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부동산 싸게 사는 법, 내 집 마련 타이밍을 잡아라!

책 《나는 부동산 싸게 사기로 했다》는 10년 넘게 증권가에서 활동해 온 경제 전문가의 객관적인 데이터 분석을 통해 ‘누구보다 빠르고 누구보다 싸게’ 내 집을 살 수 있는 방법을 알려준다. 집을 살지 말지 고민하는 월급쟁이들은 집값이 가장 비싼 시기를 피하고 ‘쌀 때 사는 전략’을 펼칠 필요가 있다. 이 책에서 제공하는 ‘집 싸게 사는 법’으로 전세 탈출을 위한 실전 전략을 보다 디테일하게 세워 내 집 마련에 성공하자.

- 집, 그 까짓 거 사야 하나?

“10년 넘게 증권가에서 활약해 온 경제전문가도 아직 전세살이 신세를 벗어나지 못했다면?”
“대출 끼고 겨우 집을 샀는데 어느 날 갑자기 집값이 폭락한다면?”
“전셋집을 찾아 계속 이사를 다니는 바람에 학교에서 우리 아이가 적응하는 데 힘들어한다면?”

쥐꼬리만 한 월급으로 한 달을 버텨야 하는 직장인의 입장에서 아무리 계산기를 두드려 봐도 월세 혹은 전세에서 탈출하기가 쉽지 않다.
올해로 5살, 3살이 된 두 아이를 슬하에 두고 동갑내기 남편과 맞벌이생활을 하고 있는 결혼 6년차 김효진 저자는 4년간 친정 안방을 점거하고 살다가 이제 막 독립해 전세살이를 시작한 경제 전문 워킹맘이다. 그는 현재 살고 있는 집이 1년 만에 전셋값으로 1억이 오른 사건을 계기 삼아 ‘내 집을 언제 어떻게 사야 할지’에 대한 본격적인 준비를 시작했다.

현 시점에서 가장 중요한 것은 내 집 마련을 위한 골든타임 향후 2~3년 안에 결정된다는 것이다. 《나는 부동산 싸게 사기로 했다》는 부동산으로 떼돈을 벌고자 하는 사람 또는 집을 살 경제적인 여유가 있는 사람이 아니라 매년 어이없는 가격으로 상승하는 전세금을 지불하느니 차라리 전 재산을 털어서라도 ‘내가 살 집’을 반드시 사고야 말겠다는 사람을 위한 내 집 마련 실전 가이드이다. 게다가 월세의 침투 속도가 매우 빠르기 때문에 집을 사지 않는다면 오히려 더 많은 비용이 주거비(월세)로 지불하게 될지도 모른다.

내 집, 어떻게 접근해야 잘 샀다고 말할 수 있을까?

- 집, 사야 한다. 그것도 싸게!

집을 살지 말지 고민하는 월급쟁이들에게 신영증권, 동부, SK증권을 거쳐 현재에도 기업연구소의 이코노미스트로서 수많은 자료를 분석하는 저자가 분명히 말하고자 하는 바는 ‘집값이 떨어지는 일은 드물다’이다. 즉, 지금도 비싼 부동산이지만 이 가격에 살 수 있는 날이 다시는 오지 않을 수 있다는 뜻이다. 그러므로 집값이 가장 비싼 시기를 피하고 ‘쌀 때 사는 전략’을 펼칠 필요가 있다.
그렇다면 그 ‘시기’를 어떻게 예측할 수 있을까?
전세를 탈출하는 단기 전망의 핵심은 바로 ‘공급’ 데이터에 있다. 앞으로 2~3년 동안 한국 부동산 시장에서 승기를 잡기 위해선 공급수요법칙에 초점을 맞춰야 한다. 《나는 부동산 싸게 사기로 했다》의 객관적인 데이터 분석으로 내 집 마련 타이밍을 노려보자.

집, 당신도 살 수 있다. 그것도 싸게!

- 절대 놓쳐서는 안 될 부동산 특징 BEST 5 수록

집을 싸게 사기 위해서 세입자들이 알아야 할 부동산 특징 BEST 5가 수록되어 있다. ‘비쌀 때 피하고 쌀 때 살 수 있는 법’에서 기본 중의 기본이 되는 부분이므로 필독 바란다.

증권사에서 십 년 넘게 몸담아 온 경제전문 워킹맘의 부동산 이야기. 시간 가는 줄 모르고 읽었다. ‘내 집 마련’이라는 개인적인 고민에서 시작해 ‘부동산 시장 전체에 대한 분석’으로 이어지는 흥미로운 책이다.
“한국의 부동산은 과연 비싼 걸까?”
어쩌면 어처구니없어 보일지도 모르는 질문에 한국 가계의 소득 증가와 물가 상승률을 비교하며 상식을 깨뜨리는 부분은 이 책의 백미이다.
한국의 부동산 가격 통계는 1986년부터 발표되어 왔다. 물론 1986년 이후 비교한 물가와 부동산 가격만을 가지고 버블을 판단할 수 있을까 하는 의구심이 들 수 있다. 그러나 1986년 이후 30년이 흘렀다. 1980년대 후반을 제외하면 한국의 부동산은 급등도 급락도 없었다.
한국 부동산에 버블이 있었다면,
30년간 그 버블이 유지될 수 있었을까?
과연 우리는 폭락할 만큼 급등한 적이 있었는가?
김효진 이코노미스트 덕분에 생각의 틀이 바뀌는 즐거운 경험을 할 수 있었다.

프롤로그
“나는 이 세상 월급쟁이들이 절대 부동산 부자가 될 수 없다고 생각했던 비관적인 사람”

Chapter 01. 집, 그 까짓 거 사야 하나?

01. 주택 가격 폭락, 희귀한 사례에 집착하지 말자
집값이 빠지는 경우는 드물다
걱정 말고 집에 투자하라
- 노령화와 저성장이 반드시 부동산 가격 폭락으로 이어지지 않는다
한국의 부동산 비싸지 않다?
한국은 부동산이 덜 오른 국가 중 하나?
- 산이 높아야 골도 깊은 법
대출해드립니다?
- 집값에 이사 비용과 인테리어 비용까지 얹어서!

02. 인구 절벽은 곧 부동산 절벽?
부동산 가격이 꼭 인구를 따라가는 건 아니다
월세, 빠르게 치고 들어온다
전세는 앞으로도 ‘귀하신’ 몸이 된다
[내 집 마련 골든타임] 월세가 보편화된 일본의 사례
[내 집 마련 골든타임] 한국에만 있는 전세 제도 “어느 외국인 투자가와의 대화”

Chapter 02. 집, 사야 한다 그것도 싸게!

★강력 추천★
분석의 출발은 이해: 절대 놓쳐서는 안 될 부동산 특징 BEST 5

01. 전세 난민 사회, 내 집 마련 타이밍을 노려라
공급수요법칙만 지킨다면 더 이상의 실수는 없다
향후 2~3년 전세 탈출 전략은 ‘공급’이다
[내 집 마련 골든타임] 공급에 의해 결과가 극명하게 갈리다
- 대구 집값 VS 세종시 집값
[내 집 마련 골든타임] 데이터 활용을 통한 수도권 부동산 가격 예측

02. 내 집 마련 실전 가이드
집 싸게 사는 데이터 직접 찾아보기
집 싸게 사는 데이터 쉽게 찾아보기
LTV, DTI 쉽게 계산하기
[내 집 마련 골든타임] 평형별·지역별로 쪼개 본 부동산 공급 현황
부동산 가격 예측에 필요한 필수 Tip
주택 구입을 미뤄뒀던 월급쟁이들, 미분양 뉴스를 잡아라
[내 집 마련 골든타임] 2017년 이후 부동산 가격 과연 얼마나 빠질까?

Chapter 03. 2020 부동산 가격 장기 전망

01. 영국, 뉴질랜드, 대만에서 찾아본 한국 부동산의 장기 전망
2020년 그 이후의 부동산 이야기
주식보다 부동산이 핫한 나라
- 영국, 뉴질랜드, 대만: 마스터키는 외국 자본의 유입 여부가 쥐고 있다
한국의 부동산, 외국 자본의 유입으로 핫해질 수 있다?
[내 집 마련 골든타임] 중국인 애널리스트가 본 한국 부동산

★강력 추천★
친절한 BIS에서 글로벌 부동산 가격 찾아보기

02. 장기 부동산 전망 비관적이지 않다
충분히 가변적인 장기 전망, 외국 자본 유입에 초점을 맞추자

에필로그
“그래서 집을 사야 할까 말아야 할까”

나는 집값 폭락보다 월세가 더 무섭다. 왜냐하면 월세로의 전환은 가처분 소득의 감소, 즉 매달 쓸 수 있는 돈이 줄어드는 것을 의미하기 때문이다. 전세는 아깝지만 깔고 앉아 있는 돈이었으나, 월세는 다달이 주거비를 내야 하는 ‘비용’이기 때문인 것이다. 게다가 다른 나라의 사례를 보면 월세는 가뿐히 낼 수 있는 수준이 아니다. _73쪽

다음의 데이터는 부동산 착공건수와 가격의 전년대비 증가율을 비교한 것이다.
한국은 2000년대 이후 세 번의 어려움을 겪었다. (최근의 경기 둔화가 네 번째 어려움이 되지 않기를 바란다.) 그 세 번은 2004년 카드 버블 침체, 2009년 글로벌 경기침체, 2013년 유럽 재정위기 당시였고 경기침체의 영향은 곧 부동산으로 이어졌다. 당시의 부동산은 그야말로 냉탕이었다. 전체 경기가 침체까지 겪은 마당에 부동산을 당장 팔아야 하는 시기였을까? 결과는 정반대였다. 뒤돌아 다시 생각해 보니 그 시점들은 두 눈 질끈 감고 부동산을 사야 하는 때였다. _110쪽

앞으로 우리는 내 집 마련을 위해 예측을 하고 타이밍을 노려야만 한다. 기가 막힌 타이밍, 어떻게 잡을 수 있을까?
결론부터 말하자면 2000년대 이후 한국 부동산에 사이클을 만들었던 것은 수요가 아닌 공급이었다. _111쪽