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아파트 관리비는 어디로 새고 있는가?

『아파트에서 살아남기』는 워크아웃 상황에 놓인 건설사의 허위 과장 광고로 인해 분양 피해를 입은 대한민국의 평범한 회사원이자 가장인 김효한이 이웃들과 함께 입주대책 보상금을 받기 위해 건설사 업체와 치열한 싸움을 벌인 과정과 결과를 담은 책이다. 아파트 구매에서부터 입주, 운영 및 관리가 어떻게 진행되고 있으며, 그 안에서 우리가 몰랐던 부정과 비리가 어떻게 발생되고 있는지 낱낱이 파헤친다.

이 책에서 저자는 선분양제도 하에서 분양 계약으로 아파트를 사는 일이 입주민에게 얼마나 불합리하고 많은 위험을 감수해야 하는 일인지 알려 주고, 아파트 사업을 계획하고 영업하고 건설하고 관리하는 업체들이 결코 아파트 소비자의 편이 아니라는 점을 이야기한다. 그리고 아파트의 문제는 나쁜 관리사무소와 무책임한 입주자대표회의(입대의), 은밀히 활동하는 '입주자 엑스(X)' 때문이라는 놀라운 사실을 폭로한다.

아파트 정글에서 속지 않고 사는 법

대한민국 아파트는 마치 정글과도 같다. 구매에서 입주, 관리에 이르기까지 소비자, 즉 입주민은 수많은 위험과 함정에 노출된다. 멋진 광고와 친절한 홍보로 위장한, 아파트를 짓고 팔고 관리하는 업체들은 결코 소비자의 편이 아니다. 그래서 선분양제도 하에서 아파트를 분양받는 것은 상당한 위험을 감수하는 일이다. 무책임한 입주자대표회의(입대의), 사명감 없는 관리사무소, 은밀히 활동하는 ‘입주자 엑스(X)’들도 또한 심각한 문제다. 이 책은 아파트라는 정글의 어둡고 위험하고 황당한 부분들을 정면으로 다룬다.

당신은 아파트를 정말 모른다. 아파트를 고를 때 무엇을 기준으로 하고 어떤 것을 확인해야 하는지 정말 모른다. 막상 계약을 할 때 어떤 점에 유의해야 하고 계약 이후 무슨 일이 일어나는지 어떤 위험이 기다리고 있는지 알지 못한다. 이미 아파트에 살고 있는 사람들도 마찬가지다. 자기가 사는 아파트의 관리사무소장이 누군지, 입대의가 무엇이고 어떻게 돌아가는지 거의 관심 없이 산다. 황당한 논리로 우리를 속이거나 감쪽같이 이웃들의 돈을 빼돌리는 무리들은 그런 무관심을 적극 활용한다. 이제 우리는 아파트에 대한 무관심에서 벗어나야 할 때다.

단언하건대 이 책은 건설사들이 가장 싫어하는 책이 될 것이다. 반대로 아파트 소비자들은 환호하게 될 것이다. 이 책은 아파트의 일꾼인 입대의 사람들을 긴장하게 만들 것이며 아파트 관리소장을 바쁘게 만들 것이다. 그만큼 아파트는 더욱 투명해질 것이다. 만약 입주자 엑스들이 책을 본다면 벌벌 떨게 될 것이며 더 이상 그들은 입주민들을 속여먹지 못할 것이다. 이 책을 통해 당신은 관리비를 혁신적으로 아낄 수 있으며, 아파트를 둘러싼 분쟁의 소용돌이 속에서도 중심을 잃지 않고 대처하게 되며, 더 살기 좋고 가치 있는 아파트에서 살게 될 것이다.

추천사

아파트 불패신화는 끝났지만, 선분양제를 비롯한 과거의 나쁜제도와 불투명한 구조는 여전히 남아 있다. 아파트를 살 사람, 아파트에 사는 사람들이 ‘소비자’로서 자신의 권리를 자각하고, 더욱 현명한 소비자가 될 필요가 있다. 이 책을 통해 현명한 아파트 소비자가 되는 것이 얼마나 중요한지, 현명한 아파트 소비자라면 어떻게 해야 하는지를 생생하게 느낄 수 있을 것이다.
_선대인(선대인경제연구소 소장)

이 책은 아파트에 살면서 부딪히는 제반 문제들을 직접 체험하고 해결책을 모색했던 저자가 그 과정을 상세히 기록하고 정리한 책이다. 아파트 생활에 어려움을 겪고 있는 독자들에게 좋은 자료가 될 것이라고 확신하며 강력히 추천한다.
_김상하(법무법인 시티즌 대표 변호사)

이 책을 읽기 전엔 아파트 사지도 살지도 말라!
우리 아파트도 이것만 알면 더 좋아질 수 있다!

평범한 소비자는 모델하우스와 광고에 속고, 현명한 소비자는 아파트를 꼼꼼하게 고른다 : 보통 사람들이 아파트를 산다는 것은 평생에 몇 번 안 되는 경험일 것이다. 그래선지 많은 사람들이 아파트를 선택할 때 어처구니없는 정보에 넘어가 돌이킬 수 없는 실수를 저지른다. 화려한 인테리어나 그럴 듯한 미니어처에 눈이 멀어 너무나 쉽게 결정하고 계약한다. 심지어 아파트보다 훨씬 싼 자동차를 고르고 살 때보다도 못한 구매를 하는 게 현실이다. 이 책의 저자는 본인 역시 섣불리 판단해서 분양받은 아파트 때문에 겪게 된 산전수전을 공개하면서 현명한 아파트 소비자로서의 길을 안내하고 있다. 아파트 구매를 위한 선택, 더 신중하고 더 꼼꼼하며 더 똑똑해져야 한다.

평범한 입주자들은 업체들에게 끌려 다니고, 현명한 입주자들은 단합하여 끝까지 싸운다 : 아파트 입주자들은 아무리 애를 써도 시행사, 시공사(건설사), 대행사 등의 업체들에게 놀아나기가 쉽다. 입주예정자 시절에는 계약서라는 족쇄와 예측 불가능한 변수들 사이에서 내 돈 들여 내 집을 사고도 울 수밖에 없는 황당하고 억울한 상황에 내몰릴 수도 있다. 이때 사람들은 업체 편에 서서 몰래 활동하는 입주자 엑스들에게 휘둘려 이리저리 끌려 다니다가 정당한 권리를 주장하지도 못하고 손해를 감수하거나 불합리한 조건을 받아들이게 된다. 이 책은 저자의 경험을 통해 입주자들이 거대 회사를 상대로 싸워 이길 수 있는 방법을 생생하게 소개하고 있다.

평범한 주민들은 에너지 절약에만 매달리고, 현명한 주민들은 아파트를 투명하게 바꾼다 : 아파트 관리비 절감은 에너지 절약과 같은 말이 아니다. 절약은 일부이지 전부가 아니다. 관리비를 확실히 아끼는 방법은 아파트의 관리 구조를 건전하게 개선하는 것에서 출발한다. 그 정점에 입주자대표회의, 즉 입대의 사람들이 있다. 그들은 아파트의 경영자들이다. 아파트의 거의 모든 결정을 책임지는 봉사자들이다. 관리사무소도 대행업체들도 사실상 모두 그들 손에 달려있다. 이 책은 입대의가 당연히 해야 할 일들과 하지 말아야 할 일들을 적나라하게 보여준다. 책 속의 사례들을 통해 독자들도 자기가 살고 있는 아파트를 투명하게 바꿔나갈 방법을 찾게 될 것이다.

※먼저 읽은 독자들의 추천

레벤톤을 수년간 지켜본 결과, 그가 헤쳐온 난관과 경험들은 혼자만 알고 있기엔 너무 아깝다고 생각했다. 책을 출판한다는 말을 들었을 때 두 팔을 들어 환영했다. 다른 아파트에 제2, 제3의 레벤톤이 많이 등장하면 좋겠다. _김송년

레벤톤을 직접 만나보면 하나부터 열까지 그의 열정에 놀라지 않을 수 없다. 이 책은 사회에 만연화 된 부당함에 당당히 맞서 싸운 그의 피와 땀으로 만들어진 책이다. _김태균

아파트에 사는 대한민국 아줌마들에게 꼭 필요한 책이다. 대중교통 요금 백 원짜리 한 개가 아쉬운 상황에 아파트 때문에 내 지갑에서 불필요한 돈이 빠져나가는 건 아닌지 체크해봐야 한다. 입주 전의 레벤톤은 불의에 맞서 싸운 투쟁의 주인공이었지만, 입주 후의 레벤톤은 살기 좋은 아파트 만들기에 앞장서는 소중한 내 이웃이다. _차은미

우리 같은 소시민들에게 가정의 행복을 짓밟는 불합리한 사회제도나 힘 있는 기업의 약탈적 횡포는 난세의 적군과 다름없다. 이 책은 가정과 이웃의 행복을 지켜낸 한 개인의 투쟁기로서도 통쾌함이 있지만, 우리 사회의 골칫거리로 부각되고 있는 아파트 분양 및 주민자치 관련 부조리를 고민하는 사람들에게도 좋은 간접 경험이 될 것이다. _이훈재

아파트 가격이 떨어져 살림살이가 궁핍해졌다. 대한민국 아파트의 전반적인 가격 하락은 어떻게 해볼 수 없겠지만, 아파트 단지 내 살림 단속을 통한 비용절감은 언제든지 누구든지 할 수 있다. 바꾸려한다면 분명히 바꿀 수 있고 아끼려 한다면 반드시 아낄 수 있다. 이 책에 그 해답이 있다. _양장원

입주자대표회의(입대의)는 특별한 사람들만 활동하는 조직이 아니다. 착한 아파트를 만들어보려는 의지만 있다면 누구라도 할 수 있다. 나 역시 아파트에 대해 아무것도 모르는 상태에서 레벤톤의 권유에 의해 입대의에 참여하게 되었지만, 입대의가 움직이는 만큼 좋아지는 아파트를 보며 지금은 큰 보람을 느낀다. 투명한 입대의가 살기 좋고 가치 있는 아파트를 만든다. _유두환

저자의 말대로 관리소장이 사명감을 가지고 제대로 중심을 잡아야 아파트 환경이 좋아진다. 아파트 생활 현장에서 본연의 업무를 묵묵히 수행하고 있는 많은 관리소장들에게도 추천하고 싶은 책이다. _이재현

추천의 글 - 현명한 아파트 소비자의 시대
여는 글 - 아파트에 사는 당신에게 이 책이 필요한 이유

1 아파트라는 이름의 정글 ; 아파트를 꿈꾸다
2 아파트를 둘러싼 거짓말 ; 아파트에 홀리다
3 아파트 정글의 법칙 ; 아파트의 진실 속에 입주자 엑스(X)가 있었다
4 아파트 정글의 전투 ; 입주를 앞두고 밀당을 벌이다
5 아파트 약육강식의 세계 ; 돈과 계약으로 얽히고설키다
6 아파트 정글의 경영자들 ; 입주자대표회의 그들을 알고 싶다

닫는 글 - 힘들지만, 보람된 싸움

이 책은 아파트 입주자 개인이 건설사와 같은 업체를 상대로 싸워 이긴 사례가 담긴 최초의 책이다. 그리고 대한민국 아파트의 암적인 존재, ‘입주자 엑스(X)’를 공식적으로 세상에 드러낸 최초의 책이다. (중략) 아파트 소비자를 울게 하고, 아파트 이웃의 돈을 빼돌리는 이들은 사람들의 무관심을 적극 활용한다. 이제부터라도 아파트에 대한 무관심에서 벗어나자. -여는 글 ‘아파트에 사는 당신에게 이 책이 필요한 이유’ 중에서

막상 여건이 되었을 때, 사람들은 집(역시 아파트)에 대한 지식을 갖추지 않은 상태에서 집(자기 아파트)을 산다. 한마디로 자동차 살 때보다도 못한 판단력으로 바보같이 집(바로 아파트)을 결정하고 계약을 하는 게 현실이다. 왜 그럴까? -‘자동차는 신중하게, 아파트는 바보같이 계약하는 사람들’ 중에서

모델하우스는 인터넷 쇼핑몰 속의 멋진 모델과 같다. 지름신을 부른다는 면에서 그렇고, 실물을 보고 나면 살 때의 느낌과 전혀 다르다는 면에서도 그렇다. 모델하우스는 집을 빨리 구입하라고 건설사가 꾸며놓은 완벽한 환상일 뿐이다. 그럼에도 많은 사람들은 모델하우스라는 빛나는 환상을 보고 어두운 현실로 가는 도장을 찍는다. -‘아파트의 거짓말 속으로 끌려들어가다’ 중에서

허위 과대광고로 소비자를 현혹했을 경우, 소송을 통해 손해 배상을 받아내거나 확률이 낮지만 계약을 해지할 수도 있다. 그러나 처음부터 광고 문구에 속지 않는 것이 더 나은 것은 두말할 나위가 없다. 문제는 현재와 같이 소비자에게 불리한 선분양제도 속에서는 완벽한 검증이 거의 불가능하다는 점이다. 분양 광고가 나오는 시점과 실제 아파트를 볼 수 있는 시점 사이에는 적어도 3년이라는 간극이 존재하기 때문이다. -‘분양 광고는 아파트 화장발고 조명발의 최고봉’ 중에서

아파트를 둘러싼 분쟁이 벌어져서 시행사 또는 건설사와 입주자들이 맞설 때, 입주자 엑스는 눈부신 활약(?)으로 입주자들을 패배의 길로 몰고 간다. 입주자들에 가장 까다로운 상대는 확실히 반대 방향에 서 있는 시행사 혹은 건설사가 아니다. 어느 편인지 쉽게 분간할 수조차 없는 입주자 엑스들이다. 이들은 무척이나 끈질기기 때문에 틈만 나면 끊임없이 입주민 편에 서서 활동하는 사람들을 갖가지 방법으로 괴롭힌다. 은밀하게 치사하게. -‘당신이 꼭 알아야 할 아파트 정글의 등장인물들’ 중에서

3년 이상의 긴 시간을 절대로 쉽게 생각해서는 안 된다. 게다가 계약은 한 번 하면 내 마음대로 해지도 못한다. 몇 억 대의 대출은 고스란히 가계를 짓눌러서 원금은커녕 이자 내는 것조차도 등골이 빠진다. 내 집 마련의 꿈을 이루어줄 계약서가 반대로 집안을 풍비박산 내는 칼날로 돌아올 수도 있다. 단지 지금의 수입이나 저축만 생각하고 무리하게 대출까지 받아서 아파트를 사는 것은 위험하다. 앞으로 예상하지 못한 일이 생겼을 때에도 상당 기간을 버틸 수 있는 여유자금이 있는지, 반드시 심사숙고해보자. -‘계약 해지, 내 마음대로 할 수 없다’ 중에서

입주자 엑스가 가장 흔하게 활용하는 전술은 ‘패배주의’다. 우리가 어떻게 대기업 건설사를 이기겠나, 건설사는 절대 갑이다, 우리가 저쪽하고 싸우면 100% 진다, 이런 식으로 분위기를 몰고 간다. 계란으로 바위 치기니까 업체와 적당히 타협해서 조금이라도 받아내는 것으로 만족하자, 그런 식이다. 싸우고자 하는 사람들에게 겁을 줘서 의지를 꺾어버리고 모이지도 못하게 한다. 어느 아파트든 업체와 입주자들 사이에 크고 작은 문제는 있게 마련이고, 입주자들은 불만을 가지고 목소리를 높이려고 한다. 이 목소리를 꺾는 게 입주자 엑스의 주요 활동 가운데 하나다. -‘입주자 엑스의 특징과 임무’ 중에서


전기료를 주민들에게 불리한 방식으로 매기거나 조작하는 일들은 적지 않은 아파트 단지에서 흔하게 벌어지고 있다. 종합계약이었던 아파트 단지가 단일계약으로 바꾼 뒤에도 각 세대에게 저압 요금을 부과하다 부당이득 반환 판결을 받는 경우도 있었다. 대부분의 아파트 주민들은 실제 자기 집 전기 사용량이 얼마나 되는지 확인해보지도 않는다. 자기 집에 부과된 요금이 정확한지 이상한지 계산해보는 경우는 더더욱 드물다. 부패한 아파트 단지에서는 심지어 이를 악용해서 입대의 임원들은 거의 전기요금을 내지 않는 경우도 있다. 이들의 전기요금은 다른 세대들로 분산되어 떠넘겨진다. 수백 수천 세대로 분산되면 몇 백 원에서 몇 천 원 수준이기 때문에 쉽게 파악할 수 없다는 점을 악용하는 것이다. -‘남이 내야 할 전기료를 속아서 내고 있는 사람들’ 중에서

현실 속에서는 건설사가 오히려 소송을 원한다. 법정 싸움을 하기에는 입주자들이 불리하고 설령 이긴다고 해도 대부분의 경우 배상을 얼마 받지도 못한다. 오히려 건설사가 그 돈으로 업체로서？