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빅데이터에서 찾아낸 과학적인 투자 전략!

말이 넘쳐나는 부동산 시장에서 혼란스러웠던 사람, 시장을 이기는 현명한 투자를 하고 싶었던 사람들을 위해 다양한 데이터를 객관적으로 분석해 대한민국 부동산의 미래를 보여주는 『빅데이터 부동산 투자』. 국내 1호 부동산 빅데이터 전문가 김기원이 객관적인 지표로 시장에 대응하기 위해 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘하여 부동산 빅데이터 시스템 리치고(RichGo)를 개발해 이를 바탕으로 한두 가지 지표가 아니라 시장에 영향을 줄 수 있는 모든 요소를 종합 분석하는 과학적인 투자 방법을 제안한다.

부동산 투자에도 한두 가지 지표가 아니라 시장에 영향을 줄 수 있는 모든 요소를 종합 분석하는 전략이 필요하다고 이야기하면서 금리, 통화량, 대출, 소득, 공급 물량 등 주요 데이터를 분석하고 그 속에 숨어 있는 부동산 시장의 흐름을 읽어내 미래를 예측한 결과를 오롯이 담았다. 전국 930만 아파트 빅데이터를 비롯해 소득 대비 집값, 주택구입능력지수, 각 지역별 대출위험 인덱스 등 다양한 데이터를 분석하고 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 차트로 설명하며 빅데이터로 호재를 읽는 법을 알려준다.

전국 930만 아파트 빅데이터에서 찾아낸 가장 과학적인 투자 전략

“빅데이터를 읽으면 진짜 호재가 보인다!”

국내 1호 부동산 빅데이터 전문가가 알려주는 현명한 투자자를 위한 가장 과학적인 부동산 투자 전략. 매경경영지원본부 피플라이프 PB본부장으로 대한민국 자산가들의 자산 관리를 돕고 있는 저자는 부동산을 공부할수록 자신을 포함해 많은 사람이 감과 카더라에 의지하는 현실에 답답함을 느꼈다. 4차 산업혁명이 도래하고, 산업의 거의 모든 분야에서 빅데이터가 활용되는 이 시대에도 부동산 투자는 여전히 경험과 감이 지배하는 영역처럼 보인다.
결국 저자는 객관적인 지표로 시장에 대응하기 위해 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘하여 부동산 빅데이터 시스템 리치고(RichGo)를 개발했다. 이를 바탕으로 한두 가지 지표가 아니라 시장에 영향을 줄 수 있는 모든 요소를 종합 분석하는 과학적인 투자 방법을 제안한다. 그리고 이 책에 금리, 통화량, 대출, 소득, 공급 물량 등 주요 데이터를 분석하고 그 속에 숨어 있는 부동산 시장의 흐름을 읽어내 미래를 예측한 결과들을 오롯이 담았다.
『빅데이터 부동산 투자』는 투자 타이밍과 지역 선정에 대한 빅데이터의 해답이다. 데이터와 숫자만 보면 머리가 아픈 사람들을 위해 한눈에 흐름을 파악할 수 있는 플라워차트와 투자 전에 반드시 고려해야 하는 주택버블 인덱스, 대출위험 인덱스, 신용경색 인덱스 등을 직접 만들어 독자들의 이해를 돕는다. 말이 넘쳐나는 부동산 시장에서 혼란스러웠던 사람, 시장을 이기는 현명한 투자를 하고 싶었던 사람이라면 다양한 데이터를 객관적으로 분석한 이 책으로 대한민국 부동산의 미래를 만나보자.

시장을 이기는 숫자의 힘!
전국 930만 아파트 빅데이터에서 찾아낸 가장 과학적인 투자 전략

부동산 시장처럼 말이 많은 곳이 또 있을까? 어떤 사람은 정부 정책을 근거로, 어떤 사람은 금리 인상을 근거로, 또 어떤 사람은 가계 부채를 근거로 저마다의 전망을 내놓는다. 투자자들은 감(感)과 ‘카더라’에 의존해 목돈을 투자한다. 4차 산업혁명이 도래하고, 산업의 거의 모든 분야에서 빅데이터가 활용되는 이 시대에도 부동산 투자는 여전히 경험과 감이 지배하는 영역처럼 보인다.
하루가 다르게 상황이 바뀌는 부동산 대혼란의 시대에 투자 성공률을 높이기 위해서는 보다 과학적인 전략이 필요하다. 매경경영지원본부 피플라이프 PB본부장으로 대한민국 자산가들의 자산 관리를 돕고 있는 저자는 시장을 이기는 투자의 길은 빅데이터에 있다고 말하며 수학과 컴퓨터공학을 전공한 실력을 발휘해 부동산 빅데이터 시스템 리치고(RichGo)를 개발했다. 부동산 투자에도 한두 가지 지표가 아니라 시장에 영향을 줄 수 있는 모든 요소를 종합 분석하는 전략이 필요하기 때문이다. 저자는 이 책에 금리, 통화량, 대출, 소득, 공급 물량 등 주요 데이터를 분석하고 그 속에 숨어 있는 부동산 시장의 흐름을 읽어내 미래를 예측한 결과를 오롯이 담았다.
일반인들은 객관적인 데이터를 얻고 싶어도 제대로 된 데이터를 구하기 어렵고, 설령 찾았다 한들 처리되지 않은 온갖 숫자와 문자들을 보고 의미 있는 통찰을 얻기 힘들다. 『빅데이터 부동산 투자』는 전국 930만 아파트 빅데이터를 비롯해 소득 대비 집값, 주택구입능력지수, 각 지역별 대출위험 인덱스 등 다양한 데이터를 분석하고 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 차트로 설명한다. 그동안의 정성적 투자법에 답답함을 느꼈던 사람이라면 객관적인 통계와 데이터를 바탕으로 과학적인 투자 방법을 제시하는 이 책을 통해 갈증을 해소할 수 있을 것이다.

투자 타이밍과 지역 선정에 대한 해답
“빅데이터를 읽으면 진짜 호재가 보인다!”

『빅데이터 부동산 투자』는 두 가지 질문에 답하기 위해 쓰였다. 첫째, 지금 부동산 시장은 어디쯤 와 있는가? 혹시 지금이 끝물은 아닌가? 둘째, 투자를 해도 괜찮은 시점이라면 과연 어디에 하는 것이 좋은가? 얼핏 간단해 보이는 질문이지만 누구 하나 명쾌한 답을 주는 사람은 찾기 힘들다. 이 책은 이 질문들에 대해 빅데이터에서 찾은 해답이다.
실제로 저자는 2017년 부동산 시장의 가장 큰 이슈 중 하나였던 속초시의 부상을 1년 전에 예측했다. 거래량 데이터 덕분이었다. 부동산 거래량 빅데이터를 보면 거래량의 추이와 거래 원인, 거래된 부동산의 건물 유형, 매입자 거주지 등을 알 수 있다. 속초시의 부동산 거래량은 수년째 거의 변화가 없다가 2015년 7월과 12월에 눈에 띄게 증가하고 2016년 4월에 폭발적으로 증가했다. 이 시기는 모두 분양권 거래가 평균 대비 많은 때였다. 거래의 대부분은 매매를 통한 거래였고 거래 대상은 아파트가 대다수였다. 관할시군구내 거주하는 속초 사람들이 거래한 경우도 많았지만 서울을 포함한 타 지역 사람들도 거래에 많이 참여했다. 이는 데이터가 보여주는 것을 있는 그대로 정리한 내용으로 주관적인 견해는 하나도 들어 있지 않다. 2016년 5월에 이 데이터를 확인한 저자는 속초 아파트 매매가가 상승하리란 것을 예측할 수 있었다. 실제로 한국감정원 기준 2016년 11월부터 2017년 11월까지 아파트 매매가가 가장 많이 상승한 지역이 바로 속초시다. 부동산 투자자들의 평생 고민거리인 ‘언제, 어디에 투자할 것인가?’에 빅데이터가 어떻게 도움을 줄 수 있는지 분명하게 보여주는 사례다.
부동산 빅데이터 시스템인 리치고는 대한민국을 시도 단위, 시군구 단위로 분석한 최신 데이터를 보여줌으로써 투자 타이밍과 지역 선정에 관한 판단을 돕는다. 이 책에서는 전국 시도 중 서울시와 6대 광역시(광주, 대구, 대전, 울산, 인천, 부산) 및 세종시, 9개 도(강원도, 경기도, 경상남도, 경상북도, 전라남도, 전라북도, 제주도, 충청남도, 충청북도)를 중심으로 분석해 각 지역별 시세 흐름과 이슈를 짚어본다. 단기·중기·장기 분석을 통해 최적의 투자 타이밍을 확인하고, 저평가된 지역과 고평가된 지역을 구별해 투자 지역을 가려냄으로써 빅데이터로 호재를 읽는 법을 알려준다.

현명한 투자자를 위한 부동산 팩트 체크
“빅데이터는 부동산의 미래를 알고 있다”

부동산 빅데이터가 의미 있는 이유 중 하나는 막연한 추측들에 관한 팩트 체크가 가능하다는 것이다. 실제로 『빅데이터 부동산 투자』는 금리를 인상하면 부동산 가격이 떨어지는지, 소득과 집값 중 어느 것이 더 빨리 오를지, 2018~2019년 입주 폭탄이라는데 괜찮은지 등 부동산에 관심이 있는 사람들이 가장 궁금해하고 시장에서 설왕설래가 많은 이슈에 대해 데이터로 하나하나 진위 여부를 확인한다.
이 과정에서 도움을 주는 것이 저자가 직접 만든 플라워차트다. 플라워차트는 매매가와 전세가의 흐름을 한눈에 알아볼 수 있게 만든 차트로 복잡한 부동산 데이터도 단번에 파악할 수 있다. 이 차트만 있으면 지역의 거래 동향을 쉽게 살펴볼 수 있어 실수요자들에게 훨씬 더 안전한 자가 구입의 기회를 제공한다. 이뿐만 아니라 현재 부동산 시장에 거품이 끼어 있는지 알 수 있는 주택버블 인덱스, 현재 대출 수준이 얼마나 위험한지 알 수 있는 대출위험 인덱스, 자산 시장의 다음 위기 시점을 알 수 있는 신용경색 인덱스 등 부동산 시장에 접근할 때 반드시 고려해야 하는 인덱스를 직접 만들어서 제공한다. 그동안 쉽게 볼 수 없었던 부동산 시장의 내면을 낱낱이 보여주는 이 책으로 독자들은 부동산 시장에 대한 의심과 불안을 최소화할 수 있을 것이다.

홍춘욱
키움증권 투자전략팀장, 2016 가장 신뢰받는 애널리스트
이 책은 귀한 정보로 가득 차 있다. 소득 데이터, 대출 데이터, 입주 물량 데이터, 미분양 데이터, 수급 동향 데이터, 금리 데이터, 통화량 데이터, 신용경색 데이터 등 없는 통계가 없는 일종의 부동산 데이터 백과사전이라 부를 수 있다. 부동산을 전문적으로 투자하는 사람부터 실수요자까지 큰 도움을 얻을 수 있으리라 기대된다. 부디 많은 독자들이 이 책을 통해 한 치 앞도 보이지 않는 부동산 시장에서 귀한 불빛 하나를 얻길 바란다.

김영갑
한양사이버대 상권분석 전문가 과정 지도 교수
투자자라면 누구나 성공 확률이 높은 투자법을 원한다. 4차 산업혁명과 빅데이터 시대에 투자 성공률을 높이는 길은 당연히 빅데이터에 있다. 이 책은 그동안의 투자법에 답답함을 느꼈던 사람들에게 과학적이고 체계적인 투자 방법론을 제시하며 갈증을 해소해준다. 부동산 수요자들의 니즈를 파악해야 할 부동산 기획자와 개발자에게도 일독을 권한다.

이현정
세라, 『나는 돈이 없어도 경매를 한다』 저자, 네이버 카페 ‘즐거운 경매’ 운영자
이토록 명쾌할 수 있을까? 부동산 시장의 겉모습만 보던 우리에게 이 책은 시장의 내면을 보여준다. 금리, 통화량, 대출, 소득 등 객관적인 데이터를 종합하여 분석한 내용을 읽다 보면 독자들은 자연스럽게 넓은 시각으로 자산 시장을 볼 수 있게 된다. 시장을 제대로 보는 투자자는 작은 흔들림에 일희일비하지 않는다. 복잡한 데이터를 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 만든 플라워차트는 이 책의 꽃이다. 숫자만 보면 머리가 아픈 독자들에게 더욱 추천하는 이유다.

이주현
월천대사, 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』 저자, 네이버 카페 ‘월천 재테크’ 운영자
대한민국 부동산 시장에서 빅데이터를 가장 잘 다루는 사람은 바로 김기원 본부장이다. 그는 이미 작년 봄에 빅데이터로 현재 연일 이슈가 되고 있는 서울의 부동산 가격 상승세를 예측했다. 강연을 할 때마다 청중들에게 놀라움을 안겨주던 그가 이렇게 잘생긴 책을 출간했다. 이제는 당신이 이 책으로 ‘투기’가 아닌 ‘투자’에 한발 더 다가설 차례다.

추천의 글_ 타이밍과 지역 선정의 답을 주는 부동산 빅데이터 : 홍춘욱 박사(키움증권 투자전략팀장)
머리말_ 부동산 빅데이터에서 희망을 찾다

1장 부동산 투자의 미래 빅데이터
부동산 빅데이터란 무엇인가
빅데이터에서 부동산의 미래를 보다
의미 있는 데이터를 수집하는 방법
복잡한 데이터도 한눈에 파악하는 최적의 시각화
┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃투자의 기본은 통제력과 영향력

2장 2018년 대한민국 부동산 시장 팩트 체크
자산 시장의 현주소는 금리 사이클에서 확인하라
금리 인상은 부동산 시장의 적신호인가
인플레이션은 주택 시장에 어떤 영향을 미치는가
사상 최대 규모의 대출, 과연 안전한가
소득이 빨리 늘까, 집값이 빨리 오를까
주택구입능력지수로 보는 최적의 투자 타이밍
리스크 관리 시점을 알려주는 신용경색 인덱스
정부 정책의 영향력은 어느 정도인가
종합 정리 : 현재 부동산 시장은 어디쯤에 왔는가?
┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃자산 시장에도 계절이 있다

3장 어디에 투자해야 하는가
플라워차트로 전국 시세 흐름을 파악하라
지역별로 알아본 단기·중기·장기 집값의 변화
지역의 시세 흐름을 예측하는 수급 동향 차트
대출 위험과 아파트버블을 확인해 투자 안전 지역을 찾아라
미분양 및 입주 물량 데이터가 말하는 집값의 미래
종합 정리 : 그래서 어디에 투자해야 하는가?
┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃부동산 절세를 위한 법인 운영

4장 부동산 빅데이터 인사이트
전 세계 부동산 시장에서 대한민국은 어디쯤에 있는가
부동산 시장의 빅 트렌드, 아파트 재건축
역전세난과 갭투자의 미래
자산 시장의 다음 위기는 언제일까
┃현명한 투자자를 위한 체크 포인트┃4차 산업혁명이 부동산에 미치는 영향

맺음말_ 리치고! 부동산 알파고를 꿈꾸며

아무리 많은 책을 읽고, 많은 전문가를 만나고, 많은 중개사를 찾아가도 현재 부동산 시장에서 어떤 일이 일어나고 있는지 객관적 데이터를 통해 제시해주는 사람은 만나기 힘들었다. 결국 투자를 결정하는 데 기준이 될 만한 무언가가 필요했다. 언론에서 접할 수 있는 데이터는 이미 가격이 많이 오른 지역에 대한 것뿐이었다. 그러나 부동산 투자자에게 진짜 필요한 데이터는 가격이 오를 곳을 미리 알 수 있는 데이터다. 부동산 투자에도 빅데이터가 필요한 시대가 왔다는 것을 직감했다.
26쪽, <부동산 빅데이터란 무엇인가> 중에서

부동산도 공급이 있긴 하지만 공급을 늘리는 데 한계가 있다. 특히 사람들의 수요가 많은 지역에 공급을 빠르게 늘릴 수 있는 방법은 거의 없다. 부동산을 거래하는 돈의 총량은 늘어나는데 정작 부동산 자체는 늘어나지 않으니 가격이 오르는 것이다. 관점을 조금 달리하면 부동산 가격이 오른다기보다 부동산 가치에 비해 화폐의 가치가 떨어진다고 볼 수 있다. 그러므로 부동산 투자의 타이밍을 따질 때는 항상 통화량을 염두에 두고 있어야 한다. 부동산 가격과 통화량을 비교해 버블이 쌓여 있는지, 저평가되어 있는지를 판단하도록 하자. 돈이 늘어나는 속도나 물가 상승률에 비해 가격이 많이 올랐다면 버블이라고 판단할 수 있고, 그 반대라면 저평가라고 판단할 수 있다.
82쪽, <인플레이션은 주택 시장에 어떤 영향을 미치는가> 중에서

위기가 다가오면 대출을 줄이고 주식, 부동산 등 위험 자산의 비중도 확 낮추고 현금을 준비하고 있어야 한다. 그런 사람만이 리스크를 최대한 방어하고 기회를 잡을 수 있다. 그런데 위기를 어떻게 미리 알 수가 있을까? 이른바 고수들은 경험적으로 정확한 판단을 내리기도 하지만 객관적인 지표를 통해서도 확인할 수 있다. 이때 한 가지 지표만 보고 판단하는 건 한계가 있다. 금리, PIR, HAI, HOI 등의 여러 지표를 함께 보고 종합적으로 판단해야 한다. 여기에 내가 직접 만든 신용경색 인덱스를 확인하면 자산 시장의 신용경색 정도를 알 수 있기 때문에 시장의 다음 위기를 예측할 수 있다.
112~113쪽, <리스크 관리 시점을 알려주는 신용경색 인덱스> 중에서

전세수급지수는 상대적으로 변동이 심하지 않다. 전세에는 실수요만 있기 때문이다. 전세수급지수가 중요한 까닭은 이 지수가 매매가에도 직접적인 영향을 미치기 때문이다. 전세수급지수가 100보다 높이 올라가면 전세 물건이 없어 매매가 상승으로 이어질 수 있고, 전세수급지수가 100 이하로 떨어지면 전세 공급이 많아 매매가 하락으로 이어질 수 있다.
물론 여기에 향후 입주 물량 데이터까지 함께 본다면 더욱 정확한 분석이 가능해질 것이다. 만약 전세수급지수가 상승하는데 향후 공급 물량마저 별로 없다면, 앞으로 전세수급지수는 계속 강세를 보일 가능성이 높아지고, 이는 결국 매매가 상승으로 이어진다.
149쪽, <지역의 시세 흐름을 예측하는 수급 동향 차트> 중에서

이런 질문에 대한 명확한 답을 찾아야 대한민국 부동산 투자의 진짜 비밀을 알 수 있을 것 같았다. 지역별로 엇갈리는 타이밍을 미리 알 수만 있다면 전체적인 하락장에서도 수익을 볼 수 있기 때문이다. 실제 금융위기 당시에도 거의 하락하지 않고 꾸준히 상승한 지역이 있다. 저평가된 지역은 위기에 특히 강하다는 증거다. 이 책의 과제 중 하나도 바로 데이터로 저평가된 지역을 찾아내는 것이다. 언론에서 흔히 볼 수 있는 입주 물량, 혹은 지역별로 존재하는 각종 호재만으로는 절대 알 수 없다.
180~181쪽, <대출 위험과 아파트버블을 확인해 투자 안전 지역을 찾아라> 중에서

언론에서 자극적으로 쓰는 단어 중 하나가 바로 ‘입주 폭탄’이다. 공급과잉의 정도가 심하다는 것을 과장해서 표현한 것일 텐데, 그런 말장난에 놀아나지 않기 위해서라도 반드시 직접 두 눈으로 데이터를 확인해야 한다. 특히 특정 연도에 입주 물량이 굉장히 많더라도 지역별로 그 수준이 판이하게 다를 수 있으니 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 향후 2년간의 입주 물량을 알고 투자한다는 것은 굉장한 무기다.
210쪽, <미분양 및 입주 물량 데이터가 말하는 집값의 미래> 중에서

세계 주요 국가의 데이터를 비교해서 보면 현재 대한민국 부동산 시장을 보다 객관적으로 평가할 수 있다. 먼저 일본의 주택 시장 버블 붕괴를 따라갈 거라는 공포는 더 이상 안 가져도 될 것 같다. 일본은 물론 세계 그 어느 나라와 비교해도 한국의 주택 시장은 상승 폭도 낮고 속도도 느렸다. 비교적 안정적으로 상승해왔을 뿐인데, 그것도 명목 주택 가격을 봤을 때의 이야기다. 인플레이션을 감안한 실질 주택 가격을 보면 1980~1990년대에 비해 오히려 떨어졌고, 2010년 이후에도 가격 변동이 거의 없었다. 반면 2010년 이후 주택 임대료 상승률은 16개 국가 중