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진보정권 시대, 현명한 투자자는 어떤 선택을 할까?
국내외 지표로 부동산 시장의 미래를 예측한다!

부동산 정책은 정치행위다. 부동산 시장을 예측하기 위해서는 부동산 정책의 흐름을 아는 것이 필수적이다. 정권이 바뀌고 부동산 시장의 상황이 바뀔 때마다 투자자들은 혼란에 빠진다. 이 책은 그러한 투자자들이 부동산 시장의 현주소를 정확히 진단하고 시장 상황에 맞춰 미래를 예측할 수 있도록 도움을 주기 위해 나왔다. 저자는 많은 이들이 통찰력 있게 부동산 시장을 제대로 바라볼 수 있게 되기를 기대하며 학교와 현장에서 두루 얻은 지식과 경험을 이 책 한 권에 모두 담았다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 정권이 바뀔 때마다, 정책이 바뀔 때마다 흔들리지 말고 초연한 자세로 냉정하게 부동산 시장을 바라볼 필요가 있다. 따라서 국내외 지표를 바탕으로 집권 정부의 시각에서 부동산 시장을 바라보기 위해 노력하고, 시장에 개입하는 정부의 정책적 판단을 미리 예측하는 현명한 자세가 투자자에게 필요한 이유다.

시장 이기는 정부 없듯이 정책 이기는 투자자도 없다!
시장의 등락에 흔들리지 말고 정부의 욕망을 읽어라!

부동산 시장을 예측한다는 건 결국 정부의 욕망을 읽는 작업이다. 정부의 욕망을 읽어 부동산 정책을 예상하고 미리 대응하는 것이 가장 중요하다. 나침반이 없이 길을 떠날 수 없듯이 부동산 투자를 결심하기 전에 향후 도입될 정책의 밑그림을 그려봐야 한다. 2017년 6·19대책이 나왔을 때는 8·2대책을 예상했어야 하고, 8·2대책 이후에는 9·5추가대책을 머릿속에 그렸어야 한다. 물론 부동산 정책을 예측한다고 모든 것이 해결되는 것은 아니다. 정책의 효과 또한 면밀히 검토해야 한다. 결과론이라 생각할 수 있지만, 그래서 서울의 투자자는 조금 더 보유해야 했고, 지방의 투자자는 8·2대책 이후 팔아야 했다. 8·2대책 이후 부동산 시장이 급속하게 양극화됐기 때문이다. 시장의 등락에 흔들리지 않고 먼저 대응하기 위해서는 정책의 변화를 내다보는 통찰력이 필요하다. 시장 이기는 정부 없듯이 정책 이기는 투자자도 없다. 이 책을 통해 진보정권 정부의 욕망을 읽고, 대한민국 부동산의 미래를 한눈에 예측해보자.

지은이의 말_부동산의 미래, 정부의 욕망을 읽어라

1장 정권이 부동산 시장을 좌우한다
부동산 정책은 결국 정치행위다
부동산과 정치의 상관관계
미국의 진보와 보수, 그리고 양극화
집값이 오르면 보수정권이 유리하다
진보정권 10년, 부동산을 예측하라

2장 거래 가능한 아파트가 사라진다
공급과잉에 대한 우려는 접어두자
새 아파트는 거래할 수 없다
정부의 규제, 대안은 증여다
동결효과로 매물은 더 줄어들 것이다
거래 가능한 아파트가 사라진다
규제가 낳은 로또 단지 인근 아파트

3장 에코붐 세대의 등장
부동산 수요는 결코 줄지 않는다
아파트 시장에 진입한 에코붐 세대
에코붐 세대는 어디에서 살까?
집을 거주공간으로 인식하는 에코붐 세대
밀레니얼 세대 vs. 에코붐 세대
시장에 뛰어든 중국 밀레니얼 세대
직주근접성이 뛰어난 경기도권 아파트

4장 해외 부동산 투자의 시대가 열린다
새롭게 떠오른 해외 부동산 투자
베트남, 뜨겁게 떠오른 부동산 대체 투자처
상업용 빌딩 시장이 부활한 일본
국가별로 차이가 큰 부동산 시장의 특성

5장 수익형 부동산의 대두
저금리, 고령화와 수익형 부동산
정부의 정책이 미친 영향
시장의 방향성을 읽어야 한다
월세화 현상의 심화
미혼, 이혼, 졸혼이 불러온 변화
초소형보다 소형이 더 유리하다

6장 리모델링이 떠오른다
재건축의 대안으로 떠오른 리모델링
대형 아파트는 부분임대로 풀어라
지하주차장의 유무도 고려해야 한다
분당이 가장 많이 오른 이유
분당 대장주를 알아보자

7장 거스를 수 없는 대세, 양극화
아파트, 본격적인 양극화 시대로
여전히 해답은 서울 아파트다
여전히 뜨거운 분양 시장의 열기
새 아파트가 매력적인 이유
갈수록 커지는 역세권의 중요성
지하철 연장 예정 지역 인근 아파트 5곳

8장 한국 부동산, 고급화가 가능할까?
초고가 아파트만 매매가격이 오른다
서울 고가 아파트 상승률 세계 1위
문재인 정부 집권 초기, 가장 많이 오른 아파트는?
왜 대장 아파트에 주목해야 하는가?
주거선호지역은 왜 바뀌지 않을까?

9장 대한민국 부동산의 미래
인사이트 ① 투자 목적을 분명히 하라
인사이트 ② 파도보다 바람을 봐라
인사이트 ③ 부동산 정책을 예측하라
인사이트 ④ 기존 아파트를 선별하라
인사이트 ⑤ 풍선효과와 용수철효과
인사이트 ⑥ 보완과 대체의 관계를 이해하라
인사이트 ⑦ 부동산 투자의 실패학
인사이트 ⑧ 당장 투자해도 좋은 아파트

부동산 정책은 정치행위이고, 부동산 시장을 예측하는 건 정부의 욕망을 읽는 작업이다. 시장 참여자들이 모두 합리적이지 않듯이 정부의 개입도 마찬가지다. 정당의 목표는 집권이고 정권의 목표는 재집권이다. 이를 위해서 정치는 무리도 하고, 억지도 쓰기도 할 것이다. 최근 경제학의 추세가 시장 참여자들이 합리적이지 않음을 가정하는 행동경제학을 발전시켰듯이 정부도 비합리적이라 가정하는 것이 오히려 부동산 시장의 현실을 읽는 데 도움이 될 것이다. 자, 지금부터 함께 중요하지만 충분히 주목받지 못했던 정부의 욕망을 읽어보자.
_9쪽

유권자들의 정치색이 과거에 비해 뚜렷해지면 정당의 입장에서도 지지층을 위한 정책을 많이 쏟아낼 수밖에 없다. 대부분의 정당들이 인기영합주의를 따르는 현상은 이런 이유 때문이다. 국가가 선진화되면 정치적 색채로 인해 부동산 정책이 영향을 받는 정도가 옅어진다고 한다. 하지만 우리나라는 보수정권과 진보정권이 번갈아 10년씩 집권하면서 오히려 정치색으로 인해 부동산 정책이 크게 바뀌고 있다. 진보정권이 집권하면 규제를 강화하고, 보수정권이 집권하면 규제를 완화한다. 참여정부 이후 15년이 넘는 기간 동안 계속 이런 패턴이 반복됐다. 따라서 부동산 투자자들은 정권이 바뀐 지금 향후 부동산 정책이 어떻게 변화할 것인지를 예측해봐야 한다.
_37쪽

전매제한, 증여, 세금에 의한 동결효과 등으로 거래가 가능한 아파트는 향후에도 계속 줄어들 가능성이 높다. 이렇게 거래 가능한 아파트가 줄어들면 정부의 정책 의도와는 다르게 아파트 매매가격은 더욱 상승할 수 있다. 정부는 8·2대책을 통해 다주택자 등의 매물이 시장에 나오면서 가격이 조정되기를 기대했다. 하지만 정상적인 상황이라면 팔기를 원하는 주택 수요자들도 정부의 다양한 규제로 인해 보유하는 쪽으로 돌아설 가능성이 높다. 따라서 투자자들도 동결효과가 더 크게 발생하는 지역을 중심으로 부동산 자산 포트폴리오를 조정할 필요가 있다. 규제지역의 대부분은 정부에서 공인한 주택 수요가 풍부한 지역이지만 거래가 가능한 공급량이 줄어들 경우 오히려 가격이 상승할 수도 있기 때문이다. 정부의 규제정책이 오히려 부동산 매매가격을 상승시키는 것이다.
_84쪽

한국 부동산 투자자들은 왜 국내에서 베트남으로 발길을 돌리고 있는 것일까? 아마 그 답은 10년 전 중국 부동산 시장에서 찾을 수 있을 것이다. 2018년 국내 부동산 시장 또한 10년 전과 유사한 상황이다. 세계 경기는 호황이지만 유례없는 규제 강화로 국내 부동산 시장이 관망세로 접어들었다. 이런 상황적 변수는 10년 전과 유사하지만 다른 점도 있다. 해외 부동산 투자에 대한 한국인들의 기대가 장기화될 것이라는 점이다. 한국 부동산 시장에 대한 강한 규제가 10년 이상 지속될 수 있다는 예측이 흘러나오고, 또한 갈수록 투자가 글로벌화되고 있는 점 등을 고려하면 해외 부동산 시장에 대한 관심은 단기간에 끝날 것 같지 않다. 오히려 더 견고해질 가능성이 높다. 이런 이유로 최근 버블이라는 진단까지 나오고 있는 중국 부동산 시장을 대체할 수 있는 곳으로 베트남이 급속히 부각되고 있는 것이다.
_139쪽

문재인 정부 들어 ‘재건축’, ‘강남’, ‘다주택자’ 등 명확한 정책 대상을 가지고 규제를 집행하니 재건축 사업이 지지부진해질 가능성이 높아졌다. 하지만 그렇다고 30년 가까이 노후화된 아파트를 고치지 않고 살기에는 문제가 많다. 어떤 형태로든 새로운 아파트로 탈바꿈할 필요성이 높다. 리모델링에 관심이 가는 이유다. 리모델링 사업에 가장 관심이 많은 지역은 수도권 1기 신도시들이다. 성남 분당, 고양 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등에서 리모델링에 나서는 단지가 잇따르고 있다. 1기 신도시들이 가진 특징은 오래된 아파트들이긴 하지만 재건축을 하기에는 아직 멀었고 용적률도 높아 사업성이 떨어지는 경우가 많다는 점이다. 재건축과 리모델링은 오래된 아파트의 주거환경을 개선한다는 목표는 같지만, 재건축이 기존 아파트를 완전히 헐고 다시 짓는 방식이라면 리모델링은 기존 뼈대(내력벽)를 남긴 상태에서 증축, 보강하거나 구조만 일부 변경하는 방식이다.
_206쪽

국토교통부에 의하면 하루 평균 교통량은 5년 연속 상승 곡선을 그리고 있다. 2017년 전국 하루 평균 교통량은 1만 4,910대를 기록했다. 이는 10년 전인 지난 2008년 1만 2,125대에 비하면 무려 23% 늘어난 수준이다. 이렇게 하루 평균 교통량이 가파르게 증가하고 있는데 도로예산은 비슷한 폭으로 도리어 감소하고 있으니 문제가 생길 수밖에 없다. 교통량이 증가하면 도로에 대한 투자가 증가해야 적정수준의 서비스가 유지될 수 있다. 하지만 도로에 대한 예산만 줄어들어 도로의 양적, 질적 서비스는 빠른 속도로 나빠지고 있다. 2008년 국토 교통부의 도로예산은 7조 5,998억 원이었지만 2018년 예산은 5조 8,899억 원으로 22.5%나 감소했다. 특히 이런 예산 감축은 교통량이 집중된 수도권의 서비스 제고에 심각한 문제를 일으킨다. 따라서 수도권은 더더욱 역세권의 위상이 높아질 것이다.
_267쪽

부동산 정책은 투자자들에게 가장 중요한 변수다. 부동산 정책을 염두에 두지 않고 투자를 하는 경우는 찾기 어렵다. 대부분의 투자자들은 부동산 정책이 현재의 주택소유자들에게 적용되는 것이라 생각하기 쉽지만 사실은 매수자에게 적용되는 측면이 크다. 대출규제, 전매제한, 세금 등은 현재 부동산을 보유한 사람보다는 사려는 사람들에게 더 큰 부담이다. 따라서 정책을 바라볼 때는 다주택자나 매도자의 입장보다는 실수요자나 매수자의 입장을 견지해야 한다. 부동산 정책은 예상하고 대응하는 것이 필요하다. 나침반이 없이 길을 떠날 수는 없듯이 향후 도입될 정책의 밑그림을 그려보는 것이 바람직하다. 2017년 6·19대책이 나왔을 때는 8·2대책을 예상했어야 하고, 8·2대책 이후에는 9·5추가대책을 머릿속에 그렸어야 했다. 물론 부동산 정책을 예측한다고 모든 것이 해결되는 것은 아니다. 정책의 효과 또한 면밀히 검토해야 한다. 결과론이라 생각할 수 있지만 서울의 투자자는 조금 더 보유했어야 하고, 지방의 투자자는 8·2대책 이후 팔았어야 했다. 8·2대책 이후 부동산 시장이 급속하게 양극화됐기 때문이다. 그때그때 적당한 수준의 미세 조정(대응)이 중요한 이유다.
_324쪽