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부동산 관련 세금의 절세 노하우를 사례 중심으로!

『부자들만 알고 있는 세금절약 테크닉』은 재테크 관련 의사결정에 도움을 줄 수 있는 다양한 세금절약 테크닉이 수록되어 있다. 회계사와 세무사로 오랜 실무경험을 쌓은 저자는 수많은 방송에 출연해 세무상담을 해오면서 겪었던 사례들을 중심으로 부동산 투자와 관련하여 발생할 수 있는 여러가지 세금문제들을 자세히 설명하였다.

전체적으로 전문적인 용어를 되도록 사용하지 않고 가능한 한 쉬운 용어를 사용하였고, 구체적인 세부 사례를 제시하여 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 하였다. 본문은 먼저 세금이란 무엇인지, 세금을 내지 못하면 어떻게 되는지, 억울하게 낸 세금은 어떻게 돌려받는지 등 세금과 관련된 기본지식을 소개한다.

그런 다음 부동산 구입단계에서 발생하는 거래세부터 보유단계의 재산세와 종합부동산세, 양도단계의 양도세, 부가 이전되는 과정의 상속세와 증여세 등 각 세금별로 어떻게 합법적인 범위내에서 절약이 가능한지를 소개하였다. 특히 각 단원마다 마지막 부분에 ' Key Point' 코너를 통해 핵심사항을 간략히 정리해 놓았다.

세금이 없으면 얼마나 좋을까?

‘세금(tax)' 하면 일반 국민 누구나 내기 싫어하면서도 정작 알려고 하는 사람은 별로 없다.
자본주의 사회에 살면서 재테크는 누구나 관심을 갖지만 재테크에 필수적인 세금문제는 등한시하거나 2차적인 문제로 인식하고 있는 것이 사실이다.
지금까지 일부기간을 제외하고는 부동산에 투자하여 손해 본 사람이 거의 없을 정도로 ‘부동산 불패신화’가 지속적으로 유지되어왔었다.
특히 참여정부 들어 부동산 광풍이라고 할 정도로 전국이 투기 열풍을 앓았지만 본격적인 ‘8·31 부동산 대책’의 약발이 먹히면서 서서히 안정을 찾아가고 있다.

‘8·31 부동산 대책’의 핵심은 종합부동산세를 신설하고 실거래금액 기준으로양도소득세를 과세하는 것이다.
그 동안 많은 사람들이 부동산 투자 또는 투기로 상당한 불로소득을 얻었지만 소위 ‘다운계약서’와 같은 여러 가지 조세회피와 기준시가에 의한 양도차익 계산으로 실제 소득에 비해서 상대적으로 아주 적은 세금을 부담하였기 때문에 세금문제는 투자자의 관심이 상대적으로 낮을 수밖에 없었다.
그러나 2007년부터 실거래금액으로 양도세를 매기고,
다주택자와 비사업용 토지, 부재지주 농지와 임야 등에 대한 양도세의 중과세 제도가 시행되면서 이젠 자칫 잘못하면 부동산 투자로 벌어들인 소득의 절반 이상을 세금으로 내야 할 지경이 되었다.
이와 같이 ‘8.31 부동산 대책’의 효과가 서서히 나타나기 시작하자 신문이나 방송에서는 ‘세금폭탄’이니 ‘이중과세’니 하면서 선정적인 보도를 하고 있다.

지금도 시민들을 대상으로
‘여러분에게 1억원이 주어진다면 어디에 투자할 것인가?’ 하고 질문하면,
절반 이상은 부동산에 투자하려고 할 것이다.
그러나 이제부터는 ‘세금’을 제대로 알지 못하면 돈을 벌수가 없다.
특히 부동산에 투자하기를 원하는 사람이라면 ‘부동산 세금’에 관한 기본적인 골격은 알아야 나중에 낭패를 당하지 않을 것이다.

저자는 회계사와 세무사로서의 오랜 실무경험과 십수년간 방송에 출연하여 세무상담을 해오면서 겪었던 여러 가지 생생한 사례들을 중심으로 부동산 투자와 관련하여 발생할 수 있는 여러 가지 세금문제들을 알기 쉽게 저술하고자 노력하였다.
부동산 구입단계의 거래세부터 보유단계의 재산세와 종부세, 양도단계의 양도세, 부의 이전과 관련된 상속세와 증여세로 구분하여 저술하였다.
특히 주택관련 재테크를 ‘주테크’라는 용어를 사용하여 별도의 장으로 구성하였으며,
최근 탈세의 수단으로 이용되어 사회문제화 되고 있는 ‘위장위혼’을 포함한 ‘혼테크’도 별도의 장으로 구성하였다.

이 책의 가장 큰 특징은
첫째 생생한 사례 중심으로 읽기 편하고,
둘째 전문적인 용어를 사용하지 않고 가능한 한 쉬운 용어를 사용하였으며, 그러다보니 전문가의 입장에서 보면 일부 지적사항이 있을 수도 있을 것이다.
마지막으로 각 단원마다 마지막에 핵심사항을 요약하여 나중에 다시 보더라도 금방 알 수 있도록 했다는 점이다.

이 책은 ‘콩에 물을 주면 콩나물이 되듯이’ 독자들이 ‘세금’ 특히 ‘부동산 관련 세금’이라는 어려운 문제들을 생생한 사례 중심으로 쉽게 접근하고 이해할 수 있도록 표현하려고 최대한 노력하였지만 그에 대한 판단은 독자들의 몫이라고 하겠다.
따라서 이 책 한권이면, 독자들의 부동산 재테크 관련 의사결정에 도움을 줄 수 있는 훌륭한 로드맵(road map)의 역할을 할 수 있을 것이라 믿어 의심치 않는다.

Part_1 세금이란?
1. 세금이 없으면 얼마나 좋을까?
2. 세금의 종류는 몇 개나 될까?
3. 손해를 봐도 세금은 내야한다
4. 세금-얼마나 내고 있을까?
5. 배고픈 것은 참아도 배 아픈 것은 못 참는다
6. 재테크와 세테크
7. 자가용을 운전하는 월급쟁이만 봉인가?
8. 최선의 절세는 전문가와 상담하는 것
9. 세금을 제 때 신고하지 않으면 어떤 불이익이 있나?
11. 세금을 내지 못하면 어떻게 되나?
12. 억울한 세금은 어떻게 구제받나?

Part_2 부동산 구입과 세금
1. 부동산 구입과 거래세
2. 부동산 취득과 자금출처조사
3. 재산취득자금을 100% 입증해야 하나?
4. 명의자를 분산하여 재산을 취득하라
5. 부동산 차명거래와 세금문제
6. 이중계약서 - 더 이상 절세의 수단이 될 수 없다

Part_3 부동산 보유와 세금
1. 보유세-재산세와 종부세
2. 재산세는 어떤 세금인가?
3. 종부세는 어떤 세금인가?
4. 양도 또는 취득시기는 언제인가?

Part_4 부동산 양도와 세금
1. 양도세는 어떤 세금인가?
2. 양도세는 어떻게 계산하나?
3. 부동산을 팔려고 할 때 보유기간을 고려하라
4. 나대지(비사업용 토지)를 팔면 중과세되나?
5. 비사업용토지의 기준면적
6. 임대용 건물을 팔면 부가가치세를 내야 하나?
7. 농지를 팔면 양도세가 감면되나?

Part_5 주(住)테크
1. 1세대 1주택을 팔면 양도세가 없나?
2. 부모님의 주민등록은 분리하는 것이 좋다
3. 1세대 2주택자도 비과세 될 수 있다
4. 1세대 2주택자 절세대책
5. 양도세 면제와 주테크
6. 상가겸용 주택은 어떤 점이 유리한가?
7. 아파트 분양권과 재개발주택 입주권
8. 주택의 부수토지
9. 1세대 3주택도 비과세 받는 경우가 있다
10. 다주택 보유자는 무조건 양도세가 중과세되는가?
11. 주택 리모델링 비용은 공제받을 수 있나?
12. 다가구주택은 어떤 점이 유리한가?
13. 고가주택에 대한 양도세

Part_6 상속과 세금
1. 상속세는 어떤 세금인가?
2. 나의 상속지분은 얼마나 될까?
3. 빚도 상속된다
4. 상속재산 조회서비스를 활용하라
5. 상속 전에 미리 부동산을 처분하면 어떨까?
6. 부채는 상속재산에서 공제된다
7. 사망 전후에는 부동산을 함부로 처분하지마라
8. 현금으로 낼까? 부동산으로 낼까?

Part_7 증여와 세금
1. 증여세란 어떤 세금인가?
2. 증여재산공제를 잘 활용하라
3. 아들보다 며느리, 딸보다 사위에게 증여하라
4. 가족간의 거래도 인정되는가?
5. 손자에게 증여하면 증여세 30%가 가산된다
6. 증여일 전 후 3개월 이내에는 담보제공을 하지마라
7. 기준시가 고시 전에 증여하라
8. 부담부증여가 유리한가요?
9. 주식을 증여하라

Part_8 혼(婚)테크
1. 혼(婚)테크란 무엇인가?
2. 혼인으로 인한 1세대2주택
3. 이혼과 세금
4. 위장이혼과 혼테크
5. 내가 하면 로맨스, 남이 하면 불륜