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혼돈의 부동산 시장에서 자신을 키우며 자산도 키우는
부동산 공화국 생존지식

똑부러지는 김 사원도, 일당백 박 대리도, 빈틈없는 이 팀장도 부동산 앞에서는 헛똑똑이가 된다. 남들은 부동산으로 자산을 불린다는데 나는 당장 어디로 이사해야 할지, 내 집 마련은 언제 할지조차 판단이 서지 않는다. 혹시 이 거래가 사기는 아닐까? 괜히 나만 피해 보는 건 아닐까? 남들처럼 투자를 해보고 싶어도 아는 게 없으니 엄두가 나지 않는다.
부동산 공화국 대한민국에서 부동산이야말로 ‘생존지식’이자 ‘필수교양’이다. 부동산을 모르면 자산을 키우기는커녕 자신을 지키기도 어렵다. 살면서 피해 갈 수 없는 부동산, 난 관심 없다며 외면하지 말고 지금부터라도 조금씩 알아가야 한다. 부동산이라 하면 막연히 어렵고 멀게만 느끼는 당신을 위해 매주 목요일 밤, 북적이던 손님들이 모두 떠난 동네 카페에서 아주 특별한 부동산 수업이 시작된다.

몰라서 당하고, 믿었다가 손해 보고, 욕심 때문에 휘둘리지 않기 위해
살면서 꼭 한 번은 받아야 할 부동산 수업

투자를 위해서든 거주를 위해서든 생업을 위해서든, 살다 보면 부동산 의사결정을 해야 하는 순간이 반드시 온다. 자신의 경제상황 내에서 최적의 선택을 해야 하는 결정적 순간. 물론 그런 순간이 자주 발생하지는 않는다. 문제는 그래서 부동산에 큰 관심 없이 손 놓고 있는 경우가 많다는 것이다. 그러다 막상 선택의 순간이 닥치면 급하게 주변 사람이나 중개인 말만 듣고 결정하기 일쑤다. 과연 주변 사람은 부동산에 해박할까? 거래를 성사시켜야 하는 중개인은 나를 위해 최선의 추천을 해줄까? 전세 사기로 나라 전체가 시끄러운데 혹여 내가 피해자가 되지는 않을까?
이런 두려움에 시달리지 않고 최적의 선택을 하기 위해서는 공부가 필요하다. 부동산 시장이 어떻게 돌아가고 있는지 정도는 알 수 있는 기초지식 말이다. 평생 몇 번 하지 않는 결정의 순간이지만 워낙 큰돈이 들어가는 결정적 순간이고, 그때 어떤 결정을 하느냐에 따라 이후에 펼쳐지는 삶의 양상이 크게 달라질 수 있기 때문이다.


부동산 공화국을 관통하는 9가지 키워드와
명쾌한 설명

이 책의 저자는 미래에셋증권 부동산수석위원으로서 VIP 고객 및 법인고객에게 최적의 솔루션을 제공하는 한편 〈삼프로TV〉 〈손에 잡히는 경제〉 등에서도 일반 투자자들을 대상으로 부동산시장 동향에 대한 인사이트를 전하고 있다. 특히 그의 분석은 쉽고도 명쾌하기로 정평이 나 있다. 이 책에서 저자는 오랜 기간 VIP고객에게 심도 깊은 부동산 컨설팅을 제공하면서 자산가들이 가장 많이 물어본 부동산 관련 질문, 그리고 일반인들도 반드시 알아야 할 부동산 지식을 알기 쉽게 정리했다. 이를테면 다음과 같은 질문들이다.

-인구가 줄어도 아파트값은 계속 오를까?
-신도시가 많아지고 재택근무가 자리잡으면 서울 쏠림 현상이 완화될까?
-정부 정책은 왜 집값을 안정시키지 못할까?
-집값은 어떤 요인에 가장 영향을 많이 받을까?
-입지에서 가장 중요한 요소는?
-놓치면 손해 보는 상가 투자의 점검 포인트는?
-모르면 당하는 부동산 사기의 메커니즘
-뜨는 상권을 예측하고 투자 기회 잡는 법
-반드시 피해야 할 부동산 유형

이 책에서 저자는 혼돈의 부동산 시장을 아파트, 서울, 카페, 로망 등 9가지 키워드로 일목요연하게 정리한다. 또한 누구든 재미있게 읽고 이해할 수 있도록 고수와 초심자가 만나는 상황을 설정해 이야기 형식으로 구성했다. 나아가 이미 부동산 투자에 뛰어든 이들도 종종 놓치곤 하는 투자의 핵심 포인트, 미처 짚지 못한 맹점, 어떻게 해석해야 할지 몰라 고민스러운 변수들에 대한 원포인트 해법도 담겨 있다. 몰라서 당했던 안타까운 사연들과 이에 대처하는 방법들도 수록했다.
명실상부한 부동산 공화국 대한민국에서 부동산을 모르고서는 나를 지킬 수 없다. 아는 만큼 안목이 높아지는 법, 자신을 지키고 자산도 키우는 특별한 수업에 함께해보자. 아파트, 상가 등 다양한 부동산 분야를 하나하나 다루는 대화를 편안하게 따라가다 보면 어느새 부동산 지식도 차곡차곡 쌓이고, 부동산을 바라보는 시야도 넓어졌음을 실감하게 될 것이다. 그에 따라 기회의 문도 함께 열릴 것이다.

머리말 | RE:Public(Real Estate for Public), 우리 모두를 위한 부동산 입문서
프롤로그 | 부동산 공화국

1장 아파트 공화국
쾌적성, 가성비, 환금성 그리고 편의성
인구가 줄어도 아파트값이 떨어지지 않는 이유
쾌적성과 거주 안정성의 균형 찾기
중소형과 중대형, 투자 기회는 어디에?
전용률, 평당 분양가격 제대로 읽기
아파트 공화국 ∨Point

2장 서울 공화국
집값 때문이 아니라 집이 부족해 서울을 떠난다
신도시 아파트 최고의 청약 전략
신도시, 재택근무가 서울 쏠림 현상을 해소할까?
서울 공화국 ∨Point

3장 정책 공화국
부동산 정책은 느리게 작동한다
분양가상한제와 시장 양분화
재건축초과이익환수제와 재건축 위축
종합부동산세와 균형발전
투자성 높은 재건축아파트, 아니 변동성
정책 공화국 ∨Point

4장 전망 공화국
경제성장률과 주택가격
통화량과 주택가격
수요·공급의 균형점
국내 위기 vs. 국제 위기
거래량과 주택가격
전망 공화국 ∨Point

5장 지하철 공화국 (feat. 사교육 공화국)
교통, 자연환경, 커뮤니티
기승전 ‘지하철’
신도시일수록 무조건 역앞으로
3박자를 모두 갖춘 한강변 아파트
서울 TOP3 학원가
출퇴근이 편하고 초등학교가 가까운 곳
지하철 공화국 ∨Point

6장 상가 공화국
입지와 입주시기
레버리지 리스크, 공실 리스크, 임대료 하락 리스크
임차 의향 ≠ 임대 예정 ≠ 임대 확정
가시성과 접근성
창업 수요와 상가 수요
멀고 먼 상가 재건축
상가 공화국 ∨Point

7장 사기 공화국
사기 vs. 투기 vs. 투자
빌라왕과 무자본 갭투자
개발 호재를 먹고 자라는 기획부동산 사기
토지 DNA 확인은 토지이용계획확인원으로
사기 공화국 ∨Point

8장 카페 공화국
중소형 판매점 vs. 체험형 대형 매장
광역상권, 지역상권, 근린상권
예술가와 셰프, 지하철역의 교집합
을지로, 성수동, 용리단길
뜨는 상권의 상가 투자 포인트
카페를 보면 상권이 보인다
카페 공화국 ∨Point

9장 로망 공화국
활성화 어려운 전원주택단지
정 살아보고 싶다면 먼저 전세로 2년만
입주율 너무 낮은 지역주택조합아파트
그럼의 떡 or 싼 게 비지떡
분양형 호텔, 관리도 알아서, 수익도 꼬박꼬박?
약정 수익 나올 때 떠나라
결론을 미리 정하고 판단하지 마라
로망 공화국 ∨Point

에필로그 | 생존지식

통계청이 2022년에 발표한 장래가구추계에 따르면 가구수는 2039년에 정점을 찍고 2040년부터 줄어들기 시작해요. 인구가 줄어도 약 20년 동안은 가구수가 증가한다는 거죠. 그 뒤에는 집값이 어떻게 될까요? 2040년부터 우상향이 아니라 우하향의 파동을 그리며 떨어지기만 할까요?
저는 그렇게 생각하지 않아요. 대학교를 예로 들어 설명해볼게요. 2022학년도 수험생은 약 41만 명이었어요. 4년제 대학과 전문대 정원은 약 53만 명이고요. 이미 수험생보다 대학 정원이 12만 명이나 더 많지요. 즉 누구나 등록금만 내면 대학에는 갈 수 있다는 얘기죠. 그렇다면 이제 공부를 설렁설렁해도 가고 싶은 대학, 학과에 갈 수 있다는 뜻일까요? 아니죠. 오히려 저는 반대라고 생각해요.
대졸자 비율이 낮았을 때는 대학 나왔다는 타이틀만으로도 만족할 수 있었겠지만 이제는 어느 대학, 무슨 과인지가 더 중요해요. 이런 경향이 점점 심해지면서 수험생들은 과거보다 더 많이 노력해야 하고요. 즉 대학 자체가 희소성 있을 때는 대학이면 됐는데, 지금은 어디냐가 중요해진 겁니다. 각자 적성은 다르지만 큰 줄기에서 보면 어느 전공의 전망이 좋은지 다 알다 보니 특정 학과, 특정 대학에 경쟁이 몰리고 더 노력할 수밖에 없게 되죠. 집도 비슷해요. 집 자체가 부족했을 때는 ‘내 집이 있다’가 중요했다면, 집이 많아지고 집의 희소성이 줄어들수록 ‘어디에 있는 어떤 집이냐’가 점점 중요해져요. 각자 원하는 집은 모두 다르겠지만, 마치 대학처럼 어디가 좋은 곳인지 알기에 그곳에 수요가 몰리게 되고, 그래서 가격이 올라갈 것이라고 봐요.
-1장, 아파트 공화국

‘1000만 서울’이라 불리던 때가 있었지요. 서울 인구는 2016년에 1000만 명 밑으로 떨어졌고, 2022년말 기준 942만 명대까지 감소했어요. 서울 인구가 감소하는 이유가 뭘까 질문하면 많은 분들이 집값이 비싸서라고 답하세요. 집값이 비싸서 서울에 살기 어려우니 떠난다는 거죠. 그런 이유라면 떠난 사람들만큼 서울에 빈집이 많아야 하지 않나요? 하지만 실제로는 멸실이 임박한 재개발 등 정비구역 내 주택을 제외하고는 서울에 빈집이 거의 없어요. 거주할 수 있는 집에는 다 사람이 들어가 산다는 거죠. 즉 서울 인구가 감소하는 건 서울의 집값이 비싸서라기보다는, 서울에 있는 집이 수용할 수 있는 인구가 그것밖에 안 되기 때문이에요.
-2장 서울 공화국

부동산 정책을 대할 때 내용 하나하나 살펴보는 것도 중요하지만, 그보다는 부동산 정책의 ‘시차적’ 특성을 알아두는 게 더 중요해요. 무슨 뜻인지 자세히 설명해볼게요. 아파트 가격이 상승해서 무주택자들의 내 집 마련이 어려워진다면 정부가 뒷짐만 쥐고 있을 수 없겠죠. 그래서 부동산 안정화 정책을 내놓아요. 상승 초기에 내놓는 안정화 정책은 일반적으로 그리 강력하진 않아요. 그래서 이미 상승세를 타기 시작한 흐름을 꺾기는 어렵지요. 상승세가 급등세로 바뀌고 나면 그제서야 강력한 규제 정책을 연달아 내놓는데, 그러면 시장이 안정화될 것 같지만 그게 또 아니에요. 일단 급등세를 타면 안정화 정책이 아무리 강력해도 집값이 더 오를 것 같다는 믿음이 생기거든요. 그 믿음이 유지되기 위해서는 근거가 필요하겠지요. 최근의 근거는 ‘서울의 아파트 수요는 풍부한데 공급이 부족하다’였어요. 그래서 아직 늦지 않았다는 판단과 더 늦으면 안 된다는 조급함에 거래가 계속 이뤄지고 가격도 더 오르게 됩니다.
-3장 정책 공화국

2000~09년에는 외환위기 후 이미 상승하기 시작한 아파트 가격이 전 세계적인 유동성 장세로 장기 상승장을 맞이하다가 2008년에 글로벌 금융위기를 겪었어요. 2010~22년에는 글로벌 금융위기 등의 여파로 가격이 장기 하락하다가 다시 전 세계적으로 돈이 많이 풀리면서 2013년부터 상승세로 전환해 2021년까지 가격이 급등한 후, 2022년부터 급락으로 반전됐어요. 여기서 질문, 지금 제가 언제 주택가격이 올랐다고 얘기했죠? ‘전 세계적으로 돈이 많이 풀린 유동성 장세’예요. 경제성장률도 물론 참조해야겠지만, 경제성장률보다는 시장에 돈이 얼마나 많이 풀렸나 하는 것이 집값에 더 큰 영향을 미쳐요.
-4장 전망 공화국

지금 임대가 돼 있다고 해서 안심하면 안 돼요. 임대가 잘 맞춰져 있는 상가에 투자할 때도 두 가지 질문을 스스로에게 던지고 꼼꼼히 검증해봐야 합니다. 첫째, 현 임차인이 나가도 다른 임차인이 바로 들어올 수 있는 곳인가? 둘째, 임대료 인상은 어렵더라도 현재 임대료로 후속 임차인과 임대차 계약을 할 수 있는 곳인가? 이 두 가지 질문에 모두 긍정적인 대답을 할 수 있을 때만 투자해야 합니다.
-6장 상가 공화국

전 재산이 들어간, 인생을 걸고 계약한 것들이 그렇게 무너지면 삶이 바닥부터 허물어지는 느낌이 들 거예요. 한국은 외국에 비해 치안이 좋아서 강력범죄가 적은 나라지만, 반대로 사기범죄 비율은 전 세계에서 가장 높은 나라 중 하나예요. 금융 사기, 부동산 사기, 취업 사기, 매매할부 사기, 보이스피싱 등 끝도 없지요. 그래서 저도 사람을 믿으라는 말보다는 사람 조심하라는 말을 많이 들으면서 컸던 거 같아요. 2021년 경찰청 자료를 보면 전체 범죄 중 사기 비율이 약 10.7%인 16만여 건이나 돼요. 사기는 범죄의 특성상 피해자가 다수인 경우가 많다는 점을 감안하면 피해자 수가 실로 엄청나다고 할 수 있겠지요.
-7장 사기 공화국

“몇 번 가봤던 상권은 어디가 메인스트리트인지 알겠는데, 처음 가보는 상권은 어디부터 보는 게 좋아요?”
경제력은 4050세대가 더 있지만, 감각은 2030이 더 좋죠. 밖에 자주 나가 돈을 더 쓰는 쪽도 2030이고요. 세림 님이 친구들과 자주 가는 곳, 일부러 찾아가는 곳, 핫플이어서 가는 곳 중 지하철역 접근성이 좋다면 그런 곳이 뜨는 곳일 거예요. 그냥 놀러 다닐 때와 부동산에 대한 기본 지식과 관심이 있는 상태에서 다닐 때는 눈에 보이는 것이 전혀 다르고, 생각하는 것도 달라질 거예요. 그러니 많이 놀러 다니고 보고 즐기세요. 공부로 쌓은 지식 위에 다양한 경험이 차곡차곡 더해지면 나중에 큰 자산이 될 겁니다.
처음 가보는 상권이라면 상권보고서를 검색해서 읽고 가는 것도 도움이 돼요. 다만 상권보고서는 업데이트가 잘 안 돼서 상권의 현 상황보다는 대략적인 상권의 범위, 블록별 특징 및 역사 등을 아는 데 참고하는 정도로 활용하면 돼요. 정리가 잘된 최신 블로그를 읽는 것도 괜찮고요. 가장 좋은 건 내 발과 눈으로 직접 느끼는 건데, 그러려면 어디가 상권 내 메인스트리트인지 정도는 알고 가야겠지요. 발품 팔아 상권을 둘러보면서 막상 핵심을 못 보고 오면 헛수고니까요. 저는 그럴 때 지도 앱을 켜고 주변 카페를 검색해요. 그러면 인근 카페가 점으로 쫙 표시되죠. 요새는 카페 없는 곳이 없지만, 이렇게 검색해보면 상권 내 메인스트리트를 중심으로 카페를 표시한 점들이 이어져요. 이곳을 중심으로 돌아다니면서 보면 효율적이죠. 상권 내 어느 블록이 더 활성화돼 있는지, 블록 내의 메인스트리트는 어디인지, 아니면 특별한 메인스트리트 없이 블록이 전반적으로 다 활성화돼 있는지 알 수 있어요.
-8장 카페 공화국