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당신의 아파트는 괜찮습니까?

절대 안정적일 것이라고 믿었던 아파트 시장이 흔들리고 있다. 우리나라 부동산 시장의 중심이라고 할 수 있는 아파트 가격이 하락하면서 부동산 시장 전체가 요동치고 있는 것이다. 많은 사람들은 언제 이 상태에서 벗어나 다시 '황금알을 낳는 거위'시대가 되돌아올 것인가를 점친다. 그리고 간절하게 기원한다. 건설회사에 재직하면서 아파트 경기를 분석해 세 권의 재테크 관련서를 출간한 이원재가『아파트 쇼크』에서 아파트를 통해 과거와 같은 부를 쌓는 시대는 지나갔다고 말한다. 시종일관 회색빛 미련으로 변한 아파트의 성공 신화를 버리라고 조언한다.

지금의 아파트 가격 하락은 이미 훨씬 이전부터 잉태되어 있었다. 2008년부터 실시된 아파트 분양가 상한제 폐지가 기름에 불을 붙이는 역할을 한 것은 사실이지만.

지금 아파트 가격 하락의 가장 큰 원인은 실수요자의 실종이다. 이 말은 이미 아파트를 매입할 수 있는 여력을 가진 계층은 모두 구입한 상태라는 것이다.
실수요자들은 사고 싶어도 살 수가 없다. 아파트 가격은 신규 실수요자들이 감당할 수 없을 만큼 치솟았다. 현재 아파트 가격이 하락하고 있다고 하지만 실수요자들은 그 가격도 감당할 수 없다는 뜻이다.

아파트가 주거 수단이 아닌, 재산 증식 수단으로 여기기 시작하면서 비롯된 결과다. 이미 아파트를 통해서 재산 증식을 이룬 투자자, 투기꾼들은 느긋하다. 아파트 한 채가 재산의 전부인 사람들과 뒤늦게 투자에 뛰어든 사람들만 발을 구를 뿐이다. 실수요자들은 지금의 아파트 가격도 버거워하면서 꿈도 꾸지 못하고 있다.

지금의 아파트 가격은 서민들은 꿈도 꿀 수 없는 가격이다. 아무리 담보대출 금액을 늘리고 대출자격 조건을 완화해도 매입에 나설 실수요자는 없다. 혹시 아파트 시장을 떠났던 자본이 돌아온다고 해도 마찬가지다. 일시적으로 가격 회복은 이룰 수 있지만 실수요자가 없는 상태에서는 허허벌판에 점포를 열고 손님이 찾아오기만을 기다리는 꼴이다. 이 상태에서는 건설회사가 아무리 좋은 아파트를 짓고, 정부가 매매 활성화 및 분양 정책을 내놓아도 백약이 무효다.

지금까지 지나치게 아파트에 매달렸다. 이제는 그만하며 돌아설 때가 되었다. 다행히 연착륙하면 좋겠지만 그것이 쉽지 않다면 빠른 결단이 필요하다.
왜 아파트에 목숨 건 인생을 살려고 하는가? 우리나라 특성상 아파트 매입에 들어간 돈이 전 재산이라는 것은 필자도 모르는 것이 아니다. 하지만 지금 상태를 유지하려다가 그나마 챙길 수 있는 것도 챙기지 못하는 상황을 만들까 두렵다. 진심으로 걱정된다. 그것은 한 가정의 파산이요, 해체로 가는 수순이기 때문이다.

아파트에 목숨 걸지 말자. 그렇게 하기에는 지금까지 살아 왔던 삶이 아깝지 않은가. 아파트에 대한 미련을 버리면 앞으로 얼마든지 사람답게 살 수 있는 시간과 여유가 생긴다.
지금은 결단의 시기다. 최선의 선택은 무엇인가?
버려야 얻을 수 있다. 이 말을 다시 한 번 깊게 되새겨 보기를 바란다.

이처럼 저자는 이 책에서 줄곧 집, 아파트의 현실과 미래를 파헤친다. 그리고 내놓은 결론은 간단하다. 미련을 버려라. 욕심을 버려라, 이다. 저자는 이 주제를 끌어내기까지 집과 아파트가 왜 부정적인지를 수 십 가지 사례와 객관적이고 판단적인 자료를 제공하면서 끈질기게 독자들을 설득한다.
필자가 원하는 것은 하나이다. 모두에게 재앙이 될 폭락을 방지하기 위해 미리 나서자는 것이다.

책머리에

제1장 아파트 성공 신화? 이제 한계점에 서 있다
ㆍ 당신의 아파트는 괜찮습니까?
ㆍ 아파트에 무슨 문제가 생긴 것일까?
ㆍ 회색빛 미련으로 변한 장밋빛 아파트
ㆍ 소원에 가려져 있는 아파트의 진실
ㆍ 이제 우리는 한계점에 서 있다
ㆍ 정부의 부동산 대책을 기대하지 마라
ㆍ 아직도 미련을 떨치지 못하는 사람들
ㆍ 아파트 위기를 벗어날 비상구는 있는가?

제2장 아파트 시장 위기! 어떤 대책도 통하지 않는다
ㆍ 정부의 부동산 대책도 이제는 통하지 않는다
ㆍ 효과 없는 부동산 대책의 결과
ㆍ 실종된 거래는 백약을 무효로 만든다
ㆍ 양발에 채워진 족쇄
ㆍ 점점 불리해지는 전세 세입자들
ㆍ 세상은 이미 변했다
ㆍ 아파트를 팔려는 사람도 바뀌어야 한다
ㆍ 지금은 폭등이 부른 위기의 시기다
ㆍ 아파트값 폭락은 시한폭탄과도 같다
ㆍ 이미 초침은 돌아가고 있다
ㆍ 밀어내기 분양 때문에 상투 잡은 사람들
ㆍ 갈수록 악화되는 아파트 시장 상황

제3장 아파트 버블 붕괴! 이미 비상등은 켜졌다
ㆍ 일본의 ‘부동산 버블 붕괴’를 타산지석으로 삼자
ㆍ 미국의 부동산과 금융권의 동반 몰락
ㆍ 아일랜드와 두바이의 위험한 선택
ㆍ 늘어만 가는 담보대출 비율
ㆍ 열쇠는 아파트가 쥐고 있다
ㆍ 맹목적인 믿음이 부른 결과
ㆍ 생활 패턴이 달라졌다
ㆍ 아파트 시장과 고령화의 의미
ㆍ 주택 소유에 대한 인식이 변하고 있다
ㆍ 너무 커진 아파트 가격의 거품
ㆍ 믿고 싶지 않은 증거들
ㆍ 인정해야 방법이 보인다
ㆍ 비상등이 켜졌다

제4장 아파트 가격 폭락! 이미 시한폭탄은 작동됐다
ㆍ 곳곳에 널려 있는 깡통 아파트
ㆍ 악순환의 카테고리
ㆍ 잘못된 계산, 서브프라임 모기지론 사태
ㆍ 지금까지 알고 있던 부동산 상식을 버리자
ㆍ 문제는 아파트 가격이다
ㆍ 허공에 몇 천만 원을 깔고 앉아 있다?
ㆍ 또 다른 문제, 미분양 아파트
ㆍ 아파트 가격이 상승세로 돌아설 전망은 있을까?

제5장 아파트 비상 탈출! 아직 비상구는 열려 있다
ㆍ 아직도 마지막 대반전을 기대하는가?
ㆍ 거래량 증가가 가격 상승으로 이어지지는 않는다
ㆍ 총부채상환비율을 완화한 진짜 이유
ㆍ 아파트 시장의 성동격서(聲東擊西)
ㆍ 먼저 자신의 상태를 정확하게 진단하자
ㆍ 용적률의 혜택은 더 이상 기대할 수 없다
ㆍ 아파트의 매도 가격을 내려라
ㆍ 전세 아파트는 안전한가?
ㆍ 임대면 어떻고 전세면 어떠랴
ㆍ 왜 아파트에서 탈출해야만 하는가?
ㆍ 아파트에 목숨 걸지 말자

우리 옛말에 ‘땅거지’라는 말이 있다. 소중한 재산인 땅을 광범위하게 갖고 있지만 실제 사용할 수 있는 현금은 가지고 있지 않은 사람들을 일컬어 하던 말이다. 그러나 ‘땅거지’라는 말은 한동안 우리 주변에서 사라졌다.
그 이유가 뭘까? 무엇보다 부동산의 가장 큰 약점이라고 할 수 있는 환금성이 대폭 향상된 것이 그 이유다. 여기에 부동산은 가장 믿을 수 있는 재산으로 간주되어 마음만 먹는다면 은행 담보 대출 등을 통해 얼마든지 현금화할 수 있었다.
그 중심에 아파트가 있었다. 아파트는 모든 부동산 시장을 선도하고 주도하는 중심축이었다.

아파트 시장이 있는 이상 우리나라 부동산 시장은 결코 무너질 수 없는 철옹성으로 보였다. 그런데 부동산 시장의 중심, 핵이라고 할 수 있는 아파트가 수상해지기 시작했다.
주로 아파트 시장에서 비롯된 ‘하우스 푸어’라는 말이 조금도 낯설지 않다. 사실 미국에서 시작된 하우스 푸어가 유행어가 된 것도, 지금도 수많은 하우스 푸어를 양산하고 있는 것도 바로 아파트다. 아파트는 우리나라 부동산 시장의 든든한 배경에서 가격 대폭락으로 가는 재앙의 진원지 구실을 하고 있다.
지금까지 보여준 것은 빙산의 일각에 불과하다. 한 번 시작된 균열은 점차 걷잡을 수 없이, 미처 손쓸 겨를도 없이 우리에게 재앙을 가져올 것이다.
부정하고만 싶지만, 상상도 하기 싫은 일들이 점차 현실로 다가오고 있다.

사실 우리에게는 기회가 있었다. 우리들이 조금 현명했다면, 우리들이 어느 순간쯤에서 더 이상의 탐욕을 버릴 줄 알았더라면 오늘의 피해를 최소화할 수 있었다. 나아가서 다가오는 미래를 담담한 시각으로 대비할 수 있었을 것이다. 지금처럼 속수무책으로 손을 놓아버리거나 다가오는 엄청난 쓰나미를 보면서도 ‘저것은 사실이 아닐 거야’라며 고개를 젓는 일은 일어나지 않았을 것이다.

냉정하게 말하면 이제 우리나라에서 부동산, 특히 아파트를 통해 과거와 같은 ‘부’를 쌓는 시대는 지나갔다. 왜 그런가? 세상은 급격하게 변해 가고 있다. 라이프스타일, 인생관, 가족관, 인구 구성 비율, 생활의 우선순위를 가르는 가치관 등 소비를 좌우하는 모든 것들이 변했다.
이 모든 변화는 ‘아파트 황금기’ 도래를 외치는 사람들과의 바람과는 정반대 방향으로 진행하고 있다. 바로 이 점에 주목해야 한다. 이제 우리나라에서 아파트에 투자하여 과거와 같이 벼락부자가 되는 시대는 오지 않을 것이다.
모른다. 한 5년에서 10년 뒤에 베이비붐이 일어나서 그로부터 20년에서 30년 뒤라면 모를까. 아니면 멸실 아파트가 갑자기 급증하여 수요가 대량으로 늘어나면 된다. 그러나 이것은 현실성이 없는 이야기다.

그렇다면 지금 필요한 것이 무엇인가?
지나치게 낙망하지도 말고 지나치게 과거의 향수에 기대어 근거 없는 낙관론에 기대는 자세도 없애야 한다. 그 것은 부동산 가격 대폭락을 막는 길이자 이미 일본, 미국, 아일랜드, 두바이 등이 경험한 부동산 가격 대폭락과 그로 인한 경제 불황을 막는 길이기도 하다.
필자는 이 책에서 줄기차게 아파트 성공 신화를 버릴 것을 주장할 것이다. 그것이 ‘대재앙’을 사전에 방지하는 길이라고 믿기 때문이다.