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빠숑의 20년 연구 노하우를 한데 모은 결정판!
어떤 조건에서도 흔들리지 않는 절대 기준 제시

부동산 투자 의사결정 핵심 포인트 50
“이것도 모르고 투자하면 절대 안 된다”

‘빠숑’이라는 필명 하나로 더 이상 설명이 필요 없는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장이 지난 20년간 부동산 시장에서 갈고닦은 노하우를 집약한 책. 활황기든 조정기든 어떤 시장과 조건에서도 흔들리지 않고 합리적인 의사결정을 할 수 있도록 독자의 부동산 안목을 높이는 게 이 책의 목표다.

기존의 부동산 관련 책들이 대부분 어디가 오를지, 어떻게 사야 할지 등을 다룬 ‘각론’이라면 [대한민국 부동산 사용설명서]는 보다 근본적이고 전방위적으로 부동산 안목과 투자 실력을 키워 줄 총론이자 기본서다. 저자는 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책의 6개 키워드로 ‘대한민국 부동산’을 ‘부알못’도 이해할 수 있도록 쉽게 설명한다.

먼저 우리나라 부동산 ‘시장’만의 특징을 정리한 뒤 부동산에 가장 큰 영향을 주는 ‘수요’에 대한 정의를 다시 내린다. 그래야 부동산 ‘가격’과 ‘상품’에 대한 바른 기준을 세우고 핵심을 짚어 낼 수 있기 때문이다. 이어 부동산의 기본 중 기본인 ‘입지’를 분석하는 노하우를 제시하고, 정부의 부동산 시장 전략인 ‘정책’을 어떻게 판단해야 하는지 알려준다.

김학렬 소장은 “[대한민국 부동산 사용설명서]에는 실거주자인 소비자, 주택 공급자인 기업체, 그리고 정책 입안자까지 이해해야 하는 대한민국 부동산에 대한 인사이트를 담고자 노력했다”며 “책 내용을 모두 소화한다면 각자 여건에 맞게 해석하고 응용할 수 있을 것”이라고 설명했다.

부알못 이제 그만!
초보부터 고수까지 부동산 올킬 가이드

블로그, 팟캐스트, 유튜브를 석권한 부동산 소셜미디어 최강 인플루언서 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 대한민국 부동산을 이해하기 위한 기본서로 새로운 10년의 시작을 한발 먼저 준비한다.

[대한민국 부동산 사용설명서]는 저자의 이전 책들과는 달리 보다 근본적이고 기본적인 이야기로 부동산 안목을 높이는 토대를 닦는다. 부동산에 대한 그만의 속 시원한 통찰은 혼란스러운 시장을 이해하는 데 큰 도움을 준다. 부동산 시장에 어떻게 접근하고 어떻게 판단해야 할지 명쾌한 가이드도 제시한다.

부동산을 제대로 보기 위해 필요한 모든 것이 이 책 안에 있다. 먼저 대한민국 부동산 시장만이 가지고 있는 특징이 무엇인지를 알기 쉽게 설명한다. 그리고 시장을 움직이는 힘인 수요가 어떻게 형성되고 움직이는지 이야기한다. 수요가 몰리는 곳에 가격 상승이 나타나고 수요가 빠지면 가격도 떨어진다. 수요는 결국 사람이다. 수요를 제대로 이해해야 가격과 상품을 파악할 수 있다. 가격은 숫자가 아니다. 수요와 공급이 만나는 지점이고 시장의 결과물이다.

상품은 최근 그 중요성이 더욱 부각되고 있다. 수요가 분화되고 시장이 양극화되면서 차별화된 상품성의 가치는 계속 높아지기 때문이다. 입지는 그 자체가 부동산이다. 특히 최근 정부가 입지를 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 기타 지역의 4단계로 구분한 것을 놓고, 소비자들은 그 의미와 시장의 변화를 주시할 필요가 있다. 정책은 활용해야 할 대상이다. 정책을 제대로 분석할 줄 알면 실질적인 경제 생활에 도움을 받을 수 있다. 나의 눈으로 나의 상황에 맞게 정책을 판단해야 한다.

이 책은 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 연구원 시절부터 더리서치그룹 부동산조사연구소장에 이르기까지 지난 20년간 저자의 조사와 분석 자료, 연구 결과를 모두 집약한 것이다. 대형 건설사, 국토교통부 등 공공기관과 1,000건 이상의 프로젝트를 진행한 경험과 노하우가 책 속에 녹아 있다. 전국 규모의 분양 물량, 시세 변동률, 시세 변화, 거래 동향, 미분양 현황, 입주 물량 등 전체적인 공급과 수요량을 확인할 수 있는 자료를 총동원했고, 그것을 바탕으로 부동산을 이해하는 데 필요한 인사이트를 제시했다.

부동산을 보는 절대 기준, 6개의 키워드

저자는 대한민국 부동산 시장을 제대로 보기 위해 6개의 키워드를 제안한다. 시장, 수요, 가격, 상품, 입지, 정책이다.

1. 시장과 싸우지 마라
개인도 정부도 시장을 이길 수는 없다. 시장은 이길 수 없는 존재고 이기려고 해서도 안 되며 그 안에서 어떻게 서로 조화를 이룰 수 있을까를 생각해야 한다. 시장은 냉정하다. 준비하고 대처하는 쪽이 승자가 된다.

2. 하나만 꼽는다면 결국 수요다
부동산의 시세 변동은 결국 수요와 공급으로 결정된다. 수요가 공급보다 많으면 가격은 오를 수밖에 없다. 수요가 모이는 곳, 수요 증가가 예상되는 곳을 찾아야 한다. 수요 파악 없는 의사결정은 무모함이며 ‘묻지 마’ 투자다. 부동산 의사결정에서는 수요 파악이 가장 중요하다.

3. 싸니까 사는 게 아니다
가격은 수요와 공급의 균형점에서 결정된다. 부동산 가격을 볼 때는 단순히 절대 가격의 높고 낮음으로만 판단해서는 안 된다. 절대 가격이 낮아도 거품 가격이 있을 수 있다. 하지만 아무리 가격이 높아도 기꺼이 지불할 사람이 많다면 그건 거품이 아니다.

4. 이제부터는 상품 경쟁력이다
부동산 시장은 더 이상 양적 시장이 아니다. 질적 시장으로의 변모를 이미 시작했다. 아파트 소비자들은 상품에 대해 그동안 충분한 경험을 쌓았다. 좋고 나쁜 것을 구분하는 눈이 확실해졌다. 이런 시장을 선도하는 것은 상품 경쟁력이다.

5. 부동산의 최고 핵심은 입지다
입지에 대해서는 긴 말이 필요 없다. 20년 동안 저자가 강조해 온 것이다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있지만 상품성이 좋다고 해서 입지 조건이 따라서 좋아지지는 않는다. 감당할 수 있는 범위 안에서 최고의 입지 조건을 찾아야 한다.

6. 정부가 집을 거저 주지는 않는다
현 부동산 정책은 무주택자 혹은 실거주를 위해 아파트를 구매하려는 1주택 세대에게 가장 유리한 정책이다. 내 집 마련할 사람들은 지금 집을 사라는 얘기다. 딱 거기까지다. 정부가 집값을 하락시켜 줄 수는 없다. 개개인의 사정을 모두 고려해 줄 리도 만무하다. 내 집, 우리 가족의 보금자리를 찾는 일은 각자의 몫이다.

부동산 투자 의사결정 핵심 포인트 50

주택 보급률 100%의 숨은 의미, 갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법, 아파트의 거품 가격 확인하는 법, 적정 가격 파악하는 법, 적절한 매수와 매도 타이밍, 현재 중대형 아파트가 인기 있는 이유, 거래량 감소 시기의 ‘급매물 선별법’ 등 이번 책에는 부동산 투자를 위한 핵심 포인트가 50개 칼럼으로 정리되어 있다.

대세 상승 혹은 대세 하락만을 믿고 시장에 들어섰다가는 기다리고 있던 초기 투자자들에게 당하기 십상이다. 지역마다 입지마다 시기마다 시장 상황을 다르게 보고 분석할 수 있어야 한다. 같은 신도시라도 시장 전개 상황이 다른 이유가 다 있다. 같은 주상복합이지만 사도 좋은 곳이 있고 지켜봐야 할 곳이 있다.

저자가 가장 강조하는 것은 ‘묻지 마 투자 금지’다. 친한 중개업소의 말만 믿지도 말 것이며, 누가 샀다고 따라 사지도 말 것이며, 전문가가 추천한다고 무조건 좋은 물건인 것도 아니다. 스스로 공부해서 자신만의 부동산 인사이트를 가져야 한다. 이 책이 그 방법을 가르쳐 준다.

기업가도, 정책 입안자도 부동산을 이해해야

저자는 정부의 부동산 정책에 대해 적지 않은 부분을 할애했다. 소비자로서의 개인이 부동산 정책을 어떻게 이해하고 받아들여 시장에 적용할지도 중요하지만 정책 입안자들이 부동산 시장의 작동 원리를 제대로 받아들여 주기를 바라는 마음 또한 간절하기 때문이다.

부동산 시장도 하나의 시장이니만큼 소비자와 공급자가 있고 그 둘의 조화로운 관계가 안정적인 부동산 시장을 만든다. 정부의 정책 여하에 따라 부동산 시장이 출렁대는 현실 속에서 저자는 하나하나의 정책들이 시장에서 의미하는 바가 무엇이며 그것이 어떤 결과를 가져왔는지를 짚어 주는 동시에 앞으로의 정책은 어디를 향해야 할지를 제안한다.

[대한민국 부동산 사용설명서]는 우리나라만의 독특한 부동산 시장을 알기 쉽게 해설했고, 시장 가격에 대한 혜안을 주며, 대한민국 부동산 상품의 핵심을 잘 짚어 내고 있습니다. 지난 20년간 대형 건설사와 1천여 건의 부동산 수요 조사 프로젝트를 진두지휘했던 노하우와, 부동산의 핵심이라고 할 수 있는 입지 분석 노하우가 담겨 있습니다. 대한민국 부동산 정책을 어떻게 이해하고 판단해야 하는지에 대한 속 시원한 그만의 통찰력은 혼란스러운 시장을 이해하는 데 큰 도움이 될 것입니다.
- 심교언 교수 / 건국대학교 부동산학과

추천사 _ 심교언
프롤로그

제1장. 시장 _ 시장과 싸우지 마라
지금 가장 유리한 사람들은?
분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
각종 위기에도 끄떡없는 ‘안전가옥’이 있다!
입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라
내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
전문가 믿지 마라
부동산 시장에 ‘대세’는 없다

제2장. 수요 _ 하나만 꼽는다면 결국 수요다
집이 남는데 집값은 왜 오를까?
계속되는 재개발·재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유
수요와 공급을 측정하는 ‘빠숑의 노하우’
갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법
시세 하락, 거래량 감소 시기 ‘급매물 선별법’
공급 과잉, 현명하게 활용하면 된다
‘자가 점유율’에 숨어 있는 뜻

제3장. 가격 _ 싸니까 사는 게 아니다
거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라
아파트의 적정 가격 파악하는 법
찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
‘평당 3,000’의 조건
언제 살까? 언제 팔까?
재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라
다시 뛰는 서울 아파트, 실수요층을 기억하라

제4장. 상품 _ 이제부터는 상품 경쟁력이다
‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
주차장부터 체크하라
입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
20년 이상 된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
하락한 적 없는 확실한 상품, 토지

제5장. 입지 _ 부동산의 최고 핵심은 입지다
서울도 모르면서 지방 투자?
투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
GTX-B 예타 통과, 아직 움직이지 마라
‘5대 프리미엄’에 주목하라
교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
2기 신도시의 미래? ‘1기 신도시’를 보라

제6장. 정책 _ 정부가 집을 거저 주지는 않는다
부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까?
보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
부동산 정책, 늦게 ‘대응’하지 말고 미리 ‘반응’하라
8·2 대책, 9·13 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
서울 투기 세력은 도대체 누구일까? 있기는 한 걸까?

에필로그

실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않는다. 인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있다. 특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장, 매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지 마 투자 세력이 들어온 것이다. 호재 없는 지방 소도시의 급등은 대부분이 그렇다.
(/ p.44)

부동산 전문가와 언론 등은 전국적인 수치로 부동산 시장을 총평하는 일을 지양해야 한다. 대한민국 부동산 역사상 모든 지역이 동시에 오르고 동시에 내린 적은 없다. 지역마다 세부적으로 분석해야 하는 이유가 여기에 있다. 전체 수치, 전체 평균으로 부동산 시장을 분석하면 오히려 시장을 잘못 이해하고 잘못 대응하게 하는 악영향을 미칠 수 있다. 특정 목적을 가지고 호도하는 메시지를 전달하는 전문가가 없길 희망한다.
(/ p.49)

신규 아파트에 거주하고 싶어 하는 세대가 지속적으로 증가하고 있다. 신규 아파트에 거주한 경험이 있는 세대는 단독, 다세대, 빌라는 물론이고 구축 아파트로도 이사하려 하지 않는다. 이 수요는 어떤 통계에도 잡히지 않는다. 신규 공급 아파트의 숫자는 한정되어 있다. 반면 자가든, 임차든 신규 아파트를 희망하는 수요는 계속 증가하고 있다. 서울 부동산의 미래에는 이러한 수요와 공급의 불일치가 지속될 것이다.
(/ p.95)

해당 지역 내 수요를 추정하는 빠숑의 방법 중 하나는 현장에서 수요를 파악하는 것이다. 먼저 기존 아파트의 매물 수, 즉 잔여 임대 물량을 본다. 지역마다 단지마다 다른 기준이 적용되겠지만 일반적으로 매물이 전체 세대수의 1%가 안 되면 공급보다 수요가 더 많다고 판단한다. 10%를 초과하면 공급이 더 많은 걸로 본다. 그 사이는 적정한 수치다.
(/ p.102)

수요층이 있는지 없는지 판단하기 어렵다면 이것만 기억하자. 첫째, 신규 아파트 분양권의 경우, 분양가(프리미엄 포함) + 중도금 대출 이자 + 발코니 확장 비용 등 총 옵션 비용이 주변 새 아파트보다 10% 이상 높다면 매수를 고민해야 한다. 둘째, 기존 아파트에 갭 투자를 할 경우 매도 물건과 임대 물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 특히 임대 물건이 많다면 희망하는 가격에 전세를 놓기 어렵다.
(/ p.111)

풍선 효과가 발생하는 지역은 조심해야 한다. 단기 투자 수요가 몰리거나 상품 경쟁력이 떨어지는 아파트를 살필 때는 신중해야 한다. 지금은 입지, 상품, 가격을 모두 따져야 하는 시기다. 2014~2016년 활용했던 소액 갭 투자 방법이 먹히는 때가 아니다. 부동산 요소들(입지·상품·가격)을 모두 확인해야 하는 시기가 되었다. 투자의 정석대로 미래 가치가 확실한 지역과 상품을 봐야 한다. 그래야 거품인지 아닌지 확인할 수 있다.
(/ p.144)

결국 매수·매도 타이밍을 정할 때는 조금 싼 듯, 조금 비싼 듯한 가격에 대한 기준 선정이 필요하다. 그 기준은 두 가지다. 첫째, 랜드마크 아파트가 아니라면 랜드마크와의 시세 차이로 판단한다. 둘째, 랜드마크 아파트라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다. 교통, 교육, 상권, 환경 등의 개발 여부와 추가 발전 가능성, 그로 인한 인구 유입 가능성 등을 따져 보면 된다.
(/ p.174)

인기가 하락하는 신도시라도 경쟁력 있는 입지는 매수 대상이 될 수 있다. 부동산은 경쟁력 있는 입지를 선택하는 것만으로 80%는 성공한 투자라고 할 수 있다. 입지가 좋으면 상품성은 보완할 수 있다. 하지만 상품성이 좋다고 해서 저절로 입지까지 좋아지기는 어렵다. 그래서 입지가 상품보다 더 중요하다. 어떤 부동산을 선택해야 할지 고민이 된다면 지불 가능한 경제력 내에서 가장 좋은 입지를 선택하는 것이 현명하다.
(/ p.210)

재건축·재개발 투자도 입지 여건을 가장 먼저 고려해야 한다. 2018년 하반기 이후 부동산 시장은 입지가 좋고 나쁨을 공부하기 좋은 시장이다. 분양이 잘되는 지역이 있고 미분양이 쌓이는 지역이 있을 것이다. 미분양이 발생하는 원인만 꾸준히 비교해도 누구나 부동산 전문가가 될 수 있다. 수요가 어디를 향하는지가 향후 부동산을 이해하는 가장 중요한 키가 될 것이기 때문이다.
(/ p.216)

오피스텔 투자 시 한 가지만 체크해 보면 된다. ‘공실 가능성’이다. 공실이 생길지는 다시 두 가지만 고려하면 된다. 먼저 오피스텔은 교통편만 편리해도 공실이 잘 나지 않는다. 출퇴근을 위한 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실 위험이 매우 낮다. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져 봐야 한다. 교통, 상권, 주거 시설 등의 기반 시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵다. 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역이다.
(/ p.230)

교통을 중요하게 생각하는 수요층은 마포구나 동대문구를 선택할 것이고, 환경을 중요하게 생각하는 수요층은 한강과 남산 주변을 선택할 것이다. 교육에 관심이 많다면 양천구와 노원구로 이주할 가능성이 높고, 새로운 일자리를 따라가야 하는 세대는 강서구와 금천구를 관심 있게 볼 것이다. 강남 근처에 머물러야 하는 수요층은 강동구, 동작구, 성동구를 선택할 것이고, 풍수적 환경을 따진다면 용산구를 선택할 것이다. 입지의 선택 기준이 이렇게 다양해졌다.
(/ p.264)

부동산 정책 때문에 의사 결정하기가 너무 힘들다는 사람이 많다. 현재의 부동산 정책은 내 집 마련을 지금 하라는 것이다. 투자자들이 집을 사지 못하게 하고 있는 동안 내 집 마련을 하라는 것이다. 그런데 오히려 투자하는 사람들은 걱정이 없고 실수요 주택을 마련해야 하는 사람들이 걱정이 더 많다.
(/ p.295)

매매·임대 시세가 하락할 때까지 기다리지 않는 것이 좋다. 부자들의 입장을 대변해서가 아니라 그 반대다. 인기가 없는 특정 지역들은 가격이 하락할 수 있다. 하지만 내가 압구정동 현대아파트에 살고 싶은 이상 압구정 현대아파트는 폭락하지 않는다. 나 말고도 대기 수요가 많기 때문이다. 폭락할 아파트는 그 누구도 가기 싫은 곳이다.
(/ p.332)