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<부동산 대폭락 시대가 온다>의 저자가 말하는 한국 경제의 마지막 해법

주가는 2009년 초 900대의 저점을 기록했다는 사실을 기억하기 어려울 정도로 치솟고 있다. 2009년 초까지 폭락 조짐을 보이던 부동산도 수도권 일부 지역을 중심으로 엄청난 반등 폭을 키우고 있다. 경상수지 또한 사상 최고의 흑자 기록을 갈아치우고 있다. 2009년 초만 해도 엄청난 위기에 내몰렸던 한국경제가 아무런 이유 없이 급속도로 회복되고 있는 것일까? 정말 모든 위기 상황은 종료된 것일까?

<부동산 대폭락 시대가 온다>의 저자, 선대인은 한국 경제가 여전히 매우 위험한 상황에 놓여 있다고 일침을 가한다. 현상적으로만 여러 경제 지표들이 개선되고 있는 것처럼 보일 뿐이라는 것이다. 시중에는 한국 경제가 실제보다 크게 호전된 것으로 일반 서민들이 착각하게 하는 왜곡된 정보들이 난무하고 있는데, 이 같은 왜곡된 정보가 기승을 부리는 배후에는 현 정권과 기득권 언론이 있다고 주장한다.

『위험한 경제학』제1권에서는 한국 경제가 직면한 현 상태를 최대한 있는 그대로 보여주려고 한다. 본문은 먼저 한국 경제가 왜 위험한 상황인지를 위기 구조의 핵심인 부동산 버블을 꼼꼼하게 분석해나간다. 그리고 핫이슈인 전세대란과 경기부양대책의 성공여부를 논하고, 지금의 집값상승이 언제까지 유지될 것인지를 알아본다. 저자는 오랜 기간의 연구와 취재, 전문가 인터뷰를 바탕으로, 현실경제에 대한 새로운 안목을 제시한다.

당신이 이 책을 읽으면 대한민국의 경제 기득권은 불안해질 것이다

유종일 교수(KDI), 신경민 전 앵커(MBC), 문국현 국회의원(창조한국당), 이용석 교수(연세대), 박원순 변호사 등 대한민국의 신지식인들이 추천한 “꼭 알아야 할 진짜 경제학 책”

나라 경제는 좋단다. 당신의 경제도 좋은가?
: 상식으로는 이해할 수 없는 대한민국 경제의 비밀
한국경제의 회복을 알리는 온갖 소식들이 지면과 화면을 가득 채우고 있다. 주가는 2009년 초 900대의 저점을 기록했다는 사실을 기억하기 어려울 정도로 치솟고 있다. 2009년 초까지 폭락 조짐을 보이던 부동산도 이제 폭락은커녕 수도권 일부 지역을 중심으로 반등 폭을 키우고 있다. 경상수지는 사상 최고의 흑자 기록을 갈아치우고 있다. 급기야는 한국이 이번 세계경제위기를 가장 먼저 탈출할 것이라는 전망이 나라 밖에서부터 나오고 있다. 불과 2009년 초만 해도 백척간두의 위기감을 느꼈던 한국경제다. 불과 몇 달 전만 해도 A급 태풍 앞의 등불 같던 한국경제가 세계경제 회복을 선도한다니 낭보 중에 이런 낭보가 없다. 축하할 일이다. 이게 사실이라면 말이다.
그런데 정말 한국경제는 그렇게 급속도로 회복되고 있는 것일까. 이제 정말 안심해도 괜찮은 것일까. 불과 몇 개월 전까지 한국경제를 괴롭히던 모든 위기 상황은 종료된 것일까. 저자는 그렇게 생각하지 않는다. 실은 한국경제는 여전히 매우 위험한 상황에 놓여 있다.
다가오는 경제 쓰나미를 당신은 어떻게 해결할 것인가? 이 책에서 그 생존법을 찾을 수 있을 것이다.

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당신의 재산은 누구도 지켜주지 않는다!

이 책을 읽기 전에는 부동산과 주식을 절대로 사지말라!

한국경제는 왜 위험한 상황인가. 그것은 한국경제의 근본적인 위기 구조가 전혀 해소되지 않았기 때문이다. 그 위기 구조의 핵심에는 바로 부동산 버블이 놓여 있다. 현재 세계경제의 위기 근저에도 부동산 버블이 놓여 있지만, 2008년 하반기 한국경제를 벼랑 끝 위기로 내몬 것도 부동산 버블이었다. 2000년대 들어 잔뜩 부풀어 오른 부동산 버블을 키우는 과정에서 가계 부채가 830조원까지 늘어났고, 이 가운데 315조원 이상이 부동산 담보 대출이다. 사실 중소기업 운영자금이나 가계 신용 대출 자금들 중 상당액이 부동산에 들어갔기 때문에 실제 부동산 관련 대출은 400조원을 훌쩍 뛰어넘을 것으로 추정된다. 이 과정에서 시중 금융기관들은 CD와 은행채를 남발하고, 단기 외화까지 무차별 차입해 부동산 시장에 펌프질을 했다. 그것이 2008년 하반기 미국발 금융위기가 본격화하면서 시중 금리 상승과 원달러 환율 폭등으로 이어지며 한국경제의 위기를 극대화한 것이다.
이런 상황에서 현 정권은 부동산 버블을 떠받치는 데 ‘올인’했다. 현 정권은 각종 주택 및 부동산 관련 공약을 통해 사실상 ‘집값을 올려주겠다’며 집권한 정권이었다. 그래서 현 정권의 핵심 집권 기반은 불과 5%도 안 되는 다주택 투기자 등 부동산 부자 그룹이었다. 따라서 현 정부에게 부동산 버블 붕괴는 경제적인 의미에서뿐만 아니라 정치적으로도 도저히 용납할 수 없는 것이었다. 정권 출범 초기에 이미 현 정권의 도덕성과 실력이 바닥을 훤히 드러낸 마당에 집값마저 폭락하면 마지막 남은 지지층까지 이탈하기 때문이다. 따라서 현 정권에게 부동산 거품 부양은 모든 정책과 국정 운영의 이면에 숨은 최우선 국정과제였다. 전 세계가 부동산 거품 붕괴로 대공황 이후 최대의 경제위기를 겪고 있는 와중에도 절대 한국의 부동산 거품은 꺼지면 안 된다는 식이었다.
현 정부는 경제위기 극복과 경기 부양이라는 명목을 갖다 붙이며 노골적인 부동산 부양 총력전을 전개했다. 기준 금리 인하와 주택 대출 만기 연장, 각종 부동산 세금 감면, 대규모 건설토목 사업 발주 등이 대표적인 사례들이다. 부동산 거품을 떠받치기 위해서라면 투기 조장책도 가리지 않았다. 강남 재건축 규제 완화를 통해 재건축을 투기의 핵심 대상으로 밀겠다는 것을 사실상 선언하고, 인천 청라 분양 사례에서 보는 것처럼 전매제한기간 완화와 양도세 감면 등을 통해 단기 차익을 노린 투기성 수요를 끌어들인 것이 대표적이다. 경제 위기를 핑계로 도저히 정상적 정부라면 해서는 안 되는 정책을 버젓이 감행한 것이다. 현 정부가 부동산 버블을 떠받치기 위해 직간접적으로 투입했거나 향후 투입하기로 한 돈이 어림잡아 300조~400조원에 이를 정도였다. 사실상 정부가 가장 강력한 부동산 투기조장세력이자, 최대의 이해관계자가 돼버린 것이다. 이렇게 현 정부의 무지막지한 부동산 부양책과 투기 조장책에 힘입어 부동산 가격은 서울 강남 3구의 재건축 등을 중심으로 반등했다.
하지만 구조적 측면에서 부동산 버블 붕괴는 단지 지연됐을 뿐이며, 물밑에서 버블 붕괴의 압력은 더욱 커지고 있다.

비밀 1. 전세 대란의 비밀?
정부는 부동산 폭락을 막는다는 핑계로 부동산 대출 규제를 풀어서 거품을 더 키워버렸다. 가뜩이나 둑이 넘쳐흐를 지경인데 둑 위에 고이는 물의 양을 늘려버린 것이다. 나중에 집값 거품이 빠진 뒤 다시 회복할 때 마중물로 쓰일 수 있었던 수요를 집값 거품 붕괴의 에너지를 더하는 방향으로 써버린 것이다.
공급 측면에서도 버블 붕괴 압력은 더욱 커지고 있다. 정부의 1990년대 일본식 토건 부양책 때문에 건설업체들의 아파트 공급이 지속돼 수요 대비 과도한 공급 과잉이 일어날 가능성이 높아지고 있다. 분양 취소나 정부의 미분양 매입 등으로 줄어드는 것처럼 보이지만 현재의 미분양 물량은 결코 단기간에 해소될 수 없다. 오히려 수도권의 공급 과잉은 2009년 말부터 본격화돼 미분양 사태를 장기화하게 될 것이다. 그런 과정에서 수도권 주택시장은 2015년경이면 약 36만호 이상의 아파트 과잉 공급 상태로 치달을 가능성이 높다. 또한 미분양 물량의 만성적인 적체와 이로 인한 건설업체의 자금난으로 향후 2~3년 안에 건설업체들의 도산행렬이 이어질 가능성이 높다. 건설업체의 도산은 금융기관 부실 채권 증가로 이어져 향후 한국경제에 만성적인 위기를 초래할 가능성도 높다.
이렇게 말하면 기존 언론의 ‘공급 부족’ 타령에 젖어 있는 이들은 어리둥절할 것이다. 하지만 조금만 생각해보면 이상하게 느껴질 것이다. 왜 집값이 오른다는데, 미분양물량은 잔뜩 쌓여 있고, 인천 청라 외에 전국에서 분양 성공하는 데가 한 군데도 없는지를. 언론에서는 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다는 얘기밖에 없는데, 왜 2009년 하반기에 수도권 입주물량이 수년 내 최고 수준이며, 사상 최고 수준인 20만호가 한꺼번에 대규모 분양에 나서는지 말이다. 지금도 미분양이 넘치는데, 2009년 하반기 수도권에서 분양되는 20만호가 과연 제대로 소화될 수 있을까.
왜곡된 ‘공급 부족론’의 결정판은 ‘공급이 줄어 전세값이 급등한다’는 보도일 것이다. 물론 이명박 대통령이 서울시장 시절 벌려놓은 뉴타운 개발 계획이 동시에 추진되면서 전월세 물량이 줄어 전세값이 뛰는 측면이 없지 않다. 하지만 현재 전세값 상승은 많은 이들이 집을 사지 않고 전세 수요로 전환하고 있는 영향이 크다. 이는 일반 가계가 높은 집값을 감당하기 어렵거나 추가 집값 상승이 어렵다고 판단한데서 생겨난 현상이다. 이는 미국에서도 부동산 버블 붕괴 직전에 나타난 현상으로 오히려 부동산 버블 붕괴의 전조라고 할 수 있다.

비밀 2.‘경기부양대책’이 통할까?
부동산 시장을 둘러싼 경제 환경 또한 좋지 않다. 정부가 부동산 부양책에 자원을 낭비하는 바람에 한국경제의 성장잠재력은 한 단계 더 낮아질 가능성이 높다. 이미 각종 정부 및 민간 연구기관들이 한국경제의 잠재성장률이 3%대로 떨어질 것을 경고하고 있다. 부동산 거품을 억지로 지탱하는 바람에 제대로 된 일자리는 줄어들고 이른바 ‘알바’일자리만 양산되고 있어 가계의 평균적인 소득 기반은 갈수록 악화되고 있다. 뒷일은 전혀 고려하지 않는 현 정부의 무모한 감세정책 및 재정 남용으로 재정 고갈 속도는 가속화되고 있다. 인구 감소 속도는 매년 더 빨라지고 있고, 수도권 인구 유입도 점점 한계에 이르고 있다. 부동산 투기선동가들과 엉터리 언론 보도와는 다르게 수도권의 실수요 기반이 양적, 질적 측면에서 빠른 속도로 약화하고 있는 것이다. 이런 상황에서 정부는 정책수단을 일찌감치 소진해버려 부동산 버블이 다시 붕괴하기 시작하면 제대로 손쓸 여력이 얼마 남아 있지 않은 상황이 돼버렸다.
이밖에도 더 이상 떨어질 바닥이 없는 금리는 이제 올라갈 일만 남았다. 물론 부동산 부양에 사활을 건 현 정권이 다른 나라에 앞서 선제적으로 기준 금리를 인상할 가능성은 높아 보이지 않는다. 하지만 시중금리는 기준금리와 다른 움직임을 보일 가능성이 충분히 있다. 2008년에 그랬던 것처럼 말이다. 이미 국공채 금리에 이어 은행채와 CD(양도성예금증서) 금리, 회사채 금리 등이 일제히 바닥을 친 뒤 오름세를 보이고 있다. 또 가계 부채의 거치기간과 일시상환 만기를 연장한 덕에 당장 부동산 투매는 막았지만, 가계들의 원리금 부담은 더 커지게 됐다. 더구나 시중은행들이 급감한 순이자마진 수익을 만회하기 위해 가산금리를 올리는 바람에 신규 주택 대출자와 대환대출자들의 이자 부담은 향후 금리가 오르면 매우 커질 가능성이 높다.

비밀 3. 지금의 ‘집값 반등’ 대세일까?
현재의 집값 반등은 언제든지 재급락으로 이어질 수밖에 없는 단기 버블이다. 부동산 버블 붕괴 과정에서 일어나는 ‘마지막 폭탄 돌리기’인 셈이다. 2000년대 부동산 버블의 진행과정을 큰 틀에서 생각해보면 왜 그런지를 감 잡을 수 있다. 2000년대 부동산 버블은 2001~2003년의 1차 폭등, 2005~2006년의 2차 폭등을 거치면서 크게 부풀어 올랐다. 특히 2006년 하반기의 집값 폭등은 거의 광풍 수준이었다. 당시 거의 모든 수도권 사람들이 집값이 오른다고 생각했고 실제로 집값은 2006년 말까지 폭등했다. 하지만 이후 서울 강남과 경기도 대부분 지역들은 내리막길을 걷기 시작했다. 더 이상 재미를 보기 힘들어진 투기 세력들은 2007년부터 서울 강북의 일부 지역과 인천, 경기 외곽 지역으로 투기 대상을 옮겨갔다. 그조차도 시들해질 무렵 2008년초 ‘노도강’ 등 강북 3구와 뉴타운 지역을 중심으로 또 한 번 투기 불꽃을 태웠다. 그러다 2008년 하반기 이후 급락세를 탔다가 2009년 들어 반등세를 보이고 있는 것이다.
그런데 정부의 사력을 다한 부동산 부양 총력전에도 불구하고 현재의 집값 반등은 재건축 위주의 집값 상승이라고 할 수 있다. 물론 재건축 집값 상승에 영향을 받아 점차 호가 위주의 상승세를 나타내는 지역이 수도권에서 늘어가는 것 또한 사실이다. 하지만 집값 상승의 폭과 거래량, 매도-매수세 동향, 거래동향, 국토부 실거래가 추이 등을 종합해보면 2006년 이후 집값 상승 움직임이 나타날 때마다 전반적인 집값 상승 에너지는 갈수록 약해지고 있다.
또한 집값 상승 지역의 범위 또한 갈수록 줄고 있다. 1차 폭등기까지는 전국 대부분 지역의 집값이 함께 상승했지만, 2005~2006년의 2차 폭등기에는 수도권 지역만이 폭등했다. 또 2007년 이후에는 집값 상승이 수도권의 잔여 지역들로, 2008년 초에는 서울 강북 3구 등 뉴타운 지역으로 축소됐다. 2009년의 반등기에는 재건축이 집중된 강남 3구와 강동구, 과천 등에 집값 반등세가 집중되고 있다. 언론의 선동보도와 왜곡 과장 보도로 수도권 전 지역에서 엄청난 집값 상승세가 일어나고 있는 것처럼 생각되지만 실제로는 상당한 괴리가 있는 것이다.
이 같은 양상을 속이기 위해 부동산 투기선동가들과 엉터리 언론들은 이를 ‘지역별 차별화’라고 포장하고 있다. 집값 상승 지역의 범위가 점점 줄고 있다는 점을 ‘눈 가리고 아웅’식으로 속이고 있을 뿐이다.물론 그들 말대로 단기적으로 오를 곳은 오를 수 있다. 하지만 그들은 자신들이 지금 거론하고 있는 지역들의 실거래가가 사실은 2006년 말 이후 약 30~40%씩 급락했던 사실은 말하지 않는다. 현재 상황을 더 정확히 표현하는 말은 부동산 버블이 심한 지역일수록 가격이 더 크게 급등락한다는 말일 것이다.
다만, 현재의 집값 반등이 얼마나 오래 지속될지는 속단하기 어렵다. 워낙 현 경제 상황이 가변적인데다 현 정부가 상상을 초월하는 온갖 무리한 정책들을 질러대는 정부이기 때문이다. 합리적인 정책 예측을 하기 힘든 나라에서 단기 전망을 하는 것은 매우 어려운 일이다.

비밀 4. 부동산의 ‘마지막 불꽃’
현재의 주택가격은 도저히 지탱하기 어려울 정도로 과도하게 높은 수준임이 분명하다. 따라서 구체적인 시기보다는 가격 기준으로 전망하자면, 이른바 ‘버블 세븐’ 지역에서 국토부 실거래가 기준으로 2006년 말의 고점을 회복하지 못하고 재하락할 가능성이 높다. 2006년 말의 집값은 투기심리 등 각종 집값 상승 에너지가 최고조에 이르렀을 때 기록된 것이다. 현재 주택시장의 상승 에너지나 경제환경은 절대 2006년 말의 고점을 회복할 정도가 아니다. 잠재적 주택 거래자들 또한 의식적이든 무의식적이든 2006년말 고점 가격을 가격 상한선으로 생각하고 있을 것이다.
그런데 강남 3구와 강동구, 양천구 등의 실거래가는 한때 고점 대비 30~40% 수준까지 떨어졌다가 2009년 6월 현재 고점 대비 6~22% 떨어진 수준까지 반등했다. 이미 이들 지역에서는 2008년 말의 단기 저점에서 볼 때 어깨 수준까지는 반등한 것으로 짐작된다. 물론 이들 지역의 상승세가 주춤하는 가운데 다른 수도권 지역들의 상승세가 좀 더 지속될 수 있을 것이다. 하지만 앞에서 거론한 각종 주택시장의 구조적 상황을 감안할 때 향후 집값은 언제든 재급락해도 전혀 이상하지 않다.
물론 현실적으로는 현 정부의 집값 부양책과 경기 침체기에 부동산 광고에 목맨 언론들의 선동 보도로 이 같은 반등세가 일정하게 더 지속될 수는 있다. 하지만 그 같은 반등세가 길어도 1~2년 이상 더 지속되기는 힘들 것이다. 결국 반등세가 멈추면 2007년 초 이후 거래가 끊어지면서 일정한 시점이 지난 후 가격이 하락하던 사태가 재연될 것이다.
이번 집값 반등이 멈추고 재하락하면 집값은 지속적인 내리막길을 걸을 가능성이 높다. 2010년대 한국의 부동산 시장은 정도의 차이는 있겠으나 1990년대 일본의 재판이 될 가능성도 적지 않아 보인다. 집값 하락이 마무리 된 상태에서 보면 현재의 집값은 터무니없는 가격으로 느껴질 정도로 지속적으로 떨어질 것이다. 향후 5년 안에 물가 수준을 고려한 수도권 집값은 고점 대비 반토막 날 수도 있다. 다만, 여기서는 게이오대학 오바타 세키 교수의 저서 <버블 경제학>에 나오는 구절을 인용해 현재의 집값 반등 상황이 왜 ‘마지막 불꽃’일 가능성이 높은지를 생각해보자.

“대부분의 버블에서는 이미 버블이 붕괴했어도 역으로 급격히 가격이 반등하는 경우가 있다. 오히려 이 반전은 드문 일이 아니다. 전형적인 버블은 일단 붕괴하고 나서 급격히 가격이 반등하면서 최후의 꽃을 피운다. 첫 번째 버블 붕괴가 일어났을 때 배짱이 약한 사람들은 보유한 주식을 모두 팔아치우고 버블로부터 내려온다. 그 결과 버블이 꺼진 자산을 계속 보유하거나, 새롭게 사는 것은 배짱 좋은 투자자뿐이다. 그들은 하락한 가격으로는 절대 팔지 않기 때문에, 그 후 주가는 오를 수밖에 없고 급등한다. 그리고 그때 시장의 분위기는 낙관적이 되어 그 시점까지 버블에 참가하지 않았던 새로운 투자자가 사줄 가능성이 있다. 그들은 조금 더 가격이 내려가면 참여하려고 생각했던 투자자들이다. 그들로서는 첫 번째 가격 하락은 기다리고 기다리던 기회다. 그들이 참여하면서 첫 번째 폭락 후 버블의 부활적인 가격 상승은 더욱 가속화된다. 따라서 버블은 첫 번째 가격 폭락으로 붕괴되지 않고, 두 번째 이후의 가격 폭락으로 진짜 붕괴된다.”

인용 내용은 주식시장을 중심으로 현재의 세계경제위기를 부른 버블이 꺼지는 과정을 설명한 것이지만, 현재 한국 수도권의 주택시장 상황에도 잘 들어맞는다고 생각된다. 기득권 언론사와 정부, 건설업체들이 합작해 서민들을 속이고 선동해봐야 이미 한국의 부동산 버블은 지탱하기 어려운 한계점에 도달해 있다.

비밀 5, 대한민국 경제의 현주소는?
현재 한국에서는 치열한 부동산 계급투쟁이 벌어지고 있다. 미국에서는 저소득층의 주택소유 기회를 늘려준다는 취지로 부동산 버블이 시작됐다면, 한국의 부동산 버블은 철저하게 건설업체들과 다주택 투기자들의 배를 불려주는 과정에서 부풀어 올랐다. 2000년대 이후 주택보급률이 10% 이상 증가하는 동안 주택소유율이 2%밖에 늘지 않았다는 것은 무엇을 의미하는가. 공급된 주택 대부분이 돈 많은 사람들의 다주택 투기용으로 공급됐다는 뜻이다. 부동산 투기 붐 동안 희희낙락했던 다주택 투기자들과 건설업체들이 지금 잔뜩 물려 있다. 이 다주택 투기자들과 건설업체들이 부동산 시장에서 빠져나오지 못해 안달하고 있다.
때마침 이들 부동산 부자들을 철저히 옹호해주는 정권이 집권했다. 그리고 건설사들과 기득권 언론들이 삼각 편대를 이루고 있다. 그들은 권력과 금력을 가졌고, 서민들을 후릴 수 있는 언론과 투기선동가들을 가지고 있다. 그리고 부동산 사모펀드 등 합법적 투기세력들이 2009년 초 부동산 끌어올리기 작전의 전위대 역할을 했다. 이들은 “지금이 저점 매수 기회”라며 탐욕을 자극하고, “지금 집을 사지 않으면 영원히 집을 살 수 없다”며 공포심을 조장한다. 이렇게 일반 가계들의 탐욕과 공포심에 불을 지펴 부동산 덫에 물린 자신들이 털고 나가기 위해 ‘마지막 폭탄 돌리기’를 하고 있는 것이다. 현상의 이면을 들여다볼 능력이 부족한 일반인들은 집값이 한 번 오르면 계속 오를 것 같은 착각에 사로잡힌다. 탐욕과 공포심을 이기지 못하고 무리하게 지금 집을 사는 사람들은 막차를 타게 된다. 그 막차가 가는 길은 계속 내리막길뿐이다. 단기적으로는 이들 기득권 세력의 힘이 압도하는 것 같지만 결국에는 버블 붕괴 압력이 ‘운명의 힘’처럼 관철될 수밖에 없다. 그것이 지금까지 자본주의 역사가 가르쳐주는 바다. 따라서 일반 가계들이 이들의 선동에 휘둘려 괜히 다주택 투기자들의 ‘폭탄 처리반’으로 전락하는 우를 범하지 않기를 진심으로 바란다.
부동산 거품과 그 거품에 편승한 과욕의 폐해가 어떠한지는 지금 전 세계가 목도하고 있다. 이제 전 세계의 부동산 버블이 꺼지는 시기이고, 우리도 피할 수 없다. 그 과정에서 큰 충격이 있겠지만, 한국경제가 정상궤도로 돌아가기 위해서는 감내해야 하는 충격이다. 근본적 수술을 통해 부동산 거품이라는 악성 종양을 떼 내지 않으면 한국경제는 사망에 이를 수도 있다. 그런데 어처구니없게도 현 정권은 자신들 임기 내에 거품 붕괴의 충격을 최소화하고 다음 정권에 폭탄을 떠넘기려는 속셈으로 근본 수술을 미루고 있다. 오히려 악성 종양을 더욱 키우고 있다. 선량한 국민들을 선동해 부동산 투기판을 더욱 키우려 하는 것이다. 부동산 경기와 이와 연관된 건설경기를 띄우기 위해 한국 경제 전체를 희생하고 있다. 말끝마다 ‘시장원리’를 외치는 정권이 하는 짓마다 시장의 정상적인 조정 과정을 방해하고 있다. 그동안 땅값, 집값이 너무 높았고 사람값은 똥값이었으므로 이제 사람값을 높이고 땅값, 집값은 낮추는 조정 과정을 거쳐야 하는데 이 정부는 이를 정면으로 거부하고 있다.
언제까지 무능과 무지로 점철된 정부 관료들과 정치적 탐욕에 이끌린 정치권의 거듭된 정책실패 때문에 국민들이 투기꾼들의 노리개가 돼야 한단 말인가. 그러는 사이 한국 경제는 끝없는 나락으로 빠져들고 있는데 말이다. 공동체의 경제적 기반과 공동체 구성원간의 연대가 무너지면 그 사회의 구성원인 개개인이 행복하기란 어렵다. 이제라도 한국 경제의 파탄은 피하면서도 부동산 거품을 빼고 우리 모두가 집단 바보 상태에서 벗어나는 길을 찾아야 한다. 그리고 유주택자와 무주택자간의 계급투쟁을 마무리 짓고 땀 흘리며 열심히 일하고 능력과 창의성을 발휘하는 사람들이 공정한 게임규칙에 따라 정당하게 보상받는 건전한 민주주의 시장경제를 건설해야 한다. 그것이 우리 아이들에게 부끄럽지 않은 나라를 물려줄 수 있는 유일한 방법이다.

이 책은 한국경제가 직면한 현 상태를 최대한 있는 그대로 보여주려고 한다. 물론 저자 또한 사람인 이상 주관적 편견을 완전히 배제할 수는 없다. 하지만 적어도 이해관계 때문에 의도적으로 현 상황을 비틀고 부풀리지는 않았다.
특히 저자는 올바른 정보가 얼마나 소중한지 너무나 잘 알기에 한국 사회의 숨겨진 진실을 드러내고 알리는 작업을 필생의 소명으로 여기고 있다. 물론 저자라고 해서 모든 것을 다 알 수 없고, 또 저자가 진실이라고 믿는 것이 모두 진실이라고 장담할 수는 없다. 하지만 적어도 이해관계를 멀리하고 최대한 양심적이고 독립적인 자세로 현상의 이면을 보여주기 위해 노력하고 있다는 점은 분명히 말할 수 있다.
이 책은 꼭 알려야 하는 진짜 한국의 모습을 오랜 기간의 연구와 취재, 전문가 인터뷰를 통해 탄생됐다. 인정하고 싶지 않을 것이며 동의하고 싶지 않을 수도 있을 것이다. 하지만 미래의 한국과 한국인에게, 가깝게는 사랑하는 가족을 지키고 책임지기를 원하는 모든 분들에게 권한다.
이 책을 끝까지 읽으면 현실경제에 대한 새로운 안목을 갖게 될 것이라고 확신한다.
작금의 정보 왜곡의 현실 속에서 일반인들이 중요한 사회경제적 사안들에 대해 제대로 현실을 인식하기란 매우 어렵다. 그런데 정확한 정보가 유통되지 않아 생기는 폐해는 매우 크다. 소비자나 투자자로서 제대로 된 정보가 없으면 공급자인 기업과 그 기업의 내부자들에게 판판이 당하기 십상이다. 한국의 주식시장이나 부동산시장에 사기와 선동질이 난무하는 것도 그 때문이다. 유권자로서 올바른 정보를 얻지 못하면 올바른 정치적 선택을 할 수 없다. 그것은 현재 한국의 기득권 세력이 전혀 원치 않는 것이지만,
당신이 미래의 위험에 대비하는 데는 큰 도움이 될 것이다. 그런 점에서 당신이 이 책을 읽는다면 기득권 세력이 위험해지고, 이 책을 읽지 못한다면 당신이 위험해질 것이다.

《근간 소개》
_위험한 경제학 _ 2, 서민 경제의 미래 편
당신의 재산이 위험하다
당신의 지갑을 지키는‘진짜 경제학’
세계 경제 문제와 고령화, 저출산, 수출 감소, 인구 감소 등 한국 경제가 마주하고 있는 모든 문제를 바탕으로 다가올 대한민국 경제 상황을 있는 그대로 보여주었다.
현실을 바탕으로 내일을 이야기하는 살아있는 경제학!
이 책의 해법을 통해 개인적으로 ‘재산’을 지키고 ‘세상’을 읽는 혜안을 갖을 수 있을 것이다.

책속으로
일본의 주택 보급률은 부동산 가격이 폭등한 1988년 111%로 버블 발생 전부터 100%를 넘었다. 한국도 2008년 전국 주택 보급률(추정치)이 110%에 육박해 일본과 상황이 크게 다르지 않다. 또한 일본의 인구는 주택 유효 수요 계층인 35~54세 인구가 1990년 3860만 명으로 정점에 달한 후 빠른 속도로 줄어들어 2005년에는 3400만 명 이하를 기록할 것으로 보인다. (126쪽)

일본 정부는 부동산 버블 붕괴를 막기 위해 건설업체들의 아파트 건설을 강력히 지원했다. 빠른 속도로 금리를 내려 주택 금융 공고와 은행이 주택 자금 대출 세일을 벌이도록 하는 한편 거액의 주택 감세라는 미끼를 던져 싸늘하게 식어가는 주택 수요를 불러일으키려고 애썼다. 수요와 공급 양 측면에서 시행된 일본 정부의 각종 지원책으로 시장 상황과 무관하게 아파트 공급이 늘어난 것이다. (126쪽)

2001년 2,500만원이던 가계의 연소득이 2008년에는 3,800만원으로 늘어났지만 같은 기간 서울 지역의 아파트 가격은 2억 원에서 5억 원으로 올랐다. (132쪽)

만약 현재의 부동산 버블이 1990년대 초반처럼 해소된다고 가정하면 버블 정점기인 2008년 6월을 기준으로 11년 6개월가량이 지나야 주택 가격이 물가 지수 수준으로 수렴될 것이라고 할 수 있다. 일본과 같은 장기 침체를 겪을 가능성이 상당히 높은 것이다. (138쪽)

2008년 말 MBC 팀이 방송 보도를 위해 무작위로 표본조사한 경기도 용인 지역 한 아파트 단지 200가구의 평균 대출액은 3억 4,600만원으로 조사되었다. 대출이 없는 집은 37가구(18.5%)에 불과했다. (166쪽)

저자 서문

1장 - 부동산
정말 지금이 집을 살 마지막 기회일까
사실관계부터 바로 보자
부동산 시장, 큰 그림을 보라
심층자료 - 과거 일본에서는 집값이 어떻게 떨어졌을까
강남 재건축 집값, 재급락 가능성 높은 이유
집값, V자형 폭등이 어려운 이유
부동산, 막차에 올라타지 말라
미분양 물량, 해소에 최소 4~5년 걸린다
수도권 물량 폭탄, 이제부터 터진다
심층자료 - 주택 건설 실적 줄면 2~3년 후 집값 폭등?
심층자료 - 막대한 공급 물량 폭탄, 전국에서 터진다
국내 주택 시장, 일본 판박이 될까
집값, 언제 어떻게 꺼질까
주택 실수요자를 위한 10가지 조언

2장 - 부채와 유동성
한국 경제의 화약고, 부동산 담보대출
무차별 유동성 폭격으로 떠받친 부동산 버블
심층자료 - 부동산 투기 조장하던 정부가 부동산 투기 잡는다니…
빚, 언제까지 갚지 않을 수는 없다
심층자료 - 버블 붕괴의 시한폭탄은 계속 돌고 있다
인플레이션이냐? 디플레이션이냐?
심층자료 - 인플레이션 오면 집값은 떨어진다
‘단기 부동자금 800조 원’의 망령
용어해설 - 부동자금

3장 - 정보와 매트릭스
전직 신문기자로서 말하는 한국 신문이 속이는 법
아파트 가격부터 조작되고 있다
한국에는 부동산 버블이 없다고?
일본 부동산 불패론의 말로
주택 보급률에 대한 환상과 주택 수급 실상
부동산 선동 기사에 휘둘리지 않기 위한 15계명
폴 크루그먼에게 배우는 ‘MB정부에 속지 않는 법’

안 팔리면 가격을 내려야 한다는 것은 경제학과 시장경제 원리의 기본 중의 기본이다. 어느 누구도 시장가격과 수급 간의 기본 역학관계에서 벗어날 수 없다. 어느 누구도 시장가격의 수급조절 원리를 이길 수는 없다. 지난 수백 년에 걸친 자본주의 시장경제의 역사가 그것을 증명한다. (41쪽)

빚을 잔뜩 지고 근근이 버티던 잠재적 매도자들이 언론의 선동 보도에 헛버람이 들어 호가를 올리고, 잠재적 매수자는 가뜩이나 경기도 불투명한데 터무니없는 가격에 집을 사고 싶지 않을 것이다. (43쪽)

2009년 상반기 시장에서 나타난 반등세는 과거 상승기 때와 비교하면 매우 미미한 정도다. 2008년 초에 나타난 강북발 집값 급등과 비교해도 가격 상승세 및 거래량, 매도-매수세 동향 모두 미약한 상태다. (45쪽)

분명한 것은 이번 반등이 끝나면 집값은 다시 긴 내리막길을 탈 가능성이 높다는 것이다. 과다한 가계 부채와 실직 소득의 감소, 실물 경기 침체에 따른 실업률 급증, 그리고 금융권의 높은 예대율과 연체율, 부실 채권 증가 등으로 인해 부동산 버블 붕괴는 어떤 식으로든 피할 수 없다. (46쪽)

세계 어느 곳 다른 나라의 사례를 살펴봐도 거대한 부동산 버블이 꺼지다 중간에 멈춘 적은 없다. (중간에 멈춘다면) 아마 냉엄한 시장의 법칙을 이탈한 유일한 사례로 기록될 것이다. (51쪽)

2010년대 한국의 부동산 시장은 저출산 고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기다. 저출산 고령화가 세계 어느 나라보다 급격히 진행되는 있는 만큼 그 충격 또한 세계 다른 어느 나라보다 깊고 클 것이다. (53쪽)

일본에서도 부동산 버블은 쉽게 꺼지지 않았다. 도쿄의 부동산 가격은 정점에서 3~4년 가량 버텼지만, 결국 버블 붕괴의 압력에 무너지고 말았다. (62쪽)

주택이 지위재, 사치재여서 강남 재건축 집값이 상승했다는 설명하는 것은 넌센스다. 정말 자신의 지위를 과시하기 위한 소비라면 평창동 빌라나 대형 고급 아파트에 수요가 몰려 가격이 올라야 한다. 그런데 2009년 초 그런 가격은 오르지 않고 강남 재건축 아파트 위주로 반등했다. (60쪽)

A라는 사람이 자기 돈 3억 원과 은행에서 빌린 돈 2억 원으로 5억 짜리 집을 샀다...... 대출 이자, 부동산 취등록세와 재산세, 중개 수수료와 이사 비용 등 각종 기회 비용을 환산하면 1억 원에 육박한다. 이는 현재 5억짜리 집이 3년 후 6억 원으로 올라야 겨우 본전이 된다는 뜻이다. 현재 집 값의 수준에 비해 20%가량 오르는 것을 의미하는데, 현재 주택 시장에서 그렇게 오를 수 있을까? (87쪽)

국토부에 따르면 2009년 4월 미분양 물량은 16만 5641호로 사상 최고치를 경신했다. 수도권에서만 3415호가 늘었다. 건설 업체들이 4월 말까지 설정된 미분양 주택 양도세 감면 혜택을 받기 위해 그동안 감춰두었던 미분양 물량을 추가로 신고한 때문이다. 그런데 2009년 5월 전국 미분양 아파트는 15만 1938가국로 전월보다 다시 6353호가 줄어들었다고 국토부는 발표했다. 그토록 줄어들었다는 것이다. 이는 눈 가리고 아웅하는 식의 숫자 놀음에 가깝다. 국토부는 미분양 주택 구입시 양도세 한시 면제해주기로 한 대책이 효과를 발휘한 때문이라고 주장했다. 물론 일부 그런 측면이 있을 수도 있으나, 큰틀에서 보면 이는 속 보이는 거짓말일 뿐이다. 미분양 물량이 줄어든 가장 큰 이유는 분양 취소 때문이다. 4월 1500호, 5월 5500호, 6월 1100호 등 세 달 동안 8100호 가량의 분양이 취소 되었다. (95쪽)

언론들이 신규 주택 착공이 줄어들면 2~3년 후에 집값이 폭등할 것이라고 선공하는 것을 보면 정말 어이가 없다. 지금 미국과 세계 각국에서 현재 신규 주택 착공은 부동산 버블기에 비해 큰 폭으로 줄어들었다. 그렇다고 해서 외국 언론 가운데 신규 주택 착공 물량이 감소했기 때문에 2~3년 후 집값이 폭등할 우려가 있다고 보도하는 곳을 본적이 있는가. (118쪽)

2009년 현재 수도권 2기 신도시 12곳과 혁신 도시 10곳, 기업도시 6곳, 경제자유구역 5곳, 형정복합도시 및 도청 이전 신도시 4곳, 기타 지방 신도시 6곳 등을 포함해 전국에서 모두 43개 신도시가 개발되고 있다. 주택 보급률이 110%에 육박하고 주택 수요가 빠른 속도로 줄어 들 것으로 예상되는 상황에서 무려 520만 명을 수용할 수 있는 각종 신도시가 추진되고 있는 것이다. 이 같은 물량을 합리화하기 위하여 전국 지자제는 터무니없는 장래 인국 계획을 부풀리고 있다. 예를 들어, 강원도의 현재 인구는 146만 명인데, 강원도 내 각 도시의 인구 계획을 종합하면 2020년에는 300만 명이 넘는다는 식이다. (121쪽)