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대한민국은 지금 소형주택 전성시대, 두 번째 월급은 월세로 받자!

『나도 월세로 돈 벌 수 있다』는 매일경제 부동산부가 1~2인 가구의 증가, 노령화 등으로 인해 점차 중요성이 더해지는 소형주택의 미래에 대해 살펴본 책이다. 일본, 홍콩, 싱가포르 등 기자들이 직접 방문했던 해외 현장의 실태를 전하고, 해외의 사례를 분석해 미래 대한민국의 트렌드를 예측했다. 이어 1~2인 가구의 증가 등 인구구조의 변화와 그에 따른 주거 문화 변화를 짚어보고, 도시형생활주택이나 준주택 등으로 대표되는 한국의 소형주택 현황과 보완해야 할 점을 점검했다. 끝으로 소형주택의 부상과 함께 투자 대상으로서 떠오르고 있는 수익형부동산 등에 대한 투자 전략과 실전 사례를 제시했다.

대한민국은 지금 소형주택 전성시대 두 번째 월급은 월세로 받자!

더 이상 집으로 돈 버는 시대는 끝났다는 비관론이 확산되고 있다. 대출을 받아 집을 사놓고 이자에 허덕이면서 속 빈 강정처럼 어렵게 사는 ‘하우스 푸어’를 걱정하는 목소리도 커지고 있다. 이런 분위기 속에 이제는 종래의 아파트 대신 ‘수익형부동산’에 대한 인기가 높아지고 있다. 과거 아파트 분양 시장에 몰리던 뭉칫돈이 오피스텔이나 도시형생활주택, 고시텔, 원룸텔 같은 수익형부동산 쪽으로 대거 이동하는 추세다.
매일경제 부동산부가 이번에 《나도 월세로 돈 벌 수 있다!》를 펴낸 것은 이런 시장의 흐름을 누구보다 빠르게 읽고 그 대안을 찾고자 하는 독자를 위한 것이다. 국내뿐 아니라 선진 해외 시장, 실제 사례 또한 놓치지 않았다.

싱글 이코노미, 그런데 싱글 하우스는?

독신 경제를 뜻하는 ‘싱글 이코노미(Single Economy)’는 이제 많은 이들에게 익숙한 용어가 됐다. 아울러 ‘싱글족’이라는 표현이 전혀 이상하지 않을 정도로 혼자 사는 사람들도 크게 늘었다. 시중에선 벌써 싱글족들을 겨냥한 각종 상품까지 쏟아지고 있다. 유럽의 1인 가구 비중이 벌써 40%에 근접했다. 우리나라도 2010년 기준 23.9%에 달한다. 여기에 2인 가구 비중 24.3%를 합치면 1~2인 가구는 48.2%로 전체 가구의 절반 가까이에 이른다.
그러나 눈을 주택 시장으로 돌리면 사정은 좀 다르다. 이런 인구구조 변화에 따른 다양한 주거 상품은 아직 활성화되지 않고 있다. ‘아파트 공화국’이라는 말이 암시하듯 여전히 아파트가 우리나라의 가장 지배적인 주거 형태다. 그렇지만 아파트는 획일적 구조이기 때문에 다양한 1~2인 가구 유형을 수용하는 것에는 한계가 있다.

무조건 집만 공급하는 시대는 지났다, 맞춤형 주택이 뜰 것이다!

사실 우리의 주택 정책과 시장은 1~2인 가구의 증가, 고령화 등 구조적인 변화를 적극적으로 반영하지 못하고 있다. 이전의 주택 정책은 주거 수요의 다양성보다는 단기간에 많은 주택을 대량으로 공급하는 데 있었다. 신도시 조성 정책이 대표적이다. 뒤늦게 도입된 도시형생활주택, 준주택마저도 그 용어에서 볼 수 있듯이 ‘주택’이라는 틀을 꼬리표처럼 달고 있다.
‘주택’이라는 틀이 유지되다보니 1~2인 가구를 겨냥한 정책이 획일적인 원룸형만 양산하고 있다는 비판으로 이어졌다. 여러 계층을 수용할 수 있는 상품 개발을 위해선 ‘주택’이라는 고정관념을 깨고 다양한 라이프스타일을 반영할 수 있는 ‘공간’의 개념을 정립해야 한다는 요구가 높다. 소형주택의 천국이라고 불리는 일본에서는 임대 방식, 임대료, 기간 등의 차별화를 통해 다양한 계층을 수용할 수 있는 주거공간이 이미 활성화돼 있다. 우리도 이제는 ‘주택’을 뛰어넘어 ‘주거공간’이라는 개념 위에 1~2인 가구 증가나 노령화 같은 외부 변수를 더해 해법을 찾아야 할 때이다.

소형주택은 이제 확실한 노후대비 수단이 될 수밖에 없다

이미 우리나라 가계의 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 다른 나라에 비해 지나치게 높다. 미래에셋투자교육연구소에 따르면 우리나라 40대 이상 세대의 가계자산 중 부동산이 차지하는 비중은 80~85%에 달한다. 미국 베이비부머의 그것은 한국의 60% 수준이다.
반면 연금 같은 노후생활 보장 수단은 미국이나 일본에 비해 빈약하다. 일본이나 미국의 경우 공적 연금이 노후를 보장하는 주요 수입원으로서 차지하는 비율이 55~60%를 차지한다. 반면 한국은 60세 이상 고령자 주 소득원이 자산소득(9.9%)이나 자녀, 친지의 지원(56.6%)이며 공적연금은 0.3%에 불과하다.
결국 한국의 40대 이상 가계는 은퇴 후 보유하고 있는 중대형 아파트를 팔아 노후 자금을 준비하게 될 가능성이 높다. 이는 중대형 아파트 가격 하락 압력 요인이 된다. 더욱이 향후 가속될 인구 감소와 고령화는 ‘부동산값이 더 이상 오르지 않을 것’이라는 전망을 키우는 중요한 근거로 작용하고 있다.

1부에서는 일본, 홍콩, 싱가포르 등 기자들이 직접 방문했던 해외 현장의 실태를 전한다. 해외의 사례를 분석해 미래 대한민국의 트렌드를 예측해보려는 것이다. 2~3부에서는 1~2인 가구의 증가 등 인구구조의 변화와 그에 따른 주거 문화 변화를 짚었다. 4~5부는 도시형생활주택이나 준주택 등으로 대표되는 한국의 소형주택 현황과 보완해야 할 점을 점검했다. 6~7부는 소형주택의 부상과 함께 투자 대상으로서 떠오르고 있는 수익형부동산 등에 대한 투자 전략을 제시한다. 8부는 실전 사례를 분석했다.

주택도 트렌드를 맞춰가자

인구감소 시대엔 수요자 중심의 다변화, 세분화된 ‘맞춤형 주택’이 대거 등장할 것이다. 특히 구매력을 가진 특정 계층을 위한 세부 마케팅이 활발해질 것으로 보인다. 고소득 전문직에 종사하는 독신여성 이른바 ‘골드미스’층을 겨냥해 구두나 가방을 보관하는 수납공간을 크게 만든 주택, 경제력을 갖춘 미혼 남성인 ‘골드족’이 요리하기 편하도록 주방기구를 갖춘 주택 등이 대표적인 예가 될 수 있다.
이미 맞춤형 주택만을 전문적으로 짓는 건설사들이 속속 늘어나고 있다. 제도 변화도 눈여겨봐야 한다. ‘주차공간을 얼마나 확보해야 하느냐’는 문제는 도시형생활주택의 수익률을 크게 좌우할 수 있기 때문이다. 주차장 관련 제도 등 정부 정책은 수익률을 생명으로 하는 수익형부동산 투자에 중요한 변수다.

소형주택 전반에 대한 이해도가 높아졌다면 실전 사례와 지역별 현황 등 주의할 점을 꼼꼼히 짚어야 한다. 지역별 수익률을 따져보는 것은 기본이고, 공실률이 낮은 지역을 고르는 안목도 길러야 한다. 임대사업인 만큼 개보수와 임대료, 관리 등에 대한 노하우도 필요하다.
다른 사람들의 실전투자 사례를 참고해 그대로 따라하거나, 자신에게 맞게 변형시켜 활용한다면 투자의 성공 가능성은 그만큼 높아진다.
눈앞에 다가올 ‘소형주택 시대’를 제대로 알고 맞이해야 ‘월세 챙기는 부동산 부자’ 대열에 동참할 수 있을 것이다.

책을 쓰며
이 책을 읽는 독자를 위해

PART 1 해외 소형주택 시장 현장을 가보다
1. 소형주택의 천국 일본을 가다
2. 좁은 땅을 넓게 활용하는 똑똑한 홍콩
3. 싱가포르 사람들은 공공소형주택에 살고 있다
4. 미국의 소형주택 양극화 기로에 서다
5. 정부가 나서서 주택 건설 지원을 확대하는 영국

PART 2 인구구조가 집을 바꾸다
1. 전 세계적으로 늘어나는 1인 가구
2. 우리나라 1인 가구 그들은 누구인가
3. 새로운 주거 문화 트렌드 3가지

PART 3 콤팩트 시티(Compact City) 부상
1. 수명을 다한 신도시 정책
2. 대형 아파트 지고, 소형 아파트 뜨고
3. 오피스텔 디자인 경쟁은 더욱 치열해진다
4. 거래 방식도 바뀐다

PART 4 대한민국 소형주택 대해부
1. 새로운 유형의 도시형생활주택
2. 1인 가구 주거공간으로 활용되는 준주택
3. 서울시 2020년까지 소형주택 30만 가구 공급

PART 5 우리나라 소형주택 시장 전망과 과제
1. 원룸형에 치우진 소형주택 시장
2. 저소득층 위한 다양한 주거공간 마련 시급
3. 도시형생활주택, 과밀 개발은 피해야 한다
4. 대중교통 활성화도 필요
5. 다양한 소형주택 위해선 ‘작은 정부’가 적격
6. 2010 대한민국 주거실태조사
7. 지역별로 다른 주택 수요
8. 무분별한 사업 확대는 경계해야

PART 6 수익형부동산 부상
1. 아파트의 변신! 임대 가능한 아파트 등장
2. 오피스텔 ‘매머드급’ 시대
3. 오피스텔·도시형생활주택 결합 상품 등장

PART 7 1~2인 가구 주거공간 투자 전략
1. 오피스텔·도시형생활주택 전방위 확산
2. 같은 듯 다른 수익형부동산
3. 두 얼굴의 오피스텔, 백조로 거듭나다
4. 분양가 올라 수익률 떨어져
5. 오피스텔 수익률 높은 곳! 따로 있다
6. 환금성 고려해 입지 따져야

PART 8 실전투자 사례 분석
1. 도시형생활주택 1호 임대수익률
2. 내 집 살면서 도시형생활주택 사업한 사례
3. 수익률 높이기 위해 건물을 리모델링한 사례
4. 원룸텔 이름의 고시원 투자수익률
5. 고시원 1개 층 구분등기 분양 사례
6. 1인 기업 전용 오피스 투자 사례

우리나라 주택 문화를 한마디로 요약하자면 ‘아파트 공화국’이라 칭해야 할 것이다. 이미 2000년대 초반부터 우리나라 건설사들은 이른바 ‘브랜드 아파트’에 많은 공을 들여왔다. 그 결과 ‘힐스테이트’, ‘래미안’,
‘자이’, ‘e-편한세상’ 등은 많은 소비자들에게 익숙한 건설사들의 상징이 됐다. 브랜드 아파트가 탄생한 것은 1970년대의 급속한 경제 성장 때문이다. 단기간에 주택을 대량으로 공급해야 했기 때문에 수천 가구 이상을 수용하는 대규모 단지가 쏟아졌다.

우리나라 입장에서는 최적의 벤치마크 대상이 일본이라할 수 있다. 현지 중개업계에 따르면 2011년 상반기 기준 도쿄 23개 구 내 1～2인 가구 전용 25㎡ 전후 주택의 월 임대료는 대략 10만 엔 선이다. 도쿄 23개 구를 벗어난 외각 신도시인 사이타마?(치바현의 경우 7만 엔 선에서 집을 구할 수 있다.

에네르기 발생을 최소화 하는 수명이 긴 친환경 도시를 만드는 것을 목표로 합니다. 그러기 위해서는 고층 개발이 꼭 필요합니다.

주택 수요에 큰 영향을 미치는 인구, 가구구조에 큰 변화가 나타나고 있다. 고령화와 1인 가구 증가가 뚜렷해 앞으로 주거 문화에도 상당한 변화가 예상된다. 우리나라보다 앞서 인구 변화 등 사회구조의 변화를 겪은 일본의 경우 주택 소형화, 지역별 차별화, 소형주택의 고급화, 임대 시장 확대 등의 특징을 보이고 있다. 획일적인 구조가 아니라 수요자의 경제력, 성별, 연령별 등에 따라 더욱 세분화된 주거공간이 나타나고 있다.

1인 가구는 젊은층 중심으로 주로 비도시 지역보다 도심, 특히 대도시에 집중적으로 분포하는 특징을 보인다. 2005년 기준 미국 전체의 1인 가구 비중은 26.6%인데 비해 뉴욕은 33.1%, 로스엔젤레스는 30.5%, 시카고는 34.2%에 달한다.

1인 가구 증가는 주택 공급 측면 이외에도 도시 계획적으로 중요한 의미를 지닌다. 1인 가구 증가는 주택 공급뿐만 아니라 또 다른 도시 공간적 수요 변화이기 때문이다.

이러한 주거 문화 변화는 기존의 집 거래 방식에도 상당한 변화를 몰고 오고 있다. 2010년 이후 1～2인 가구 임대 시장 수요 증가에 따라 부동산정보업체들이 다양한 원룸 거래센터를 선보이고 있다.

우리나라 소형주택은 도시형생활주택, 준주택 등 크게 두 축으로 분류할 수 있다. 역세권 등 도심 중심가에는 어김없이 도시형생활주택이 속속 들어서고 있다. 국토해양부에 따르면 2011년 1월부터 6월까지 6개월 동안의 도시형생활주택의 인허가 건수는 모두 2만 9,558건에 달했다.

2010년 주택법 개정에 따라 ‘주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설’로 규정됐다. 건설 기준 등 제반 법규는 건축법과 노인복지법, 오피스텔 건축 기준 등 개별 법령을 따르고 있다.

우리나라가 갖는 주택 분야 고민 중 하나는 소형 가구의 증가다. 하지만 그간 1인 가구에 대한 주택 정책상 이들에 대한 배려가 별로 없었던 탓에 공급이 이를 제대로 받쳐주지 못하고 있다. 특히 질적인 측면에서 그렇다. 주택형 대다수가 유사한 실내구조와 외형을 갖고 있어 소비자 선택의 폭이 매우 좁은 것이 문제다.