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부동산 침체기, 투자전략에서 관리전략으로 당장 바꿔라!

『지켜야 할 부동산 버려야 할 부동산』은 14년간 대한민국 부동산 투자의 최전선에서 일해 온 부동산 애널리스트 김종선이 부동산 침체기에 내 집과 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 관리전략을 안내한다. 지난 30여 년간 대한민국 아파트 매매가격의 추이와 앞으로 투자가치가 높은 아파트의 특징 등을 기준으로 지켜야 할 집과 버려야 할 집을 알려준다.

이 책에서 저자는 부동산에도 적절한 손절매가 필요하다고 조언하고, 반대로 어느 정도의 경제적 고통을 감수하고서라도 반드시 지켜야 할 집도 있다고 강조한다. 상대적으로 자족기능이 우수하고, 학군과 학교 인프라가 뛰어나며, 생활기반시설이 잘 갖춰져 있는 지역에 있는 집은 반드시 지켜야 할 집이다. 또한 하우스푸어와 깡통전세 피해자가 되지 않기 위해 해야 할 일과 대처방안을 총망라했다. 직접 겪어보지 않으면 알기 어려운 고충과 구체적인 대처방안 등이 실질적이고 활용가능하다.

부동산이 무너져도 솟아날 구멍은 있다!
부동산 침체기에는 ‘투자전략’에서 ‘관리전략’으로 발 빠르게 대처하라

“집 한 채가 전 재산인데, 이것마저 처분하면 어떻게 살아갑니까? 그렇다고 계속 이자 내면서 버틸 여력은 없고…….”
“혹시 내가 집을 처분한 후에 다시 집값이 상승해서 나만 손해 보는 것이 아닐까요?”
“집주인의 채무 때문에 억울하게 보증금을 통째로 날릴 위기에 처했는데, 해결방법이 없을까요?”
부동산 컨설턴트들이 요즘 가장 많이 듣는 말이다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟기만 하던 대한민국 부동산시장이 빠른 속도로 무너지면서 마땅한 대응책을 알지 못해 답답해하는 사람들의 문의가 급증하고 있다. 가정의 전 재산이자, 가족의 소중한 보금자리이며, 노후를 책임져줄 최후의 보루인 집을 잃어버릴 위기에 처한 사람들이 점점 늘어나고 있기 때문이다. 이러한 분위기 속에서 부동산 침체기에 반드시 알아야 할 관리전략에 대한 모든 것을 담은 책 『지켜야 할 부동산, 버려야 할 부동산』이 출간되어 화제다.
이 책은 현재의 부동산 침체기에는 부동산 투자전략에서 벗어나 관리전략으로 발 빠르게 대처하는 것이 필요하다고 주장한다. 관리전략의 핵심은 결국 현재 보유한 부동산(집)을 처분할 것인지, 계속 보유할 것인지를 결정하는 것이다. 15년간 대한민국 부동산 투자의 최전선에서 일해온 부동산 애널리스트인 저자는 목숨을 걸고서라도 지켜야 할 집과 과감하게 버려야 할 집을 분석적이고도 설득력 있게 설명한다. 지난 30여 년간 대한민국 주택(아파트) 매매가격의 추이와 앞으로 투자가치가 높은 주택(아파트)의 특징 등을 그 기준으로 삼았다.
먼저, 저자는 부동산에도 적절한 손절매가 필요하다고 조언한다. 지금껏 부동산 투자를 주도해온 서울의 아파트를 비롯해 주택가격의 주요 지표가 되는 수도권과 울산, 부산 등의 주택 및 아파트 매매가격의 추이를 살펴보면, 주택가격이 하락한 뒤 전고점 수준에 이르기까지는 최소 10년 이상이 걸렸고, 현재와 같은 글로벌 경제 위기의 상황에서는 부동산시장이 회복국면에 진입한다고 해도 과거와 같은 주택가격 급등 현상이 재현될 가능성은 높지 않다는 것이다. 따라서 10년 이상 장기적으로 버틸 여력이 없다면, 손절매 전략을 활용하는 것이 현명하다고 한다.
반대로, 저자는 어느 정도의 경제적 고통을 감수하고서라도 반드시 지켜야 할 집도 있다고 강조한다. 당장의 경제적 고통을 참지 못하고 투자가치가 높은 집을 섣불리 팔 경우 크게 후회할 수 있다는 것이다. 국내외 경제가 회복하기 시작하면 필연적으로 부동산시장 역시 현재보다 나아지는 것은 물론 매매가격도 상승할 것이기 때문이다. 책에서는 보유할 가치가 있는 집을 분석하는 방법을 소개하고 있다. 반드시 지켜야 할 부동산의 기준으로 상대적으로 자족기능이 우수하고, 학군과 학교 인프라가 뛰어나며, 생활기반시설이 잘 갖춰져 있는 지역 등의 7가지를 제시한다.
또한 책에서는 하우스푸어로 전락하지 않기 위해, 그리고 깡통전세의 피해자가 되지 않기 위해 해야 할 일과 대처방안이 총망라되어 있다. 고분양가에 물렸다면 계약해제 배수진을 쳐라, 허위 과장광고에 속았다면 손해배상을 청구하라, 재건축을 포기하고 신규분양 주택을 노려라, 악성 깡통분양권은 입주 포기를 고려하라, 깡통 중고주택은 뒤돌아보지 말고 계약금을 버려라, 대출이 많은 집은 계약 전에 일부상환 가능 여부를 타진하라, 대출 상환 조건부 전세라면 임대인에게 감액등기를 요구하라, 임대인이 세금체납 여부를 확인하라, 근저당 금액이 집값의 20%가 넘으면 계약 자체를 재검토하라, 전세금보장신용보험에 가입하는 것을 고려하라 등 직접 겪어보지 않으면 알기 어려운 고충과 구체적인 대처방안 등 실질적인 정보가 담겨 있다.

집 한 채가 전 재산인 당신이
가장 먼저 읽어야 할 책!
하우스푸어, 깡통주택, 깡통전세의 덫에서 벗어나 소중한 내 집을 지키는 법

집이 있지만 대출이자에 대한 부담 때문에 가난하게 사는 하우스푸어, 집을 팔더라도 대출금과 세입자의 전세금을 다 갚지 못하는 깡통주택 소유자, 집주인의 채무 때문에 집이 경매에 넘어가 전세금을 돌려받지 못하는 깡통전세 피해자, 치솟는 전세가를 감당하기 위해 무리한 대출을 받는 렌트푸어, 미래의 집값 하락에 대한 두려움 때문에 매매가를 상회하는 전세계약을 체결하는 사람들까지……. 현재 대한민국은 내 집, 내 가족의 보금자리를 확보하고 지키기 위한 전쟁터라고 할 정도이다.
하지만 저자는 이러한 상황에서도 솟아날 구멍은 반드시 있다고 한다. 그리고 그 첫걸음은 ‘내 집은 내가 스스로 지키겠다’는 자세를 갖는 것이라고 강조한다. 하루 빨리 하우스푸어에서 벗어나기 위해, 억울하게 렌트푸어가 되지 않기 위해, 집 때문에 밤잠 설치는 일 없이 안전하게 내 집과 보증금을 지키기 위해 반드시 알아야 할 관리 전략들을 이 책에 모두 담겨 있다.
1장에서는 현재 하우스푸어와 렌트푸어의 문제를 어떻게 인식해야 하는지, 어느 지역이 가장 위험하고, 집이 위기에 처할 경우 우리 가족은 어떤 상황에 직면하게 되는지를 설명했다. 2장에서는 평범한 사람들이 하우스푸어와 렌트푸어로 전락하게 되는 이유와 위험성에 대해 설명했다. 3장과 4장에서는 각각 하우스푸어로 전락하지 않기 위해, 그리고 깡통전세의 피해자가 되지 않기 위해 해야 할 일과 대처방안을 총망라했다. 마지막으로 5장에서는 소중한 내 집을 지키고, 안전한 부동산 거래를 위해 알아두어야 할 기본 원칙들을 담았다.

프롤로그

1부 소중한 내 집이 위험하다!
집이 짐이 되어버린 사람들
단순히 개인의 문제가 아니다
하우스푸어, 어느 지역이 가장 위험한가?
하우스푸어의 현주소 ① 자녀부양의 기회마저 박탈당한 40대
하우스푸어의 현주소 ② 섣부른 주택담보대출로 전 재산을 날린 50대
하우스푸어의 현주소 ③ 소득 없이 과도한 이자부담에 허리가 휘는 60대
하우스푸어의 현주소 ④ 가난한 사람도 하우스푸어가 될 수 있다
하우스푸어의 현주소 ⑤ 가정파괴와 가족해체, 인간다운 삶의 상실
렌트푸어의 현주소 ① 전셋값 상승에 따른 전통적인 렌트푸어 문제
렌트푸어의 현주소 ② 최근 집값 하락에 따른 침체기 렌트푸어 문제
렌트푸어의 현주소 ③ 임대인이 원인인 하우스푸어발 렌트푸어 문제

2부 무엇이 내 집을 위험에 빠뜨리는가?
직접 겪어봐야 아는 이야기 ① 하우스푸어는 어떻게 탄생하는가?
직접 겪어봐야 아는 이야기 ② 과도한 대출이자가 인생의 발목을 잡다
직접 겪어봐야 아는 이야기 ③ 고분양가의 덫에 빠지다
직접 겪어봐야 아는 이야기 ④ 재건축에 대한 맹신
직접 겪어봐야 아는 이야기 ⑤ 재건축 호재의 슬픈 자화상
직접 겪어봐야 아는 이야기 ⑥ 재개발이 남기고 간 상처
직접 겪어봐야 아는 이야기 ⑦ 시세보다 싼 전세의 유혹―전세이중계약
직접 겪어봐야 아는 이야기 ⑧ 시세보다 싼 월세의 유혹―주인이 아닌 사람과의 계약
직접 겪어봐야 아는 이야기 ⑨ 집주인의 과도한 대출 때문에 오도 가도 못하는 신세
직접 겪어봐야 아는 이야기 ⑩ 경매당한 것도 서러운데 가짜 임차인으로 의심까지 받다
직접 겪어봐야 아는 이야기 ⑪ 집주인의 세금체납 때문에 렌트푸어가 되다

3부 지켜야 할 부동산, 버려야 할 부동산
최소 10년 버틸 자신이 없다면 지체 없이 털고 나와라
고분양가에 물렸다면 계약해제 배수진을 쳐라
허위 과장광고에 속았다면 손해배상을 청구하라
보유할 가치가 있는 집인지 분석하라
차라리 재건축을 포기하고 신규분양 주택을 노려라
악성 깡통분양권은 입주 포기를 고려하라
깡통 중고주택, 뒤돌아보지 말고 계약금을 버려라

4부 깡통전세에 당하지 않는 방법
정기적으로 등기부등본을 발급받아 확인하라
대출이 많은 집은 계약 전에 일부상환 가능 여부를 타진하라
대출 상환 조건부 전세라면 임대인에게 감액등기를 요구하라
임대인이 임대사업자라면 동의를 구해 세금체납 여부를 확인하라
전세가격이 너무 싸다면 일단 의심하라
근저당 금액이 집값의 20%가 넘으면 계약 자체를 재검토하라
보증금을 날리는 것보다 부동산 중개수수료가 저렴하라
잔금 치르는 날 반드시 등기사항의 변동을 점검하라
잔금을 치르는 즉시 전입신고와 확정일자를 받아두어라
직접 경매에 참여하는 것도 방법이다
주택임대차보호법에 따른 소액 최우선 변제를 확인하라
전세금보장신용보험에 가입하는 것을 고려하라

5부 소중한 내 집을 지키는 10가지 솔루션
최악의 경우라면 미리 빚을 정리하라
일시적인 연체정보의 공유를 지나치게 두려워하지 마라
한 번 빠진 투자함정에 두 번 빠지지 마라
시장을 읽을 수 있는 안목을 키워라
부동산사무소만 믿는 것은 위험하다
등기사항전부증명서 보는 법을 익혀라
집에 대해 좀더 솔직해져라
현재의 현금흐름과 재무상태를 진단하라
금리상승에 미리 대비하라
최악의 경우에 대비해 유동성을 확보해두라

부록 하우스푸어, 렌트푸어 대책 어떤 것이 있나요?