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각 분야 전문가 14인의 긴급 진단 『2011 부동산 투자 전망대』. 각 분야의 전문가들이 부동산 투자에 대한 2011년 전망을 내놓았다. 국내 경제와 부동산시장 전망을 시작으로, 주요 부동산정책 변수 전망, 아파트 투자 전략, 재개발시장 전망, 부동산 정책과 법률 전망, 경매시장 전망 등을 소개한다.

말도 많고 탈도 많았던 2010년 부동산시장. 이미 바닥을 쳤다와 아직은 침체기라는 의견이 팽팽하게 맞서고 있다. 시장이 아무리 바닥이라도 수익을 거두는 소위 대박상품은 여전히 존재한다. 수익형 부동산 시장이 그러하다. 지난 8월 발표된 8.29대책은 앞으로 부동산시장에 어떠한 영향을 줄 것인가와 지하철 9호선의 계속적인 개통 역시 시장의 주요한 변수이다. 국내외의 경제 상황과 국내의 정책 변화, 인구 등 부동산시장을 움직이는 모든 요소와 각계 최고의 전문가들이 2011년 부동산시장을 말한다.

2010년의 부동산시장 버블 논란은 언제까지 계속될 것인가?

2010년 11월 초 주택시장의 바닥논쟁이 후끈하다. 아파트 거래량 증가와 지방 분양시장 청약 훈풍, 강남권 아파트의 호가 상승 등 국지적으로 바닥을 예단할 수 있는 징후들이 고개를 들고 있기 때문이다. 특히 전세시장 불안으로 인한 소형구매 수요가 일부지역의 급매물 소진으로 이어진다던지, 경매시장에 응찰자와 낙찰가율이 상승하고 있다는 점 등, 시장회복의 전주곡이라는 판단들이 속속 등장하고 있다.
하지만 부동산가격에 영향을 미치는 독립변수들의 향방은 아직 상당히 복잡하게 얽혀있다고 본다. 구매 및 투자심리, 금리, 부동산정책, 수요와 공급, 경기회복, 지역별 개발재료 등, 갖가지 시장변수가 주택가격에 미치는 영향력은 지역별 편차를 보이고 있다. 이미 국지성과 상품별 개별차로 나타나고 있어 어쩌면 이 같은 바닥논쟁 자체가 무의미한 격론에 그칠 수 있다.
실제 2010년 초 대비 10월 말 기준 경기권 아파트 평균 가격변동률은 -2.7%이지만, 동기대비 오산시는 0.1%, 과천시는 -7.7%의 낙폭을 보이는 등 경기권 내에서도 수요자들이 느끼는 집값 변동 체감은 천차만별이다. 공간 범위를 지역구 내로 좁히더라도 결과는 마찬가지이다. 고양시 아파트 가격변동률은 평균 -6.5%지만, 덕양구(-5.1%)와 일산동구(-6.7%), 일산서구(-7.9%)의 세부 변동 폭은 단기공급과잉으로 인한 입주적체의 여파에 따라 균등하지 않은 셈이다.

2011 부동산시장은 새로운 국면을 맞이할 것이다

최근 국내 경제는 글로벌 금융위기에서 벗어나 안정되면서 당초 예상보다 빠르게 회복되고 있다. 유가 등 원자재 가격과 주가는 연일 상승하는 반면, 원/달러 환율은 빠르게 하락하고 있는 실정이다. 이에 각 연구기관들은 2011년도 경제성장률 전망치를 상향 수정하고 있다. 한편 이와는 대조적으로 2010년 서울ㆍ수도권 지역의 부동산시장은 DTI(총부채상환비율)의 한시적 완화를 골자로 한 8.29대책에도 불구하고 매매거래가 살아나지 않는 등 3분기까지 침체가 계속되었다. 일부에서는 성급하게 부동산시장의 장기침체 가능성에 대한 우려가 제기되었다. 그러나 4/4분기 들어 그동안 건설사들이 수익성을 이유로 신규 아파트 공급부족으로 인한 가격이 서서히 상승하기 시작하였다. 이에 급기야는 그동안 주택 구입을 미룬 실수요자들의 전세수요가 증가하여 전세물량 부족으로 인한 전세가격 급등으로 부동산시장은 새로운 국면을 맞이할 것이다.

부동산을 둘러싼 시장의 변화에 대응하자

2011년 국내 경제를 전망하기 위해서는 먼저 이를 둘러싼 대외 여건을 살펴볼 필요가 있다. IMF에 따르면 미국, 유럽연합, 일본 등 선진국의 2011년 경제성장률은 2010년에 비해 다소 낮은 2.4%가 될 것으로 전망된다. 중국 등 경제신흥국의 경우도 다소 둔화되었지만 여전히 6.4%의 높은 성장세가 전망된다. 특히 세계 경제에서 그 영향력이 커진 중국의 경우 2011년에도 9% 후반의 높은 성장세를 보일 것이라 전망된다. 국제 원자재 가격 역시 세계경기가 회복세로 돌아서면서 국제 원자재에 대한 수요가 증가할 것이기에 원유를 포함한 주요 원자재 가격의 상승세가 이어질 전망이다. 미국 캠브릿지에너지연구소(CERA)에 따르면 두바이 유가는 금융위기를 벗어나 상승세를 지속하면서 2010년 10월 배럴당 약 80달러를 유지하고 있으며 2011에도 평균 88.70달러로 상승달러로 상승할 것으로 보인다.
국내 경제 상황은 중국 등 신흥경제국보다 좋은 상황이 아니다. 전문가들은 2011년 국내경제 성장률을 작년인 2010년의 5.9%보다 다소 떨어진 4.3%로 예측하고 있다.

어떠한 불황기에도 상승하는 시장은 있다

부동산시장을 읽을 때는 지역 내 독립변수의 영향력 정도와 비중을 균형감 있게 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 집값바닥론이 맹위를 떨쳤던 2010년에도 모든 부동산이 침체기에 있었던 것은 아니다. 전체적인 시장 모두 보다는 자신의 관심 분야에 집중하는 것이 필요하다고 하겠다. 대세상승에 기대 아무 곳이나 사놓고 시세차익을 기다릴 호시절이 단기간에 다시 오기 힘든 만큼, 본인의 자본과 구매력에 맞는 적당한 상품 판단과 구입 시기의 조율이 필요하다. 바닥 찾기에 매몰돼, 성급하게 주택시장에 진입하기 보다는 2010년 부동산시장의 발자취를 되돌아보며 시간적 여유를 갖고 2011년 주택시장의 흐름과 윤곽을 파악하는 것이 좋겠다.

2011년 국내 경제와 부동산시장 전망_박덕배 / 2011년 주요 부동산정책 변수 전망_임혜순, 김찬호 / 통계로 본 2011년 부동산 트랜드 전망_함영진 / 2011년 아파트 투자 전략_김인만 / 2011년 전세시장 전망_한정훈 / 2011년 재건축시장 전망_장인석 / 2011년 재개발시장 전망_전영진 / 2011년 토지시장 전망_강공석 / 2011년 상가시장 전망_신일진 / 2011년 수익형 부동산 전망_고종옥 / 2011년 부동산 정책과 법률 전망_김재권 / 2011년 부동산 세금 기상도_신방수 / 2011년 경매시장 전망_강은현

2010년 11월 초 주택시장의 바닥논쟁이 후끈하다. 아파트 거래량 증가와 지방 분양시장 청약 훈풍, 강남권 아파트의 호가 상승 등 국지적으로 바닥을 예단할 수 있는 징후들이 고개를 들고 있기 때문이다.

2011년에 부동산시장이 침체를 벗어나게 된다면 가장 먼저 수요자들의 관심을 끄는 부동산 종목이 바로 재건축 아파트이다.

임대수익형 부동산시장 중 투자자들이 가장 선호하는 투자 상품이 바로 상가이다. 그 이유는
부동산 부동산 침체기에도 상가는 매월 현금으로 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다.

2011년 부동산시장의 화두는 2010년에 이어서 아파트 등 주택 투자보다는 임대수익형 부동산 등의 상업용 부동산에 대한 투자로 귀결될 것으로 보인다. 특히 2009년 7월에 시행된 도시형 생활주택과 2010년 7월에 합법화된 준주택에 대한 일반인들의 관심이 본격화 되는 한 해가 될 것으로 전망된다.

지난 2005년 도입됐던‘생애최초 주택구입자금'도 내년 3월말까지 한시적으로 재도입된다. 지원 대상은 가구원 전원이 주택을 소유한 적 없는 무주택 가구로 부부합산 연소득이 4,000만 원 이하여야 한다. 해당 가구가 비투기지역에서 85㎡ 이하·6억 원 이하 주택을 사게 되면 2억 원 한도 내에서 연 5.2% 금리로 대출을 받을 수 있게 된다.

2011년 경매시장 전망은 여느 해와 달리 예측이 쉽지 않다. 어느 해보다 호재와 악재의 변수가 뒤섞여 가름이 힘들뿐 아니라 그 변수들의 변화도 심해 갈피를 잡기가 쉽지 않기 때문이다.