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나는 매달 은행이자 10배의 월세를 받는다 : 부동산과 맞벌이하라

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책소개

이 책은 단지 월세 투자 방법을 알려주는 가이드북에서 끝나지 않는다. 기본으로 돌아가서 투자를 대하는 자세를 고쳐 잡고, 금융 시스템을 보는 눈을 기르라고 채찍질한다.

출판사 서평

■ 책 소개

기준금리가 또 내렸다. 그에 따라 은행을 비롯한 금융기관들은 쏜살같이 예금, 적금 금리를 떨어 뜨렸다. 그렇잖아도 바닥이던 금융상품 금리는 이제 금융기관들이 내 돈을 보관해주는 것 이상의 의미를 찾기가 어려워졌다고 해도 과언이 아니다.
그럼에도 가진 돈이 적어서 또는 아는 게 없어서라는 이유로 금융기관을 벗어나지 못한다. 어쩌다 용기를 내볼까 하다가도 ‘주식으로 빈털터리 풍비박산이 났다’ ‘상가를 샀는데 상권이 죽어 세가 안 나가고 가격이 폭락했다’는 얘기를 듣고는 이내 마음을 접는다. 역시 믿을 건 은행뿐이라며, 몇 푼 안 되는 이자지만 까먹지 않는 것이 어디냐며 만족해한다.
그러면서도 한 푼이라도 더 벌어야 한다는 생각에 커피숍이나 인터넷 쇼핑몰 투잡을 꿈꾸기도 하고, 퇴근 후 대리운전 아르바이트는 어떨까 생각을 해본다. 하지만 커피숍이나 인터넷 쇼핑몰은 성공 확률이 희박하고, 대리운전은 고생에 비해 금전적으로 큰 도움이 되지 않는다.
부질없는 생각에 시간 허비하지 말고, 기본부터 다시 생각해보자. 부자가 되는 길을 알려준다는 수많은 책에서 공통적으로 하는 말이 ‘부자가 되려면 저절로 돈 버는 시스템을 만들어야 한다’는 것이다. 결국 노동을 통한 수입만으로는 부자가 될 수 없다는 말이다.
한 번도 경험한 적 없는 초저금리 시대, 예금을 넣으면 실질금리가 마이너스인 시대에는 월세 투자로 눈을 돌려야 한다. 전업 부동산 투자자가 아니니 겁날 수는 있다. 하지만, 월세 투자는 조금만 조심하고 발품을 팔면 겁이 정말 많은 당신이라도 지금 당장 큰 위험 없이 할 수 있다. 말장난이 아니다. 진짜 큰돈이 없어도 시작할 수 있다. 3천만 원이면 높은 수익률이 가능하고, 3억 원이면 안정성이 높아진다. 하루를 주저하면 하루만큼의 수익을 손해 본다. 지금 당장 월세 투자에 나서라.

■ 출판사 리뷰

우리가 하는 모든 투자행위는 대내외적 경제 변수에 종속될 수밖에 없다. 기준금리가 이렇게 바닥을 기고 있는 판국에 기준금리에 따라 수익률에 절대적으로 영향을 받는 금융상품으로는, 그것이 은행권 상품이든 보험사 상품이든 돈을 늘릴 수 없다. 이것이 팩트다. 실질금리 제로금리 시대에조차 우리 서민들은 은행과 보험사 상품 안에서의 투자만 생각하고 있다.
시장이 변하면 투자도 바뀌어야 한다. 개인의 투자행위에서 가장 큰 위험은 금리의 변동이다. 금리에 따라 주요 투자상품의 수익률이 춤을 춘다. 따라서 금리의 동향에 초점을 맞추고 나의 투자방향을 결정하는 것이 투자의 정석이다

* 어떻게 하느냐에 따라 수익은 10배 차이가 난다.
만약 5천만 원의 여윳돈을 가졌다고 가정해보자. 그리고 같은 출발선에 서 있다. 대부분의 사람들이 ‘제도권 금융상품’이라고 하는 상품에 투자했다고 가정해보자. 제도권 금융상품의 수익률은 기준금리에 절대적으로 영향을 받기 때문에 그 결과가 뻔하다. 실질수익률은 많이 생각해도 1%대다. 만약 이 돈으로 펀드에 투자한다면? 펀드는 운용결과에 따라 수익률의 편차가 커서 객관화시킬 수 없기도 하고 위험 부담도 크니 여기서는 제외하자. 그럼 은행예금과 비교해 상대적 고금리 상품이랄 수 있는 BBB- 등급의 투자적격 회사채에 투자한다면? 분명히 예금이자 2배 이상의 수익률을 얻을 수 있을 것이다.
자, 다시 생각해보자. 만약 그 돈으로 시흥시 정왕동에 있는 소형 오피스텔단지가 몰려 있는 곳에 가서 약간의 빚을 내 오피스텔에 투자해 월세를 받는다면? 그 수익률은 은행예금의 10배 이상일 가능성이 크다. 거기다 매월 받는 월세를 가지고 내수관련 우량종목에 저축하듯이 장기간 투자하면 평균 매입단가를 낮추는 효과가 있어 안정된 수익률을 얻을 수 있을 것이다. 이렇듯 내게 주어진 투자상품을 혼합해 창조성을 부여하면 그 수익률은 커진다.
돈의 연금술사는 돈을 만드는 사람이 아니다. 시장에 유통되는 돈에 창조성을 부여하여 이익을 최고로 만드는 사람이다.

* 월세 투자, 어렵지 않다.
뉴욕은 성공을 가슴에 품고 전 세계에서 몰려드는 청년들로 항상 북적이는 활기찬 도시다. 덕분에 집값이 천정부지로 뛰는 대표적인 곳이기도 한데, 주머니 사정이 가벼운 청년들에게 뉴욕의 집값은 감당하기 어려울 정도로 비싸다. 그래서 ‘스튜디오’라고 부르는, 맨션에 비해 상대적으로 집값이 싸고 주거는 편리한 독신자를 위한 임대주택이 생겼다. 스튜디오 주택은 주거에 필요한 화장실, 샤워룸, 부엌, 침실이 한 공간에 모여 있는 형태다.
우리나라에서는 이 스튜디오와 같은 개념의 주택을 ‘원룸’이라고 부른다. 고시원, 소형 주거용 오피스텔, 다세대, 다가구원룸, 도시형생활주택, 다중주택 등 다양한 형태가 있다. 지역이나 물건의 형태, 투자금에 따라 더 다양한 옵션이 있다. 따라서 여윳돈이 많지 않은 사람도 자신의 여윳돈에 맞춰 투자물건을 골라 투자할 수 있다.
지역에 따라 몇 천만 원으로도 투자할 수 있는 물건이 상당수 존재하고, 매입할 물건을 담보로 근저당설정과 동시에 대출을 받아 그 돈을 잔금으로 지급하면 더욱 적은 돈으로 투자할 수도 있다. 예를 들어 부동산 담보대출금리가 3%라면 소액물건의 경우 월세수익률이 평균 7~10% 이상이기 때문에, 소위 말하는 지렛대효과(leverage effect. 즉, 차입금 등 다른 사람의 돈을 이용해 투자수익률을 높이는 방법)가 발생해 대출이자를 내고도 남는 장사다. 부동산 담보대출이 아니라도 신용등급이 나쁘지 않다면 부동산 담보대출금리에 준하는 금리로 신용대출을 받을 수도 있다.

* 실제로 가능한 방법인지 검증해보자.
무슨 펀드가 유망하다고 해서 무리해 가입했지만 큰 이득을 못 봤고, 어떤 보험이 핫 하다고 해서 몇 년을 넣었지만 마이너스 상태고……. 우리는 수없는 손실 투자의 아픔을 겪어왔다. 이 책의 제목을 보고도 믿지 못하는 게 어쩌면 당연하다. 그래서 실제 사례를 있는 그대로 공개한다.

<3천만 원 투자사례> (인천시 남동구 구월동 A 오피스텔)

계약면적 50.88m²(약 15.4평)/전용면적 29.4m²(약 8.9평)
매매가 6,200만 원 - 대출금 2,700만 원 - 임대보증금 500만 원 = 실투자금 3,000만 원
월세 38만 원 - 월 대출이자(4%) 9만 원 = 대출이자 공제 후 순월세 29만 원
1년 순월세 수입 = 348만 원/수익률 11.6%(부동산 중개수수료, 재산세 등을 감안하더라도 실질수익률 10% 이상)

<3억 원 투자 사례> (경기도 시흥시 정왕동 다가구원룸주택)

연면적 340.5m²(약 103평)/대지면적 198.35m²(약 60평)/3층/15세대
매매가 6억 2,500만 원 - 대출금 2억 5,000만 원 - 임대보증금 7,500만 원 = 실투자금 3억 원
15세대 월세 375만 원 - 월 대출이자(4%) 83만 원 = 대출이자 공제 후 순월세 292만 원
1년 순월세 수입 = 3,504만 원/수익률 11.68%(부동산 중개수수료, 재산세 등을 감안하더라도 실질수익률 10% 이상)

실제로 가능하진 않을 거라고 의심이 든다면, 지금 당장 ‘네이버 부동산’에 들어가서 매물을 검색해보면 된다. 수많은 매물과 임대 시세를 바로 확인할 수 있을 것이다. 공실의 위험? 이 책에서 공개하는 유망 지역에서, 임차인 입장이 되어 월세로 살 집을 구하는 게 얼마나 어려운지 경험해보면 그에 대한 걱정이 사라질 것이다.

* 연금보다 월세가 훨씬 좋다.
연금의 영어 표현은 ‘펜션(Pension)’이다. 영국 사람들이 은퇴 후 시골에 주택을 짓고 여행객을 대상으로 숙박업을 운영해 번 돈으로 노후를 보낸다는 것에서 유래한 단어다. 우리나라에서 판매되는 거의 모든 연금상품도 은퇴 전에 소득의 일부를 저축해서 은퇴 후 원금과 불어난 이자를 지급받아 생활비로 쓴다는 점에서 그 맥을 같이한다. 문제는 현재의 연금상품 수익률은 극히 낮아 저축한 돈에 이자가 체증되어 노후에 생활비로 쓴다는 고리가 끊어졌다는 것이다. 말만 연금이지 연금 역할을 전혀 못하고 있다.
개인연금신탁, 연금저축보험, 퇴직연금, 번역보험연금에 이르기까지 현재 금융회사에서 판매되는 연금상품은 운용수수료와 물가상승률을 제외하면 실질수익률이 극히 미미하다. 이런 수익률로는 내 돈 내고 원금도 못 찾아갈지도 모르겠다. 연금상품이 아주 최소한이라도 연금 본연의 역할을 하기 위해서는 표면수익률이 5% 이상은 되어야 한다. 그런데 초저금리로 인해 최소한의 수익률에 대한 조건이 현실에서는 가능하지 않은 일이 되어버렸다. 이런 측면에서 본다면 원룸주택에 투자해 발생하는 월세가 진정한 연금상품이다. 현재 저가의 소형오피스텔, 다세대주택의 투자금 대비 평균수익률은 7%에서 10% 이상이다. 이 정도 수익률이면 예금 실질수익률의 10배다.
월세를 받아서 연금으로 활용한다는 것이 국가사회적으로 썩 내키지는 않지만 현재의 상황에서는 가장 현실적으로 노후를 대비하는 연금의 성격에 적합한 것만은 분명하다.

* 단지 월세 투자를 알려주는 게 아니다.
이 책은 단지 월세 투자 방법을 알려주는 가이드북에서 끝나지 않는다. 기본으로 돌아가서 투자를 대하는 자세를 고쳐 잡고, 금융 시스템을 보는 눈을 기르라고 채찍질한다. 저자는 독자에게 간곡히 말한다.
“저는 사회생활의 시작부터 줄곧 금융과 재테크 분야에서만 일해 왔습니다. 하루가 다르게 변화하는 디지털 세상에서 한 분야의 오랜 업력이 자랑거리는 못 된다고 생각합니다. 하지만 제가 그렇게 살아 온 길에서 나름의 의미를 찾아보자면 시장을 객관적으로 볼 수 있는 눈을 갖게 되었다는 것입니다. 그런 눈으로 솔직하게 여러분에게 다가가겠습니다.
현재 우리의 재테크 시장은 투자자가 아니라 상품 개발자, 자본이 이익이 되는 방식으로 설계되었고, 자본과 언론들은 하나가 되어 개인의 지갑을 합법적으로 털어가는 시대가 되었습니다. 소득감소와 내수절벽, 청년실업, 노후빈곤, 실질금리 마이너스, 사회복지망이 허술한 이 나라에서, 개인의 가처분 소득은 늘지 않는 시대에 그래도 희망이라는 단어를 가슴에 품고 사는 사회가 되기 위해서는 개인이 금융 시스템에 눈을 떠야 합니다. 작은 힘이나마 여러분의 편에 서겠습니다.”

목차

[프롤로그] 생각을 바꾸면 새로운 세상이 보인다

PART 1 월세가 은행예금보다 좋은 ‘당연한’ 이유 7가지
현금, 예금해봤자 마이너스 금리다
연금, 미래를 보장할 거라고 믿고 있었다
사회, 독신가구가 급증하고 있다
수익, 공급이 늘었어도 여전히 수익률은 높다
밑천, 단돈 천만 원만 있어도 된다
자산, 월세가 돈을 부른다
투자, 돈 없는 사람에게 유리하다
지식창고 ① 퇴직연금 알고나 가입하자

PART 2 은행이자 10배를 원한다면 알아야 할 것들
돈이 되는 부동산, 돈이 안 되는 부동산
원룸의 종류를 알아야 시장이 보인다
직접투자를 하는 사람이 성공한다
투자를 망설이기에는 시간이 없다
원룸시장‘만’은 넓고 투자할 곳도 많다
원룸주택의 경제성은 계속된다
노후는 이렇게 준비한다
지식창고 ② 신용등급이 돈이다

PART 3 원룸 투자로 돈 버는 방법
원룸주택이 돈이 되는 과정을 이해하라
돈 없다고 하지 말고 변두리로 나가라
역세권? 때깔 좋은 개살구다
신도시에 더 이상 황금오리는 없다
임차인이 갑이고, 임차인이 돈이다
노마드를 알아야 공실률을 잡는다
투자수익률 계산에 빠삭해져라
지역별 실제 투자사례에서 배운다
직접 경험하지 않으면 절대 알 수 없는 다가구원룸 투자 성공법!
콕 짚어주는 전국 원룸 투자 추천지역
받은 월세로 재투자하는 법
지식창고 ③ 다가구, 다세대, 연립주택의 차이

PART 04 오피스텔 투자로 돈 버는 방법
제대로 된 발품만이 오피스텔 수익률로 돌아온다
오피스텔 vs 상가? 오피스텔!
오피스텔 vs 고시원? 고시원!
오피스텔 vs 도시형생활주택? 오피스텔!
공실률과 수익률에 냉정해져라
강남? 역시 때깔 좋은 개살구다
오피스텔의 건축기준에 민감하라
주거용과 사무용 오피스텔을 구분하라
청약허수에 속지 마라
합법적으로 세금 줄이는 법
지식창고 ④ 부채의 어둠과 밝음

PART 05 베스트 투자지역 집중분석!
무소의 뿔처럼 혼자서 가라
따라가면 돈이 보인다, 서울 지하철 2호선
경쟁력이 필수다, 지하철 3호선 고양시 역세권
구시가지가 답이다, 경기 동남권 분당선과 신분당선
매물도 많고 수익률도 높다, 경기 남부권 수원·의왕·안양·안산·시흥
일산처럼 접근한다, 경기 서북권 인천·부천
이제는 전국이 무대다, 직접 뛰어라
지식창고 ⑤ 기준금리란 무엇인가?

[에필로그] 흐름은 냉정하게 보고, 전문가의 말은 귀 기울여 듣되, 투자는 내가 한다

본문중에서

나는 우리의 투자상품 선택이 부화되기 전 알 속에서 보는 세상이라고 생각한다. 알을 깨고 나오면 세상은 넓고 보이는 것도 많지만, 알 속에 있는 한 이런 세상이 있다는 것을 상상이나 할 수 있을까. 현재 투자상품 선택이라는 문제가 이런 환경을 벗어나지 못하고 있다. 비유하자면 알이라는 프레임은 거대한 자본력과 정보유통망을 가진 금융회사와 이들에게 기생해 먹고 사는 이해관계인들에 의해서 만들어진 장벽이다. 우리는 그들에 의해 생산되고 유통되는 상품에 한해서만 선택을 강요당하기 때문에, 이 혹독한 초저금리 시대에조차 그들이 쳐놓은 프레임 안에서만 생각하며 금융소비를 한다. 이러니 우리가 하는 투자의 실상은 내 주머니를 털어 그들의 이익에 기여하는 일의 반복일 뿐이다. 금융회사는 더욱 더 부자가 되고, 우리는 더 가난해진다.

---

지역에 따라 수천만 원으로도 투자할 수 있는 물건이 상당수 존재하고, 매입할 물건을 담보로 근저당설정과 동시에 대출을 받아 그 돈을 잔금으로 지급하면 돈 없이도 투자할 수 있다는 말이 전혀 현실성이 없는 얘기만은 아니다. 예를 들어 부동산 담보대출금리가 3%라면 소액물건의 경우 월세수익률이 평균 7% 이상이기 때문에, 소위 말하는 지렛대효과가 발생해 대출이자를 내고도 남는 장사다. 부동산 담보대출이 아니라도 신용등급이 우수한 사람은 부동산 담보대출금리에 준하는 금리로 대출을 받을 수 있다.

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서울 하늘에 돌을 던지면 다섯 명 중 한 명은 1인 독신가구가 맞을 정도로 독신가구가 급증하고 있다. 독신가구는 현재도 빠르게 급증하여 곧 전체 가구의 30%에 이를 전망이다. 서울 2호선 중 대학가 역세권과 가까운 곳은 어디를 가나 독신가구를 위한 임대주택이 전체 주택시장을 압도하는 수준에 와있음을 확인할 수 있다.
서울대 인근 낙성대역에서 서울대입구역에 이르는 곳은 상가 등 오피스 근린생활시설을 개조한 원룸부터 다가구원룸, 도시형생활주택, 고시원, 오피스텔이 밀집해 있다. 어디 이곳뿐이겠는가. 이곳의 임대 주택은 건축된 지 오래된 허름한 주택에 겨우 한 사람이 살아갈 만한 실평수 3~5평의 공간이지만, 위치에 따라 차이가 있다고는 해도 보통 관리비를 포함한 월세가 40~50만 원 이상이다. 이런 지역은 동네 전체의 건물주 대부분이 월세를 받아 생활한다고 해도 과장이 아니 다. 2호선 선릉·강남·양재역 주변은 고시원 최대 밀집지역으로 샤워실이 있는 2~3평 정도의 고시원 월세가 최하 40만 원에서 70만 원까지 한다. 월세가 70만 원이라고 하면 세후 이자로 7천만 원을 은행에 예금해야 일 년에 한 번 받을 수 있는 돈이다. 이런 모습을 보면 합법적이긴 하지만 우리 사회의 상당수 구성원이 청년, 대학생, 직장인 등 독신가구의 주머니를 털어 생활하는 것이라는 생각이 들 정도다.
이러니 우리가 원룸주택에 관심을 가질 수밖에 없다. 독신, 신혼 가구들을 수요층으로 하는 임대주택밖에는 안정적으로 돈이 되는 것이 없기 때문이다. 지역적으로 매우 불리한 곳이 아니라면 임대주택의 형태를 불문하고 투자금 대비 월세수익률이 월등한 것이 사실이다. 매월 받는 월세를 활용해 다른 상품에 투자한다면 그 수익률은 더 높아진다.

---

수도권 주요 오피스텔단지의 매매가와 임대가를 조사하면서 매우 흥미로운 사실을 알게 되었다. 사전에 짐작은 하고 있었지만, 현실과 너무도 정확히 맞아떨어져서 흥미롭지 않을 수 없었다. 오피스텔은 매매가와 수익률이 반비례한다는 점이다.
수도권 오피스텔단지 중 3.3m²당 매매가가 가장 높은 5개 지역은 ① 강남구 ② 종로구 ③ 여의도 ④ 분당구 정자동 ⑤ 마포구 도화동·성산동 순이었다. 그런데 이 지역들은 수익률 순위에는 다 빠졌다. 투자금 대비 수익률 순위는 ① 시흥·안산 ② 노원구 상계동 ③ 수원시 영통동 ④ 부천시 중동 ⑤ 일산구 백석동 순이었다. 참고로 최근 서울의 6개월 임대수익률은 ① 은평구 ② 성북구 ③ 동대문구 ④ 강북구 ⑤ 금천구 순으로 높다.
이 결과를 어떻게 해석해야 할까? 무엇보다 임대가가 높을수록 임대 수요층이 얕다는 것이 스튜디오 주택의 특징이다. 월세와 관리비를 합쳐 월 100만 원 이상을 지출할 수 있는 독신가구는 사실상 많지 않다. 가장 넓게 분포하는 수요층이 30~50만 원대다. 이들을 대상으로 임대사업을 한다고 가정할 때, 매매가가 높을수록 임대수익률은 떨어진다. 강남이 좋은 줄 모르는 사람은 없지만 사업지로 적합하지 않다고 말하는 이유다.

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