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미국 부동산 시장의 위기, 이로 인한 미국 시장 전체의 위기!

이 책은 미국의 서브프라임 모기지론 부실 사태를 예견한 도서로, 시대를 관통하는 부동산 거품에 대한 혜안이 담겨 있다. 메소포타미아 왕국에서부터 로마제국을 거쳐 중세유럽, 현대에 이르기까지, 수천 년 경제사에는 경제대중의 그릇된 인식으로 기인한 비합리적인 가격 폭등이 수차례 존재했다.

저자는 이런 거품경제에 대한 역사적 사례들을 소개한 후, 미국 부동산 위기로 눈을 돌렸다. 1부와 2부에서는 미국 부동산 위기에 대해 이야기하고, 이 위기가 금융 전반으로 확산되어 가는 과정을 정리한다. 3부와 4부에서는 위기가 당면했을 때의 자산 포트폴리오를 제안한다. 또한 투자 가능한 대상도 조언한다.

경제위기 상황에서 충격을 최소화하는 법, 예측한 위기상황을 이용하여 투자하는 법을 알려준다. 주택 경기 거품 붕괴의 직격탄을 맞는 주식 종목은 무엇이며 이 와중에 수익을 낼 수 있는 방법은 무엇인지, 주택 가치가 하락할 때 손실을 줄이면서 오히려 수익까지 내는 법은 무엇인지를 폭넓은 시각으로 설명한다.

미국경제의 위기는 현재진행형

수 년 전부터 미국의 부동산 위기는 예견되어 왔다. 저소득층의 주택문제를 해결한다는 취지 아래 미국 부시 정권의 전폭적인 지원으로 이루어진 서브 프라임 모기지론 제도는 변제능력이 결여된 저소득층들이 빚더미에 앉더라도 부동산을 구입하도록 부추겼다. 일시적으로 이 제도는 침체되어 가는 미국경제를 부동산경기로 지탱하는 역할을 했다. 하지만 결국에는 서민 경제의 파탄을 가져왔고, 서브 프라임 모기지론의 주간사인 패니매와 프레디맥의 파산과 국유화로 이어졌다.
패니매와 프레디맥의 파산을 시발점으로 미국 1위 금융사 리먼 브라더스와 메릴린치, 모건 스탠리, AIG, 시티그룹 등 영원한 영광을 누릴 듯했던 글로벌 금융 대기업들이 도미노처럼 경영위기를 겪고 있다. 금융의 위기는 실물경제로 이어졌다. 한때 미국경제를 이끌었던 자동차산업의 빅3인 GM, 포드, 크라이슬러도 현재 오바마 정부의 지원 자금 대책에 근근이 연명하고 있는 상태다.

미국 경제 위기를 정확히 예견한 책

이 책 《부동산대공황》은 존 루비노가 2003년에 집필했다. 그 당시에 예측한 미국의 경제상황이 이제는 현실로 나타났다. 우리나라에선 다음 아고라의 인기스타인 미네르바가 몇 개월 후의 경제상황을 예측해 우리 사회의 뜨거운 감자로 부각되었다. 이것을 비교해 볼 때 존 루비노의 선견지명은 놀라움을 넘어 많은 시사점을 남긴다. 그는 미국에 경제위기가 올 것을 5년 전에 이 책을 통하여 정확히 예측하였다.
이 책에는 시대를 관통하는 거품에 대한 혜안이 있다. B.C 2000년 전의 메소포타미아 왕국에서부터 로마제국을 거쳐 중세유럽, 현대에 이르기까지 경제사에는 경제대중의 그릇된 인식으로 기인한 비합리적인 가격의 폭등이 수차례 존재해 왔다. 존 루비노는 대중의 광기에 휩쓸리지 않는 냉철한 지성과 객관적인 자료에 근거한 사실을 바탕으로 미국 부동산 시장의 거품과 나아가 이로 인한 미국시장 전체의 위기를 예견해 냈다.

위기는 기회다

1부와 2부를 통해 미국 부동산의 위기를 예언한 저자는 3부와 4부에서 위기가 당면했을 때의 자산 포트폴리오에 대하여 투자 가능한 모든 적절한 대상에 대해 조언한다. 경제위기 상황에서 충격을 최소화하는 것을 넘어서 예측한 위기상황을 ‘이용’하여 투자하고, 수익을 얻는 방법을 매우 폭넓은 시각에서 제시해 준다. 이 책을 통하여 독자는 미국의 부동산위기가 금융 전반으로 확산되어 가는 과정을 익힐 수 있다. 부동산폭락은 외국만의 이야기가 아니다. 국내에도 폭락에 대한 우려가 시장 전반에 퍼져 있다, 거래가 급증했던 이사철 성수기에 부동산 시장에는 호가만 있고 매수세는 찾아보기 힘들 정도다.


한국에는 과연 미국, 일본과 같은 부동산 폭락이 발생할 것인가?

수요공급의 시장원칙, 정부의 부동산 대책, 금리, 국제 부동산 시장상황….
부동산 가격에는 여러 가지 요인이 존재한다. 코스피와 환율은 널뛰기 상태다. 누구도 다음날을 예측할 수 없는 패닉상태가 이미 몇 달째 지속되고 있다.
이 책에 특별기고 한 국내 경제 전문가 조선일보 차학봉 기자는 금리와 국제 부동산 경기를 바탕으로 국내 부동산 시장을 예측한다. 그리고 또 한 명의 전문가 한국일보 최진주 기자는 이 책의 내용을 바탕으로 다가올 부동산 위기의 상황에서 투자의 대안을 다방면으로 모색한다. 두 전문가의 특별기고는 거시적인 관점으로 풍부한 내용을 담아 자칫 까다로울 수 있는 이 책을 독자들이 더 쉽게 접할 수 있도록 안내할 것이다.

책 속으로 추가
일본과 달리 독일과 프랑스는 이민에 대해 좀 더 관대한 편이다. 따라서 동구 유럽과 남부 유럽 지역에서 비교적 젊은 노동자들이 들어오기 때문에 노동 인력 구조의 경직화 시기를 어느 정도 늦출 수가 있다. 그러나 이들 국가 역시 빠르게 고령화되어 가고 있는 것만은 분명하다. 그리고 어찌됐든 간에 이들 국가의 경제 시스템 자체가 의미 있는 경제의 성장을 방해하고 있는 것처럼 보인다.
몇 가지 예를 들어보자. 1997년에 프랑스는 법정 근무시간을 주당 35시간으로 제한하는 규정을 마련했다. 이는 근로 시간을 줄이면 기존 직원들만으로는 업무 처리를 100% 할 수 없을 것이고 그렇게 되면 부족분은 새로운 직원을 채용하여 메울 수밖에 없을 것이라는 매우 엉뚱하고도 무지한 가정 하에 나온 발상이었다. 이런 식으로 고용을 늘리겠다는 매우 ‘순진한’ 전략이 먹혀들었을까? 물론 아니다. 이런 단순하고 무지한 발상이 얼마나 우스꽝스런 장면을 야기했는지 당시 프랑스 경찰의 ‘활약상’을 들어보면 아마 짐작이 갈 것이다. 프로젝트를 완수하기 위해 몰래 야근을 한 혐의로 일단의 엔지니어를 체포하기 위해 경찰이 사무실 건물 주위를 에워싸고 있는 장면을 한번 떠올려 보라. 주당 35시간 근무제도는 2003년에 폐지됐지만 이 제도의 근간이 됐던 기본 태도는 여러 군데에 아직 그 흔적이 남아 있다. 실제로는 일단 한번 채용한 직원은 해고하기 어렵게 되어 있는 노동법이라거나 생산성이 극히 떨어지는 농어민에게 보조금을 지급하는 등의 제도에서 그 흔적을 엿볼 수 있다. 이런 비효율적인 제도와 관행이 정부의 예산을 뭉텅뭉텅 갉아먹고 있다.
한편, 독일은 불과 몇 년 전까지만 해도 유럽 경제를 이끌어나갈 21세기의 경제 대국으로 여겨졌다. 그러나 지나친 자신감과 오랫동안 되풀이되어온 정책 실패로 인해 이러한 꿈은 산산이 부서졌다. 연금과 의료보험, 실업수당 등으로 지출되는 비용이 감당할 수 없을 정도로 늘어났고 노동법에서는 구 소련 경제 체제하의 흔적들이 심심찮게 발견된다. 철의 장막이 무너지자 동독이 서독에 흡수됐다. 동독의 경제가 서독 경제만큼의 생산성을 나타내지 못함에도 불구하고 동독 통화와 서독 통화가 일대일로 교환됐고 임금도 동일 수준으로 맞춰졌다. 그 결과 독일 정부 예산이 초토화될 만큼 정부의 지출 규모가 상상을 초월할 정도로 늘어났다.
_본문 223p

이 책은 지금부터 5년 전에 나왔다. 미국의 부동산 거품이 하루가 다르게 부풀어 가고 있을 때 저자가 거품 붕괴를 예측하고 쓴 것이다. 모두 주택가격 상승이 영원할 것처럼 믿었을 때, 패니메이와 프레디맥 등 미국 국책 모기지업체의 부실이나 모기지 부채를 기초자산으로 한 각종 파생상품의 문제 등을 정확히 간파하고 이렇게 구체적으로 미래를 예측했다는 게 놀라울 정도다.
이 책이 나온 후에도 미국의 부동산 거품은 2년 넘게 더 부풀었다가 꺼졌다. 거품의 마지막 단계에서 모기지 회사들은 상환 능력이 없는 낮은 신용자들에게조차 집값의 90～99퍼센트를 대출(이것이 ‘서브프라임 모기지’다)해 주었다. 집값 거품이 붕괴되자마자 가장 먼저 쓰러진 것은 이 같은 서브프라임 모기지업체였다.
과거 1980년대 미국 주택대부조합 사태 때도 비슷한 일이 벌어졌다. 저금리로 유동성이 풍부해지자 주택가격에 거품이 끼었다가, 금리가 재상승하는 과정에서 주택가격은 떨어졌다. 이에 조합의 자금 조달이 어려워지면서 수많은 주택대부조합이 파산할 것이다. 그때도 상당한 양의 공적자금이 투입됐지만, 당시에는 부실과 파산이 주택대부조합 차원에서 그치고 확산되지 않았다. 그러나 이번에는 서브프라임 모기지업체만 망가진 것이 아니었다.
‘서브프라임 모기지 발 금융위기’가 처음 가시화된 2007년 여름에는 서브프라임 모기지 관련 자산에 투자했던 일부 헤지 펀드들이 무너졌다. 다음 해에는 양대 국책 모기지업체에 천문학적 공적자금이 투입됐고, 각종 파생상품 투자를 통해 모기지 관련 자산에 노출돼 있던 베어스턴스, 리먼브러더스 등 초대형 투자은행들이 줄줄이 쓰러졌다.
파장은 미국에서 멈추지 않았다. UBS 등 유럽의 초대형 은행들도 어마어마한 부실을 떠안게 됐다. 결국 미국과 유럽 각국 정부는 부실 은행에 막대한 유동성을 공급하고도 모자라 직접 자본을 투입하고 우선주를 취득하는 부분 국유화까지 단행하게 됐다.
금융위기의 여파는 선진국 밖으로 확산됐다. 우리나라를 비롯한 개도국들은 ‘당장 현금이 급한’ 외국인 투자자들에게 탈출의 장이 됐다. 파키스탄과 헝가리는 국제통화기금(IMF)에 구제금융을 신청해야 했다. 특히 외국 자본에 대한 개방도가 아주 높은 한국 시장은 외국인 투자자들이 투자금을 회수하기에 가장 좋은 곳이었다. 2008년 들어 10월까지 외국인 투자자들이 한국 증시에서 팔아 치운 주식은 무려 42조 원어치다. 2004년 44퍼센트에 이르던 외국인 투자 비중은 29퍼센트까지 떨어졌다. 이 때문에 2007년 10월 2,000포인트를 돌파했던 코스피 지수는 정확히 1년 만에 반 토막이 났고, 코스닥 지수는 사상 최저치로 떨어졌다.
외국인들의 ‘셀 코리아’는 환율 폭등을 불러왔다. 안 그래도 연초 국제유가와 원자재 가격 급등으로 인해 경상수지가 적자로 돌아서면서 달러 공급이 안 되고 있는 상황이었다. 그런데 주식을 판 외국인들이 이를 달러화로 바꾸어 한국을 떠나자 달러화에 대한 수요가 급증한 것이다. 1년 전 900원을 간신히 넘었던 환율은 1,500원대까지 폭등했고, 환율 하락에 대비해 환 헤지를 했던 기업들은 막대한 손해를 보아야 했다.
여기까지가 이 책의 예언이 실현된 이후부터 2008년 10월 말까지의 상황이다. 한국의 독자들은 이 같은 진행 상황을 염두에 두고 이 책의 조언을 받아들여야 한다. 저자는 부동산 시장 붕괴가 오지도 않은 상황에서, 그것도 철저히 미국인들의 관점에서 글을 썼다. 하지만 지금은 이 같은 시나리오가 이미 실현된 후다. 또 달러를 찍어낼 수 없고 금융상품이 아직 미국처럼 복잡하게 발달하지 않은 한국의 특수성도 감안해야 한다.
저자는 주식시장 버블 붕괴 시에도 돈을 벌 수 있는 공매도 등의 방법을 제시하고 있지만, 우리나라 주식시장은 이미 완전히 붕괴돼 사실상 저점에 이르렀다. 개인 투자자가 공매도를 하는 것은 사실상 어렵기 때문에 이 같은 방법을 쓰는 것은 무리다. 전 세계 부동산 시장의 버블이 지난해부터 붕괴됐다. 하지만 우리나라의 주택가격은 2008년 하반기에 들어서야 이른바 ‘버블세븐’ 지역을 중심으로 조금 떨어지기 시작한 상황이라는 점도 고려해야 한다.
_최진주 기자 기고

개요

제1부: 주택 이야기
1 동굴에서 대저택까지
2 호황과 불황

제2부: 주택 시장 거품 그리고 그 결과
3 현재의 거품 경기 분석
4 거품 경기와 주택
5 전국 및 지역 부동산 시장
6 파생상품, 패니, 프레디
7 거품이 꺼지는 시점
8 최악의 시나리오: 암울한 이야기

제3부: 주택 시장 불황기의 투자 전략
9 거품 붕괴와 손실 방지
10 거품이 꺼졌을 때 수익을 내는 방법

제4부: 주택과 수익
11 거품 시장 판단법
12 주택 소유자의 선택
13 재산세를 덜 내는 방법

경제학자 중에는 호황기가 길어질수록 경기 침체의 골이 더 깊어진다고 하는 사람이 있다. 틀린 말은 아니다. 사람들이 오래도록 유지돼 온 경기 순환의 법칙이 깨졌다고 믿고 이러한 믿음에 따라 행동할 때가 바로 호황의 마지막 단계라고 본다면 일부 학자들의 이러한 견해 또한 마음속에 새겨둘 만한 가치가 있다. 이 단계가 되면 사람들은 자기 수중에 돈이 없어도 여기저기서 대출을 받아 당장 필요치도 않은 것(기호품이나 사치품 따위)들을 사들인다. 그리고 천운이 따르지 않는 한 성공하기 힘든 업종에 왕창 투자하거나 그런 업종에 종사하는 기업에 입사하기도 한다. 이런 상태가 오래 지속될수록 경기 회복세가 진행되기도 전에 악성 부채 규모는 더 커지고 쓰러지는 기업의 수도 더 늘어난다.
1990년대는 그 어느 때보다 긴 호황기였고 후반기 몇 년 동안은 돈을 싸들고 투자할 곳을 찾아다니는 사람들로 넘쳐났다. 이러한 호황기를 지나고 나타난 경기 침체의 골 역시 그 어느 때보다 깊을 것이라고 예상하는 것은 어쩌면 당연했다. 그러나 이 예상은 빗나갔다. 심각한 불황은 발생하지 않았다. 대신 약간의 경기 퇴조 현상이 나타나는 데 그쳤다. 이 책을 집필하던 당시인 2003년 초반에는 대다수 경제전문가들이 경기 회복이 진행 중에 있다고 봤다. 대체 어떻게 된 일일까? 이 질문에 대해서는 단 한 단어, 즉 ‘부동산’에서 그 해답을 찾을 수 있다.
_차학봉 기자 기고 중

이 책의 핵심 주제는 부동산, 더 정확히 말하면 주택 시장은 거품 경기의 최종 주자이자 어떤 의미에서는 위험성이 가장 높은 부문이라는 것이다. 따라서 거품의 진정한 의미가 무엇인지에 관해서는 아직 의견 일치가 이루어지지 않았다는 점은 일단 인정하고 넘어가도록 하겠다. 1990년대 말, 기술주가 거품인지 아닌지에 관한 논란이 있었다. 이에 관해 연방준비제도이사회(이하 ‘FRB’ 혹은 ‘연준’이라 함-역주)의 앨런 그린스펀(Alan Greenspan) 의장은 ‘거품이란 실제로 그것을 경험하기 전까지는 뭐라 말할 수 없는 것’이라고 공식적으로 표명한 바 있다. 아마 이 표현이 맞는 것인지도 모르겠다.
_본문 25p

거품 현상의 특징 가운데 하나는 사회 전반에 당시 상황이 영원히 지속될 것이란 생각이 팽배해 있다는 점이다. 호시절이 비교적 장기간 지속됐다. 사람들은 자신들이 허겁지겁 달려든 분야가 영원히 최고의 상태를 구가할 것이라 생각했다. 평소에는 신중했던 사람들이 1980년에는 금에, 그로부터 10년 후에는 정크본드에 정신없이 달려들었던 이유가 여기에 있다. 1990년대에는 주식 시장이야말로 위험이 전혀 없는 장기 투자처로 생각됐다. 주가가 하락한 시기도 있었지만 반등하는 양상이 항상 전개됐고 따라서 이러한 낙관적인 생각이 그대로 유지되면서 투자는 계속됐고 연간 10%의 이득이 노후 자금으로 고스란히 축적됐다. 2002년 말까지 이런 현상은 지속되었다. 전문가와 언론 역시 2년 혹은 3년간 경기 후퇴 현상을 경험할 수는 있겠지만 주택의 가치는 계속 상승하여 주택이야말로 가장 ‘안전한’ 투자처가 될 것이라고 연일 떠들어댔다. 어쩌면 이들의 판단이 옳은 것인지도 모른다. 하지만 주택 시장의 역사를 간략히 살펴보기만 해도 거품 현상은 항상 있어 왔다. 거품이 꺼지면 다시 회복되는 데 족히 10년, 아니 그보다 오랜 시간이 걸린다는 사실을 쉽게 알 수 있을 것이다. 그 좋은 예가 바로 1980년대 뉴잉글랜드 지역(코네티컷, 매사추세츠, 로드아일랜드, 버몬트, 뉴햄프셔, 메인 등 6개 주가 포함된 미국 동북부 지역을 일컫는 말-역주)에서 볼 수 있었던 거품 현상이다.
_본문 52p