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“딱 3년이면 충분했다”
그는 어떻게 시세 차익 24억을 벌어들일 수 있었을까?

그 출발은 ‘부동산 경매’ 책이었다. 집에 TV가 없었던 그는 도서관에서 책을 자주 빌려 읽곤 했는데, 우연히 집어 든 책이 바로 부동산 경매 책이었던 것이다.
그전까지 부동산 투자라고는 신혼집 계약이 전부였던 그에게 경매 책 저자가 들려주는 성공담은 마치 자신도 할 수 있을 것 같은 기분이 들게 했다. 부동산 투자라고 하면 돈 많은 사람의 전유물이라고만 생각했는데, 적은 돈으로도 투자할 수 있다는 사실 또한 처음 알았다.
그러다가 우연히 그 경매 책의 저자가 부동산 커뮤니티에서 정규 강의를 한다는 것을 알게 되었고, 정말 운 좋게도 그 강의를 신청해 들을 수 있었다. 그리고 그 강의를 들으면서 다양한 재야의 고수들을 만나게 되는데, 특히 뒤풀이 때 자리를 함께한 젊은 전국구 투자자와의 만남이 결정적이었다.
그 고수는 전반적인 부동산 흐름을 이야기하면서 당시 수도권 부동산 시장이 얼마나 저평가되었는지를 여러 차례 강조했다.
그는 이 말을 허투루 흘려듣지 않았다. 마음속에 투자에 대한 확신이 생겼다. 그러고는 그날 만남 이후 그는 보름도 되지 않아 일산 지역에서 두 건의 부동산 계약을 체결했다.
2014년 늦가을 수도권은 조금 과장해서 그냥 아무 물건이나 막 사도 오르는 시기였다 해도 첫 투자를 과감하게 할 수 있었던 건 그의 실행력 덕분이었다. 두 건의 계약 체결로 그는 2년 만에 4,200만 원의 시세 차익을 얻을 수 있었다.

이어 그는 두 번째 투자처를 찾았다. 이번에는 그저 출퇴근이 편한 지역이 투자 매력이 높겠다는 단순한 생각으로 지역을 선정했다. 그곳은 여의도와 강남을 지나는 황금 노선인 9호선 라인이었고, 그중에서도 택지지구인 가양역 남쪽에 있는 등촌동 아파트들을 선택하게 되었다.
때론 단순함이 최고의 무기이다. 많이 안다고 꼭 투자를 잘하는 것도 아니다. 오히려 본인의 감이나 느낌에 충실할 때 투자에 더 도움이 될 때가 많다. 2억 8,800만 원에 매입한 아파트는 현재 5억 원 이상의 호가를 형성하고 있다.
또한 그는 실거주하는 집도 부동산 투자에 이용하였다. ‘이왕이면 서울에서 내 집 마련’이란 목표를 세우고, 어디를 가족들의 터전으로 정해야 할지 고민하였다. 그리고 이때 이후 자신의 투자 기준을 세우게 되는데, 역세권에 초등학교나 중학교가 근처에 있고 전용 면적 59㎡(24평)가 바로 그것이었다.
그가 4억 6,500만 원에 매수한 마포구의 아파트는 현재 7억 원 이상의 호가를 형성하고 있다. 그는 부동산 투자에 관심을 둔 이래 3개월도 안 되어서 3건의 투자 물건을 매수했고, 실거주 집까지 총 4건의 아파트 매수 계약을 진행하였다.
그는 이런 식으로 계속해서 아파트 개수를 늘려나갔고, 불과 3년 만에 시세 차익 24억 원을 벌어들일 수 있게 되었다.

이 사연의 주인공은 바로 ‘사월’이라는 필명으로 활동 중인 부동산 투자자이자 『아파트 언제 어디를 살까요』의 저자 신준섭 씨다. 신 씨는 현재 월급 이외에 부동산을 통한 수입으로, 노후 걱정 없는 즐거운 삶을 살고 있다.
돈이 돈을 버는 시스템을 갖추어 놓았기 때문이다. 그는 “이러한 시스템이 갖추어진다면 당신 역시 점점 더 부자가 될 것”이라고 자신 있게 말한다.

“2,000만 원 투자로 2억 원 넘게 벌다”
전세 투자만큼 쉬운 투자 방법은 없다
돈이 돈을 버는 시스템을 완성하라!

그런데 신 씨가 말한 돈이 돈을 버는 시스템이란 무엇을 말하는 걸까? 또한 시세 차익 24억을 벌어들이려면 그동안 들인 투자금 또한 만만치 않았을 거란 생각이 든다. 그가 선택한 방법은 구축 아파트 전세 투자였다. 그는 부동산 투자에서 이 방법만큼 쉬운 투자는 없다고 단언한다.
그가 말하는 전세 투자의 원리에 대해 간단히 설명하면, 매매가 3억, 전세 가격 2억 5,000만 원인 아파트가 있다고 하면 실제로 해당 아파트를 매수하는 데 필요한 돈은 5,000만 원이면 된다(취득세 및 기타 부대비용은 쉬운 이해를 위해 생략).
계약할 때 드는 전체 매매 금액의 10%인 3,000만 원과 나머지 2억 7,000만 원에서 전세금 2억 5,000만 원을 제외한 2,000만 원이 그 돈이다. 그는 이런 식으로 ‘1억 4채 프로젝트’를 성공하기도 하였다.
결국 그가 말하는 돈이 돈을 버는 시스템은 전세 투자를 통한 아파트 개수 늘리기이다. 만약 20채의 아파트를 가지고 있다고 하면, 부동산에서 현금 흐름이 꾸준히 나오고, 앞으로 올 상승장에서 한 채당 5,000만 원씩만 오르면 그에게는 10억 원이라는 돈이 생긴다.
그런데 만약 5채의 아파트를 가지고 있다면, 상승장이 와서 5,000만 원씩 오른다 하더라도 수익은 2억 5,000만 원으로 떨어진다. 이런 의미에서 일정 규모 이상의 아파트를 보유한다는 것은 매우 중요하다.
그래서 신 씨는 서울 10채, 1기 신도시 10채. 그리고 지방 10채를 추가하여 총 30채 정도의 규모가 적당할 것이라고 생각한다.
그리고 전세금 상승에 따른 투자금 회수가 바로 현금 흐름이 된다. 즉 20채 모두 전세로 세팅되어 있다면, 적어도 1년에 10채의 전세 만기가 돌아온다. 이때 전세금이 오르지 않거나 1,000만 원 정도만 오를 수도 있다.
그럼 보수적으로 잡아도 1년에 5,000만 원 정도는 투자금이 회수될 것이다. 그 돈으로 계속해서 별도의 투자금 없이 아파트 개수를 늘려나가는 것이다.
물론 이 시스템이 약점이 없는 것은 아니다. 바로 전세금의 하락인 ‘역전세’다. 그렇기에 전세입자가 만기가 되어 나가고, 새로운 세입자를 구하지 못해서 공실이 나는 시기엔 잔금을 치를 수 있어야 한다. 그래서 신 씨는 충분히 현금을 보유한 상태로 가야 한다고 말한다.

“중요한 건 종잣돈 아닌 실행력”
자기계발서의 성격을 띤 직장인을 위한 부동산 투자 지침서

신 씨는 부동산 투자에서 중요한 건 타이밍이라고 한다. 그러나 더욱 중요한 건 ‘실행력’이라고 말한다. 그가 3년 만에 시세 차익 24억을 벌어들일 수 있었던 건 “좋은 흐름에 대한 자신만의 확신을 갖고, 과감하게 투자를 실행할 수 있는 용기를 냈기 때문”이라고 말하는 것도 이와 무관치 않다.
신 씨가 부동산 투자에 있어 가장 강조하는 것은 종잣돈이 아니다. 이런 돈보다는 오히려 ‘절실함’과 ‘꾸준함’을 중요하게 생각한다. 그 역시 결혼을 하고, 아기가 태어나는 단계를 거치며 돈에 대한 절실함이 더욱 커졌다. 가족의 안정적인 경제적 생활을 위해 ‘투자’라는 것을 절실하게 생각하게 된 것이다.
그리고 부동산 흐름을 정확히 읽기 위해 2년여 동안 한 주도 빠짐없이 자신의 블로그(https://blog.naver.com/justfre)를 통해 ‘주간동향’과 ‘입주물량’ 데이터를 올리고 있다. 심지어 여름휴가를 갔을 때도 블로그 포스팅을 위해 새벽에 홀로 리조트 로비에 있는 책상에 앉아서 글을 썼다고 한다.
이것만 실천한다면, 당신 또한 돈이 돈을 버는 시스템을 완성할 수 있고, 10년 후에는 더 큰 부자가 될 것이라고 신 씨는 말한다. 그리고 20년 후에는 더욱더 큰 부자가 될 것이다.
이 책은 저자의 아파트 투자 스토리와 투자 방법, 그리고 구체적인 투자 팁들이 잘 제시되어 있을 뿐만 아니라 투자 시 어떤 마음가짐과 자세를 가져야 하는지도 말해 주는, 일종의 자기계발서 성격을 띤 부동산 투자 지침서이다.
물론 마지막에는 저자의 전문인 데이터를 활용한 부동산 투자법도 상세하게 설명되어 있다. 그리고 특별부록으로는 <전국의 입주 물량 총정리> <전국 아파트 가격 등락률 추이> <전국 아파트 가격 상승률 상위 3위 추이>가 들어 있다.
이 책을 읽고 나면 자연스럽게 부동산 투자에 흥미를 갖게 되는 특징이 있다. 한마디로 “이제 막 부동산 투자를 시작하려는 사람에게 이 책을 강력히 권한다”(투에이스)는 말이 빈말이 아님을 알게 될 것이다.

[추천사]

사월님의 투자 방법과 사례들은 우리 같은 일반 직장인이 부동산 투자에 대해 막연하게 갖고 있는 큰 벽을 실제로 넘어선 결과물이라 더욱 와닿는다. 분명히 사월님보다 더 큰 수익을 올리는 고수들, 멋있게 보이는 투자법 등은 많이 있을 것이지만, 직장인이 퇴근 후 혹은 주말을 이용해 투자를 해야 하는 상황과는 거리가 있는 것도 사실이다. 그렇기에 사월님의 투자 사례들은 더욱 가치가 있는 소중한 경험담이라 생각된다.
_ 이산(44세, 증권사 재직)

2014년 처음 부동산 투자를 시작할 당시에 부동산에 대해 나보다도 더 몰랐던 그가 단기간에 큰 성공을 이룰 수 있었던 원동력은 믿음과 실행력 덕분이었다. 그는 데이터 분석을 통해 수도권 시장의 오름세에 운명을 걸고 전속력으로 달렸다. 본인은 쉬운 투자를 했다 하지만, 의심 없이 희망에 베팅하는 것이 얼마나 어려운지 겪어 본 사람은 알 것이다. 난 그를 보며 3년은 사람의 운명을 바꿔 놓을 수 있는 충분한 시간이라는 것을 알게 됐다.
_ 장미넝쿨(42세, 프리랜서)

사월님은 스스로 세운 투자의 목적과 이유에서 벗어나지 않으면서, ‘가정과 투자’라는 두 축의 균형을 완벽하게 유지하고 있는 멋진 남편이자 아빠, 그리고 뛰어난 투자자이다. 평범한 한 가장이 사랑하는 가족을 위해 ‘투자’라는 거친 바다에 뛰어든 과정을 진솔하게 보여 주는 이 책은 대한민국 모든 가장들에게 분명 새로운 도전이 될 것이다
_ 제인아빠(35세, 광고기획사 대표)

투자자로서의 사월님을 알게 된 것이 2년 반 전이다. 그동안 그는 본인만의 원칙을 지키면서 투자하는 것이 얼마나 즐거운 것인가를 몸소 보여 주었다. 그가 지금까지 나에게 가르침을 주었던, 함께 ‘경제적 자유’라는 목표를 이루기 위해 노력했던 모든 내용이 이 책에 담겨 있다. 쉽다고 표현했으나 아무나 할 수 없었던 그 시간들, 노력, 열정을 알기에 진심으로 존경스럽다. 이 책과 함께 나 역시 그의 길을 뒤따르고 싶다.
_ 데자뷰(37세, 한의사)

저자는 나에게 ‘경제적 자유’의 필요성을 역설하고 부동산 투자에 입문하게끔 도와준 고마운 대학 후배이자 멘토다. 그는 다양하고 방대한 데이터를 일목요연하게 정리한 ‘꿀자료’들을 온라인을 통해 아낌없이 공유하고 있다. 블로그를 오픈한 지 1년 남짓, 단기간에 1만 3,000여 명의 팔로워가 그의 글을 구독하게 된 이유일 것이다. 블로그도 이러할 진데, 이번에 출간된 그의 책은 얼마나 많은 이들의 가슴을 뛰게 하고 얼마나 깊은 인사이트를 주게 될지 기대가 크다.
_ 안나푸르나(39세, 대학 교직원)

이 책은 직장인으로서 부의 기적에 도달하는 방법을 알려 주는 부동산 투자서의 바이블과도 같다. 사월님의 투자기를 보고 오늘도 내 자신에게 채찍질한다. 바쁘다는 핑계를 대기에 급급한 직장인들이여, 『아파트 언제 어디를 살까요』를 읽어 보고, 하나라도 실천해 보자.
_ 하윤아빠(38세, 대기업 직원)

청울림(다꿈스쿨 대표)
수도권의 입지가 좋은 곳에 위치한 소형 아파트, 그의 관심은 언제나 여기에 고정되어 있다. 방향이 뚜렷하니 길을 잃을 염려가 없다. 한 분야에 집중하니 금세 전문가가 되었고, 꽤 큰 수익도 거뒀다. 단순히 시기가 좋을 때 투자해서 운 좋게 벌어들인 수익이 아니었다. 스스로 공부하고 목표를 세우고 발품을 팔고 스스로 결정해서 벌어들인 수익이다. 그래서 더 큰 의미가 있다. 이렇게 투자 원칙이 뚜렷한 사람은 누가 뭐래도 시장을 이길 수 있다. 이기는 투자란 이런 것이라 할 수 있다.

투에이스
직장생활을 하며 부동산 투자를 한다는 것은 쉽지 않은 일이다. 그럼에도 불구하고 사월님은 거침없이 나아간다. 스스로의 투자 철학과 원칙이 있기 때문이다. 굉장히 스마트하다. 직장인들이 어떻게 투자를 해야 하는지에 대한 모범 답안을 보여 주는 듯하다. 블로그를 통해 나누는 부동산 시장 흐름 데이터 또한 가히 압권이다. 이런 그가 책을 낸다니 투자 선배로서 참 기쁘다. 이제 막 부동산 투자를 시작하려는 사람에게 이 책을 강력히 권한다.(투에이스의 부동산 절세의 기술 저자)

추천의 글 이기는 투자란 이런 것이다
프롤로그 부동산 투자는 대단히 좋은 것이다

부동산 투자를 시작하기에 앞서
돈이 돈을 버는 시대
돈을 많이 버는 것은 좋은 것이다

PART 1 원칙 1 부동산 투자의 시작
서른다섯, 내 삶의 변화 | 외벌이 인생의 시작 | 부동산 경매 책을 읽게 되다 | 만나는 사람이 우리의 인생을 바꾼다 | 본격적인 투자의 세계로 | 투자는 타이밍이다 | 투자 겸 실거주 집 구하기 | 서울 30평대 아파트 투자 | 1억 4채 프로젝트 | 열 번째 투자 | 첫 매도, 그리고 장기 투자 | 춘천 나들이 | 다시 서울 | 실거주 집을 적극 활용하라 | 아파트 20채를 통한 시스템의 완성

PART 2 부동산 투자의 세계에 빠져라
투자 원칙의 중요성 | 기승전 현장 | 돈맥경화 | 투자의 시작, 지도와 친해지기 | 손쉬운 지역 선정 방법 | 정부와 맞서지 않는 투자 | 아파트 여러 채를 오래 묵혀 두라 | 집값은 언제나 비싸다

PART 3 현명한 부동산 투자자의 길
일단 시작하라 | 계약은 잘 진행되어야 한다 | 투자금을 줄이려는 노력은 언제나 옳다 | 투자하기 좋은 시기 | 투자는 체력이다 | 전업투자 하지 말라 | 부동산 투자는 투기다

PART 4 데이터를 활용한 부동산 투자
빅데이터의 시대 | 첫 번째, 수요가 높은 지역을 찾아라 | 두 번째, 입주 물량을 반드시 확인하라 | 세 번째, 가격 파악하기 | 누구나 오르는 지역을 찾을 수 있다

에필로그 부동산 투자에 늦은 때란 없다
특별 부록 전국의 입주 물량 총정리(2018년 7월 기준)
전국 아파트 가격 등락률 추이(2008~2018년)
전국 아파트 가격 상승률 상위 3위 추이(2008~2018년)

우리가 투자하는 이유는 단순하다. 빨리 부자가 되고 싶기 때문일 것이다. 월급은 늘 부족하고 돈에 대한 사람들의 욕망은 크다. 이것이 사람들이 월급 이외의 수입을 꿈꾸는 이유이고, 나 역시 이러한 이유로 투자에 관심을 갖게 되었다. 그리고 가급적 빠른 시간에 큰돈을 벌고 싶었다. 내가 가진 돈이 부족했기에 그런 열망은 더욱 컸다. 그리고 부동산 투자는 이런 나의 욕망을 채워 줄 더없이 좋은 수단이었다. 내 돈이 적더라도 남의 돈을 크게 이용해서 투자할 수 있기 때문이다.
- ‘돈이 돈을 버는 시대’ 중에서

이런저런 고민이 많았다. 동향 물건은 남향보다 1,000만 원 이상 가격이 저렴했고, 부동산 중개업소에서도 동향 역시 전세나 월세 모두 잘 나간다고 적극 매수를 권하였기에 마음이 많이 흔들렸다. 나름 거래를 잘 성사시켜 보겠다고, 초보인 주제에 부동산 중개료를 더 드리겠노라 말했다.
내가 며칠간 고민하며 주저주저하자, 한 부동산 실장은 복비 더 주겠단 약속은 아예 신경 쓰지 말라며 매수를 강력하게 권했다. 하지만 조심스러운 첫 투자이다 보니 그래도 좋은 물건을 사는 것이 나중에 부동산 하락기가 와도 버틸 수 있겠다는 생각이 들어 안정적으로 남향 물건에 투자하기로 마음을 굳혔다.
- ‘본격적인 투자의 세계로’ 중에서

내가 잘 아는 지역인 중동에 마침 소액 투자의 흐름이 왔다고 판단했다. 이때 망설이지 않고 투자를 했다는 것이 가장 중요하다. 어물어물 눈치를 보고 고민만 했다면 아무것도 못하고 그 좋은 흐름을 놓쳤을 것이다. 대신, 나만의 투자 기준인 역세권과 24평 아파트, 초등학교 인접이라는 3종 세트에 적합한지 기본적으로 확인하고 물건 검색을 했다.
그렇게 하다 보니 내 맘에 드는 단지를 하나 발견할 수 있었다. 투자 금액 자체도 1,000만 원이면 충분한 단지였으니 1억 4채가 아니라 10채도 가능했을 것이다. 물론 현실적으로 그렇게 하기는 매우 어렵다. 왜 그런가 하니, 만약 3억짜리 집이라면 계약금 10%를 내야 하므로 초기 비용이 3,000만 원은 든다. 그럼 1억 가지고는 동시에 3채 진행이 최대이다.
- ‘1억 4채 프로젝트’ 중에서

현재 어떤 지역의 부동산 분위기를 가장 잘 설명해 주는 데이터가 바로 미분양 데이터이다. 공급이 많음에도 미분양이 거의 없다면 집이 부족하여서 집을 구하려는 수요가 공급을 이기는 지역이라고 생각하면 된다. 얼마나 쉽고 명확한가? 미분양 데이터는 실제로 부동산 투자에 많은 힌트를 주기도 한다. 내가 관심 있는 지역의 미분양 수치가 높다면 아직은 조금 더 기다리는 편이 좋다. 반대로, 미분양 수치가 낮다면 적극적인 투자를 진행해도 된다는 의미이다.
- ‘첫 번째, 수요가 높은 지역을 찾아라’ 중에서

그렇다면 지방의 경우는 어떨까? 우선 부동산 투자를 처음 하는 사람의 경우 인구가 어느 정도 많은 광역시에 관심을 가졌으면 한다. 시간이 지날수록 도시 역시 양극화가 뚜렷해질 가능성이 높다. 그렇기에 대도심으로 점점 더 인구가 몰리는 현상이 발생할 수 있고, 그런 의미에서 지방 역시 대도시 위주의 투자가 현명한 접근법이다. 많은 사람들이 수도권에 관심을 갖는 이유 역시 계속해서 사람들이 수도권으로 몰리기 때문이다.
그런 의미에서 이제 막 부동산에 관심을 갖기 시작한 사람이라면 2018년 이후 주택 공급이 부족한 광주광역시, 대전광역시, 대구광역시에 먼저 관심을 갖자. 지방광역시의 입주 물량 데이터를 자세히 살펴보면 각각의 지역구별로 공급이 특히 더 부족한 지역을 파악할 수 있다. 이런 지역들을 우선으로 관심을 두면 괜찮을 것이다.
- ‘누구나 오르는 지역을 찾을 수 있다’ 중에서