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골치 아픈 부동산 세금, 한 방에 해결하자!

개인과 관련한 부동산 세금문제를 올바르게 전달하고, 내는 사람들 입장에서 절세할 수 있는 방법을 알려주는 『부동산 절세법』 '개인편'. 개인들이 보유하고 있는 부동산에 대한 세금 문제를 아파트와 단독주택, 주택임대사업, 재건축·재개발, 토지 등의 순서로 나열하였다. 단순하게 아파트를 사고팔 때 필요한 가장 기본적인 내용들과 아울러 많은 사람들이 가장 어렵게 여기는 토지 관련 세금에 이르기까지 알아두면 좋은 다양한 절세법들을 다루었다. 감면 주택을 거래하는 방법, 고가주택에 대한 절세법, 그리고 다주택을 가진 사람들이 처분할 때 어떻게 해야 할지를 자세하게 알려준다.

피할 수 없는 부동산 세금, 합법적으로 줄이고 깎는 방법 공개!

과거에 각광받던 재테크 수단으로서의 부동산 투자가 바닥을 모르고 가라앉고 있는 요즘이다. 몇 년에 걸쳐 부동산 시장의 경기가 이젠 안정하지 않다는 의견이 나오는 가운데, 1가구 1주택을 추구하려는 경향이 눈에 띄게 늘어났다. 게다가 경기를 일으켜 보겠다고 정부는 여러 대책을 내놓지만, 사람들과 관련 학자, 업계의 시각은 싸늘하기만 하다. 이런 가운데 내 소중한 재산을 어떻게 지켜야 할까. 더군다나 왔다 갔다 하는 정책 흐름은 어떻게 따라잡을 수 있을까.
베스트셀러 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』 시리즈를 비롯하여 꾸준히 부동산 관련 세금 책을 출간해 온 신방수 세무사의 신간 『단 1%도 놓칠 수 없는 부동산 절세법·개인편』은 집 하나쯤은 갖고 있을 소시민들 입장에서 법을 어기지 않으면서 손해 보지 않을 법한 절세법을 제시하고 있다.

이 책은 내 집 한 칸 마련하려는 실수요자에서부터 목돈을 갖고 투자하려는 수요자, 그리고 중개를 담당하는 공인중개사, 더 나아가 부동산 관련 기업이나 종사자들에게 적합한 내용이 가득 담겨 있다. 또한 소박한 전원생활을 꿈꾸는 사람, 농촌에서 농사를 짓는 사람 등 각기 다른 층에 맞는 세금 정보를 제공한다.
개인들이 보유하고 있는 부동산에 대한 세금 문제를 아파트와 단독주택, 주택임대사업, 재건축·재개발, 토지 등의 순서로 나열하였다. 단순하게 아파트를 사고팔 때 필요한 가장 기본적인 내용들과 아울러 많은 사람들이 가장 어렵게 여기는 토지 관련 세금에 이르기까지 알아두면 좋은 다양한 절세법들을 다루었다. 물론 놓치거나 실수하기 쉬운 요소, 그리고 이해하기 어려운 세금 문제들은 저자의 다년간의 실무 경험을 바탕으로 한 실전 사례들을 통해 최대한 알기 쉽게 하였다.

감면 주택을 거래하는 방법, 고가주택에 대한 절세법, 그리고 다주택을 가진 사람들이 처분할 때 어떻게 해야 할지 속 시원하게 알려준다. 최근에 정부가 부동산 경기를 활성화하기 위해 내놓은 주택임대사업에 관한 내용도 자세히 소개되어 있어, 요즘처럼 재테크 하기 힘든 시기에 무척 하기 어렵다는 임대사업도 자신 있게 시도해 볼 수 있을 것이다.
전문가도 다루기 힘들어하는 재건축과 재개발 사업과 관련한 세금 내용도 체계적으로 정리되어 있어 재건축, 재개발 사업과 관련한 개인의 양도소득세 계산도 수월하게 할 수 있다.

2011년부터 달라지는 부동산 세금 및 정책 반영!

이 책이 지닌 장점은, 2010년 8·29 대책과 2011년 2·11 대책을 비롯한 세제 개편 내용들을 담아 변한 정책을 적용하지 못해 자칫 손해를 볼 수 있는 가능성이 거의 없도록 보완했다는 점이다. 더 나아가 취득세 등의 감면, 양도소득세 중과세 제도의 변화, 주택임대사업자의 요건 완화, 특히 허위계약서를 작성할 때 비과세 제한 등과 같은 최신 정보를 일목요연하게 정리하였다.

특히, 부록에는 양도소득세 계산법을 수록하여, 조금만 세금 지식을 숙지한 일반 사람들 또한 쉽게 계산할 수 있을 것이다. 또한 정부가 발표한 세제 개편 내용을 정리하여 종전과 다른 어떤 부문이 반영되었는지 한 눈에 알 수 있다.
부동산을 실제 소유한 사람들에게는 세금 혜택을 파악하는 것이 제1조건이다. 현실적으로 정부 대책을 제대로 파악하여 혜택을 받는 경우는 거의 드물다. 하지만 포기하지 말자. 실소유자들이 놓치기 쉬운 사례들을 최대한 다루었기 때문에 세금 지식이 부족한 초보자들도 쉽게 습득할 수 있다.
주택 또는 아파트를 사고팔 때 따라붙는 세금 때문에 꽤 골치 아픈 경험을 했던 보통 사람들을 포함하여 결코 손해 보지 않고 세금을 내는지 하는 의심을 단 한 번이라도 해본 사람들에게 이 책은 유능한 세무 전문가 역할을 톡톡히 해낼 것이다.

머리말 아는 만큼 돈 되는 부동산 절세 전략

1장 투자수익률을 높이는 절세 전략
부동산 거래를 하면, 따라다니는 얄미운 세금들｜따져보자! 부동산 종류별 세금｜세금도 반드시 관리해야 한다

2장 아파트에 따라붙는 세금 없애기
아파트, 얼마면 되니?｜아파트 보유세 계산법｜양도소득세, 한 푼도 안 낼 수 있다｜비과세 특례 조건 제대로 파악하라｜비과세 조건은 억지로라도 만들라｜세금 내는 1주택자의 희망, 장기보유공제 제도｜보유기간에 따라 달라지는 세금 제도

3장 단독·빌라주택에 따라붙는 세금 덜어내기
단독주택·빌라와 아파트의 세금 차이｜다가구주택과 다세대주택의 세금 차이｜상가를 주택으로 사용하고 있는 경우｜무허가 주택을 보유한 경우의 세금 문제｜단독주택을 멸실시키고 새롭게 지은 경우｜소형 다주택자에게 꼭 필요한 절세법｜큰 소리 나지 않고 단독주택과 빌라 증여하는 방법

4장 주택임대사업과 절세 대책
주택임대사업의 세금 체계와 신고법｜전세 보증금에도 소득세가 붙는다?｜임대주택 마음대로 처분해도 된다?｜임대사업과 분양사업의 차이점을 찾자｜주택임대사업자가 반드시 정리해야 할 것들

5장 재건축·재개발 아파트 절세법 탐구하기
재건축·재개발 사업과 세금 흐름｜재건축·재개발 입주권을 구분하는 진짜 이유｜입주권에 대한 비과세 전략｜청산금이 양도소득세에 미치는 영향｜입주권 양도소득세 계산법｜완공 후 아파트 양도소득세 계산법

6장 분양권·감면 주택과 절세법
분양권과 양도소득세 관계｜분양 주택에 대한 세금 한 방에 격파!

7장 다주택자가 현명하게 세금 폭탄 피하는 방법
다주택자의 양도소득세 과세 원리｜다주택자는 중과세 제도의 흐름을 주목하라｜영구적으로 중과세가 적용 안 되는 주택이 있다｜강남 등 투기지역과 탄력세율｜1세대 2주택자, 이렇게 처분하라｜2회 이상 양도한 경우의 합산과세｜농어촌주택을 포함하여 2주택인 경우｜상속주택과 일반 주택이 있는 경우｜다주택자를 1주택자로 만드는 원리

8장 자경농지 및 수용토지의 세금 감면
토지 세금의 모든 것을 낱낱이 파헤쳐 보자｜8년 이상 경작한 농지와 감면｜8년 자경농지 감면과 관련된 실전 사례｜전문가도 모르는 양도세 감면 한도｜토지를 수용할 때 발생하는 세금 문제｜수용에 따른 양도소득세 계산법｜농지 증여등기 전에 점검해야 할 세금 문제

9장 한 푼이라도 더 건지는 토지 처분 전략
토지 중과세 세율의 완화 내용 그에 따른 절세법｜주말농장과 농어촌주택의 세금 혜택｜토지를 깔끔하게 처분하는 전략

10장 재건축·재개발 아파트 절세법 탐구하기
양도소득세 신고서 제대로 검증하자｜차명 부동산 관리법 따로 있다｜상속을 받으면 신고하는 것이 좋다?｜편법을 쓰다간 쪽박 찬다

부록 양도소득세 계산법｜부동산 관련 주요 세제 개편 내용

1주택을 단독명의로 보유하고 있다면 9억 원까지 비과세되므로 종부세를 걱정할 필요가 없다. 다만, 이 금액을 넘는 경우에는 과세될 수 있다. 하지만 최근 정부의 세율 인하 등에 의해 세금 부담 수준은 그리 높지 않다. 따라서 1주택자는 종부세를 줄이기 위해 굳이 공동명의로 전환할 필요가 없다. 자칫 증여세가 나올 수 있고 통상 기준시가의 4% 정도인 취득 관련 세금이 따라다니기 때문이다. 1주택을 공동명의로 보유하고 있는 경우에는 12억 원까지 종부세가 부과되지 않는다.
―46쪽

아파트를 증여할 때에는 증여 금액을 시가로 해야 한다는 점에 유의해야 한다. 물론 증여 재산의 시가는 바로 알기는 힘드나 위치와 면적 등이 같은 아파트들이 증여일 전 3개월부터 증여세 신고 시까지의 시간 내에 매매된 적이 있다면 이 매매가액을 시가로 삼는다. 따라서 증여를 하려는 아파트는 보통 시세 근처에서 신고가 되는 경향이 높다.
―85쪽

예를 들어 입주권을 보유한 상태에서 주택을 취득했다고 하자. 이러한 상황에서는 일시적 2주택 비과세 특례조항이 적용되는지 검토한다. 따라서 비과세 혜택을 받으려면 주택을 취득한 날로부터 2년 내에 입주권을 양도하면 된다. 다만, 입주권에 대한 비과세 요건은 관리처분 전의 부동산 상태를 기준으로 따진다.
―163쪽

감면 주택과 일반 주택이 있는 경우에는 처분하는 순서에 유의해야 한다. 처분 순서에 따라 세금 관계가 달라지기 때문이다. 일반적으로 이 문제를 풀기 위해서는 감면 주택을 규정하고 있는 조특법 제97조부터 제99조의 3까지를 모두 검토해야 한다. 다음에서 감면 주택과 일반 주택이 있는 경우의 처분 방법을 알아보자. 앞에서 잠깐 보았듯이 감면 주택의 혜택은 양도세가 감면되는 것과 다른 주택의 과세를 판단하는 데 영향을 주지 않는 것이 된다. 그런데 후자의 혜택은 모든 감면 주택에 주어지지 않고 있다. 이러다 보니 각 조항별로 이런 혜택이 있는지 없는지를 점검해야 일반 주택에 대한 과세 방식을 결정할 수 있다. ―188쪽

8년 이상 자경한 농지라도 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거·상업·공업지역 안에 있는 농지로 편입된 겨우, 이들 지역에 편입된 날부터 3년 이내에 양도하면 편입 시점까지 발생된 양도소득에 대해 감면을 적용하나 편입 후 3년이 지난 후 양도하면 감면 대상에서 제외된다. 다만, 주거·상업·공업지역 안에 편입된 지 3년이 지난 농지라도 토지 소유자가 1,000명 이상이거나 사업시행 면적이 100만㎡ 이상이 되는 경우는 감면을 적용한다.
―246쪽