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발품 파는 땅 투자 고수의 실전 노하우!

3040세대 불황기에 운명을 바꾼 대박 땅 투자 비법 『대박 땅꾼의 그래도 땅을 사라』. 이 책은 현장답사의 중요성을 강조하면서 투자의 기본원칙을 제시해 참고 기다릴 줄 아는 사람에게 운명을 바꿀 수 있는 땅 투자 방법에 대해서 소개한다. 땅을 볼 줄만 알아도 땅 투자의 절반은 성공한 셈이라고 말하는 저자는 땅을 볼 줄 아는 방법에 대해 인구의 유동성, 정부의 국책사업, 도로의 중요성, 맹지 활용법 등에 대해 실제 경험을 토대로 구체적으로 알려준다.

부동산 고수만 아는 운명을 바꿀 대박 투자 비법,
불황기 투자는 타이밍, 그러니까 땅을 사라!

‘부동산 시장 바닥, 하우스푸어, 깡통주택, 취ㆍ등록세 감면….’
연일 신문이나 뉴스에서 쏟아지는 말들이다. 부동산 경기는 그만큼 우리 생활과 밀접한 관련이 있는 만큼 귀를 쫑긋 세우고 듣지 않을 수 없다. 하지만 누구도 예측할 수 없기에 이렇다 할 대책이 나오지 않고 있는 것이 현실이다.
이제 사람들은 부동산도 위험자산임을 계속되는 보도와 다양한 정보에 의해 학습되었다. 덮어놓고 투자하던 ‘묻지마 투자’가 아닌 합리적인 투자 판단이 가능하게 된 것이다.
부동산 경기 침체가 장기화가 되어가자 특히, 투자 목적으로 사둔 아파트시장의 불확실성에 불안해진 사람들이 ‘언제 사야하나?’가 아닌 ‘언제 팔아야 하나?’, ‘이러다 영영 못 파는 건 아닐까?’를 고민하기 시작했다.
집은 집일뿐이라는 것을 다시 한번 인지해야 한다. 많은 부동산 투자 고수들이 땅 투자를 선호하고, 다양한 투자물건들에게서 땅으로 돌아오는 것은 남다른 포스를 지닌 땅만의 이유 있는 선택인 것이다.
이 책은 바로 이 땅 투자의 올바른 대박 투자 비법을 알려준다.

대박땅꾼이 말하는 경기 장기 침체화 속 땅 투자 성공기
저자는 100만 평 지주의 꿈을 안은 채 땅 투자의 첫발을 초기 자본금 4,000만 원과 약간(?)의 대출금으로 그의 부자 로드맵은 시작됐다. 사실 실행에 옮기기가 쉽지 않은 것이 땅 투자이다. 그렇지만 ‘경기는 언젠가 회복된다’는 믿음이 있다면 땅은 지금이 투자 적기다. 시장이 침체기에 있을 때 기회의 싹은 트기 마련이다. 때마침 정부가 토지거래허가에 대한 규제마저 풀었다. 투자자들에겐 절호의 기회임에는 틀림없다. 전문 투기꾼이 아니라면 은행이자의 2배 수익을 목표로 해 똑똑한 땅 투자를 시작할 때인 것이다.
땅 투자에서 가장 중요한 것은 알짜와 쭉정이를 구분할 줄 알아야 하는 것이다. 그러기 위해서는 부지런히 발품을 팔고 다녀야 한다. 사고자 하는 땅 주변의 시세를 확보하고 유동인구를 체크하고 향후 발전 가능성을 따져봐야 한다. 흔히 기획부동산에서 말하는 땅 투자로 단기간 내 수익을 올릴 수 있는 방법은 없다. 오히려 단기간 고수익을 보장한다면 의심하고 또 의심해야 한다. 평소 믿을 만한 사람의 권유일지라도 신중하게 대처해야 한다.
저자는 현장답사의 중요성을 강조하면서 투자의 기본원칙을 제시해 참고 기다릴 줄 아는 사람에게 운명을 바꿀 수 있는 땅 투자 방법에 대해서 소개하고 있다.

발품 파는 땅 투자 고수의 실전 노하우!
이 책은 진짜 땅 투자 입문서이다.
저자는 자신의 부자 로드맵을 향해 달려가는 중이다. 그래서 그간의 경험한 실전사례를 그대로 책속으로 옮겨와 땅 투자 왕초보라도 쉽게 활용할 수 있도록 사례를 통해 땅 투자 방법에 대해 친절하게 설명하고 있다.
땅에 투자하기 위해서는 땅을 잘 알아야 한다. 땅을 볼 줄만 알아도 땅 투자의 절반은 성공한 셈이다. 책은 땅을 볼 줄 아는 방법에 대해 인구의 유동성, 정부의 국책사업, 도로의 중요성, 맹지 활용법 등에 대해 실제 경험을 토대로 구체적으로 알려준다.
저자는 스피드뱅크 영업본부에서 다양한 경험을 쌓은 뒤 ‘대박땅꾼의 부동산연구소’를 운영하며 꾸준한 땅 투자활동으로 현재 2만여 평의 땅을 소유하고 있다. 그런 그도 그만한 땅을 소유하기까지 밤잠을 설쳐가며, 서울에서 어디라도 답사를 하기 위해 피곤한 줄도 모르고 현장을 뛰어다녔다. 그런 노력이 현재 36세인 그를 2만여 평의 지주로 있게 했다.
이 책의 특징은 단순하게 땅 투자 방법에 대해서만 제시하는 것이 아니라 실전사례를 통한 땅 투자를 할 수 있는 실전연습을 할 수 있다는 것이다. 또한 충청도 및 서해안을 중점적으로 분석하고 있어서 책에서 제시하는 대로 땅 투자 방법을 따라가다 보면 적어도 충청 및 서해안 지역의 땅을 보는 눈이 높아져 있게 될 것이다.

이 책은 모두 5개의 장으로 구성하고 있는데, 1장에서는 저자가 땅 투자를 할 때 기본원칙으로 정하고 있는 점에 대해 설명하고 있다. 2장부터 5장까지는 땅 투자 초보부터 고수까지의 노하우를 실전사례를 통해 전하고 있다.
2장에서는 1천만 원부터 5억 원까지 금액별로 투자할 수 있는 포인트를 짚어주며, 3장은 시세보다 저렴하게 땅 투자를 할 수 있는 토지 경매에 대해 자세하게 사례와 함께 설명하고 있으며, 4장은 소액 투자자도 좋은 땅에 투자할 있는 장을 마련해주는 공동투자에 대해, 그리고 5장에서는 최근 베이비부머 세대의 은퇴시기에 떠오르고 있는 전원주택 투자법에 대해 적당한 금액 및 투자 포인트에 대해 설명한다.
또한 따로 구성한 부록에서 전국 투자 유망지역 14곳을 선정해 투자에 유리한 개발호재 등에 대해 말하고 있다.

이 책은 땅 투자의 모든 방법을 알려주고 있다. 즉, 땅을 고를 때 누구나 신중하지만 저자가 말하는 고수들만이 알고 있는 노하우를 적용해서 어떤 땅에 투자를 해야 수익이 발생하는지를 말이다. 이 책을 통해 땅 투자 고수의 노하우를 익혀 불황기에 운명을 바꾼 될 놈은 되는 대박 난 투자자가 되기를 바란다.

대박땅꾼의 부자 로드맵 단계별 목표
2007년: 가을 충청남도 보령시 농지 430㎡ 경매낙찰
2008년: 4월 새만금 부안군 하서면 농지 2,083㎡ 공매낙찰
6월 새만금 부안군 상서면 농지 992㎡ 매입
7월 새만금 부안군 변산면 임야 2,975㎡ 경매낙찰
8월 새만금 김제시 진봉면 임야 3,967㎡ 경매낙찰
새만금 부안군 보안면 대지 496㎡ 경매낙찰
9월 새만금 부안군 진서면 농지 480㎡ 경매낙찰
10월 새만금 군산시 신관동 농지 298㎡ 경매낙찰
새만금 군산시 개정면 농지 397㎡ 경매낙찰
11월 인천 구월동 재개발빌라 매입
2009년: 3월 충남 서산시 부석면 농지 992㎡ 매입
5월 충남 당진군 고대면 임야 2,975㎡ 매입
11월 강원 춘천시 신동면 임야 20,496㎡ 공매낙찰
2010년: 1월 새만금 임야 1983㎡ 매입
5월 새만금 농지 2,810㎡ 매입
2011년: 1월 새만금 임야 1,653㎡ 매입
7월 당진 합덕역세권 2,480㎡ 매입
2012년: 1월 평창 알펜시아 661㎡ 매입
3월 군산 산북동 농지 2,975㎡ 매입
5월 당진 석문면 992㎡ 매입
8월 부안 계화면 496㎡ 대지 매입

◆2012년 36세: 현재 토지 65,455㎡ 확보
◆2013년 37세: 토지 3만 평 확보: 수도권 및 새만금 땅, 주택 투자 / 지방핵심상권 상가 1채 확보: 월 임대수익 1천만 원 확보 / 부동산정보업 런칭
◆2017년 40세: 토지 6만 평 확보 / 수도권 및 지방핵심상권 상가 3채 확보: 월 임대수익 3천만 원 확보 / 부동산전용 네비게이션사업 런칭
◆2019년 43세: 토지 1O만 평 확보 / 수도권 및 지방핵심상권 상가 10채 확보: 월 임대수익 1억 원 확보
◆2022년 46세: 토지 2O만 평 확보 / 핵심상권 상가 및 빌딩 임대수익 월 3억 원 확보 / 꿈나무축구재단 설립
◆2025년 49세: 토지 50만 평 확보 / 핵심상권 상가 및 빌딩 임대수익 월 5억 원 확보 / 꿈나무골프재단 설립
◆2029년 53세: 토지 100만 평 확보

◆ ◆ ◆ 추천의 글

전은규 소장을 처음 봤을 때는 초보자였는데, 6년이 흘러 전문가가 되어 돌아온 걸 보면 짧지만 굵게 시간을 보낸 듯하다.
-김형선 박사(경기대학교 부동산학)

이 책은 한마디로 토지에 대해 잘 모르는 사람이라도 쉽게 접근할 수 있도록 도와주는 안내서이다.
-박호진 부장(MTN 머니투데이방송)

대박땅꾼은 보면 볼수록 진정성이 느껴지는 믿을 만한 전문가이다.
-김재옥 팀장(RTN 부동산티비)

2년 전 ≪대박땅꾼 땅투자 로드맵≫이란 책을 처음 접한 뒤 깨달은 바가 많아서, 이번 책 역시 많은 기대를 가지고 출간되기를 기다렸다. 기대를 저버리지 않고 전편 못지않게 많은 노력의 흔적이 보인다.
-김익종 편집국장(부동산신문)

6년 동안 단 하루도 쉬지 않고 임장활동을 하는 대박땅꾼을 보면서 늘 자극을 받는다.
-김영남 대표이사(농지114)

대박땅꾼의 부자 일기를 보면 53세에 백만 평을 확보한다는 계획이 나온다. 실제로 투자를 경험하면서 이 글은 항상 나에게 자극제가 되어 점점 땅의 세계에 푹 빠져 살게 한다.
-땅머슴(대박땅꾼의 토지 연구소 카페회원)

머리말
시작하는 말

1장 대박땅꾼의 투자 10계명
돈은 인구를 따라 흐른다?국책사업은 ‘썩어도 준치’?나무가 아니라 숲을 봐라?도로와 붙어야 잘 팔린다?돈 되는 구거 찾기?시가화예정용지, 한발 앞서 선점하라?20% 부족한 땅이 매력 있다?못난이 땅 팔자 고치기?지적도만 믿다간 낭패

2장 1천만 원부터 5억 원까지 금액별 투자 포인트
5천만 원 미만은 경?공매를 적극 활용하라?5천만 원~1억 원 미만은 소액 매물의 파라다이스?1억 원 이상~3억 원 미만은 수도권 입성 가능?5억 원대 이상 고액 투자자라면 수익성을 따져라?돈 되는 구거 찾기?시가화예정용지, 한발 앞서 선점하라?땅 보유단계별 세금은?

3장 토지경매는 마음껏 고르는 ‘아울렛’
땅 경매 첫 걸음?현장을 투자가 보인다?낙찰은 뚝심으로?특수물건은 고수들의 각축장

4장 공동투자는 소액 투자자의 탁월한 대안
공동투자 성공을 위한 몇 가지 조건?공동투자에서 가장 중요한 것은 ‘리더’?필지분할이냐 지분투자냐?공동투자로 부안 땅을 사다?합필 수 분할로 땅 가지 올리기

5장 트렌드에 맞춘 전원주택 투자법
‘전원생활+수익’ 두 마리 토끼를 잡으려면?수도권은 양평?가평이 1순위?대박과 쪽박은 한 끗 차이?환금성, 인허가, 건축비는 3대 복병

부록-전국 유망지역 투자지도 14

경기는 언젠가는 회복된다. 오르막이 있으면 내리막이 있듯 한밤중이 있다면 대낮도 있다. 이런 사실을 제대로 본다면 땅 투자는 지금이 적기다. 시장에 공포가 난무할 때 기회의 싹은 트기 마련이다. 위기(危機)는 위험(危險)과 기회(機會)를 모두 품고 있는 단어가 아닌가. 때마침 정부가 토지거래허가 규제도 완화하기 시작했다. 자칫 투기 분위기가 조장될 수도 있지만 투자자들에게 기회 요소임에는 틀림없다.(18p)

땅 투자 고수들은 좋은 땅을 한눈에 알아보고 좋은 땅이라 생각하면 보자마자 투자를 결정한다. 어쩌면 마음에 드는 땅을 과감히 선택하는 결단력도 초보와 고수의 차이라면 차이일 것이다. 완벽한 땅보다는 마음에 드는 땅이 투자하기에는 더 좋다. 어쩌면 완벽한 땅이란 존재하지 않는지도 모른다. 80% 정도만 마음에 들면 과감히 배팅하라. 경험상 이런 땅은 절대 손해 보지 않는다.(55p)

사람들은 흔히 땅 투자는 목돈이 들어가는 일이라고 생각한다. 적어도 1억 원 이상은 있어야 남부끄럽지 않은(?) 땅을 살 수 있는 게 아닌가 하고 말이다. 물론 이런 판단이 아주 틀린 것은 아니다. 투자액수가 크면 원하는 지역의 마음에 쏙 드는 땅을 골라가며 매입할 수 있을 것이다. 그러나 소액을 가지고 있다 해서 마음에 드는 땅을 살 수 없는 것은 아니다. 단돈 1천만 원만 있어도 땅 투자를 할 수 있다. 아직도 전국에는 3.3㎡당 1만~2만 원하는 땅이 적지 않으니 말이다. (80p)

법원경매는 부동산을 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 메리트가 있다. 특히 대표적인 징벌적 규제 상품인 땅은 경매를 통해 행정적ㆍ법률적 규제를 일소할 수 있다. 토지는 주택과 달리 해당 부동산의 점유자 또는 소유자 등에 따른 명도 문제가 발생할 가능성이 거의 없다는 것도 장점이다. 그래서 땅 투자 초보자라면 법원경매를 적극적으로 활용할 필요가 있다.(120p)

경매에서 중요한 것은 물건과 연애하지 않는 것이다. 만물만색의 땅인지라 이 땅을 놓치면 어디서 또 비슷한 땅을 만날 수 있을까 싶겠지만 땅을 경매로 투자할 때는 ‘아니면 말고’ 정신을 견지하는 것이 중요하다. 너무 고가를 써내면 경매로 땅을 마련하는 의미가 없어진다. 물론 본인만 입찰하는 것이 아니므로 너무 싸게 받으려고 하면 낙찰받기가 어려워진다는 점도 유의하자. (139p)

공동투자에 성공하려면 필지를 분할할 때 서로 공평하게 나눌 수 있는 땅을 매입하는 것이 중요하다. 만약 필지분할 시 도로에 닿지 않는 맹지가 생길 수밖에 없다면 매입한 당에 도로를 만들어 분할해야 한다.(186p)
대부분의 투자자는 땅을 있는 그래도 사서 가격이 오르면 시세차익을 보고 파는 방법이 땅 투자의 전부라고 생각한다. 그러나 조금만 공을 들이고 약간의 비용을 감수하면 들인 비용의 10배 이상으로 땅의 가치를 올릴 수 있다. 그것은 바로 합필 분할기법이다.(196p)

앞으로 토지 시장에서 중요한 변곡점은 멀티 헤비테이션 시대의 개막이 될 것이다. 삭막한 도시환경에 불만족하는 이들이 자연친화적 삶을 꿈꾸면서 도심 인근 주거용 땅의 수요가 늘어나기 때문이다. 실제 강남 등 도심에 사는 도시민이 은퇴를 기점으로 전원에 주말용 주택을 짓는 경우가 늘고 있다.(204p)