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고강도 부동산 대책의 틈새를 파고든다!

최근 몇 년 사이에 부동산 정책이 여러 번 나오면서 부동산 세금에도 큰 변화가 생겼다. 가장 큰 변화는 세금이 세분화된 것이다. 예를 들어, 지금까지는 주택을 살 때 6억 원에서 9억 원 사이의 경우 취득세가 일괄적으로 2%였지만 이제는 그 사이 금액별로 취득세율이 달라진다. 그리고 주택 수가 같아도 팔 때 조정대상지역에 있느냐, 없느냐에 따라 세금이 달라진다. 세금이 달라진다는 것은 세후 이익이 달라진다는 말이다. 과거와는 다르게 내가 투자하는 부동산이 조정대상지역에 있는지부터 확인할 필요가 있는 것이다. 그러다보니 단순히 인터넷에 검색해서 알아본 부정확한 정보로 세금을 생각했다가는 예상치 못한 실제 세금 규모에 낭패를 보는 사람도 많다. 온라인, 오프라인에서 ‘부동산 세금’만을 전문적으로 강의하면서 각종 투자 커뮤니티에서 인기가 높은 제네시스박이 달라진 부동산 세금의 모든 것을 이 책 한 권에 담았다. 어려운 세금을 알기 쉽고 명쾌하게 설명하고 있다.

“세금까지 생각하고 도장을 찍어라!”
매매과정에서 알아야 하는 세금에서부터 최근 부동산 정책 분석까지,
주택 임대사업자, 부동산 법인에 대한 지식까지.
부동산 세금의 모든 것이 담겨 있는 절세책!

ㆍ계약은 파기할 수 있어도 세금은 파기할 수 없다
최근 몇 년 사이에 부동산 세법이 확! 확!! 바뀌었다. ‘작년하고 똑같겠지’라고 생각했다가는 달라진 세금에 크게 놀라게 될 것이다. 특히 부동산은 살 때(취득), 갖고 있을 때(보유), 팔 때(양도) 등 단계마다 세율이 다르고 내용도 다양해서 깜빡했다가는 감당하기 어려운 큰돈을 낼 수도 있다. 그래서 부동산 전문가들은 집 1채를 사더라도 세금까지 대비하고 사라고 강조한다. 잘못했다가는 세금 폭탄이라고 느낄 정도의 세금을 낼 수도 있기 때문이다.
다행히 부동산 투자에 관심이 많아지면서 세금을 공부하는 투자자가 많아졌다. 그런데 여기서도 또 문제가 발생한다. 부동산 정책이 여러 번 발표되면서 세법에도 변화가 많아졌는데 그 변화된 세법을 미처 확인하지 않는 것이다. ‘작년에 이랬으니 올해도 같겠지’ 하고서는 말이다. 세금 좀 아끼겠다고 부동산 법인으로 등록하면서도 ‘세금체계는 개인 명의일 때와 같겠지’라고 생각하는 투자자도 의외로 많다.
세금은 계약서에 도장을 찍기 전에 확실히 파악해놓고 있어야 한다. 계약서에 도장을 찍는 순간부터 세금은 절대로 바꿀 수 없다.

ㆍ세금은 깎을 수 없으니 미리 준비하자
아파트 하나 사려고 할 때에도 수십 번씩 가서 입지 등을 분석하는데 의외로 세금은 쉽게 생각한다. 개인의 투자에서 덩치가 제일 큰 것이 부동산이라는 것을 잊지 말아야 한다. 한 번의 거래로 적게는 몇 백만 원, 많게는 수천만 원에서 그 이상의 세금을 낼 수도 있다. 세법을 모르는 사람은 다 내고, 아는 사람은 내지 않거나 내더라도 적게 낼 수 있다.
예를 하나 들어보자. 기존에는 ‘일시적 2주택자’의 경우 기존 집을 3년 내에 처분하면 비과세혜택을 받았다(다른 조건은 충족했다고 가정). 그런데 주택이 조정대상지역에 있다면 달라진다. 3년이 아닌 1년 안에 매도해야 한다. 그렇지 않다면 비과세혜택을 받지 못한다. 세법이 어떻게 바뀌는지 항상 확인하고 세금 지식을 꾸준하게 업그레이드해야 하는 이유다.

ㆍ내 ‘세후 수익’을 올려주는 절세책
그동안 ‘이 지역의 집을 사라’, ‘아파트 가치 잘 파악하는 법’ 등의 책을 봤다면 이제 ‘부동산 세금’의 최신 정보를 담은 책을 봐야 한다. 갈수록 부동산 시장에 대한 정부의 정책이 강해질 것이므로 절세 지식이 더욱 중요해지고 있기 때문이다. 그래서 온라인, 오프라인에서 부동산 세금만을 특화해 강의하는 저자의 이 책이 당신에게 필요하다.
‘1장 비과세와 감면은 어떻게 다른가?’에서는 부동산과 관련된 세법의 기본적인 특징에 대해 살펴본다. ‘2장 취득세, 보유세 똑똑하게 줄이기’에서는 부동산에 투자할 때, 그리고 보유할 때 어떤 세금이 적용되는지, 현명하게 줄일 수 있는 방법은 무엇인지 알 수 있다.
‘3장 투자 수익률의 완성, 양도소득세’에서는 부동산 매매단계에서 제일 덩치가 큰 양도소득세의 계산법에 대해 다룬다. 특히 양도소득세 관련해서는 디테일하게 알 필요가 있다.
‘4장 증여세와 상속세, 그것이 알고 싶다’에서는 부동산 규제 정책이 강화될수록 관심이 많아지는 증여세와 상속세에 대해 설명하고 있으며, ‘5장 나도 부동산 사업자’에서는 주택을 활용한 사업자, 즉 주택 임대사업자와 주택 매매사업자에 대해 설명하고 있다.
‘6장 부동산 법인, 제대로 알자’에서는 최근 부동산 투자자들이 주목하고 있는 부동산 법인에 대해, 마지막 ‘7장 자신의 유형에 맞게 부동산 투자 전략을 세워라’에서는 투자 유형에 맞는 절세법에 대해 알려준다. 아울러 전체를 컬러로 편집하여 어려운 절세법을 이해하는 데 한결 수월하다.
‘세금’이라는 단어를 생각만 해도 골치가 아플 것이다. 하지만 세금까지 내야 진정으로 내 수익이 된다. 골치가 아파도 반드시 알아야 한다. 이 책이 내 세후 수익을 올려주는 좋은 파트너가 될 것이다.

ㆍ프롤로그 _ 세전 수익이 아니라 세후 수익이 중요하다

1장 비과세와 감면은 어떻게 다른가?
01. 투자의 마침표는 세금이다
02. 부동산 투자자가 알아야 할 세법은 정해져 있다
03. 모든 세법은 과세표준과 세율만 알면 끝!
04. 세금에 대해 물어볼 곳이 있을까?
05. 검색을 믿지 않는다
06. ‘비과세’와 ‘감면’은 같은 것이 아니다
ㆍ부동산 세금 한 바퀴 돌기

2장 취득세, 보유세 똑똑하게 줄이기
01. 취득세 및 보유세의 기본 구조
02. 취득세를 줄이는 노하우
03. 보유세는 1단계가 재산세, 2단계가 종합부동산세다
04. 보유세를 줄이는 노하우
05. 보유세 절세를 위한 공동명의의 필요성
ㆍ재산세, 종합부동산세 간단하게 계산하기

3장 투자 수익률의 완성, 양도소득세
01. 양도소득세의 특징
02. 양도소득세 과세표준 구하기
03. 양도소득세의 세율
04. 부동산 대책과 양도소득세 중과
05. 양도소득세를 줄이는 노하우
06. 필요 경비를 인정받아라
07. 돈 되는 보유, 매도 타이밍
08. 공동명의로 양도세를 줄이자
09. 매수는 기술, 매도는 예술
10. 양도세 비과세의 핵심, 1후, 2보, 3매
11. 양도소득세 비과세 돋보기 ①
12. 양도소득세 비과세 돋보기 ②
ㆍ일시적 2주택 비과세 판단을 위한 ‘최종 1주택’ 기산일

4장 증여세와 상속세, 그것이 알고 싶다
01. 닮을 듯 다른 증여세와 상속세
02. 세테크에 도움이 되는 증여세와 상속세 절세 노하우
03. 투자자가 알아야 하는 증여세와 상속세 절세 노하우
04. 자금 출처조사에 대비하자
05. 증여보다 부담부증여가 좋을까?

5장 나도 부동산 사업자
01. 주택 임대사업자와 주택 매매사업자
02. 주택 임대사업자가 누리는 혜택: 취득 및 보유단계
03. 주택 임대사업자가 누리는 혜택: 양도단계
04. 거주 주택 양도소득세 비과세를 좀 더 알아보자
05. 그렇다면 매매사업자는 어떨까?
06. 반드시 알아야 하는 수입 금액 계산법
07. 주택 임대사업자 최근 정책 분석 및 향후 활용법

6장 부동산 법인, 제대로 알자
01. 법인으로 하면 정말 세금이 줄어들까?
02. 부동산 법인에 대한 이해
03. 법인으로 운영할 때 장점
04. 법인으로 운영할 때 단점 혹은 유의해야 할 점
05. 그래도 법인으로 투자를 해야겠다면?

7장 자신의 유형에 맞게 부동산 투자 전략을 세워라
01. 나의 투자 유형은?
02. 시세 차익 추구형이 알아야 하는 절세 전략
03. 다양한 전략 구사형이 알아야 하는 절세 전략
04. 현금 흐름 추구형이 알아야 하는 절세 전략

ㆍ에필로그 _ 한 번만 더 확인하자, 제발!

지인이나 후배들의 질문을 받아보면 세법 해석을 본인 상황에 유리하게 잘못 해석한 경우가 대부분이다. 투자에 있어 매우 위험한 행동이다. 세법의 일부분만을 확인하는 바람에 다른 부분을 놓치는 경우도 있다. 필요한 부분만 효율적으로 아는 것도 중요하지만 혹시 연결되는 부분은 없는지, 그리고 아는 부분이라면서 본인 스스로 자만하고 함부로 속단하는 우를 범해서는 안 된다.
앞으로 이 책을 통해 부동산과 직접적으로 연관되는 세법이 실제로 어떻게 적용되는지 그 작동원리를 볼 것이다. 동시에 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 다양한 방법에 대해 최대한 많이 살펴볼 것이다. 반드시 기억하자. 우리는 세무 전문가가 되는 것이 목표가 아니다. 실제 생활하면서, 부동산 투자를 하면서 알아야 할 절세 포인트만 기억하자.

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모든 세금은 과세표준과 이에 적용되는 세율만 알면 적어도 내야 할 세금이 얼마인지는 알 수 있다는 사실이 중요하다. 이 점을 반드시 기억한다. 적어도 ‘내가 내야 하는 세금은 얼마일까?’에 대한 답은 해결한 것이 된다.

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1주택자라면 ‘일시적 2주택 비과세’를 유의해야 한다. 일시적 2주택 비과세란, 기존 집(편의상 1번 집이라고 한다)에서 나중 집(2번 집이라고 한다)으로 이사할 때, 일정 요건을 갖춘 상태에서 1번 집을 매도하는 경우 비과세받는 것을 말한다. 이때 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우라면 1번 집을 3년이 아닌 1년 이내에 바로 매도해야 하며, 2번 집에 1년 이내에 전입해야 한다. 또 하나, 1번 집 취득 후 1년이 지난 상태에서 2번 집을 취득해야 한다.