통한 권리분석 194
유치권이란? 196
처분금지가처분이란? 200
선순위지상권과 선순위지역권이란? 204
대지권미등기란? 205
토지별도등기란? 209
[설춘환 교수 칼럼] 경매 권리분석은 이렇게 해보자! 212

Chapter 8. 경매와 공매의 차이점을 알아보자!
공매란? 214
경매와 공매, 어떻게 다를까? 219

Chapter 9. 낙찰 후 명도는 어떻게 할까?
인도명령이란? 230
인도명령과 인도소송의 차이점은? 238
인도소송할 때 점유이전금지가처분은 왜 할까? 244
점유이전금지가처분이란? 245
강제집행신청 및 강제집행 절차 257

Chapter 10. 배당을 정복하라!
배당 절차는 어떻게 될까? 265
배당요구종기일은 어떻게 확인할까? 268
배당을 요구할 수 있는 시기는? 269
배당을 요구하는 방식은? 270
배당요구는 어떻게 철회할까? 271
배당기일의 지정, 통지는 어떻게 할까? 272
배당표 원안의 작성방법 272
배당순위는 어떻게 알 수 있을까? 273
배당기일은 어디에서 진행되나? 274
알아둡시다_대법원 판례 : 배당에 대한 판례 275
배당순위를 알아보자 278
배당을 연습해보자! 281

Chapter 11. NPL을 정복하라!
NPL이란 무엇일까? 302
NPL과 경매의 차이점 304
NPL 용어 정리하기 304
NPL의 발생 및 유통 절차 306
NPL을 통한 수익실현방법 306
NPL은 얼마에 살 수 있을까? 312
NPL 투자 시 유의해야 할 것들 313
NPL 채권 매입 절차 314
[설춘환 교수 칼럼] 1등만 기억되는 경매! 316

책 속 부록_ 경매, NPL 이것이 궁금해요! 317

정부의 4·1 부동산종합대책 이후에 부동산시장은 다소 온기가 생긴 듯합니다. 다만 역동적이기보다는 정적인 온기입니다. (중략) 시장이 보다 역동적이고 가격의 터닝 포인트가 오려면 가장 중요한 실물경기 회복과 매수를 원하는 유동자금이 넘쳐나야 하지만, 아직까지 우리나라의 상황은 그 정도는 아닙니다. 최근 많은 투자자가 부동산을 매수할 때 가장 중요하게 보는 것이 바로 ‘가격’입니다. 특히 시장의 침체 내지는 혼조세가 오래 지속될수록 ‘가격’은 더욱더 중요한 매수 기준이 될 것입니다.
- Chapter 1. [경매입찰법정 가는 길] 중에서

아파트가 5억 원인데, 요즘 낙찰가율을 감안해서 4억 원에 낙찰이 되었다고 가정해보겠습니다. 그러면 1순위 근저당권자가 경매신청을 하면 잉여주의에 대해 문제가 없어서 차후에 낙찰되고, 낙찰자가 잔대금을 납부하면 경매를 신청한 1순위 근저당권자는 먼저 경매비용을 배당받습니다. 이후 자신의 채권에 대한 배당을 받습니다. 그런데 만약에 위와 같은 조건에서 2순위 근저당권자가 경매를 신청했고, 4억 원에 낙찰이 되었습니다. 이 경우 경매를 신청한 2순위 근저당권자가 1원이라도 배당을 받을 수 있을까요? 답은 ‘없습니다.’
이 경우 경매는 매각불허가 또는 취소됩니다. 또한 경매비용을 돌려받을 수 있는 방법도 없습니다. 그렇기 때문에 경매를 신청할 때 막연히 채무자 소유의 부동산이 있으니 경매를 신청해야겠다고 생각하기보다는 등기부등본을 발급받아 보고 등기부상에 어떤 하자가 있는지 또 그 부동산의 가치는 어느 정도인지 그래서 내가 경매를 신청했을 때에 잉여주의는 문제가 있는지, 없는지 이런 부분까지 고민하고 경매를 신청해야 합니다.
- Chapter 3. [경매는 어떤 절차로 진행될까?] 중에서


경매 권리분석에서 가장 많이 언급되는 것 중의 하나가 선순위임차인입니다. 뒤에서 자세히 설명을 하겠습니다만, 말소기준권리보다 앞서서 대항력을 갖춘 임차인을 의미합니다.
그럼 이러한 선순위임차인이 왜 중요할까요? 선순위임차인이 배당요구를 했거나 하지 않았거나 못 받은 보증금이 있다면 차후에 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 떠안아야 합니다. 다만 선순위임차인도 못 받은 보증금을 낙찰자에게 달라고 주장하려면 최소한 낙찰자가 잔대금을 납부할 때까지는 대항력을 유지하고 있어야 합니다.
- Chapter 7. [권리분석, 제대로 해야 한다] 중에서

경매가 인기가 많음에도 불구하고 어려운 이유에는 딱 하나입니다. 바로 확정적이지 못하다는 것이죠. 여기에 경매에 대한 딜레마가 있습니다. 바로 1등을 해야만 하는데 문제는 시세에 준해서 1 등을 한다는 것은 경매로서 의미가 없지요.
그러나 한편으론 시세보다 저렴하게 매수하면 좋을 텐데 과연 어느 정도에서 낙찰을 받는 것이 합리적인지에 대한 문제가 있습니다. (중략) 따라서 1등을 해서 낙찰을 받는 것도 중요하지만 중요한 것은 합리적인 가격으로 낙찰을 받아야 하는 명제를 놓쳐서는 안 될 것입니다.
- Chapter 11. [NPL을 정복하라!] 중에서