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돈 없으면 일반매매로 소형아파트를 공략하라!

『싼 집 사야 부자 된다』는 저자 김양섭이 쉰 살 늦은 나이에 무일푼으로 부동산경매에 입문해 3년 만에 집 17채와 땅 5필지를 보유하면서 경험한 실패와 성공 이야기다. 저자가 부동산경매에 눈을 뜨면서 부자가 되는 방법을 깨우치기까지의 전 과정을 담고 있다. 이 책에서 저자가 주목하는 것은 다름아닌 저평가된 소형아파트다. 소형아파트는 대출을 받는다면 자기자본이 거의 없어도 매수가 가능하며, 이자나 세금은 전월세 수입으로 충분히 감당할 수 있고, 매도 차익을 노릴 수 있으며, 시간이 지나면 재개발의 호재도 기대할 수 있다. 이 책에서는 이러한 소형아파트를 최대한 빨리 많이 보유하는 방법, 그렇게 해서 돈이 끊임없이 들어오는 머니 파이프라인을 최대한 빨리 구축하는 방법을 알려준다.

《싼 집 사야 부자 된다》는 저자가 부동산경매에 눈을 뜨면서 부자가 되는 방법, 돈이 끊임없이 들어오는 머니 파이프라인을 구축하는 방법을 깨우치기까지의 과정을 담고 있다. 쉰 살 늦은 나이에 무일푼으로 부동산경매에 입문해 3년 만에 집 17채와 땅 5필지를 보유하면서 부자 대열에 발을 들여놓기까지 경험한 리얼한 실패와 성공의 이야기다. 부자가 되고 싶고, 돈 걱정 없는 노후를 준비하고 싶은 사람에게는 저자의 경험과 투자 노하우가 큰 도움이 될 것이다.

부동산을 모르고서는 부자 되기 어렵다
돈 걱정 없는 노후를 준비하려면 하우스 리치가 되라
얼마 정도의 자산을 가지고 있어야 부자 대열에 낄 수 있을까? 예전에는 백만장자라고 하여 100만 달러, 곧 우리 돈 10억 원 정도면 부자 축에 낄 수 있었지만, 지금은 이 돈으로 강남에서 아파트 한 채도 사기 어렵다. 자산관리 전문가들의 말에 따르면 총 자산이 100억 원은 넘어야 상위 1%의 부자 대열에 낄 수 있다고 한다. 그렇다면 상위 1%의 부자들은 어디에 어떻게 투자하여 부를 축적했을까? 고전적인 예금ㆍ적금부터 주식, 펀드, 채권, 귀금속, 예술품 등 다양한 투자처 중에 절대 빠지지 않고 상당한 비중을 차지하는 것이 바로 부동산이다. 이 말은 곧 부동산을 모르고서는 부자 되기 어렵다는 뜻이다. 부동산시장이 침체 일로를 걷는 지금 상황에서 일각에서는 이제 집 사서 부자 되는 시대는 갔다고 하지만, 상위 1%의 부자들은 여전히 아파트, 상가 등 부동산에 투자하고 있다. 돈 되는 곳을 알아보는 동물적인 감각을 지니고 있다는 부자들이 과연 허튼 곳에 투자를 하겠는가?
이 책의 저자 역시 늦은 나이에 부동산경매에 입문하면서 부자가 되는 길을 발견했다. 최대한 빨리 많은 집과 땅을 보유함으로써 끊임없이 돈이 들어오는 머니 파이프라인을 구축하는 것이 돈 걱정 없는 노후를 준비하는 최선의 방법이라는 것을 깨달았다. 저자가 발견한 하우스 리치가 되는 길은 그리 멀리 있지 않다. 지금부터라도 자신의 경제적 상황에 맞게 시작하면 된다. 하우스 리치로 성공하기 위한 관건은 얼마나 많은 돈을 가지고 시작하느냐가 아니라 얼마나 빨리 시작하느냐다. 돈 걱정 없는 부자가 되고 싶다면 지금 당장 시작하라!

돈 없어도 경매할 수 있다는 건 옛말
돈 없으면 일반매매로 소형아파트를 공략하라
적은 돈으로 경매를 해 수억을 벌었다고 자랑하는 책들이 많다. 하지만 저자의 경험상 돈 없이 경매로 많은 돈을 벌기는 어렵다고 한다. 물론 아주 적은 돈으로도 경매를 할 수는 있다. 인적이 드문 시골 전답은 아주 싸게 경락받을 수 있다. 하지만 이러한 물건은 경락받고 수년을 기다려도 매도하기 어려울 것이다. 경매를 잘 모르는 사람이 경락받을 수 있도록 남아 있는 것은 대부분 가치가 없는 것들이라고 봐도 무방하다. 또 사람이 거주하는 물건, 즉 아파트, 다세대, 다가구, 빌라, 원룸, 오피스텔, 일반주택 등은 적은 종자돈을 가지고는 경매로 취득하기 어렵다. 아무리 지방의 외진 다세대주택이라고 해도 3000~5000만 원 정도는 있어야 입찰할 수 있다. 투자 목적으로 경매를 한다면 환금성이 좋은 물건을 경락받아야 하는데, 물건이 좋다면 이 정도의 돈도 부족하다. 또 경락받아서 매도하기까지는 최소 3개월이 걸린다. 매도 기간이 더 길어질 수도 있다. 지금은 경매가 대중화되어 한번 경락받는 것도 힘들 뿐만 아니라 시간과 돈이 옛날보다 더 많이 들어간다는 사실을 간과해서는 안 된다. 물건을 경락받아도 수익 창출이 그다지 좋지 않을 수 있다. 단기매도 시 세금도 만만치 않다.
최근 들어 오피스텔, 원룸, 도시형생활주택 등 수익형부동산으로도 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 하지만 이들 수익형부동산은 월세 받기에는 좋지만, 초기 자기자본이 많이 들거나 세입자가 자주 바뀌면서 옵션 교체나 수리 등 유지비가 드는 단점이 있다. 이에 저자가 주목하는 것이 바로 저평가된 소형아파트다. 소형아파트는 대출을 받는다면 자기자본이 거의 없어도 매수가 가능하며, 이자나 세금은 전월세 수입으로 충분히 감당할 수 있고, 매도 차익을 노릴 수 있으며, 시간이 지나면 재개발의 호재도 기대할 수 있다. 따라서 소형아파트는 여러모로 메리트 있는 투자처라고 하겠다. 이런 소형아파트를 최대한 빨리 많이 보유하는 것, 그렇게 해서 돈이 끊임없이 들어오는 머니 파이프라인을 최대한 빨리 구축하는 것이 바로 저자가 주장하고 실천하는 돈 걱정 없는 노후를 준비하는 방법이다.

글을 시작하며 : 삶의 향기가 배어나는 나이 쉰셋

제1장 : 경매, 첫잔은 쓰디썼다

1. 무에서 유를 창조하는 경매
마지막 찾은 답, 경매
기본부터 차근차근 배워야
2. 임장은 직접 뛰어야 한다
민숭민숭했던 첫 임장
나 아니더라도 누군가는 경락받는다
임장만 잘하면 반은 성공
3. 첫 입찰, 그러나 걱정은 태산
도전하는 사람이 얻는다
무일푼으로 나선 첫 경매
4. 31만 원 차이로 경락받다
손 떨리는 첫 경매입찰
한물간 경매?
몰려오는 잔금 걱정
5. 애물단지가 된 경락받은 주택
손해 본 첫 경락
잃은 돈보다 더 소중한 교훈

제2장 : 시련이 나를 키웠다

1. 첫발부터 나락으로 떨어지다
제적당하고 세상을 알다
고통을 이겨내지 못하면 낙오자가 될 뿐
2. 내가 얻지 못하면 아무것도 없다
시련이 인생을 단련시킨다
3. 거듭된 실패와 좌절
배신이 가져온 분노
사업 실패로 다시 절망 속으로
4. 어린 날의 슬픈 초상화
어린 나를 두고 떠난 생모
전 재산을 가로챈 계모
고통은 시험일 뿐
5. 시련은 미래를 여는 희망
운명아 비켜라, 내가 간다

제3장 : 늦은 부자의 길

1. 불평불만부터 떨쳐라
부정적인 생각을 떨쳐내다
세 번 찾아오는 인생의 기회
2. 기회는 만드는 것이다
드디어 찾아온 기회
두드려라, 열릴 것이다
3. 최초의 성공투자
순조롭게 끝난 첫 투자
매수보다 더 중요한 매도
4. 경매 고수의 노하우는 서류 확인
서류 확인과 현장조사는 성공의 두 열쇠
모르면 종자돈까지 날리는 경매
원칙을 지켜야 수익 발생
5. 법원경매, 알아야 이긴다
입찰장에서는 침착하자
명도받기 쉬운 부동산을 골라라

제4장 : 부자가 되는 조건

1. 경매, 세테크를 잘해야 돈 번다
경매 첫걸음, 전문용어부터 알자
자기에게 맞는 투자 스타일을 찾자
양도소득세만 알아도 돈 번다
경매도 부익부 빈익빈
2. 돈 없다면 소형아파트를 일반매매로 사자
돈 없어도 투자 가능하다
부동산을 알아야 부자가 될 수 있다
왜 소형아파트에 주목해야 하는가
3. 두려움을 없애라
누구나 망설이는 임장의 어려움
포기하면 기회도 사라진다
할 수 있다고 믿어라
자본주의 사회의 냉혹한 현실
4. 무서운 명도, 더 무서운 부자의 끈기
세입자 관계를 꼼꼼하게 확인하라
행동이 감정을 이끈다
가짜 세입자 구별법
갈수록 치열해지는 경매현장
집도 묶음으로 팔겠다는 세상
발품 팔아야 수익이 커진다
경락보다 더 힘든 명도
서류작업은 내 손으로
명도 과정에 따라 수익도 달라진다
막가파 세입자 내보내기
양보하는 마음으로 해결하라
5. 명도하려 군부대를 찾아 헤매다
현장조사의 애환
근심걱정은 금고에 담아라
압류 우선순위를 알아두자
선무당이 사람 잡는다
나타나지 않는 소유자
명도자 찾아 군부대 전전
경매를 통해 본 인생사

제5장 : 머니 파이프라인을 만들자

1. 단돈 10원도 들이지 않고 아파트 매수
경매보다 효과적인 일반매수, 소형아파트에 주목
소형아파트와 원룸, 오피스텔 수익 비교
신용은 평소 지켜야 한다
무일푼에서 3년 만에 17채 보유
2. 아파트는 왜 지어도 지어도 부족한가?
소형아파트 부족은 계속된다
오피스텔보다 수익성 높은 소형아파트
3. 당분간 소형아파트가 시장을 주도한다
실수요에 따른 합리적인 소비패턴

경매를 알면 공격과 방어를 모두 할 수 있다. 그래서 경매를 알아야 한다. 초인종을 누르고 들어가서 마른하늘에 날벼락 같은 통보를 하는 것이 너무 잔인한 일 아니냐고 생각할 수도 있다. 하지만 절대 그렇지 않다. 내가 아니더라도 누군가는 경락받는다. 그렇다면 당당하게 사실대로 이야기하고 실마리를 푸는 것이 이치다. 도와줄 일이 있으면 도와주고 그렇지 못하면 제일 높은 가격으로 사겠다고(경락받겠다고) 하면, 찬물이라도 한잔 주면서 고마워한다. 정확히 알고 공격에 임하면 승리는 나의 것이다.
-나 아니더라도 누군가는 경락받는다 중에서

말소기준권리가 되는 근저당이나 가압류 등이 갑자기 변제되어 낙찰자가 임차인 보증금을 떠안아야 하거나, 선순위로 인정받는 소유권이전청구가등기가 있으면 낙찰 받더라도 소유권을 상실할 수 있다. 입찰 당일 등기부등본을 떼보는 것은 소중한 종자돈을 지키는 매우 중요한 일로, 입찰하기 전 반드시 등기부등본을 확인해야 한다.
-손 떨리는 첫 경매입찰 중에서

경매물건의 법원감정가는 조사 시기나 지역에 따라 시세와 큰 차이가 날 수 있다. 보통 감정 후 최소 4개월이 지나야 경매입찰에 붙여지기 때문에 감정가는 4개월 전의 시세고, 감정사도 사람인지라 약자 편에 서서 감정가를 조금 높게 책정할 수도 있다. 또 시세 하락기에 감정할 수도 있고 시세 상승기에 감정할 수도 있으므로 정확한 시세를 알아보기 위해서는 경매물건 주변의 부동산중개업소 두세 군데를 방문해 정보를 종합해볼 필요가 있다. 감정가가 낮게 책정되었을 것이라고 짐작해서는 절대 안 된다. 어림짐작은 경매에서 절대 금물이라는 점을 명심해야 한다.
-서류 확인과 현장조사는 성공의 두 열쇠 중에서

10년 전에 건설된 소형아파트는 자기자본이 거의 없어도 매입이 가능하다. 융자를 받고 나머지 부분을 전세와 월세로 받는다면 융자금의 이자는 월세로 충당할 수 있다. 원룸이나 오피스텔은 투자가치 면에서는 아파트에 비해 떨어진다. 아파트는 월세도 가능하고 전세도 가능하며 반전세도 된다. 또한 시간이 경과되면 재개발의 호재도 따른다. 저평가된 소형아파트는 이래저래 투자메리트가 있다.
-왜 소형아파트에 주목해야 하는가 중에서

개찰할 때 보니 유치권이 실제 존재하는 것으로 보이는 물건에 단독으로 입찰해 경락받았다. 옆에 있는 많은 사람이 안타까운 모습으로 바라보며 웅성거렸다. 앞에 입찰한 것을 끄집어 낼 수 있는 방법이 있는데, 동일인이 똑같은 사건에 한 번 더 입찰하면 된다. 똑같은 물건에 동일인이 두 번 입찰하면 둘 다 무효가 된다. 두 번째 입찰용지를 쓸 때 돈이 없다면 입찰보증금 10%를 넣지 않고 있는 만큼만 넣어도 되고, 없으면 안 넣어도 상관없다. 동일 물건에 입찰을 두 번 하게 되면 둘 다 무효로 처리되어 입찰보증금 넣은 봉투는 내용물을 보지 않고 그냥 돌려준다. -선무당이 사람 잡는다 중에서