추가 적립 안내

경매투자의 고수가 들려주는 실전 경매 경험담!

이 책은 부동산경매 컨설턴트인 저자가 인터넷 카페에 올린 칼럼을 모은 것이다. 저자는 '강제집행 못하는 경매브로커"라는 별칭을 갖고 있다. 11년 전, 자신이 당한 '강제집행'의 아픔을 잊지 않고 세입자와 소유자(채무자)에게 강제집행을 안하기 때문에 붙은 별명이다. 법의 힘보다 따뜻한 마음으로 다가간다.

본문에는 이런 저자의 경매 철학과 10년 동안 현장에서 경험한 실전 노하우가 에피소드 중심으로 전개된다. 저자는 11년 전 지하 전셋집을 경매로 잃었다. 그 후 경매를 독하게 배우기 시작했다. 등기부등본조차 볼 수 없었던 저자는 국내 최초로 개설된 경매교육과정 1기를 수료했다. 기본급 40만원에 실전 경매를 배우기도 했다.

그리고 한 컨설팅회사에 입사한 후 10년, 마침내 입사한 회사의 대표가 되었다. 이 과정에서 얼마나 많은 실패와 성공을 경험했는지, 그 일로부터 어떤 교훈을 얻었는지를 설명한다. 이 속에서 부동산경매 투자의 노하우를 자연스럽게 전수한다. 특히 '배려와 섬김'으로 압축되는 저자만의 경매철학도 느낄 수 있다.

“사람을 섬기면 세상은 100배의 축복으로 돌려준다”
부동산경매 컨설턴트 10년, 배려와 섬김의 철학으로
6,000명의 경매투자자를 길러낸 최고의 경매 멘토!


불황기에 큰 수익을 낼 수 있는 재테크 수단으로 각광받고 있는 부동산경매 투자자의 인구는 갈수록 늘고 있다. 최근에는 ‘묻지마 투자’까지 나올 정도로 입찰경쟁이 치열해졌다. 그래서인지 큰 수익을 내는 경우는 드물고, 오히려 실패 사례도 함께 늘고 있다. 책 한두 권 읽고 도전했다가 실전에서의 어려움을 느끼고 중도 포기해 입찰보증금을 날리는 경우, 누구는 부동산경매로 얼마 벌었다는 달콤한 유혹에 성급하게 뛰어들었다가 큰 손실을 보는 경우도 부지기수다.
부동산경매는 투자자의 상황에 따라 다르겠지만 대부분 큰 금액이 들어가는 투자이기 때문에 철저한 준비가 필요하다. 책을 보거나 강의를 듣고 혼자서 부동산경매를 배울 수도 있지만 초보투자자들에게는 실전에서 이끌어줄 ‘멘토’를 구하는 것이 가장 효과적이다. 부동산경매는 이론과 실전의 차이가 크며, 입찰에서 매매까지의 진행 과정 중에는 변수가 많이 생기기 때문이다.
얼마 전부터 온라인 카페와 전국 강연활동으로 입소문을 타고 있는 경매투자의 고수가 세상에 얼굴을 드러냈다. 배려와 섬김의 경매철학으로 부동산경매 투자자들의 멘토로 불리는 야생화 배중렬 씨가 바로 그 주인공이다.

강제집행도 못하는 경매브로커?
부동산경매 컨설턴트라는 직업과는 다소 어울리지 않는 별명이다. 그러나 저자는 주변 사람들의 이런 말에 전혀 아랑곳하지 않는다. 어떤 사연이 있는 걸까?
11년 전, 저자 배중렬 씨는 “일주일 안으로 안 나가면 강제집행 합니다”라는 말과 함께 자신이 8년 동안 살던 지하 전셋집을 경매로 잃게 된다. 등기부등본조차 볼 줄 몰랐던 자신이 원망스러웠고 그때부터 경매를 독하게 배우기 시작했다. 명지대학 증권보험대학원에서 국내 최초로 개설된 경매교육과정을 1기로 수료한 그는, 실전 경매를 배우기 위해 기본급 40만 원도 흔쾌히 받기로 하고 ‘명지경매’ 컨설팅회사에 입사한다. 그리고 10년이 지난 지금, 저자는 입사한 회사의 대표가 되었다. 그동안 함께 했던 동료와 선배들이 그를 직접 대표로 추천했다고 하니, 냉혹한 경매브로커 세계에서 실력과 인성을 인정받은 셈이다.
그가 겪은 아픔과 독기는 배려와 섬김이라 표현되는 그만의 경매철학으로 승화됐다. 자신이 당한 강제집행의 아픔을 잊지 않고 자신이 낙찰 받은 건물의 세입자와 소유자에게도 강제집행만은 절대 안 하려고 한다. 법의 힘을 행사하기에 앞서 따뜻한 마음으로 대하는 것이다.
부동산경매로 성공한 사람들은 경매를 제대로 배우기 위해서는 멘토가 필요하다고 입을 모은다. 경매 컨설턴트라는 전문 분야에서 오랫동안 실력을 쌓아왔고 그와 더불어 배려와 섬김의 경매철학을 일관되게 지켜온 저자는 초보투자자들에게 최고의 멘토로서 손색이 없다.

물건선별에서 명도 요령까지
경매 멘토 야생화가 들려주는 실전 경매의 모든 것
저자는 10년 동안 부동산경매 컨설턴트로 활동하면서 수백 건의 경매사례를 직간접적으로 경험했다. 또한 그만의 철저한 현장조사와 문제 해결 방법은 업계의 고수들도 혀를 내두를 정도이며, 법원의 감정평가사가 작성한 감정평가서의 잘못된 부분을 정확하게 짚어낼 정도다. 책에는 저자가 10년 동안 실전에서 체득한 부동산경매 투자의 노하우가 고스란히 담겨 있다. 물건 선별에서 권리분석, 현장조사, 입찰가 선정, 배당, 명도, 매매 요령까지 초보투자자가 실전에서 꼭 알아야할 것들을 저자만의 독특한 이야기를 통해 쉽고 재미있게 배울 수 있다. 책은 멘토가 필요한 초보투자자들에게 실전에서의 기본기를 다져주고 부동산경매의 실력자로 도약할 수 있게 해준다.

“나도 누군가의 멘토가 되고 싶다!”
저자는 자신이 어렵게 배운 부동산경매를 아낌없이 나누고 싶어 한다. 자신이 어려울 때마다 도움을 주었던 명지경매 사장님을 멘토로 삼았듯이 자신도 누군가의 멘토가 되고 싶어 한다. 자신이 습기와 곰팡내에 절어 살던 지하 전세방을 탈출 한 것처럼 경제적 어려움을 겪고 있는 사람들에게 ‘나도 할 수 있다’는 희망과 용기를 주고 싶어 한다. 그리고 몇 년에 얼마 벌었다는 장밋빛 유혹에 이끌려 무모하게 뛰어들었다가 전 재산을 잃어버리는 일이 더 이상 없기를 바란다.
저자는 다음카페 ‘야생화의 실전경매’와 전국을 무대로 하는 강연활동을 통해 자신도 누군가의 멘토가 되고 싶다는 다짐을 실천하고 있다. ‘울보 강사’라고도 불리는 저자는 매 강연 때마다 얼굴이 땀과 눈물로 범벅이 되는데, 그의 이런 따뜻한 마음은 책 《100배의 축복》에서도 똑같이 느낄 수 있다. 한 장 한 장 책을 읽어가다 보면 저자의 따뜻한 마음은 한 송이 야생화의 진한 향기가 되어 독자들의 가슴을 가득 채워줄 것이며, 냉혹한 부동산경매 세계에도 따뜻한 바람을 불어넣어줄 것이다.


★ 추천사 ★

이 책은 야생화가 10년간의 경험을 바탕으로 쓴 칼럼들을 모은 것입니다. 그리고 많은 사람들이 그의 이야기에 감동을 받았습니다. 그 이유는 누구처럼 ‘몇 년에 얼마 벌었다’라는 자기 자랑의 글이 아니라, ‘병신’소리를 들어가면서도 ‘강제집행’만은 하지 않으려고 발버둥치는 그의 진실한 모습 때문일 것입니다.
_ 광명법학원 장성림 원장

울고 웃는 실전 경매의 뒷이야기를 생생한 스토리로 엮어낸 책입니다. 저자의 풍부한 경험담이 녹아 있으며, 습기와 곰팡내에 절어 살던 저자의 성공 스토리에는 ‘당신도 할 수 있다’라는 희망의 메시지를 담고 있습니다.
_ 명지대학교 부동산대학원 전임교수 김영선

경매는 아무나 할 수 있어도 돈은 아무나 벌지는 못합니다. 경매를 통해 수익을 얻고자 하시는 분들이라면 이 책을 꼭 읽어보시기 바랍니다. 이 책은 경매 전문가의 정확한 분석으로 물건선정, 권리분석, 배당, 명도, 매매방법까지 실전 경매에서 성공하는 방법을 자세하게 제시하고 있습니다. _ 명지투자정보연구소 이학범 사장

많은 사람들이 경매의 고수가 되기를 꿈꾸고 있지만 어렵고 힘든 것이 현실입니다. 이 책은 실전 경매에서의 어렵고 힘든 여러 가지 부분들을 자세히 알려줘 옥석을 고르는 눈을 확실하게 키워드릴 것입니다. 독자 여러분들을 부자의 반석으로 올려놓아 줄 책으로 자신 있게 추천합니다. _ 굿옥션(주) 대표 박계욱

경매가 ‘따뜻하다’는 생각을 야생화 님을 만나기 전에는 못해봤습니다. 그러나 이 책을 읽어보시면 경매로도 따뜻함을 전해줄 수 있다는 것을 느낄 것입니다. 상대방의 아픔을 감싸주고 배려하는 마음은 야생화의 실전경매 카페의 운영 목적과 같은 마음입니다. 따뜻함이 전해지는 이 책을 적극 추천합니다.
_ ‘야생화의 실전경매’ 카페지기 반디불이 님

차갑고 매정한 경매시장에서 항상 낮은 자세로 임하시는 야생화 님. 쫓겨나는 세입자를 위해 이사 갈 집을 경매로 낙찰받아 준 사례는 야생화 님의 배려와 섬김의 경매철학을 가감 없이 보여준 감동적인 이야기라 할 수 있습니다. 각박한 세상에 잔잔한 감동을 안겨주는 야생화 님의 실전 경매 스토리! 격하게 추천합니다!
_ 라이카 님

어떻게든 낙찰은 한 번 받을 수 있을 것 같아도 ‘명도는 어떻게 하지?’하며 시작부터 은근한 두려움을 갖게 하는 경매! 그러나 여기 다른 이의 아픔까지도 마음으로 품는 따뜻한 경매가 있습니다. 아십니까? 당장은 손해 보는 듯해도 품으면 품을수록 수익도 높아지는 이상한 법칙을. 평범한 당신도 야생화 님과 함께 시작할 수 있습니다! 경매의 진수, 명도에 대한 답을 드립니다! _ 부자엄마 님

야생화 선생님의 강의를 처음 들었던 날을 생생하게 기억합니다. 쉰 목소리와 땀과 눈물로 범벅이 된 얼굴을. 그때 느꼈던 감동을 이 책에서 다시 한 번 경험할 수 있게 돼서 감사드립니다. _ 재미니 님

책 속으로 추가
“안녕하세요, 아저씨!”
강제집행 날짜를 받아놓고 그 집에 갔더니 아무것도 모르는 아이들은 나를 더욱 반겨 맞는다. 하루가 지나고 이틀이 지나고 강제집행 날짜는 다가오는데, 전 주인은 이번에도 기도원에 가서 이 불쌍한(?) 사람을 위해 기도를 하는지 도통 만나볼 수도 없고 전화도 받지를 않는다.
강제집행을 하루 앞두고 나는 결국, 나를 삼촌처럼 따르는 아이들에게 상처를 주면 안 될 것 같아 집행관에게 욕을 먹어가면서 강제집행을 취소했다. 집행 일자에 맞춰 집행 차량에 집행 노무자까지 다 구해놨더니 이제 와서 취소라니, 그것도 집행 하루 전날에 취소라니. 담당했던 집행관 입장에서는 당연히 화가 날 수밖에 없었을 것이다. 얼마나 화가 났으면 내가 다니는 명지경매 회사에 전화를 걸어 “도대체 야생화란 놈은 뭐하는 놈이야!”고 따져 물었겠는가. 우여곡절 끝에 강제집행을 취소하고 나서 두 달 뒤, 나는 낙찰금액에서 500만 원을 더 받고 전 주인에게 소유권을 이전시켜 주었다.
그 사건 때문에 “병신, 그거 하나 해결 못해?”라는 핀잔을 무수히 들었지만, 지금까지도 내 생각은 단연코 ‘잘했다’이다. ‘그래 중렬아, 잘한 일이야, 진짜 잘했다’라는 말을 되새기며 오늘도 경매법정을 기웃거린다.
p.126

제발, 경매를 쉽게 보고 접근하지 마시라. 울고 있는 사람들의 울음소리는 안 들리는가? 한숨 쉬는 사람들의 한숨소리가 안 들리는가? 좋은 물건을 낙찰받아 수익을 얻기 위해서는 철저한 임장은 물론이고, 냉정한 눈으로 체계적인 공부를 병행해야 한다. 그러기 위해서는 여럿이 함께 공부하는 그룹이 있어야 하고, 서로를 격려하면서 관심 있는 물건에 대해 집중 조사해야 한다. 또한 그 물건을 누가 얼마의 가격으로 낙찰받아 가는지, 배당 때 그 물건의 이해관계인들이 얼마나 배당을 받아 가는지를 철저하게 조사해야 한다. 그렇게 쌓인 자료들이 풍성해질 때, 그때서야 경매를 통한 수익도 많아지리라. p.211

추천사 2

프롤로그_ 나는 경매투자로 100배의 축복을 받은 인생이다 9

1장 대한민국 최고 경매 멘토 야생화의 약이 되는 경매, 독이 되는 경매
손걸레질로 명지경매의 실장이 되다 15
취중 경매수업 20
깍두기의 의리 23
누구 탓을 하랴 26
경매의 목표는 낙찰이 아니다 30
발품을 팔아야 틈새시장이 보인다 34
현장조사 이렇게 해라 38
미래가치보다 현재가치가 더 중요하다 43
떠난 기차는 반드시 돌아온다 47
아서라, 말아라! 50
뒤늦은 후회 53
왕거미가 친 거미줄 56
앞바지와 뒷바지 60

2장 실전 경매의 고수익 비밀을 파헤쳐라
피 말리던 배당 예상 65
우리 집에 김치냉장고가 없는 이유 74
무당 아주머니 집을 입찰하다 78
마티즈와 에쿠스 84
구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배 89
흠집 난 사과이론 92
유치권의 진실 95
미상을 분석하면 수익이 두 배 102
보증금 1억이 걸린 명도소송 106
심금을 울리는 파묘 소리 111

3장 진정한 경매투자의 고수는 강제집행을 하지 않는다
900만 원의 빚 117
세 번의 배려 120
강제집행도 못하는 경매브로커 124
자신을 지키지 못한 사람들 128
마음씨가 고우면 죽은 귀신도 도와준다 135
수험생을 둔 아버지의 마음 139
뛰는 놈 위에 나는 놈 142
특수유치권이 기가 막혀 146
할아버지 파이팅! 157
인간관계로 풀어나가는 명도 164

4장 사람을 섬기면 세상은 100배의 축복으로 돌려준다
나도 누군가의 멘토가 되고 싶다 171
이기적인 나를 다스리는 힘 174
나를 부끄럽게 만든 55대 45대 셈법 177
가장 행복했던 순간 181
100배의 축복 186
나의 두 번째 이름 ‘야생화’ 190
어느 장애인의 경매 성공기 194
그리운 동행 197
상국아, 미안하다 201

에필로그_ “많은 분들이 ‘희망’을 가졌으면 합니다” 204

대한민국 최고 경매 멘토, 야생화의 특급 멘토링
이것만 알면 당신도 경매박사
경매초보자가 꼭 알아야 할 경매 10계명 210
경매물건 선별요령 217
입찰하기 전 이것만은 꼭 챙겨라 220
고수들의 입찰가 산정법 223
20퍼센트 재경매 사건 226
공동투자의 함정 228
명도 대상자의 종류 231
실전에서 자주 접하는 문제, 이렇게 해결하라 235

“일주일 안으로 안 나가면 강제집행 합니다.”
나는 강제집행 한다는 말을 듣고 일주일 동안 끙끙 앓아누웠다. 방어수단도 몰랐고 도움을 요청할 이웃도 없었다. 가장 무섭고 두려운 시기였다.
시간이 많이 흘러서 지금 나는 부동산경매를 직업으로 하고 있다. 그러나 투자생활 10여 년 동안 내 입으로 ‘강제집행’이라는 말은 절대 하지 않았다. 이유는 행여 상대방이 그때의 나처럼 힘들어할까 봐서다.
너무나 갑작스럽게 경매를 당하고 난 뒤 나는 경매를 배우고 싶었다. 등기부등본조차 볼 줄 몰라서 당한 내 자신이 미웠고 한심했다. 서점에서 책을 찾아봤지만 경매 책이 지금처럼 많지 않을 때였다. 신태수 씨가 쓴 《경매의 함정》이라는 책을 어렵게 구해서 읽고 또 읽었다. 마침 명지대학교 증권보험대학원에 특별과정으로 ‘경매학교’가 생긴다는 소식을 우연히 듣게 됐다. p.15

경매를 오래 하신 분들이 많이 쓰는 방법은 ‘들이대’ 정신으로 초인종부터 누르는 것이다. 안에서 누구냐고 물어볼 때 큰 소리로 “법원에서 나왔습니다.”라고 말하면 대부분 문을 열어준다. 그때 왼발이나 오른발을 힘차게 밀어 넣고 “아 네, 법원경매 때문에 왔습니다.”라고 말한다. 그러면 십중팔구는 욕을 해대거나 인상을 쓰면서 문을 닫으려 한다.
그때 왼발이나 오른발을 들이민 틈새를 이용해서 그 집의 구조와 습기 문제, 그리고 등이나 벽지, 장판, 싱크대 교체 여부를 짧은 시간 안에 살펴보아야 한다. 문을 닫으려 하는 힘 때문에 발이 아파오더라도, 인상을 쓰면서 험한 욕을 하더라도 참아내야 한다. p.40

“교수님, 이 물건 좀 봐주세요. 감정가가 4억인데 51퍼센트까지 떨어져서 최저매각금액이 2억이 조금 넘어요. 임대료가 보증금 1억이고 월세도 400만 원이 넘게 나오는데, 그냥 이거 최저가에 한번 들어가 볼까요?”
“네? 도대체 정신이 있는 겁니까, 없는 겁니까?”
순간 나는 내가 교수라는 것을 잊고서 나이 지긋하신 그분에게 야단을 쳤다. 주변에 있던 법학원 교수님들과 수강생들이 놀란 눈으로 나를 쳐다보았지만, 나는 개의치 않고 큰 소리로 이 물건의 함정을 피를 토하는 심정으로 말씀드렸다. 왕거미가 거미줄을 치고서 먹이를 기다리고 있는 형국이라고 한참을 설명해가며 이해시켜 드렸다.
엉터리로 권리신고한 것을 그대로 믿고 현장에 가보지도 않은 채 무턱대고 입찰하는 사람들은, 나중에 낙찰을 받고 나서야 자신이 왕거미가 쳐놓은 함정에 빠진 걸 알게 된다. 그때는 이미 늦었다. 입찰보증금을 몰수당한 뒤에야 함정을 빠져나올 수 있는 것이다. p58

나는 낙찰받은 집에 처음 찾아가서는 항상 무릎을 꿇고 않는다. 그러면 세 가지 유형으로 반응이 나타난다. 첫 번째, 쳐다보지도 않고 무조건 자기 이야기만 하는 사람. 이런 경우 곧바로 자세를 양반다리로 고쳐 앉는다. 이유는? 그 사람 이야기가 다 끝날 때까지 무릎을 꿇고 듣다 보면 나중엔 119에 실려 가는 불상사도 생길 수도 있으니까.
두 번째, 무조건 자기가 당면한 이야기를 하다가 내가 무릎을 꿇고 있는 것을 보고서는 편하게 앉으라고 하는 분. 이런 분들은 이사비용만 잘 합의하면 큰 문제없이 한두 달 안에 명도가 이루어진다.
세 번째, 내가 무릎을 꿇고 있는 것을 보자마자 편하게 앉으라고 하고서는 차를 대접하는 분. 명도 이야기를 하러 가보면 의외로 이런 분들이 상당히 많다. 실제로 전 소유자나 세입자들이 칼 들고 대들 것이라고 많이들 생각하지만 그런 경우는 1퍼센트도 안 된다.
그러니 낙찰받은 집에 처음부터 겁먹고 들어갈 필요는 없다. 다만, 집에 들어가서는 먼저 이야기를 꺼내기보다 상대방의 이야기를 최대한 예의를 갖춰 듣고, 그 처지를 푸근히 감싸주는 마음으로 대답하는 게 좋다. 명도는 사람과 사람의 관계에서 쉽게 풀어질 수도 있고 어렵게 꼬일 수도 있다. 성급하게 언제 나갈지 어떻게 나갈지부터 확인하는 것은 바람직하지 못하다. 왜냐하면 당신의 지위는 낙찰자이지 새로운 집주인이 아니기 때문이다. p.166때문이다. p.166