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당신은 월세를 낼 것인가, 월세를 받을 것인가?

『한국의 월세부자들』은 수익형 부동산 투자자들이 가장 관심을 갖는 부동산 유형을 분석해 오피스텔, 빌라, 상가로 나누고 각 유형에 맞는 투자 방법과 전략, 노하우 등을 알려준다. 전세를 살면서도 차근차근 돈을 모아 오피스텔에 투자해 월세를 받는 40대 가장, 작은 빌라에 살면서도 미래를 위해 또 다른 빌라에 투자해 월세를 받는 40대 미혼 여성, 상가에 투자해 내 집 마련과 월세 소득이라는 두 마리 토끼를 잡은 50대 남성 등 다양한 사례를 만나볼 수 있다. 또한 수익형 부동산을 내 것으로 만드는 데서 그치지 않고 장기적인 안목에서 관리하는 방법까지 소개하고 있다.

“평범한 월급쟁이였던 그들은 어떻게 월세 받는 부자가 되었을까?”

부동산 시장의 새로운 패러다임, 월세의 시대가 오고 있다!
연봉을 두 배로 늘리기는 불가능하고, 지출을 절반으로 줄이기는 어려워도
누구나 월세 받는 부자로 거듭날 수 있다!

수익형 부동산에 투자해 불황을 이기고 노후를 대비한 평범한 직장인들의 재테크 노하우

거침없이 도래한 월세의 시대! 당신은 월세를 낼 것인가, 월세를 받을 것인가?
대한민국은 바야흐로 월세 시대를 맞이하고 있다. 전 세계 어디에서도 찾아볼 수 없는 전세라는 고유한 제도를 가지고 있던 부동산 시장에 변화의 바람이 불고 있는 것이다. 세 가구 중 한 곳이 월세를 살고 있고, 2014년 부동산 거래의 절반을 월세가 차지할 정도로 그 흐름은 거세다. 과거 예금금리가 높았던 시절에는 전세금을 받아 저축만 해도 충분히 수익을 올릴 수 있었지만, 물가 상승률을 반영한다면 마이너스 금리에 가까운 요즘 상황에서 전세를 통한 수익은 무의미해졌다. 여기에 천정부지로 올라가는 전셋값을 감당 못 해 월세로 전환하는 사람들이 늘고, 베이비붐 세대의 은퇴까지 맞물리면서 생활비 확보를 위해 전세를 월세로 바꾸는 집주인들의 움직임도 더욱 활발해졌다. 정부도 이러한 부동산 시장의 변화에 발맞춰 월세 소득 공제를 확대하는 등 월세 시대에 대비하기 위한 다양한 정책을 마련하고 있다.
이처럼 월세 시대가 도래하는 현 시점에서 이 책은 평범한 월급쟁이라도 조금만 노력한다면 월세 사업자가 될 수 있다고 말한다. 그리고 질문을 던진다.“당신은 월세를 내는 세입자가 될 것인가, 아니면 월세를 받는 주인이 될 것인가?”

천만 원으로 시작해 월세를 받는 평범한 직장인들의 진짜 노하우
아직도 월세를 받는 사람들은 모두 큰 건물을 소유하거나, 집을 몇 채씩이나 가진 부자라고 생각하는가? 그렇다면 당신의 생각은 틀렸다! 이 책에서는 전세를 살면서도 차근차근 돈을 모아 오피스텔에 투자해 월세를 받는 40대 가장, 작은 빌라에 살면서도 미래를 위해 또 다른 빌라에 투자해 월세를 받는 40대 미혼 여성, 상가에 투자해 내 집 마련과 월세 소득이라는 두 마리 토끼를 잡은 50대 남성 등 다양한 사례를 만나볼 수 있다. 이들은 결코 사람들이 흔히 생각하는 부동산 부자가 아니다. 매달 월급을 한 번 더 받겠다는 현실적인 목표 하에 종잣돈을 모으고 꾸준히 공부하며 수익형 부동산에 투자해 임대료를 챙기게 된 알짜배기 월세 부자들이다.
실제로 월세를 받는 직장인들은 월세를 받는다는 사실이 밝혀지면 직장을 취미로 다닌다는 등 편견이 생길 것을 우려해 자신의 존재를 드러내지 않는다. 그렇기 때문에 그들의 노하우를 접하기 힘든 게 사실이다. 하지만 전작 ≪한국의 100억 부자들≫을 통해 대한민국 최고의 부자학 전문가로 인정받은 노진섭 기자는 수많은 시도 끝에 이들과의 심도 있는 인터뷰를 진행할 수 있었고, 그 어느 곳에서도 드러나지 않았던 그들만의 재테크 노하우와 전략을 한 권의 책으로 정리할 수 있었다.

초보 투자자를 위한 오피스텔부터 수익형 부동산의 꽃인 상가 투자까지!
사람마다 관심을 가지는 부동산 유형도 다르고 또한 투자할 수 있는 금액도 다르다. 따라서 이 책에서는 수익형 부동산 투자자들이 가장 관심을 갖는 부동산 유형을 분석해 오피스텔, 빌라, 상가로 나누고 각 유형에 맞는 투자 방법과 전략, 노하우 등을 알려준다.
초기 투자 규모가 크지 않고 관리도 편한 오피스텔은 초보 투자자들에게 적합하다. 오피스텔을 임대하는 사람들도 전문직이나 고소득자가 많아 임대료를 밀릴 일이 적다는 점에서도 매력적이라고 저자는 말한다. 오피스텔 세입자의 시선으로 오피스텔을 골라야 임대가 끊이질 않고 월세 수입이 일정할 수 있기 때문에 오피스텔을 고를 때 가장 중요한 조건, 투자비용 대비 적합한 수익률, 임대 수요가 높은 지역을 찾고 임대 수입에 대한 세금을 낮출 수 있는 방법 그리고 눈여겨봐야 할 서울 도심의 오피스텔 지역까지 알려준다. 또한 초보 투자자들이 가장 유혹에 빠지기 쉬운 오피스텔 홍보물을 제대로 활용하는 법까지 상세히 설명한다.
새로운 수요가 꾸준히 늘면서 주목받고 있는 빌라는 오피스텔보다 초기 투자액이 저렴하고 임대 경쟁도 심하지 않아 안정적인 수익을 올릴 수 있는 분야다. 전세금이 상승하면서 빌라 임대에 대한 수요가 점점 더 늘고 있는 시장 환경에서 빌라의 인기가 날로 높아지고 있다. 과연 빌라 세입자들은 어떤 사람들이고, 이들은 어떤 빌라를 살기 좋다고 생각하는지 차근차근 따지면서 가장 임대가 잘되고 수익률도 좋은 빌라를 고르는 방법을 알려준다. 또한 월세를 높이는 그들만의 특별한 노하우와 앞으로 시세 차익까지 노려볼 수 있는 서울의 지역별 빌라 정보를 모두 확인할 수 있다.
다른 수익형 부동산보다 월 수익이 월등하게 높고 건물을 통째로 매입할 경우 내 집 마련과 노후 대책을 한번에 해결하는 장점을 지닌 상가는 수익형 부동산의 가장 꼭대기에 있는 물건이다. 다만 초기 비용이 많이 드는 만큼 위험 부담이 크기 때문에 꼼꼼하게 체크하고 공부해야 한다. 이 책에서는 기존 상가를 매입하는 방법과 신규 상가를 분양받는 방법의 장단점을 분석하고, 각자 상황에 맞는 투자 방법을 알려준다. 좋은 상권을 고르는 월세 부자들만의 알짜배기 노하우는 물론 상가 투자를 위한 다섯 가지 절대 원칙도 확인할 수 있다.
수익형 부동산으로 안정적인 수익을 원한다면 꾸준한 관리를 통해 가치를 높여야 한다. 이 책에서는 수익형 부동산을 내 것으로 만드는 데서 그치지 않고 장기적인 안목에서 관리하는 방법까지 소개하고 있다. 또한 월세 소득에 대한 2014 정부의 세금 방침에 대한 세밀한 내용까지 담고 있어서 세금 문제로 고민하는 독자들의 걱정 역시 해소시켜 준다.

천만 원으로 차를 구입해 기름값을 낼 것인가, 오피스텔을 구입해 월세를 받을 것인가
수익형 부동산에 투자해 월세를 받기 전까지 이 책에 등장하는 월세 부자들 역시 매일매일 돈 걱정이 끊이질 않는 평범한 직장인에 지나지 않았다. 하지만 꾸준히 공부하고 발품을 팔아 월세를 받을 수 있었고, 남들이 노후 대비는커녕 카드값과 아이들 교육비 걱정으로 시름할 때 이들은 경제적 여유와 정신적 안정이라는 두 마리 토끼를 모두 잡았다. 이들이 월세 부자로 거듭날 수 있었던 과정은 형편에 맞는 종잣돈, 정보, 노력만 있다면 누구나 따라 할 수 있는 내용이다. 불안정한 주식 투자, 너무 멀기만 한 상품 투자가 아니라 당장의 생활에 도움이 될 월세 사업자의 꿈을 갖고 있다면, 지금 이 책으로 그 길을 찾을 수 있을 것이다.

■ 추천사

한국은 바야흐로 월세 시대를 맞이하고 있다. 그러나 월세에 대해 정밀하고 실질적인 도움을 얻을 수 있는 자료는 많지 않다. 월세를 통해 경제적 안정과 노후를 준비하고자 하는 월급쟁이들에게 노진섭 기자가 발로 뛴 현장 리포트라고 할 수 있는 이 책은 좋은 동반자가 될 것이다.
_이상건 (미래에셋은퇴연구소 상무)

한국의 부자학에 관해서는 타의 추종을 불허하는 인맥과 현장 경험을 지닌 노진섭 기자가 안정적인 노후 대책으로 월세 재테크를 제시했다. 단순한 아이디어에서 그치지 않고 월세를 월급처럼 받으며 부를 이룬 사람들의 풍부한 사례를 통해 노후 불안 시대의 새로운 해법을 제대로 밝혔다.
_김방희 (KBS 라디오《성공예감, 김방희입니다》 진행자, 생활경제연구소 소장)

저금리, 저성장 시대에 월세의 가치는 생각보다 높다. 월세 100만 원은 연 2퍼센트의 정기예금으로 따지면 약 6억 원의 가치를 가진다. 노후 준비로 임대 소득이 추가로 필요한 시대에 이 책은 수익형 부동산의 투자 노하우를 제대로 알려준다. 당신도 월세 부자의 길로 한걸음 내딛길 바란다.
_임채우 (국민은행 부동산전문위원,《왜 부자들은 집부터 살까》 저자)

나날이 오르는 전셋값과 아이들 교육비로 노후 대비는커녕 저축은 꿈도 못 꾸는 이 땅의 직장인들에게 노후 불안감은 상상을 초월한다. 이 책은 퇴직금이나 연금만으로 부족하고 무언가 준비해야 하는데 방법을 몰라 고민하는 직장인들에게 훌륭한 멘토가 되어준다. 모든 직장인들에게 일독을 권한다.
_정진영 (포스코경영연구소 글로벌경제정보센터 수석연구원)

부동산에 투자해 시세 이익을 크게 얻는 시대는 지났다. 이제는 지키고 관리하여 임대 수익을 얻는 수익형 부동산 시대로 바뀌고 있다! 이 책은 부동산 시장의 환경 변화를 정확히 분석하여 실무적 지식을 독자들에게 전달하는 수익형 부동산 투자의 지침서로 자리 잡을 것이다.
_강정규 (동의대학교 재무부동산학과 교수, 한국철도공사 투자심의위원)

책속으로 추가

오피스텔 바람이 불기 전에는 빌라가 수익형 부동산을 대표했다. 빌라는 오피스텔과 유사한 수익형 부동산이다. 그러나 조금 자세히 살펴보면 미묘한 차이가 있다. 작은 차이로 치부하고 넘길 수 있지만 막상 수익형 부동산의 형태를 놓고 갈등할 때는 결코 그냥 넘길 부분이 아니다. 자동차를 새로 구입할 때와 마찬가지다. 똑같은 3,000cc를 살 때 자동차의 기본 기능, 즉 달리고 서는 것과 관계없는 편의 장치에 마음을 빼앗겨 특정 자동차를 선택하는 경우가 왕왕 있다. 오피스텔이 돈 좀 있는 세입자가 찾는 주거 형태라면 빌라는 서민들의 보금자리 성격이 강하다. 오피스텔은 단기간 거주하는 사람이 찾는다면 빌라는 장기 거주 형태다. 오피스텔은 시세 차익까지 노릴 수 있는 물건이지만 빌라는 그렇지 못하다. 대신 오피스텔보다 저렴해서 초기 투자 비용에 큰 부담이 없는 것이 빌라의 장점이다. 오피스텔 한 채 가격이면 빌라를 몇 채 구입하는 만큼 투자 전략에 따라 오피스텔보다 몇 배의 수익을 챙길 수도 있다. 허름한 빌라라도 위치와 실내 구조에 따라 임대료를 주변보다 더 받을 수 있다. 서울에서도 1억 원 정도로 시작할 수 있는 빌라 투자는 당분간 수익형 부동산의 전형적인 모습을 이어 갈 것으로 보인다
_ 178쪽, 마르지 않는 수요의 시장, 빌라

오피스텔 투자가 수익형 부동산의 입문 과정이라면 상가 투자는 전문가 과정이다. 초기 투자 비용이 많이 드는 만큼 위험 부담도 크기 때문이다. 상가는 장사가 목적이므로 업종에 따라 소방, 위생 등에 신경 쓰며 관리할 부분이 많다. 그렇지만 상가 투자만 한 노후 대책도 찾기 어렵다. 다른 수익형 부동산보다 월 수익이 훨씬 높고 상가 건물을 통째로 매입할 경우 내 집 마련과 노후 대책을 한번에 해결하는 장점도 있다. 어떻게 보면 수익형 부동산의 가장 꼭대기에 있는 물건이 상가다
_ 221쪽, 내 집 마련의 꿈과 높은 수익률을 한번에

추천의 글_ 한발 앞서 미래를 준비하는 직장인들을 위해
프롤로그_ 월세 받는 직장인의 삶은 든든하다
저자 서문_ 월세라는 성공의 열쇠를 찾은 사람들

제1장. 월세 받는 시대가 몰려온다
당신의 노후 자금, 지금 이대로 충분할까
수익형 부동산이 답이다
수익형 부동산 투자자는 월세를 선호한다
숨은 함정을 피하라
알짜배기 수익형 부동산을 고르는 요령
종잣돈, 어떻게 모을까?
:: 달라지는 2014 부동산 제도

제2장. 오피스텔은 월세 부자로 나아가는 첫걸음이다
초보 투자자에게 적합한 오피스텔
천만 원부터 시작할 수 있다
오피스텔의 황금 조건, 역세권 5분
수익률 6퍼센트 이상도 가능하다
호텔처럼 편리한 공간을 제공하라
임대 수요가 많은 지역을 찾는 노하우
주택임대사업자 등록으로 수익률을 높여라
진화하는 오피스텔
시세 차익까지 노려 볼까?
세입자 입맛에 맞추거나, 지방 오피스텔을 노리거나
오피스텔 홍보물을 제대로 활용하는 법
:: 오피스텔 투자, 이렇게 하면 실패한다

제3장. 적은 금액으로 시작하는 빌라 투자
마르지 않는 수요의 시장, 빌라
오피스텔 부럽지 않은 빌라 고르는 법
1억 원 미만으로 빌라를 마련하는 방법
반값 타운하우스도 노려 보자
아이디어를 짜면 펜션도 훌륭한 수익형 부동산
:: 빌라 투자, 이렇게 하면 실패한다

제4장. 수익형 부동산의 꽃, 상가
내 집 마련의 꿈과 높은 수익률을 한번에
상가에 투자할 때 고려할 점
좋은 상권을 고르는 월세 부자들만의 노하우
나에게 맞는 상가는 따로 있다
상가 투자를 위한 다섯 가지 절대 원칙
:: 상가 투자, 이렇게 하면 실패한다

제5장. 가치를 높이는 부동산 관리법
관리가 수익형 부동산의 수익을 판가름 짓는다
세입자에게 신뢰를 주는 것이 관리의 시작이다
부동산중개인과 경제 기사를 내 편으로 만들자
수익률을 높이는 리모델링 방법과 업체 선정 기준
전문가 전망을 놓치지 말아라
:: 정부의 부동산 정책 종합

특별부록. 월세 부자를 꿈꾸는 당신이 꼭 알아야 하는 상식과 세계 경제 전망
초보 투자자들이 자주 묻는 수익형 부동산에 대한 궁금증
국내 경기에 영향을 미치는 세계 경제 전망

직장인은 돈을 모아 둘 방법을 찾기 시작했다. 직장인의 수입은 뻔해서 투자 원금을 최대한 보존하는 범위에서 투자해야 한다. 투자 원금을 손해 볼 위험이 가장 적은 재테크 수단은 적금이다. 은행에 일정액을 넣어 두면 정기적으로 이자가 붙는다. 원금 이외에 이자 수익이 생기는 것이다. 경기가 나빠지거나 이자율이 떨어지면 이자 수익이 적어지지만 원금은 사라지지 않는다. 단, 적금은 위험 부담이 적은 대신 수익이 낮다. 요즘은 이율이 낮아서 저축해 봤자 돈을 모으기는커녕 내 집 마련도 힘들다. (중략) 그렇다고 월급쟁이에게 희망이 없는 것은 아니다. 매달 일정 액수의 돈이 통장에 들어온다는 것이야말로 월급쟁이의 장점이다. 기업이라는 조직에서 티도 안 나는 일을 하지만 매월 정해진 날짜에 돈이 들어온다. 사업가도 수익을 챙기지만 매출에 따라 그 액수가 달라지므로 불안하다. 매출이 많으면 그만큼 수익을 가져갈 수 있지만 매출이 적으면 수중에 들어오는 돈도 적을 수밖에 없다. 어떻게 보면 미래를 계획하기엔 월급쟁이가 더 유리하다. 월급에서 세금을 떼고 남은 돈으로 계획에 따라 생활할 수 있다. 액수가 정해져 있으니 매월 씀씀이에도 큰 변화가 없다. 연봉의 범위 안에서 많으면 많은 대로 적으면 적은 대로 생활한다.
_ 17쪽, 월급쟁이만의 장점을 활용하자

수익형 부동산에 관심이 있지만 어떤 물건을 선택해야 좋을지 고민하는 사람이 많다. 특히 오피스텔과 빌라를 놓고 저울질하다 보면 서로장단점이 있어서 뾰족한 해답이 나오지 않기 때문이다. 이런 경우에는 그 물건을 이용하는 세입자의 상황을 역으로 생각해 보면 도움이 된다. 오피스텔은 높은 월세를 감당할 수 있는 1인 가구가 많다. 빌라는 서민형 주택이므로 월세 부담을 최대한 줄이려는 사람들이 선호한다. 또한 1인 가구보다 2인 이상 가구가 빌라에 눈길을 둔다. 수익률 면에서 보자면 오피스텔은 새것일수록 좋지만 빌라는 약간 오래됐더라도 넓고 쾌적하면 큰 무리가 없다. 관리는 오피스텔이 편리하다. 오피스텔 관리 회사가 따로 있는 경우가 많아 집주인이 시시콜콜한 것까지 신경 쓰지 않아도 된다. 그러나 빌라는 하나부터 열까지 집주인이 관리해야 한다.
_72쪽, 알짜배기 수익형 부동산을 고르는 요령

보통 서울 강남권은 강북권보다 임대 수익률이 높다고 생각하지만 현실은 그렇지 않다. 강북권의 수익형 부동산 수익률이 강남권보다 높다. 세금과 건강보험 등 간접 비용을 고려하면 수익률이 5퍼센트 이상 나온다. 서울 자치구별 오피스텔 연간 수익률을 50실 이상 오피스텔을 대상으로 부동산114가 조사했더니, 강북구 6.57퍼센트, 금천구 6.53퍼센트, 은평구 6.32퍼센트, 동대문구 6.31퍼센트 순으로 나타났다. 대부분 강북권이다. 물론 월세 금액으로 따지면 강남권이 우세할 수 있지만 그만큼 투자금이 많으므로 수익률 면에서는 강북권에 밀리는 현상이 나타나는 것이다.임대 수익률을 따지자면 꼭 도심, 특히 서울권만 볼 일도 아니다. 최근 저금리 기조가 지속되면서 수익률에 목마른 투자자들이 임대수익형 건물에 관심을 보이지만 서울 등 수도권의 경우 수익률이 세전 4퍼센트 정도에 지나지 않아 투자를 주저하는 경우가 많다. 최근 내수 침체로 공실률이 높은 데다 소득세, 재산세 등 세금 부담을 고려하면 실질 수익률은 은행 정기예금 금리 수준에 불과한 곳도 적지 않다. 이 때문에 높은 수익률을 기대하는 투자자들은 최근 중소도시의 상가로 눈을 돌리는 경우가 늘었다. 지방에 있는 상가는 수도권이나 대도시보다 임대 수익률이 높을 가능성이 많기 때문이다. 중소도시의 상가 임대 수익률은 10퍼센트를 웃돌기도 한다.
_ 78쪽, 강북권 수익률이 강남권보다 높은 이유