추가 적립 안내

대한민국 부동산시장, 어디까지 하락할 것인가?

『선대인 미친 부동산을 말하다』는 부동산 호황기였던 2008년부터 가장 앞서 대세하락을 예측했던 선대인경제연구소 소장 선대인이 혼란스럽게 느껴지는 부동산시장의 현실을 제대로 분석하고, 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될지 예측한다. 특히 부동산 대세하락기에 주거 유형별 가계 대응법과 정부정책을 제시함으로써 주택문제와 관련해 우리가 어떻게 행동해야 할지 알려준다.

우선 지금까지 한국 부동산시장이 어떻게 흘러왔는지 살펴본다. 이어 본격적으로 수도권의 매매가는 큰 흐름에서 가라앉고 있는데 전세가는 왜 이렇게 뛰고 있는지, 부동산 거품이 꺼지면서 그동안 비대해진 건설업계에 어떤 충격이 발생하는지, 3단계에 걸쳐서 하락세가 지속될 것으로 보는 주택시장에 어떤 일들이 벌어질 것인지 등 한국경제의 핵심인 부동산시장을 낱낱히 파헤친다.

“절대 혼자 읽지 마라!”
선대인 소장이 4년 만에 내놓은 본격 부동산 예측서

거대한 빚더미에 발목 잡힌 대한민국
5년 안에 끝낼 것인가? 20년을 더 고생할 것인가!

■ 책 소개

“이미 두 개의 전환기가 시작되었다!”
향후 20년! 그동안 이 책은 꼭 읽어라

한국 경제의 핵심은 부동산 시장에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 그러나 과거의 부동산 신화는 이미 끝났으며, 모두가 바라는 부동산 연착륙은 이미 불가능하다. 이미 대세하락기에 접어든 부동산 시장은 어떻게 전개될 것인가.
부동산 호황기였던 2008년부터 가장 앞서 대세하락을 예측했던 선대인경제연구소 선대인 소장이 4년 만에 본격적으로 내놓은 부동산 예측서 《미친 부동산을 말하다》. 이 책은 그 누구도 시도하지 못했던 수많은 자료와 데이터의 엄밀한 분석을 통해 정부, 건설업계, 금융권도 미처 인지하지 못하고 있는 미래의 변화와 앞으로 남은 위기 요인들을 밝혀낸다.

그간 한국 사회에 통용되어 온 부동산에 대한 기존 패러다임을 뛰어 넘는 전망을 담고 있는 《미친 부동산을 말하다》. 특히 이 책에서 선대인은 가계별로 다른 7가지의 구체적인 상황별 대응법, 전월세와 임대주택 위주로 재편될 변화, 경제 구조와 인구 변화와 연동되는 부동산 시장에 대한 해석, 그리고 정부가 어떤 방향의 부동산 정책을 써야 대세하락기의 충격을 최소화할 수 있는지 등을 알려준다.
조금의 머뭇거림도 없는 냉철하고 명확한 해법! 이미 대세하락 사이클과 주거 패러다임의 변화라는 두 개의 거대한 전환기가 시작된 대한민국. 《미친 부동산을 말하다》는 향후 20년 동안 대한민국에서 집 때문에 고민하는 이들이라면 반드시 챙겨 두어야 할 단 하나의 필독서이다.

프롤로그 _ 앞으로 어떻게 바뀔 것인가

1부 두 개의 거대한 전환기가 시작되다
1장 대세하락기는 시작되었다
부동산시장, 이미 하락 사이클에 들어섰다
용꼬리까지 떨어지기 직전이다
집값 바닥론은 왜 끊임없이 등장하는가
Focus: 호가 지수의 함정
Focus: 취득세 감면, 효과가 없는 이유
2장 빚내서 집 사라는 마지막 유혹
효과 없는 부양책, 연착륙론으로 포장되다
정부의 해결책이 질이 나쁜 이유
전월세대책, 또 한 번의 ‘빚내서 집 사라’
3장 연착륙론이 더 위험하다
집값 하락 막으려다 가계부채만 더 키운다
거품 빼기, 지금 놓치면 20년 동안 답이 없다
4장 대한민국 부동산, 견착륙! 펌 랜딩!
Focus: 10년 전 삼성경제연구소의 경고

2부 한국 부동산의 또 다른 핵, 전세
5장 전월세 대책, 없나? 안 내놓나?
전셋값 상승의 직격탄, 누구를 향하나
전세가의 변화에도 사이클이 있다
거래는 없는데 전세가 뛴다?
6장 토끼몰이에 당하지 마라
안전한 전세, 깡통전세
이런 임대차시장은 한국밖에 없다
전셋값과 집값, 어그러진 함수 관계
7장 전세, 그 근본 구조가 바뀐다
전세는 정말 없어질까?
전세자금대출의 나비효과
Focus: 전월세 세입자들, 조금만 버텨라

3부 부동산 빚더미가 경제에 미칠 영향
8장 2차 충격을 앞두고 있는 건설업
건설업계가 숨기고 있는 비밀
정부정책, 하루 빨리 건설업계의 조정을 유도해야
9장 은행권으로 불이 옮겨 붙는다
은행의 수익성 지표에 주목하라
부채폭탄 위기관리의 3대 허점
10장 부동산 시나리오별 금융위기 전망
시나리오 1: 부동산 완만한 하락과 경기 회복 시
시나리오 2: 부동산 완만한 하락과 경기 침체 시
시나리오 3: 부동산 급락과 경기 침체 시

4부 대한민국 부동산을 예측하다
11장 주택 시장, 어떻게 변해갈 것인가
주택 사이클상 하락 단계: 향후 2~3년
Focus: 2차 급락 방아쇠를 당기는 외부 요인은?
부채폭탄 폭발 단계: 3~4년 지속
인구폭탄과 만성적 공급 과잉 단계: 2010년대 후반 이후
Focus: 경제 예측 시, 인구 변화에 주목해야
12장 10년 후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상
1. 전세는 사라지고 월세는 증가한다
2. 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로
3. 신축주택이냐 노후주택이냐가 가격 결정
4. 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로
5. 중대형 수요는 급격히 줄 것이다
6. 집이 남아도는 시대가 온다
7. 거품이 꺼지면, 부동산에도 품질이 중요해진다
8. 선분양제가 사라진다
9. 자비 리모델링 급증과 공동화되는 수도권 외곽 신도시
10. 대규모 개발사업 추진이 어려워진다

5부 대세하락기, 이렇게 대응하라
13장 주거유형에 따른 일반가계의 대응법
집이 두 채지만 빚에 시달리고 있다면
담보대출에 쪼들리는 1주택 소유주라면
심각한 전세난에 집을 살까 고민한다면
‘전세형아파트’를 고려하고 있다면
결혼을 앞두었다면, 전세냐 매매냐
1인 가구 독신자, 월세냐 전세냐
노후 대비책으로 오피스텔 투자를 생각한다면
Focus: 전세보증금, 어떻게 하면 안전하게 지킬까?
14장 부동산 대세하락기에 가져야 할 10가지 자세
1. 무주택자라면 조급해하지 마라
2. 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험적 투자는 하지 마라
3. 전세 대신 집 사라는 ‘토끼몰이’에 당하지 마라
4. 가계부채가 일정하게 해소된 뒤 움직여라
5. 환금 가능성을 철저히 따져야 한다
6. 사회경제적 변화를 반드시 이해하라
7. 내 부동산, 정기적으로 평가하고 보유 여부 결정하라
8. 시세 착시현상에서 벗어나라
9. 집값 상승기 때의 상식을 버려라
10. 지방 거주자들은 수도권의 흐름을 주시하라
Focus: 집, 과연 언제 사야 하나?
15장 거품 붕괴에 대응하려면, 어떤 길을 선택해야
스웨덴의 길 vs 일본의 길
한국, 어떤 길을 선택할 것인가
16장 효과적인 견착륙을 위한 필수 전략
부실 부동산에 대한 정리 신호를 주어야
주택대출 규제, 단계적으로 강화해야
공공적 차원에서 가계 컨설팅을 실시하자
건설업계 시장 청소, 안 할 수 없다
재정 지원의 초점을 저소득층 복지로 전환해야
Focus: 안정된 주거 구조를 위한 조건
17장 새로운 주거 미래를 열기 위한 5가지 과제
1. 주택소비자의 지위를 높이자
2. 공공 임대주택을 대폭 늘려야 모두가 산다
3. 임차인의 지위를 획기적으로 강화해야
4. 부동산 세제를 개혁하자
5. 국토교통부에서 주거복지부로

이 위태로운 상황을 그냥 두고 볼 수 없어 이 책을 쓴다. 이 책에서 독자들이 크게 네 가지를 얻기 바란다. 첫째, 혼란스러운 부동산시장의 현실을 제대로 이해해야 한다. 둘째, 정부나 언론의 보도를 맹신하면 자신의 삶에 위기가 닥칠 수 있음을 알아야 한다. 셋째, 앞으로 부동산시장이 어떻게 전개될지 가늠해야 한다. 넷째, 주택문제와 관련해 내가 어떻게 할지, 그리고 공동체로서 우리가 어떻게 해야 할지 판단해야 한다.
_프롤로그 《앞으로 어떻게 바뀔 것인가》 중에서

우리는 지금 두 가지 부동산 전환기를 한꺼번에 통과하고 있다. 첫 번째, 부동산시장 사이클 측면에서 대한민국은 이미 부동산 대세상승기에서 대세하락기로 접어든 상태다. 여기까지는 깨닫고 있는 사람들이 많다. 두 번째 전환기는 단순한 부동산시장 사이클 전환을 뛰어넘는다. 이는 해방 이후 한국사회를 지배해온 부동산 패러다임의 근본적 전환이다.
_1장 《대세하락기는 시작되었다》 중에서

예를 들어, 집값이 향후 5년에 걸쳐서 30%가량 떨어진다고 가정해보자. 이 경우 매년 시중의 일반적인 주택자금 대출금리보다 매년 2~3%가량 낮은 유리한 조건이라고 해서 30%의 집값 하락을 감당할 수 있는 가계는 없을 것이다.
_2장 《빚내서 집 사라는 마지막 유혹》 중에서

지금 한국의 부동산시장은 날씨와 활주로 여건으로 볼 때 연착륙, 즉 소프트 랜딩을 할 수 없는 상황이다. 지금 정부는 부동산 연착륙이 불가능한데도, 무리하게 연착륙을 시도하면서 오히려 경착륙 가능성을 키우는 모양새다. 단기적으로는 일정한 충격을 받더라도 지금 국내 부동산시장은 펌 랜딩, 즉 견착륙을 선택할 수밖에 없다. 그나마 견착륙 기회도 그리 많이 남지 않았다.
_4장 《대한민국 부동산, 견착륙! 펌 랜딩!》 중에서

현재 전세시장에서는 단순히 전세공급이 부족한 것이 아니라 ‘안전한 전세’의 공급이 절대적으로 부족하다. ‘안전한 전세’ 부족은 부동산 대세하락기에 매우 큰 파장을 낳는다. ‘안전한 전세’ 부족의 문제는 단순히 전세가를 끌어올리는 데서 끝나지 않는다.
_6장 《토끼몰이에 당하지 마라》 중에서

지금 한국정부의 시도는 1994년 무렵 일본정부의 모습을 떠올리게 한다. 하지만 구체적 양상 및 효과의 크기는 다르다. 일본은 부동산가격이 폭락한 뒤 가계를 동원했지만, 한국은 주택 거품이 거의 빠지지 않은 상태에서 가계를 동원하고 있다.
_11장 《주택 시장, 어떻게 변해갈 것인가》 중에서

이처럼 3단계 하락기간에 그치면서 주택시장이 안정기에 접어드는 데는 7~10년 정도가 걸릴 것으로 보인다. 물론 정부가 부동산 기득권 위주의 정책으로 사태를 계속 악화시킬 경우의 전망이라고 볼 수 있다. 안타깝게도 이런 전망이 현실화할 가능성은 점점 높아지고 있다. 그러면 3단계 집값 하락 과정을 거치고 난 10년 후쯤, 국내 주택시장에는 어떤 현상이 벌어질까.
_12장 《10년 후 주택시장에서 펼쳐질 10대 현상》 중에서

실은 다주택 하우스푸어들보다 ‘집값이 더 뛰면 어쩌나’ 하는 공포감에 뒤늦게 집을 산 1주택 하우스푸어들이 더 많다. 1주택 하우스푸어의 경우에는 좀 더 고민이 많을 수밖에 없다. 조언하는 입장에서도 더 고민스럽다. 한국사회에서 내 집을 가진다는 것은 단순히 소유재산이 늘었다는 것만을 의미하는 것이 아니라, 중산층에 입성했다는 신분증명과도 같은 것이기 때문이다. 어떻게 장만한 집인데, 이걸 포기한다는 건 정말 쉽지 않은 일이다. 그러나 1주택 하우스푸어도 근본적인 대책은 크게 다르지 않다.
_13장 《주거유형에 따른 일반가계의 대응법》 중에서

스웨덴과 일본의 정책 대응을 비교한 이유는 우리가 가야 할 방향에 대한 지침을 얻기 위해서다. 한국이 일본의 전철을 피하고 싶다면 일본이 걸어간 길을 피하고, 지금이라도 과감하게 견착륙을 시도해야한다.
_16장 《효과적인 견착륙을 위한 필수 전략》 중에서