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그들은 어떻게 경매로 부자가 되었을까?

『경매부자들』은 2006년 삼성경제연구소가 선정한 부동산 재테크 명강사 고준석 박사가 부동산 경매 15년의 노하우를 공개한 책이다. 경매 투자자가 반드시 알아야 할 핵심사항을 제시하고, 수익형 부동산에 관심이 있거나 투자하려는 모든 이들의 궁금증을 풀어줄 다양한 사례와 냉철한 투자비법을 알려준다. 철저하게 매수인의 입장에서 이야기하고 있는 이 책은 기준권리, 가짜 세입자를 구별하는 법, 마찰 없이 명도하는 방법 등 매수인이 실전경매에서 적용할 수 있는 유용한 방법과 정보들을 간결하면서도 알차게 정리했다.

대한민국 금융권 최초 ‘프라이빗 뱅커(PB) 겸 부동산 컨설턴트 1호’
고준석 박사가 공개하는 경매 15년의 노하우

삼성경제연구소가 선정한(2006년) 부동산 재테크 최고의 명강사인 고준석 박사. 지난해 《강남 부자들》로 대한민국 투자자들을 열광시킨 그가 이번에는 ‘부동산 경매’를 주제로《경매 부자들》을 들고 나타났다. 그의 책에서 가장 강점으로 꼽히는, 저자가 직접 조언하고 관리해주어 부자가 된 사람들의 실전 투자 사례는 이번 책에도 풍부하게 담겨 있다.
부동산 경매에 관심이 있거나, 실전투자를 위해 준비하는 독자들이라면 그의 15년 노하우를 한번에 전수받을 수 있는 기회가 될 것이다.

이 책은 총 5개의 장과 특별부록으로 구성되어 있다.
· 1장. 평범했던 이들이 경매 부자가 될 수 있었던 특별한 투자법을 10가지로 요약한다.
· 2장. 경매의 꽃이라 할 수 있는 권리분석의 핵심만 콕콕 집어 알기 쉽게 해설한다.
· 3장. 부족한 자금으로도 성공적인 경매 투자를 할 수 있도록 경대매출 비법을 공개한다.
· 4장. 경매 부자들의 인생 역전 스토리를 통해 실질적인 수익 창출 방법에 대해 심도 있게 분석한다.
· 5장. 고준석 박사가 경매 상담 중 가장 문의가 많았던 질문 12가지에 답한다.
· 특별부록. 실전경매에 꼭 필요한 준비 절차, 경매 절차, 참고서류 등을 한눈에 보기 쉽게 정리한다.

월급 주는 수익형 부동산,
경매를 활용하면 적은 돈으로도 가능하다!
마포에 사는 회사원 E씨는 경매를 통해 서울 합정동에 있는 2층짜리 단독주택을 1억 3,000만 원에 낙찰 받았다. 이 건물에는 모두 다섯 가구가 세 들어 살고 있다. 현재 건물 시세는 9억 5,000만 원 정도이며, 매달 월세로 450만 원이 통장으로 따박따박 들어온다. 그는 소규모 투자로 높은 임대수익을 올리는 데 성공했다.(66p)

돈 쓸 곳은 많고 물가도 계속 오르는데 월급만으로 살기에 빠듯한 게 현실이다. 젊은 사람이건 은퇴를 앞둔 베이비부머이건 반은 진심, 반은 우스갯소리로 “빌딩이나 하나 사서 세나 받으며 살고 싶다.”라는 말을 한다. 그러나 대부분의 사람들은 괜찮은 물건을 사려면 푼돈으로는 어림없다고 겁을 먹고 쉽게 도전하지 못한다. 하지만 방법은 있다. 시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있는 ‘경매’를 활용하면 적은 돈으로도 수익형 부동산 투자가 가능하다. 은행권 최초의 부동산 컨설턴트인 고준석 박사가 이번에 내놓은《경매 부자들》은 수익형 부동산에 관심이 있거나 투자하려는 모든 이들을 위한 책이다.
그는 이 책에서는 경매 투자자가 반드시 알아야 할 핵심사항을 제시하고, 수익형 부동산에 관심이 있거나 투자하려는 모든 이들의 궁금증을 풀어줄 다양한 사례와 냉철한 투자비법을 알려준다. 예를 들면 다가구주택의 경우, 세입자가 항상 골칫거리는 아니다. 전세보증금을 부담해야 하는 ‘독이 되는 세입자’를 구별할 줄 아는 것이 중요하다(66p), 상가에 유치권이 설정되어 있으면 무조건 꺼릴 게 아니라 사실 여부 확인부터 해야 한다(82p), 원룸 건물이 낡았다고 무조건 기피할 필요는 없으며, 저렴하게 낙찰 받아 리모델링하면 오히려 큰 수익을 올릴 수도 있다(38p) 등 경매로 수익형 부동산 투자를 고려하는 사람들에게 유익한 전략과 유의점을 알려준다.


부동산 경매에서 생길 수 있는 생생하고 다양한 사례가 핵심!
15년 노하우의 진수가 한 권에 녹아 있는 책!
직접 자산을 관리해 준 투자자들의 사례를 바탕으로 한 《강남 부자들》을 통해 대한민국 1% 부자들의 특별한 투자패턴을 공개한 고준석 박사! 그가 이번에는 평범한 소시민에서 경매로 부자가 된 사람들의 이야기를 한 권의 책 《경매 부자들》에 담았다. 저자가 그동안 경매 부자로 만들어준 사람들의 생생한 실제 사례 중 진수만을 뽑은 것이다.

· 주말마다 땅을 보러 다니는 집념으로 은퇴 후 생활할 전원주택을 마련한 베이비부머의 성공기(35p)
· 남들이 기피하는 허름한 건물을 매수하여 매달 600만 원씩 평생월급을 받는 역발상 투자의 귀재(38p)
· 2,200만 원에 낙찰 받은 과수원을 일구어 연간 2억 5,000만 원의 수익을 올리는 부자 농사꾼(146p)
· 경매로 넘어가는 주인 가게를 매입하여 세입자에서 어엿한 상가 주인이 된 인생 역전기(138p)

이외에도 비인기물건인 공장에 눈을 돌려 집 장만은 물론 월세 1,000만원 임대수익을 올리는 하우스리치(151p), 골치 아픈 세입자 문제를 인정과 대화로 해결한 행복한 부자(71p) 등 다른 책에서는 볼 수 없었던 다양한 사례가 책 속에 들어 있다.
이 책에 등장하는 경매 부자들은 결코 넉넉한 여유 자금을 가지고 시작했던 것이 아니다. 경매에서 가장 큰 난관이라는 권리분석에 능통하거나 법을 잘 아는 사람들도 아니었다. 그들의 공통점이 있다면 반드시 부자가 되겠다는 꿈을 품고, 그 꿈을 이루기 위해 실제로 노력했다는 것이다. 저자는 평범했던 그들의 절박함과 남다른 실행력 그리고 성공적인 투자원칙을 날카로운 통찰과 세심한 분석으로 파헤쳤다.
경매 시장에서 성공법칙은 의외로 간단하다. 눈앞의 이익을 좇거나, 남들이 하는 것을 따라하거나, 운이나 요행을 바라거나, 권리분석과 법에만 매달리면 결코 이길 수 없다. 경매 시장에서 이기려면 달라야 한다. 중요한 것은 자신만의 투자원칙과 실천이다. 이 책에 나오는 경매 부자들 역시 스스로 정한 투자원칙에 따라 휘둘리지 않고 꾸준히 도전하여 꿈을 이룰 수 있었다.

그들은 어떻게 경매로 부자가 되었을까?
고준석 박사가 분석한 경매 부자들의 특별한 투자원칙 대공개!

★ 인생의 절반을 돈 걱정 없이 사는 경매 부자들의 냉철한 투자법 10 제안
★ 돈이 없어도 할 수 있다는 경매대출 비법 공개
★ 경매시 누구나 한 번쯤은 궁금해할 질문을 간추려 Q&A로 요약
★ 알기 쉽게 한눈에 들어오는 ‘권리분석 공식’과 ‘입찰가격 산정방법’ 공개
★ 초보자가 꼭 알아야 할 경매 절차와 경매준비 절차 특별 수록

경매는 어렵다는 편견을 가진 사람들이 많다. 무슨 말인지 도통 이해할 수 없는 법률 지식과 용어를 공부하다가 대부분 중간에 포기하는 경우가 많기 때문이다. 시중에 나온 경매 책은 무조건 많이 알려주고자 채권자, 채무자, 소유자, 임차인에 대한 지식과 이론까지 담고 있어 더욱 막막하게 느껴진다. 그러나 경매 고수들은 많이 아는 것보다 꼭 필요한 것을 아는 것이 더 중요하다고 말한다. 그래서 이 책은 철저하게 매수인의 입장에서 이야기하고 있다. 한마디로 정리하는 기준권리, 가짜 세입자를 구별하는 법, 마찰 없이 명도하는 방법 등 매수인이 실전경매에서 적용할 수 있는 유용한 방법과 정보들을 족집게 강사처럼 간결하면서도 알차게 뽑아 추렸다.
다른 책과 가장 차별화된 것은 3장에서 확인할 수 있다. 여유자금이 부족하다는 이유로 투자를 포기하는 사람들이 많다는 사실에 주목, 은행 지점장인 저자의 이력을 최대한 살려 효과적인 경매대출 비법을 제공한다. 유치권 등이 설정된 특수경매물건도 경매대출을 받을 수 있으며, 심지어 감정가의 100% 대출이 가능하다는 놀라운 사실과 팁을 얻을 수 있다. 5장은 고준석 박사가 지금까지 경매 관련 상담을 하면서 가장 문의가 많았던 질문을 추린 것으로 경매 투자자라면 꼭 숙지해야 할 사항이다.
마지막으로, 어렵다는 이유로 경매에 다가서지 못했던 사람들을 위해 알기 쉽게 정리한 <권리분석 공식>(191p)과 <입찰가격 산정방법>(185, 186p)은 초보자는 물론 실전 투자자들에게도 큰 도움이 될 것이다.

·인생의 절반을 돈 걱정 없이 사는
1. 경매 부자들은 가격이 올라갈 때 Yes!를 외친다
2. 경매 부자들은 미래가치를 먼저 따진다
3. 경매 부자들은 초심을 잃지 않는다
4. 경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다
5. 경매 부자들은 현장에서 답을 구한다
6. 경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다
7. 경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다
8. 경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다
9. 경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다
10. 경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다
경매 부자들의 냉철한 투자법 10

고준석 박사는‘직접 투자하지 않는다’는 원칙을 고수함으로써 가장 공정성 있고, 정확한 전망을 하는 것으로 정평이 높다. 1994년 부동산과 인연을 맺은 이후, 5년간 2,000여 건의 경매물건을 취급하며 번지수만 갖고도 땅을 찾아낼 수 있을 정도로 전국 방방곡곡을 누비고 다닌 끝에, 평범한 은행원에서 은행권 최초의 부동산 전문 컨설턴트가 되었다.

‘부동산 투자도 공부해야 하는 시대’라는 생각에 동국대 대학원에서 법학박사 학위를 받았으며, 신한은행 프라이빗 뱅크 부동산 재테크 팀장을 거쳐 현재 신한은행 청담역 지점장으로 재직 중이다. 2002년부터 우리나라 금융기관 최초로‘프라이빗 뱅커(PB) 겸 부동산 전문가 1호’로 활동 중이다. 수많은 대기업 회장을 비롯해 전직 장차
관, 대학 총장, 정당 대표, 유명 연예인 등 내로라하는 대한민국 명사들의 부동산 컨설팅을 도맡아오고 있다.
실무와 이론을 겸비한 그는 동국대 겸임교수이자 조선일보·매일경제·한국경제·서울경제 등의 인기 칼럼니스트이자 강의 요청이 끊이지 않는 인기 강사로 2006년에 삼성경제연구소에서 부동산 재테크 분야 최고의 명강사로 선정되었다.

MBC 라디오〈손석희의 시선집중〉, KBS 라디오〈경제가 보인다〉, 한경와우TV〈 부동산 와이드〉, KBS TV〈 경제 투데이〉와〈경제 비타민〉, MBC TV〈 아주 특별한 아침〉등 매체에 출연했다. 또한 현대백화점, 신세계백화점 등의 주요 문화센터와 고려대, 한양대, 성균관대, 건국대, 이화여대, 사법연수원 등에 출강하여‘될 성 싶은 부동산 새싹’들을 가르치고 있다.

주요 저서로《강남 부자들》,《대한민국 집테크》,《재테크, 부동산을 잡아야 돈 번다》,《큰돈 없이 경매로 돈 버는 법》,《나는 이런 부동산으로 돈 번다》,《융자계 고대리입니다》가 있다.
팬카페 │ 아이 러브 고준석과 부동산 재테크(cafe.daum.net/gsm888)

◎ 추천사

시세보다 싸게 사서 큰 수익을 남길 수 있는 재테크로 흔히 부동산 경매를 꼽는다. 그런데 대부분 사람들은 경매가 어렵고 위험하다는 생각에 도전하지 못하고 망설이다 기회를 놓친다. 권리분석과 물건분석을 아무리 파고들고, 관련 법률을 열심히 공부해도 정작 경매에 참여하지 않는다면 무슨 소용인가? 이 책은 바로 그런 사람들을 위한 책이다. 이 책에서 소개하는 경매 부자들의 성공 스토리들을 통해 재미와 감동은 물론이고 미래가치를 보는 법, 자신만의 투자원칙을 지키는 법을 만날 수 있다. 그리고 무엇보다 ‘나도 할 수 있다’라는 자신감을 얻을 수 있다.
방송인 김생민

부동산 경매로 인생을 바꿨다고? 드라마에나 나오는 이야기라고 생각했다. 경매를 시작하려면 알아야 할 것도 많고, 위험도 너무 크기에 겁부터 먹었던 것도 사실이다. 그런데 이 책을 만나고부터 생각이 바뀌었다. 주변에서 흔히 볼 법한 평범했던 사람들이 어떻게 경매에 도전하여 부자가 될 수 있었는지 드라마보다 더 드라마 같은 이야기가 내 이야기가 될 수 있다는 믿음이 생겼다. 또 기존의 경매 책들은 끝까지 읽기 힘들거나, 읽어도 무슨 말인지 이해하기 어려운 경우가 많았는데, 이 책은 법률용어나 경매 지식을 사례 속에 자연스럽게 녹여내어 읽는 맛을 주면서 쉽게 공부도 된다. 부동산 경매에 관심이 있는 사람, 실전경험이 부족해 입찰에 망설이는 사람들에게 일독을 권한다..
방송인 김 숙

<책속으로 추가>

여름철에 땅을 매입하게 되면 풀숲이 울창하여 자칫 묘지가 있는지 확인하기 어렵다. 특히 합법적으로 설치한 묘지에 대해서는 분묘기지권을 인정하기 때문에 임의대로 이장하거나 강제로 철거할 수 없다. 경매 고수들은 시골 땅을 매입할 경우 여름이 아닌 추운 겨울에 현장방문을 한다. 만약 분묘가 있으면 관리 상태를 파악해 묘지 이전을 청구할 수 있는지 확인한 후 경매에 참여한다. - 93p

H씨는 2010년, 14번째 도전에 나섰다. 경기도 화성에 소재한 땅(논 119㎡, 법원감정가 1,700만 원)이었는데, 공유지분인 탓인지 5차(576만 원)까지 유찰되어 있었다. 그는 3차례나 현장을 방문했다. 주변의 논과 밭사이로 아파트가 들어서기 시작했다. 용도지역은 계획관리지역으로, 중개업자의 말로는 아파트가 들어설 가능성이 높다고 했다. 그러나 친구들은 그까짓 작은 논을 무엇에 쓰겠냐며 괜한 짓 하지 말라고 한마디씩 했다. (…) 그러나 H씨는 도전하여 6차 입찰에서 580만 원에 낙찰받았다. 다행히 매각이 종결될 때까지 공유지분소유자(공유자)가 우선매수권을 신고하지 않았다. 행운은 계속 그를 따라다녔다. 소유권 이전을 마친 지 5개월도 채 지나지 않아 그 땅을 1㎡당 120만 원에 수용하겠다는 통지서를 받은 것이다. 580만 원을 투자해 1억 4,280만 원, 무려 24배의 투자수익을 올린 셈이다. - 168p

기회는 준비한 자에게 찾아온다고, 2010년에 경기도 평택에 있는 땅(밭 110㎡, 법원감정가 2,600만 원)이 5차(859만 원)까지 유찰된 것을 알게 됐다. 밭이었지만 분묘 1기가 있었다. 현장에 가보니 아파트 단지가 들어서면서 도시화가 진행되고, 땅값이 금값으로 변하고 있었다. 분묘가 문제였지만 땅을 포기할 이유는 되지 못했다. 다행히 3주간 주말마다 현장을 찾은 덕분에 분묘 관리인을 만나 이장 약속을 받았다. 그녀는 6차 입찰에서 920만 원에 낙찰받았다. 300만 원의 비용을 지불하고 분묘를 이장시켰다. A씨는 1년이 지난 후 이웃한 땅 소유자에게 1억 3,200만 원(1㎡ 당, 120만 원)에 매도했다. - 172p

경매 고수들에게 성공 비결을 물으면 첫째도 둘째도 계획이다. 경매물건은 백화점에서 쇼핑을 하듯 마음만 먹으면 살 수 있는 게 아니기 때문이다. 더군다나 눈에 보이지는 않지만 매수인에게 위협이 되는 권리가 도처에 도사리고 있다. 매수 기간도 하루이틀이 아니라 몇 년이 소요되기도 한다.
그러므로 경매 시작부터 마지막 절차를 밟을 때까지 철저하게 계획을 세워야 한다. 목표를 명확하게 잡고, 장기투자를 한다는 생각으로 임해야 한다. - 180p

저자의 말 ㅣ 나도 진짜 경매 부자가 될 수 있을까?

Part 1 그들이 경매 부자가 될 수 밖에 없는 이유
경매 부자들은 가격이 올라갈 때 YES를 외친다
경매 부자들은 권리분석보다 '이것'을 먼저 따진다
경매 부자들은 초심을 잃지 않는다
경매 부자들은 경제성의 원칙을 따진다
경매 부자들은 현장에서 답을 구한다
경매 부자들은 겉만 보고 판단하지 않는다
경매 부자들은 배수진을 치고 경매에 임한다
경매 부자들은 선택과 집중의 달인이다
경매 부자들은 한 방을 노리지 않는다
경매 부자들은 길 없는 땅에 길을 만든다

Part 2 알고 보면 어렵지 않은 권리분석
기준권리는 무조건 소멸한다
약이 되는 세입자 vs 독이 되는 세입자
세입자는 적이 아니다
가짜 세입자를 찾아라
떼쟁이 유치권
목소리만 큰 법정지상권
겨울에만 보이는 분묘기지권
허수아비 근저당권
매수인 잡는 가처분

Part 3 경매 부자들만 아는 경매대출 비법
자금계획은 처음부터 세워라
돈이 부족하면 방 개수 많은 주택은 피하라
대금납부와 소유권이전등기를 같이 하라
유치권이 있어도 경매대출을 받을 수 있다
플러스알파를 준비하라
감정가의 100% 대출이 가능한 이유
선순위 지상권도 다시 보자
부자들만 아는 경매대출 비법

Part 4 경매 부자들의 인생 역전 스토리
경매에서 최고의 적은 '두려움'이다
Money 보다 The Dream Ⅰ
Money 보다 The Dream Ⅱ
아파트가 전부는 아니다
신혼부부의 알뜰살뜰 도전기
여자는 배짱, 남자는 절개
경매에도 역발상이 필요하다
13전기 14기의 도전
해적처럼 도전하라
나서라 그리고 즐겨라
계획은 치밀하게, 실행은 철저하게

Part 5 고준석 박사와 함께하는 경매 Q&A
입찰가격은 어떻게 결정하나요?
경매로 아파트를 매수해도 배우자와 공동명의로 할 수 있나요?
권리분석에도 공식이 있나요?
근저당건과 기등기의 날짜가 같은 경우 우선순위는 어떻게 되나요?
세입자가 집을 비워주지 않으면 어떻게 해야 하나요?
세입자가 무단으로 전입ㆍ전출을 한 경우에도 대항력이 있나요?
소유자가 잠적했을 때 문을 열고 들어가도 되나요?
체납된 아파트 관리비도 매수인이 부담해야 하나요?
매수인에게 인테리어 비용을 유치권으로 주장할 수 있나요?
경매로 취득한 농지도 농지취득자격증명이 필요한가요?
경매로 매수한 땅의 농작물 소유권은 어떻게 되나요?
상가건물 세입자가 대항력을 주장하면 어떻게 해야 하나요?

특별부록 ㅣ 어렵지 않다! 알기 쉬운 실전경매 가이드
이책을 먼저 읽고 나서

경매 고수들은 부동산의 미래가치를 판단하는 능력이 탁월하다. 이 탁월함은 선천적인 것이 아니라 후천적인 노력의 산물이다. 여기에 권리분석의 힘을 보태야 한다. 다시 말해 경매 고수는 하루아침에 되는 것이 아니다.
경매에서 권리분석은 중요하다. 그러나 권리분석을 잘해 수많은 물건을 낙찰받았어도 미래가치가 없는 부동산이라면 실패한 것이나 다름없다. 반면에 미래가치가 있어도 부동산 시장이 죽어 있으면 매도할 수가 없다. 반대로 미래가치가 없는 부동산은 시장이 좋아도 처분할 수가 없다. (…) 꼭 기억하자. 권리분석이 성공적인 경매 투자의 전부는 아니다. 무엇보다 앞서야 할 것은 미래가치를 볼 줄 아는 ‘눈’이다. - 22, 23p

구로동에 사는 S씨(51세).
그는 2006년에 종잣돈 3억 5,000만 원에 맞춘 물건을 찾다보니 생각만큼 좋은 물건을 보기가 쉽지 않았다. 그러던 중 인천대학교 주변에 3층짜리 여관(대지 350㎡, 법원감정가 3억 2,000만 원)이 경매로 나온 것을 발견했다. 2차(2억 480만 원)까지 유찰되어 있었다. 여관은 허름하다 못해 정상적으로 영업하기도 힘들어 보였다. 하지만 낡은 건물을 새로 고쳐 용도를 변경하면 괜찮을 것 같았다. (…) S씨는 며칠을 고민한 끝에 여관을 매수하기로 했다. 건물 용도변경에 문제가 없음을 확인하고 3차 입찰에서 2억 1,000만 원에 낙찰받았다. 소유권이전등기를 마치자마자 여관을 원룸으로 바꾸는 공사를 시작했다. 총수리비 1억 5,000만 원을 들여 원룸 20개를 만들었다. 그리고 현재 월 600만 원(원룸 당 보증금 300만 원, 월세 30만 원)의 임대수익을 올리고 있다. 당시 매수비용과 건물 수리비용을 합쳐 3억 6,000만 원이 소요됐는데, 임대보증금을 받아 투자금액 6,000만 원을 회수했다. 지금은 투자금액 대비 임대수익률로 따져보면 연 24퍼센트의 수익률을 내고 있다. 건물 가치도 꾸준히 상승해 자본수익이 2배가 넘는다. - 38, 39p

일반적으로 부동산 경매란 법원이 법에 따라 금전 지급을 목적으로 채무자(돈을 빌린 사람)의 부동산을 매각해 현금화한 후 배당이라는 절차를 통해 채권자(돈을 빌려준 사람)를 만족시켜주는 것이다. 즉, 경매에는 채권자를 비롯해 채무자, 소유자, 매수인, 기타 이해관계자 등이 얽혀 있다. 경매 고수들은 이런 복잡한 상황 속에서 오로지 매수인 입장에서만 생각한다(예를 들어 채권자에 속하는 배당절차에 대해서는 알려고 하지 않는다). 모든 이론과 상식을 알 수 있다면 좋겠지만, 꼭 그럴 필요는 없다. 경매의 핵심을 파악하고 최선을 다해 노력하는 것이 중요하다. 꼭 알아야 하는 것, 필요한 것에 시간과 에너지를 집중하는 것이 경매 부자가 되는 지름길이다. - 49p