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대한민국 부동산의 미래, 우리가 가야 할 곳은 어디인가?

대한민국 부동산의 허와 실을 낱낱이 파헤친 『2013 2014 대한민국 부동산』. 이 책은 《머니투데이》 건설ㆍ부동산부가 대한민국 국민이라면 가지고 있을 당면한 과제들을 하나씩 짚어가며 앞으로 2년 동안 진행될 부동산 흐름을 제시한 것이다. 우선 주택ㆍ부동산 시장 전망에 대한 불합리성을 지적하고, 부동산의 본질적 가치가 어디로부터 기인하는지 등을 살펴본다.

이를 바탕으로 재개발ㆍ재건축 등과 같은 정비 사업에서 발생하는 중요한 이슈, 신도시 개발의 현주소 등을 조명한다. 더불어 보금자리주택의 문제점, 과도한 대출을 일으키지 않고 내 집을 마련할 수 있는 정부 정책 활용법 등도 소개한다. 특히 수익형 부동산처럼 저금리 시대에 각광을 받고 있는 상품들이 소비자를 어떻게 현혹하고 있는지도 파헤친다.

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집 사야 하는가, 팔아야 하는가? 하우스푸어 탈출 전략은 있는가!
대한민국 경제를 지배하는 부동산의 미래, 어떻게 바뀔 것인가!

집값 하락 언제까지 이어질 것인가? 전셋값 상승, 내 집 마련의 적기는 언제인가? 재건축인가, 리모델링인가? 수익형 부동산, 과연 현명한 투자 전략인가? 주택 가격의 상승, 하락 또는 보합세 유지 등 부동산을 객관적 수치로 말하던 시대는 끝났다. 추락하는 아파트와 넘쳐나는 신도시, 형평성 논란의 중심에 선 하우스푸어 대책까지, 대한민국 부동산의 허와 실을 낱낱이 파헤친 화제의 책!

날개 꺾인 부동산 시장, 새로운 대안은 없는가!
지금은 앞으로의 일을 내다보는 전망보다는 현재의 상황을 있는 그대로 인식하고 어떻게 투자해야 ‘돈을 잃지 않을 수 있을까’로 접근하는 것이 성공 투자에 근접할 수 있는 길이라고 믿는다. 다시 말하면 우리를 현혹하는 수많은 왜곡된 정보에 취하지 않은 채 좀 더 냉정하게 볼 수 있는 눈을 가지는 것이 중요하다는 의미이다. 이것은 아무것도 하지 말라는 것과는 전혀 다른 얘기다. 0도와 360도는 결국 같은 자리지만 전혀 다른 것과 마찬가지 이치다. 잃지 않는 투자는 투자의 대가들이 신념으로 삼는 소중한 격언이니 각자의 철학에 각인시켜 두길 바란다.
이 책에서는 이런 점에 근거해 늘상 제시되는 주택ㆍ 부동산 시장 전망에 대한 불합리성을 지적하고, 부동산의 본질적 가치가 어디로부터 기인하는지 등과 같은 우리가 종종 망각해 온 기초적 의문점을 각인시켜 줄 것이다. 이를 토대로 재개발ㆍ재건축 등과 같은 정비 사업에서 발생하는 중요한 이슈를 현실감 있게 조명하고 신도시 개발의 현주소를 통해 ‘과거’로 ‘미래’를 바라보는 안목을 제시한다. 보금자리주택의 문제점, 과도한 대출을 일으키지 않고 내 집을 마련할 수 있는 정부 정책 활용법 등도 소개한다. 특히 수익형 부동산처럼 저금리 시대에 각광을 받고 있는 상품들이 소비자를 어떻게 현혹하고 있는지도 집중 조명한다. 실제 사례 점검을 통해 투자자들이 ‘잃지 않는 투자’를 해 나가는 데 도움이 될 것으로 기대한다.
특히 대선을 앞두고 쟁점화된 하우스푸어 구제 방안이 갖고 있는 커다른 모순과 제시된 정책들에 대한 문제점도 조목조목 짚어볼 것이다. 이 점은 매우 중요한 부분 중 하나다. 현재 논의되고 있는 대로 사회적 공감대를 충분히 마련하지 않은 채 공적 자금을 하우스푸어에 지원하게 될 경우 생각보다 첨예한 사회 갈등을 유발할 수 있기 때문이다. 더구나 각 사안별로 하우스푸어의 고통 감내가 부족해 모럴해저드(도덕적 해이)로 이어질 수 있어 무주택자들의 반발이 증폭될 여지를 내포하고 있다. 이 부분 또한 책에서 자세히 다루고 대안을 제시한다.

쏟아지는 하우스푸어 해결책의 모든 것! 과연 실효성은 있는가!
일반적인 대한민국 50-60대의 자산 포트폴리오는 ‘주택’에 쏠려 있을 만큼 열악하다. 전 재산의 70-80%를 집이라는 주거 시설에 깔고 있다 보니 정작 다른 재테크는 쉽지 않다. 그나마 주변 지인들의 권유로 가입한 보험 몇 개에 10-20만원대 적금이 전부인 경우가 허다하다. 사실 앞으로 주택 시장이 과거처럼 활황세로 돌아서기 어려울 것으로 판단하는 근거는 향후 10-20년 이내에 시장의 주 수요층이 되는 현재의 20-30대가 자산 포트폴리오를 짤 때 집에 올인하지 않을 것으로 보기 때문이다.
2012년부터 본격 화두가 된 하우스푸어에 대해 각계각층에서 해결책이라고 한마디씩 거들고 있다. 사실 아무런 알맹이도 없는 이야기들이다. 뾰족한 해결책도 없으면서 정부 당국은 금리를 내려 주면서까지 빚을 내어 집 살 것을 강요하고 있다. “불구덩이로 들어가라.”는 이야기로만 들린다. 이런 식의 정부 논리라면 오히려 더 많은 하우스푸어를 양산하겠다는 심산으로 밖에 들리지 않는다.
하우스푸어 해결책은 간단하다. 우선 대출 비율이나 대출 절대 금액을 줄이면 된다. 이를 위해선 살던 집을 줄이거나 집을 팔면 된다. 그런데 이는 말처럼 쉽지 않은 일이다. 따라서 집값이 올라야 한다. 집값이 오르면 하우스푸어의 문제는 자연스럽게 해소된다. 덩달아 대출 기관들의 고민도 해결된다. 그런데 집값이 오르면 정작 정부와 정치권이 입버릇처럼 고민해 주는 서민들의 주거 안정이 흔들린다. 집 없는 중산층도 괴로워진다. 집값 안정과 주택 거래 활성화가 공존할 수 없는 이유이기도 하다.

포스트 아파트 시대, 우리가 가야 할 곳은 어디인가?
통계의 오류에서 비롯된 잘못된 전망은 현실과 동떨어진 정책을 내놓게 한다. 타이밍을 놓친 정책은 시장에 그릇된 시그널을 주게 된다. 이 때문에 성공 확률보다는 실패 가능성을 더 높이게 한다. 실수요자든 투자자든 일단 행위 자체는 스스로의 판단 문제이겠지만, 올바른 판단을 유도하기 위해서는 정확한 통계와 전망을 바탕으로 한 적재적소의 정책을 내놓아야 한다.
지금 시장에는 수많은 정보들이 난립해 있다. 그중에는 판매자가 일방적으로 만들어 낸 왜곡된 정보들도 숱하다. 최근에는 분양 주체가 현실성 없는 정보들을 인터넷 사이트들을 통해 유포하는 사례도 부쩍 늘었다. 이를 수요자들이 올바르게 판단할 수 있는 거름 장치는 그리 많지 않다.
이 책은 수요자들이 좀 더 올바르게 해석하고 정확하게 판단할 수 있도록 현장의 생생한 정보를 다루었다. 위기 속에서도 모든 이들이 오류를 최소화하고 만족할 수 있는 기회가 될 것이다.

부동산, 아직도 수치로 답하는가? 가장 위험한 ‘수치의 함정’
이 책은 단순히 집값 전망 내용만을 소개하지는 않는다. 미래 흐름을 예측하기에 앞서 반드시 짚고 넘어가야 할 큰 줄기를 담았다. 뒤에서 자세히 다룰 내용들은 주택 시장의 중장기적 전망과 연관돼 있다.
특히 새 정부가 출범하는 2013년은 어느 때보다 앞으로 주택 시장이 어떻게 될지 궁금해 하는 사람들이 늘어나게 마련이다. 저마다의 시각들이 무수히 쏟아질 것이다. 앞으로 논하겠지만 대다수의 전망은 생각의 여지를 열어 놓는다는 차원으로 참고하는 게 바람직하다. 제 아무리 객관적인 데이터를 근거로 한 예측이더라도 본질적으로는 인간의 예측 불가능성을 극복할 수는 없다. 왜냐하면 시장이란 존재는 어떤 사물처럼 따로 있는 것이 아니기 때문이다. 시장의 주인은 인간이란 점을 명심해야 한다. 시장은 심리와 연관돼 있기 때문이다. 심리는 수요ㆍ공급 데이터나 인구율의 변화, 주택 가격 등과 같은 수치로만 증명할 수 없다. 인간이 다음에 어떤 행동을 할 수 있을지를 계량화할 수 없다는 것은 결국 지금처럼 불확실성이 커진 상황에서 주택 시장을 전망할 때 시사하는 바가 크다. 요컨대 계량적인 수치를 제시하는 부동산 전망 자료를 맹신하지 말고 참고 자료로만 받아들여야 할 것이다. 이라는 점을 분명히 해 두고자 한다.

문성일/전병윤/민동훈/송학주
<머니투데이> 건설ㆍ부동산부

‘서점에 가면 눈길을 확 끄는 부동산 재테크 서적들이 즐비하다. 부동산 투자로 대박 터뜨리는 법 등의 자극적인 제목의 책들을 보면서 문득 이런 생각을 했다. 저 책을 통해 돈을 번 사람은 저자가 유일할 것이다. 특히 지금처럼 돈 잃기 쉬운 주택 시장의 조정기라면 더욱 그렇다.’
이 책은 이러한 생각에서부터 시작되었다. 신중히 접근해야 할 시점인데도 부화뇌동을 부추기는 정보들이 시장에 만연해 있다고 판단했다. 주택 시장 침체가 시작된 후 5년이 지난 지금 현재, 과거를 되돌아볼 때 시장을 부양하기 위해 투자자의 희생을 발판으로 삼은 것 아닌가 하는 의구심이 머릿속을 떠나지 않았다. 투자자가 손실을 입을수록 시장의 불신은 커지고 매수 여력이 떨어져 궁극적으로 부동산 경기 회복을 더욱 어렵게 만든다. 저자들은 이 점을 깊이 공감했으며, 이 책을 쓰면서 쭉 염두에 둔 부분이기도 하다. 부동산 시장의 현재 좌표를 정확히 읽어야만 앞길이 순탄할 수 있다. 또한 저자들은 자칫 부동산 시장에만 초점을 맞춰 편협해질 수 있는 관점을 교정하기 위해, 증권부와 금융부 등 실물 경제 전반에 걸쳐 취재했던 경험을 총동원하여 균형 잡힌 원고 집필에 힘을 쏟았다.
정부와 건설기업, 연구기관, 학계 등 현장 취재를 생생히 담고, 그동안 기사에 반영하지 못했던 내용들도 충실히 소개했다. 이 또한 시황의 정확한 판단과 불황기 부동산 재테크의 성공 투자에 밑거름이 되기 때문이다. 이 책은 위기 속에서도 모든 이들이 오류를 최소화하고 만족할 수 있는 기회를 제공할 것이다.

추천사
★ 대한민국 경제에 완전히 밀착되어 있는 부동산의 현주소와 미래를 날카롭게 진단하는 책. 대선 전후로 쏟아지는 하우스푸어 대책에서부터 수익형 부동산의 허와 실까지 부동산 전문가는 물론, 관련 부처 및 기업, 부동산 실수요자들이 반드시 읽어야 할 필독서!_박원갑 KB국민은행 수석부동산팀장

★ 대한민국 경제의 최대 화두로 떠오른 하우스푸어란 과연 누구인가. 하우스푸어 구제책 때문에 소외받는 계층은 누구인가? 형평성 논란에서 자유로울 수 없는 하우스푸어 구제책은 과연 실현 가능한가? 각종 연구기관과 전문가들의 구제책을 집중 분석ㆍ진단한 책!_정재호 목원대 금융보험 부동산학과장

★ 대한민국 경제의 근간을 뒤흔드는 부동산 정책을 매우 설득력 있게 분석했다. 앞으로 다가올 저성장, 고물가, 고령화 사회 등 길고 어두운 미래에 대비하여 정부와 기업, 국민들이 반드시 읽어야 할 책!_김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장

★ 부동산 전문기자들이 냉철한 눈으로 밝힌 위기의 부동산. 정부에서부터 기업의 부동산 정책을 낱낱이 분석하고 통찰한 역작이다. 탄탄한 이론과 생생한 현장감을 느낄 수 있는 조언들로 가득하다. 부동산 불패 신화를 실낱같이 믿고 있는 사람들에게 이 책을 적극 추천한다._김덕례, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원

★ 부동산 투자자 또는 실수요자가 쉽게 간과하고 지나칠 수 있는 부동산 투자의 허점을 치밀하게 추적하여 통쾌한 별점을 날린다. 부동산 전문가들이 내세우는 수치의 함정을 주의하라! 그것이 2013-2014년 살아남는 생존 비결이다._한상완 현대경제연구원 산업연구본부 상무

머리말
PART1. 치솟는 전셋값, 내 집 마련의 적기인가
01. 가장 위험한 ‘수치의 함정’
02. ‘투심’에 유념하라
03. ‘전세가율 60%=매매 전환’ 공식은 깨졌다
04. 펀드매니저가 귀띔하는 부동산 가치 투자법
05. 불황일수록 주거의 본질에 초점을 맞추라
06. 임대로 해결하는 내 집 마련

PART2. 뉴타운 출구가 열린다
01. 우후죽순 뉴타운, 서울을 쑥대밭으로 만들다
02. 일확천금 노리다 쪽박 차는 까닭은
03. 개발 포기만이 답인가

PART3. 넘쳐나는 신도시
01. 신도시의 시작
02. 수도권 신도시의 어제와 오늘 그리고 내일
분당신도시 ┃ 일산 식사지구 ┃ 동탄신도시 ┃ 판교신도시 ┃ 광교신도시 ┃ 김포한강신도시 ┃ 별내신도시 ┃ 파주운정
03. 지방 혁신도시가 밀려온다
04. 엘리트 집단의 ‘수도권 엑소더스’

PART4. 아파트의 종말이 온다
01. 우려 아닌 현실, 아파트 슬럼화
02. 마천루 주상복합, 바벨탑 되나
03. 진짜 부자는 단독주택에 산다

PART5. 보금자리주택의 역습
01. 반값 아파트의 폐단
02. 서민 울리는 로또 아파트의 불편한 진실
03. 신혼부부·생애최초·노부모·특별공급을 노리라

PART6. 재건축이 답인가
01. 용도 지역과 용적률의 마법
02. 용적률의 비밀을 파헤치라
03. 용적률 높인다고 사업성 좋아질까
04. 용적률이 재건축 아파트값을 결정한다
05. 추가 부담금을 주의하라
06. 희비가 엇갈리는 용적률 거래
07. 새로운 해법, 리모델링이 뜬다

PART7. 수익형 부동산의 허와 실
01. 뻥튀기 수익률의 실체
02. 땅값만 올린 도시형 생활주택
03. 수익형 부동산, 임대 주택 사업자로 등록하라
04. 오피스텔 투자 실패, 미리 대비하라
05. 간접 부동산에 투자해 볼까?
06. 상가 투자 잘못하면 상갓집된다
07. 경매로 집 산다고? 무작정 덤볐다간 필패

PART8. 하우스푸어 해결책은 있는가
01. 하우스푸어 구제? 주식·채권푸어는 어떻게 하나?
02. 하우스푸어 157만 vs 7만
03. 대책마다 결함, 토지 임대형 주택 전환 방식은?

PART9. 세제 혜택 해부? 청진기 대면 진단 나온다
01. 아랫목만 뜨겁고 윗목은 냉랭
02. 다주택자 감세 조치의 엄청난 파괴력
03. 집 매도 부추긴 결과 매물만 덩그렁
04. 계속 늘어만 가는 형평성 논란

PART10. 포스트 아파트 시대가 온다
01. 도시형 마을 공동체, 과연 꿈일까?
02. 서민보다 중산층 밀집 지역이 유리하다
03. 마을이 회복되니 사람들이 모인다

이 책에서는 항상 제시되는 주택·부동산 시장 전망에 대한 불합리성을 지적하고, 부동산의 본질적 가치가 어디로부터 기인하는 지 등과 같은 우리가 종종 망각해 온 기초적 의문점을 각인시켜 줄 것이다. 이를 토대로 재개발·재건축 등과 같은 정비 사업에서 발생하는 중요한 이슈를 현실감 있게 조명하고 신도시 개발의 현주소를 통해‘과거’로‘미래’를 바라보는 안목을 제시할 것이다. 보금자리주택의 문제점, 과도한 대출을 일으키지 않고 내 집을 마련할 수 있는 정부 정책 활용법 등도 소개한다. 특히 수익형 부동산처럼 저금리 시대에 각광을 받고 있는 상품들이 소비자를 어떻게 현혹하고 있는지도 집중 조명한다. 실제 사례 점검을 통해 투자자들이 ‘잃지 않는 투자’를 해 나가는 데 도움이 될 것이다. _16-17쪽 PART1 ‘치솟는 전셋값, 내 집 마련의 적기인가’ 중에서

주택 가격이 상승 반전하더라도 과거와 같은 가파른 오름세를 보일 가능성은 희박하다. 개발도상국도 아닌 우리나라가 연 7% 이상 경제 성장률을 기록하는 불가사의한 일이 발생하지 않는 한 선진국형 저성장 국면을 지속할 테니, 반등이 오더라도 전체적으로 완만한 우상향 곡선을 그릴 가능성이 높다. 더구나 아파트 일변도였던 주택 시장의 패러다임이 다양한 주거 형태로 변화하는 시기와 맞물리고 있다는 것도 주택시장을 전망할 때 중요한 고려 사항이다. 코스피지수가 상승해도 그 안에는 소위 ‘종목 간 차별화 현상’이 나타나 듯 입지와 주택 형태별로 가격 흐름이 달리 나타날 수 있다. 그러므로 예전처럼 아파트 매입을 위해 과도한 레버리지(차입)를 일으키는 방식의 부동산 투자는 조심스럽게 접근해야 한다. 이런 선택은 자칫 하우스푸어로 가는 지름길로 접어드는 결과를 초래할 수 있다._35쪽 PART1 ‘치솟는 전셋값, 내 집 마련의 적기인가’ 중에서

뉴타운·정비 사업을 포기하면 실제로 사업에 적극적이었던 이들의 손해는 막심하다. 당장 부동산 가격 하락은 피할 수 없으며 적게는 수천만원에서 많게는 수백억원에 달하는 매몰 비용도 큰 부담이다. 막상 사업이 취소되면 파산하는 투자자들도 상당수 나타날 것이다. 이러한 점까지 감안한다면 객관적인 정보를 토대로 한 분석에 따라 사업성이 있다고 판단될 경우 사업 포기보다는 사업 지속이 더욱 현명한 판단일 수 있다. 만일 사업을 지속하기로 했다면 부족한 사업성을 보충하기 위해 현재의 부동산 시장 상황에 맞도록 계획을 수정해야 한다. 분양이 잘 안 되는 대형 평형을 줄이는 대신 수요자들의 인기가 높은 중소형의 비율을 높이는 ‘다운사이징(Downsizing)’도 좋은 대안이 된다._89쪽 PART2 ‘뉴타운 출구가 열린다’ 중에서

세종특별자치시와 혁신도시로 대표되는 지방 균형 발전 사업은 앞으로 우리나라 부동산 시장의 미래를 전망하는 중요한 잣대가 된다. 특히 정부 부처와 공공기관의 지방 이전은 필수적으로 서울 등 수도권에 몰려 있는 공무원과 공기업 간부 등 엘리트 집단의 탈 수도권을 동반할 수밖에 없다는 점에서 부동산 시장의 지형도 서서히 바뀌어갈 것이다. 국토해양부 등에 따르면 행정 부처가 이전하는 세종시는 2030년까지 인구 50만명 수용을 목표로 건설 중이다. 지방 이전 공공기관의 경우 서울 등 수도권에서 이전하는 175개 공공기관의 종사자수만 3만 2000명에 달하며, 종사자들의 가족까지 포함하면 4인 가족 기준으로 12만명 가까이가 탈 수도권 행렬에 동참할 것으로 관측된다._146쪽 PART3 ‘넘쳐나는 신도시’ 중에서

1-2인 가구 증가와 저출산 등 우리나라의 인구 구조가 바뀌고 있다는 점도 아파트 공화국의 위기를 가늠케 한다. 통계청에 따르면 1995-2010년 사이 주택은 511만 가구(53.4%)가 증가한 데 반해 전체 가구수는 438만 가구(33.8%), 인구는 397만명(8.9%) 증가에 그쳤다. 근본적으로 집을 필요로 하는 수요가 예전처럼 많지 않다는 이야기이다. 아파트는 기본적으로 좁은 땅덩어리에 많은 인구를 수용하기 위한 시설이다. 하지만 2030년 이후 인구가 감소세로 돌아설 것이라는 게 전문가들의 예측이다. 결국 주택 수요 감소의 직격탄을 맞을 수밖에 없는 아파트는 더 이상 주거의 중심이 될 수 없다. 신도시 중대형 아파트 미분양 사태는 이러한 아파트 위기의 전조로 봐야 한다는 분석이 나오는 이유이다._146쪽 PART4 ‘아파트의 종말이 온다’ 중에서

보금자리주택은 이명박 정부가 공약으로 내세웠던 ‘반값 아파트’를 실현하기 위해 추진된 사업이다. 기존 공공 임대 주택과 더불어 시세의 50% 수준으로 책정한 일반 분양 물량을 섞은 것이다. 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들에게 싼 아파트를 공급하겠다는 것이 당초 취지였다. 보금자리주택은 민간의 아파트 공급에 직격탄으로 작용했다. 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 저렴한 땅에 아파트를 짓다 보니 도심