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화제의 부동산 애널리스트 이광수가 말하는 2019 서울 부동산
가장 큰 기회는 언제나 위기와 함께 온다

선한 실수요자 위해 ‘욕먹으며’ 쓴 부동산 시장의 진실
심리 편향으로 부푼 대형 버블, 치명적 부메랑 된다

“이전에는 그런 일이 일어나지 않았습니다.”
- 앨런 그린스펀 / 글로벌 금융위기 당시 의회 발언 中

부동산 시장에 진짜 위기가 올 것이다. 마음 속 바람이나 심리는 다 제쳐두고 딱 현상과 숫자만 봤을 때, 위기가 안 온다면 오히려 이상한 상황이다. 이 책은 두려움을 조장하기 위한 책이 아니다. 집값 폭락을 기원하는 책은 더더욱 아니다. 곧 다가올 위기에서 선한 실수요자들이 입게 될 큰 피해를 조금이나마 줄이고자 쓴 책이다. 타인의 집값이 오르는 건 속 쓰리고 말 일이지만, 내가 산 집값이 폭락하는 건 생사가 달린 문제다. 지금 이 순간, 어느 때보다 시장을 정확하게 바라봐야 하는 이유다.
증권사 부동산‧건설 분야 애널리스트로 활약하고 있는 저자는 명확한 숫자를 토대로 ‘위기’에 대해 설명하고 있다. 단순히 국내 부동산 시장만을 보는 게 아니라 한국 경제와 인구 구조, 글로벌 부동산 시장 등 서로 얽혀 함께 끌려올 수밖에 없는 굵직굵직한 데이터 뭉치들을 찾아내 입체적으로 분석한다. 그리고 이번 위기에 어떻게 대처해 기회로 살릴지 직접적인 방향을 제시한다.

“위기가 온다. 버티는 투자가 아닌, 이용하는 투자를 해라”
투자자들의 뼈를 때리는 이광수 애널리스트의 직언직설!

이 책에는 ‘과몰입’이 없다. 정확한 현상을 바라보고, 딱 그것만을 재료로 분석하고 결론 낸다. 그래서 더더욱 뼈를 때린다. 집을 가진 사람도, 집을 사려던 사람도 묵직한 충격을 받을 수밖에 없다. 위기를 기회로 만드는 건 그만큼 고달프고 인내심을 요하는 일이기 때문이다.
이 책의 구성은 다음과 같다. 먼저 본격적인 본문에 들어가기 전 ‘핵심’을 정리했다. 위기를 말하고 있지만 어쨌든 이 책 역시 ‘투자’에 관한 책이다. 위기든 호황이든 개인이 투자에 나설 때 반드시 갖춰야 할 원칙에 대해 미리 설명한다. 파트 1과 파트 2는 현재 몰려오고 있는 부동산 위기의 메커니즘을 설명한다. 왜 위기가 올 수밖에 없으며, 이것이 어떤 모습으로 다가오게 될지 수많은 지표를 통해 분석한다. 파트 3은 확증편향에서 벗어나 위기를 제대로 보고 대응하는 법에 대해 설명하고, 파트 4에선 기회를 잡는 방법, 앞으로 오를 집을 알아보는 방법에 대해 다룬다.
파트 5는 부동산 변화 시그널을 찾는 방법에 대한 이야기다. 특히 정부정책으로 인한 변화에 어떻게 대응해야 하는지 설명한다. 파트 6는 ‘큰 판’을 다룬다. 글로벌 부동산 시장, 인구 구조 등 거시 경제 변화에 대해 분석해본다. 파트 7은 다시 처음으로 돌아가 근본적인 ‘투자 원칙’에 대해 다룬다. 위기 때 작은 원칙 하나가 얼마나 든든히 자신을 지켜주게 될지 조언한다.
현재가 원인이 되어 미래는 변화한다. 그래서 현재와 동떨어진 미래는 존재할 수 없다. 이 책이 현재에 집중하는 이유다. 저자는 현재를 꾸밈없이 정확하게 이야기한다. 그리고 이를 바탕으로 한 예측과 전망을 통해 독자들에게 놀라운 인사이트를 건네고 있다.

“도대체 지금 서울 부동산은 어떤 상황일까?”
아파트 값 떨어질 때 이렇게 하면 오히려 번다

· 부동산 폭락, 정말 가능한 시나리오인가?
· 2017~2018 폭등의 이유를 알면 근미래가 보인다
· 거래량 감소, 전세가 하락… 침체 확고히 다지는 징후들
· 대한민국 가계부채, 절대량 자체가 너무 크다
· 입지가 아니었다! 많이 오른 집들의 진짜 공통점은?
· 고령자 주택매수 비율 상승, 위기 때 버틸 체력(현금)이 없다
· 임대사업자 등록, 혜택인가 독사과인가
· 경제상황 안 좋은데 부동산만 오르는 게 가능한가
· 확증편향, ‘내가 잘해서 내 집값이 폭등’한 게 아니다
· 편향된 심리 극복하고 명확한 현실만 바라보는 방법
· 위기를 기회로 만드는 다섯 가지 투자 원칙
· 절대로 정부 정책에 반하는 판단‧실행을 하지 마라

이 책의 핵심
PART 1. 부동산, 위기가 몰려온다
집값, 얼마나 올랐나?
부동산 가격이 단기간 폭등한 이유
변화의 징후들

PART 2. 부동산 폭락, 가능한 시나리오인가?
불편한 숫자
이번엔 다르다?
커지는 불확실성

PART 3. 위기가 온다면 어떻게 대응해야 할까
확증편향에서 벗어나 주제파악부터
불확실성 줄이고 기대값을 높일 때
위기는 항상 기회다

PART 4. 기회를 잡기 위한 방법
오르는 집은 따로 있다
가격을 기다려야 한다
가격이 가장 많이 빠질 곳은 어딘가?

PART 5. 변화를 인정하면 타이밍이 보인다
영원한 건 없었다
부동산 시장 변화 시그널을 찾아라
정책 변화를 읽는 법

PART 6. 큰 판이 흔들리고 있다
흔들리는 글로벌 부동산 시장
당신도 모르게 변화하는 인구구조
거시 경제 변화 어떻게 해석하나

PART 7. 위기 때 반드시 지켜야 할 투자원칙
예측하지 말고 행동해라
큰 판을 읽어라
사이클을 공부해라
겸손해라
확률론적 사고를 가져라
흐름을 통해 판단해라

[결론은, ‘집값 하락’이다] 결론부터 말하자면, 집값은 더 빠질 것이고 시장 역시 더더욱 위축될 가 능성이 크다. 투자에서 가장 큰 리스크는 높아진 가격과 커진 빚이다. 높아진 가격은 속도의 문제고 커진 빚은 인내할 수 있느냐의 문제다. 부 동산도 마찬가지다. 리스크를 측정하기 위해서는 속도와 인내심을 파악 하는 게 중요하다. 수요와 공급은 가격을 결정하지만 속도와 인내심은 리스크를 결정한다. 투자에서 가격은 기회로 읽힐 수 있으나 리스크는 모든 것이 될 수 있다.
속도와 인내심 차원에서 2019년 대한민국 부동산은 위기다. 리스크 가 커졌기 때문이다. 서울을 중심으로 한 빠른 가격 상승과 부동산 담 보대출 증가는 위험을 확대시켰다. 확대된 리스크는 변동성을 키울 것이 다. 이후 가격 하락 속도는 더욱 빨라질 수 있다.
('Part 1. 부동산, 위기가 몰려온다' 중에서)

[집값은 단순 수요공급으로 설명 힘들다] 가구수나 임금이 증가하다가 2~3년 만에 갑자기 줄어드는 건 재앙급의 엄청난 이벤트가 없으면 불가능에 가까운 일이다. 그럼에도 불구하고 한국 주택 시장 변동 요인을 꼼꼼히 살펴보면 수요가 갑자기 변하는 경우를 볼 수 있다. 예를 들면 2009년에는 수요가 증가해서 주택 가격이 상승하고 거래량이 증가했는데, 1년 만인 2010년에는 주택수요가 갑자기 감소하면서 가격이 하락하고 거래량이 떨어졌다. 여러분은 어떻게 생각하는가? 2~3년 만에 주택수요에 영향에 미치는 인구, 가구, 소득이 갑자기 바뀐 걸까
('Part 1. Part 1. 부동산, 위기가 몰려온다' 중에서)

[사적 대출 ‘전세’에 유의하라] 전세금을 사적 대출이라 생각하면, 가계부채처럼 빠르게 증가한 속도가 문제될 수 있다. 매매가격 대비 전세 비율은 2013년부터 빠르게 상승했다. 전세금 상승은 그만큼 전세를 통한 주택자금 대출 비율이 증가했다는 것을 의미한다. 이미 전세에 문제가 발생하고 있다. 아직 숫자는 미미하지만 전세 보증금 반환 보증 사고 세대가 증가하고 있는 추세다.
주택도시보증공사 자료에 의하면 2018년 9월까지 전세 보증금 반환 보증보험 가입자 중 전세 보증금을 돌려받지 못한 경우는 234건이었으며 미환수 보증금은 487억 원으로 나타났다. 2015년 1억 원, 2016년 34억 원, 2017년 75억 원과 비교하여 미환수 보증금이 급증하고 있다.
('Part 2. 부동산 폭락, 가능한 시나리오인가?' 중에서)

[우린 확증편향의 노예인가] 위기를 기회로 잡기 힘든 이유는 확증편향(Confirmation Bias, 자기 생각을 확증하는 증거를 선택적으로 탐색하고 생각에 반대되는 증거는 무시하는 행동 편향성) 때문이다. “사람들이 가장 잘하는 것은 기존 견해가 온전하게 유지되도록 새로운 정보를 걸러내는 일이다.” 현존하는 최고 투자자 워런 버핏의 말이다. 창조적 천재인 로마인 카이사르는 “사람들은 보고 싶은 것만 본다”라고 했다. (중략)
부동산 가격에서 싼 가격은 집을 가지고 있는 사람들이 너도 나도 팔려고 할 때 나타난다. 특히 투기공급이 줄어들면서 매도 물량이 증가할 때가 가장 싼 가격이다. 절대 가격보다 가격을 형성하는 공급과 수요 변화에 주목하면 싼 가격으로 부동산 투자가 가능하다. 매도 물량이 증가하면 집값이 급락하고 거래량이 회복세를 보이게 된다. 집값이 떨어지는데 거래량이 증가하고 있다면 시장 가격은 충분히 싼 가격일 수 있다.
('Part 3. 위기가 온다면 어떻게 대응해야 할까' 중에서)

[거래 자체가 안 되고 있다] 거래가 빈번해야 한다. 거래는 변화를 이야기한다. 부동산 투자를 다른 투자 상품과 비교했을 때 단점은 환금성이 낮다는 것이다. 따라서 더더욱 환금성을 가장 중요한 선택 사항으로 고려해야 한다. 환금성마저 높은 부동산이라면 가치가 배가 될 수 있다. 고령 세대가 부동산에 투자할 때 집중하는 투자는 아파트다. 부동산 중에서 아파트가 가장 환금성이 높기 때문이다. 거래량은 환금성뿐만 아니라 안정성 차원에서도 관심을 가져야 한다. 많은 사람이 거래하는 자산은 일종의 공인효과가 있다. 형성된 가격에 대해 신뢰를 가질 수 있다는 말이다. 부동산의 경우 담합을 통해 거래 가격이 왜곡될 가능성이 크다.
('Part 4. 기회를 잡기 위한 방법' 중에서)

[과잉반응 경계하면 기회 보인다] 변화 시그널를 찾기 위해서 주의해야 할 점이 있다. 우선 개인의 경험이나 위치에서 좋은 것만 취하려는 체리 피킹(Cherry Pickining)을 피해야 한다. 체리 피킹은 데이터에 기반해 해석하는 전문가들에게서 많이 나타나는 현상이다. 자신의 의견에 맞는 데이터만 보다 보면 변화의 바람을 절대 느낄 수 없다. 투자자들은 데이터 해석을 특정 전문가에만 의존하지 않고 폭 넓게 접근하고 공부해야 한다. 과잉 반응을 경계해야 한다. 변화 시그널을 인지하면서 지나친 반응을 경계해야 한다. 현상에 대한 과잉 반응은 특히 변화가 처음 일어날 때 또는 예상치 못한 변화가 일어날 때 발생한다. 부동산 가격이 계속 오르다가 혹시라도 조금 빠지면 언론, 전문가들은 난리가 난 것처럼 반응한다.
('Part 5. 변화를 인정하면 타이밍이 보인다' 중에서)

[세금, 3기 신도시, 그리고 정부] 직접적으로 다주택자를 중심으로 한 세금 부담이 가중될 전망이다. 공시지가가 현실화되면서 세금부담은 더욱 커질 수 있다. 보유세는 투자 수익률을 낮춰 투기공급을 부추길 수 있다. 부동산 세금은 피할 수 없다. 불확실성에 대비해야 한다.
정부는 규제와 함께 3기 신도시 계획을 발표했다. 수도권에 30만 호 공급이 예정되어 있다. 지역을 떠나 향후 서울에 근접한 아파트 공급 증가는 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 서울 아파트 가격이 상승한 이유는 집이 부족해서가 아니다. 투기수요와 매물 감소가 주요 원인이다. 따라서 투기수요가 감소하고 매물이 증가하면 집값은 하락할 수밖에 없다. 집값이 하락할 때 신규 아파트 공급이 증가하면 시장 불확실성을 더욱 키울 수 있다. 정부의 새 신도시 계획을 우려하는 이유다.
부동산 시장에서 정부는 강력한 힘을 가지고 있다. 짧게 보면 무력해 보이지만 정부는 법과 규칙, 규제, 세금을 통해 부동산 시장을 의도하는 방향으로 이끌 수 있다. 시간의 문제일 뿐이다. 정부 규제를 비난하기보다 정해진 운동장이라고 생각하고 받아들여야 한다. 투자에서는 싸울 대상을 잘 골라야 한다.
('Part 5. 변화를 인정하면 타이밍이 보인다' 중에서)