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여름엔 여름농사, 겨울엔 겨울농사가 있는 법
지금은 경매의 계절입니다

왕초보를 위한 경매 입문서
〈경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88〉

돈 없이 경매해도 되나요?
서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰받은
현재진행형 경매기술자 투자N이 쉽고, 확실하게 답합니다!

이 책은 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 88가지를 이해하기 쉽게 풀어쓴 왕초보를 위한 경매 입문서입니다. 이 책의 저자 투자N은 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰받으며, 지금까지 현장에서 뛰는 현재진행형 경매기술자이자 업계의 숨은 고수입니다.
책에 나오는 ‘질문 88가지의 답’을 찾다 보면, 경매투자를 시작할 힘이 생깁니다.
“직장인인데 경매해도 되나요?”
“낙찰 후 연락이 안 되는데 어떻게 해야 하나요?”
“권리분석에도 순서가 있나요?”
2017년 이후 경매를 시작한 투자자들은 상승장만을 겪었기 때문에 반쪽짜리 투자를 하기 쉽습니다. 시장에 영향을 받지 않는 투자를 배워야 합니다. 이제 경매로 돈 버는 방법을 알려드리겠습니다.
생각의 한 끗만 달리해서 본다면 부자가 되기 위해 경매만큼 좋은 기술은 그 어디에도 없습니다. 경매를 만나 저자의 삶이 바뀐 것처럼, 이제 경매를 시작하는 여러분도 부의 크기를 키우는 전환점이 되길 간절히 바랍니다.
지금, 경매의 계절에 많은 성과를 누리시길 기원합니다.

돈 없이 경매해도 되나요?
직장인인데 경매해도 되나요?

경매는 권리분석이 어렵다고요?
→ 쉬운 물건으로 값어치 나가게 만들면 됩니다.
소액으론 경매할 수 없다고요?
→ 경매는 경락잔금대출을 통해 감정가의 70%, 낙찰가의 80%까지 대출 가능. 레버리지를 활용해 소액으로도 높은 수익률을 낼 수 있습니다.
경쟁이 너무 치열하다고요?
→ 경쟁이 심한 물건은 피하면 되죠. 남다른 안목으로 ‘물건’을 찾아내서 낙찰받고, 인테리어로 가치를 끌어올리는 전략.

경매 초보라면 지금도, 실제로 현장에서 투자하고 있는 현재진행형 경매투자자에게 배워야 합니다. 경매 초보들의 반복되는 질문에 대해 투자N은 이렇게 대답합니다.
“경매 초보들이 하는 질문은 항상 똑같았어요. 2019년 전국 강연을 시작으로, 특강, SNS, 기타 다양한 경로를 통해 모은 수많은 질문 중 꼭 알아야 할 88개 질문만 골라냈습니다. 현장에서 터득한 노하우로 최대한 정성껏 답변드립니다. 꼼꼼하게 읽는다면 궁금증이 풀릴 것입니다.”
이 책에 나오는 ‘경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 88가지의 답’을 찾다 보면 많은 것이 달라질 것입니다. 황금열쇠로 하나하나 그 비결을 열어보겠습니다.

황금열쇠 하나
경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 88가지만 뽑아내다!

저자는 2019년 지지옥션 전국(서울, 대전, 광주) 강연을 시작으로 현재까지 특강을 통해 경매 초보자들을 꾸준히 만나고 있습니다. ‘경매로 인생을 바꾼 사람’으로서 경매 초보가 가장 궁금해하는 것만 모아서 현장 속 정답을 알려주고자 합니다.

황금열쇠 둘
보증금 500만 원짜리 월세에 살던 흙수저가
경매로 자산 1,600배 상승, 26채의 집주인이 된 비결 대공개!

저자는 17년간 경매라는 한 길을 달려왔고, 지금은 당시 대비 자산 1,600배 상승이라는 놀라운 성과를 이루었습니다. 고비와 위기가 없었던 것은 아닙니다. 잘되던 순간이 있었지만 자만하다가, 보증금 500만 원짜리 집에서 월세를 내야 할 만큼 추락한 적도 있었지요.
그때는 투잡을 넘어 쓰리잡을 뛰면서 종잣돈을 모았습니다. 2015년 다시 시작할 돈 5,000만 원이 모였고, 2007년 첫 낙찰보다 더 기쁜 낙찰을 받게 되었습니다. 현실에서 도망치듯 읽었던 3천 권의 책들은 사고의 틀을 확장했고, 신도시에 배달을 가느라 이용했던 다양한 도로망은 부동산 입지 전문가가 되는 데 도움이 되었습니다.

황금열쇠 셋
위기를 기회로 다시 시작하는 힘, 경매로부터!

경매투자는 하락기든 상승기든 통하는 부동산 투자법입니다. 하락기라서 다른 재테크 수단이 없다면, 지금이 경매를 공부하기 가장 좋은 시기입니다. 상승기라서 모든 재테크에 불이 붙었다면, 그때도 역시 경매를 공부하기 가장 좋은 시기입니다.
대한민국의 모든 부자도 불안한 미래를 고민합니다. 그들이 보통 사람들과 다른 점은 실천했다는 것입니다. 부자들은 더 나은 미래와 은퇴 시기를 준비하기 위해 끊임없이 공부하고 노력합니다.
저자의 활동명, 투자N에서 N은 나침반의 북쪽을 의미합니다. ‘방향성을 잡고 투자한다’라는 뜻도 담겨 있습니다. 이 책이 여러분의 경매투자에 방향키가 되길 기원합니다.

김민정(30세 마케팅 컨설턴트, ≪마케팅 첫키스≫ 저자)
돈을 모으기 시작하는 20대 후반과 30대가 내 돈을 100% 들이지 않아도 되는 경매를 잘 활용해서 빛나는 미래를 준비하길 바랍니다.

남양주 신도시 사는 김은아
교사라는 안정된 직업과 세 아이의 엄마라는 자부심으로 열심히 살아온 50대 중반의 ‘월수금’입니다. 공포스런 부동산 하락기지만, 신세계를 만나고 있습니다.

앨리스정(성남 분당구 거주, 사업가 겸 투자자)
온라인 쇼핑몰에서 상품을 판매하고 있습니다. 그래서 좋은 상품을 저렴하게 사서 합리적인 가격으로 파는 방법을 잘 압니다. 경매 또한 같은 방법이라는 것을 알게 되었습니다.

그레이스박(서울 송파구 거주, 40대 음악가 겸 투자자)
투자N은 사랑하고 좋아하는 일을 하면서 돈도 많이 벌 수 있다는 걸 알려주신 분입니다.

3년 만에 10채의 집으로 임대인의 삶을 사는 주행
투자N 멘토를 만난 지 벌써 4년. 서울에 내 집을 마련하고 싶어서 경매를 시작했고, 꾸준히 3년 동안 등기를 치면서 벌써 집이 10채인 다주택자의 삶을 살고 있다.

재테크 강사로 활동하는 리치맘맘
열정이 담긴 눈빛과 실행력을 가진 투자N의 책, 경매의 바이블이 될 것입니다.

신희은(밀레니얼머니스쿨 대표, ≪100억 젊은 부자들이 온다≫ 저자)
경매투자를 1~2년만 해도 책 쓰고 강의하는 세상에서, 투자N의 존재는 오히려 희귀하죠. 저자의 피땀 어린 노력을 가만히 앉아 책 한 권으로 배울 수 있으니, 독자 여러분은 복 받은 분들입니다.

이건록(미래공간연구소장, 유튜브 ‘부동산 쿨TV’)
투자N을 안 지 7년이 되었다. 그동안 자산을 불리고 치열한 삶을 살아온 과정을 모두 지켜봤다. 추천사를 부탁했을 때 기꺼이 쓸 수 있었던 이유는 그 과정을 모두 곁에서 지켜봤기 때문이다.
투자는 이론을 바탕으로 강의하는 수단이 아니라, 경험을 바탕으로 자산을 증식시키는 수단이 되어야 한다. 내가 아는 투자N은 경매를 경험하고 자산을 증식시켰을 뿐만 아니라 전 재산을 목숨 걸고 투자해서 용기 있게 결실을 낸 경매 전문가다. 내가 아는 사람 중에 좋은 기술과 노하우를 깊이 있게 아는 경매 전문가는 투자N이 단연 최고다.
저자의 깊이 있는 투자 노하우를 이 책에 모두 담기에는 부족하겠지만, 경매 초보에게 ‘거인의 어깨’가 될 것이라 확신한다. 거인의 어깨에 올라타야 하는 이유는 더 멀리 더 빨리 자산 증식의 노하우를 습득할 수 있기 때문이다. 투자N의 어깨는 깊이가 있음에도 편안하고 쉬운 설명이 장점이다. 그래서 이 책은 이런 사람에게 추천하고 싶다.

첫째, 경매 경험에 현실적인 조언이 필요한 사람에게 추천한다.
경매 초보는 무엇부터 시작해야 할지 모른다. 용어조차 어렵다. 이 책을 통해 경매의 필요성, 시장 대응 전략, 경매의 절차를 쉽게 파악할 수 있을 것이다. 특히, 다양한 사례를 통한 시각자료가 큰 도움이 된다.

둘째, 빚을 두려워하는 사람에게 추천한다.
효율의 극대화를 이루는 것이 바로 경매다. 값싼 주택을 낙찰가 기준으로 대출을 받을 수 있는 것이 경매의 큰 묘미다. 이런 효율성을 위해 생산적인 빚을 잘 활용하는 것이 중요한데, 빚에 대한 마인드와 개념을 정립할 수 있다.

셋째, 물건 가치를 올리는 노하우를 발견하고픈 사람에게 추천한다.
경매는 낙찰받고 명도가 되면 끝이 아니라, 이를 상품화해야 한다. 투자N의 가장 큰 노하우는 이런 상품화 전략이다. 경매물건의 가치를 올리는 궁금증을 해소시키는 좋은 가이드가 될 것이다.

마지막으로 실수를 최소화하고 싶은 사람에게 추천한다.
투자N은 투자의 실패를 경험했고, 그 실패가 기반이 되어 성공의 궤도에 올라선 자산가다. 뼈아픈 실수와 치명적인 실수는 최소화하는 것이 좋다. 이 책은 낙찰 과정, 대출 노하우, 임대사업자 활용한 경매투자 방법, 명도 방법, 권리분석을 쉽게 설명한다. 투자N이 고통으로 얻어낸 노하우를 이 책 한 권으로 편안하게 발견할 수 있다.

우리는 반복하는 실수로 과거를 후회하고 미래를 두려워하기에 아무것도 시작하지 않는다. 가만히 있겠다는 선택은 경험이 없기 때문에 용기가 생기지 않는 것이고, 용기가 없기에 실천하기 어렵다. 이제 이 책이 용기를 줄 것이다. 몰라서 실천하지 못하는 사람에게, 실천하다 실패한 사람에게 지혜로운 경매 가이드가 될 것이다. 이 책을 통해 제2의 투자N이 많아지길 기대하고 응원한다.

추천의 글
투자N과 함께했던 경매 초보의 추천 글
프롤로그

1부 경매를 시작할 때꼭 알아야 할 15가지

질문 1 살면서 경매를 꼭 알아야 할까요?
질문 2 경매 공부를 얼마나 오래 해야 시작할 수 있나요?
질문 3 경매는 정말 누구나 할 수 있나요?
질문 4 경매가 일반매매보다 좋은 점이 뭘까요?
질문 5 경매로 살 수 있는 것은 무엇인가요?
질문 6 돈을 얼마나 모아야 경매를 할 수 있나요?
질문 7 하락기? 상승기? 경매에 유리한 시기는?
질문 8 하락기에는 경매를 많이 하나요? 적게 하나요?
질문 9 집값이 내려간다고 하는데 경매로 집을 사도 되나요?
질문 10 경매 관련 서류에는 무엇이 있나요?
ㆍ 투자N의 낙찰기원 ① 필수 경매용어 1

질문 11 권리분석 몰라도 경매할 수 있나요?
질문 12 낙찰자에게 인수되는 권리에는 뭐가 있나요?
질문 13 왜 한 사건에 여러 개의 물건번호가 있나요?
질문 14 돈이 부족한데 대출받아서 경매할 수 있나요?
질문 15 대출받아서 경매하면 결국, 빚이 생기는 거 아닌가요?
ㆍ 투자N의 낙찰기원 ② 필수 경매용어 2
ㆍ 투자N의 낙찰기원 ③ 돈 없는 사람은 어떻게 집을 살 수 있을까요?

2부 본격! 경매 6단계 입찰부터 낙찰까지

1단계 경매물건 검색
질문 16 경매물건은 어떤 경로로 경매에 나오나요?
질문 17 경매예정 물건은 어디에서 확인하나요?
질문 18 경매, 공매, 동산경매는 뭐가 다른가요?
질문 19 임의경매, 강제경매가 대체 무엇인가요?
질문 20 부동산의 권리에는 무엇이 있나요?
질문 21 유료 경매사이트를 보는데 대법원 경매사이트도 봐야 할까요?
질문 22 내가 아는 동네만 입찰하는 게 좋을까요?
질문 23 경매물건은 어떻게 검색하면 되나요?
질문 24 경매를 할 때 경제를 알아야 하나요?
질문 25 경매를 할 때 정치까지 알아야 하나요?
질문 26 손품을 할 때 유용한 사이트는 무엇인가요?

2단계 권리분석 / 경매물건 분석
질문 27 권리분석을 쉽게 할 수 있는 방법이 있나요?
질문 28 권리분석에도 순서가 있나요?
질문 29 물건에 따라 권리분석을 다르게 하나요?
질문 30 대금 미납 물건인데 입찰해도 될까요?
질문 31 외국인 임차인도 대항력이 있나요?
질문 32 경매에서 말하는 배당이란 무엇일까요?
질문 33 만약 배당이 잘못되면 어떻게 해야 하나요?
질문 34 경매물건을 볼 때 대지지분은 뭔가요?
질문 35 위반건축물 같은데 낙찰받아도 될지 걱정이에요
질문 36 위반건축물에는 어떤 것이 있나요?
질문 37 모르고 위반건축물을 낙찰받았는데 어떻게 해야 할까요?
질문 38 소유주가 ‘망’이에요. 낙찰받아도 되나요?

3단계 임장 (현장조사)
질문 39 임장 갈 때 무엇을, 어떤 순서로 봐야 하나요?
질문 40 손품으로 충분한 정보를 얻었는데 임장도 가야 하나요?
질문 41 지역에 따라 임장하는 방법이 어떻게 다른가요?
질문 42 임장 갈 때 부동산중개업소를 방문해야 할까요?
질문 43 임장 갈 때 옷차림도 중요한가요?
ㆍ 투자N의 낙찰기원 ④ 발품 임장 체크리스트

4단계 경매 입찰
질문 44 입찰하러 법원에 갈 때 주의할 점은? (서울 지역)
질문 45 전국 법원이 모두 똑같은 시간에 시작하나요?
질문 46 입찰가는 어떻게 정하면 좋을까요?
질문 47 입찰서는 당일 경매법정에서만 쓸 수 있나요?
질문 48 입찰서를 쓸 때 무엇을 주의해야 할까요?
질문 49 입찰할 때 꼭 본인이 가야 하나요?
질문 50 개인이 아니라 공동으로 입찰할 수도 있나요?
질문 51 물건번호가 몇 년 전인데 입찰해도 될까요?
질문 52 같은 아파트 단지에 비슷한 물건이 2개 나오면?
질문 53 무조건 싸게 낙찰받아야 수익이 날까요?
질문 54 물건 감정가와 현재 시세는 얼마나 다른가요?
질문 55 호재가 있다는 소문만 들었는데 입찰해도 될까요?
질문 56 동네 부동산에서 낙찰금액과 명도계획을 정해줬어요
질문 57 같은 날, 같은 법정에서 물건 2개를 동시 입찰해도 되나요?

5단계 경매 낙찰 / 잔금 납부
질문 58 경매로 낙찰받은 후엔 무엇을 해야 하나요?
질문 59 부동산 경기가 낙찰가에 영향을 미치나요?
질문 60 다세대 빌라인 줄 알았는데 용도가 근린생활이에요
질문 61 1회 유찰을 기다렸는데 취하됐어요. 끝난 건가요?
질문 62 경락잔금대출 명함은 언제 사용하나요?
질문 63 잔금 납부기한 통지는 언제, 어떻게 오나요?
질문 64 잔금 납부는 어디서 하나요?
질문 65 잔금이 미납될 경우 어떻게 처리되나요?
질문 66 차순위매수신고는 꼭 해야 하나요?
ㆍ 투자N의 낙찰기원 ⑤ 낙찰에 성공한 경매 초보 사례

6단계 경매 명도
질문 67 낙찰받았는데 매각허가결정이 안 되고 있어요
질문 68 경매 진행 중인데 취소될 수도 있나요?
질문 69 낙찰받은 후 점유자에게 언제 연락해야 하나요?
질문 70 낙찰 후 서류를 열람할 때 무엇을 체크해야 할까요?
질문 71 명도할 때 하지 말아야 할 것이 있나요?
질문 72 명도 난이도도 예측이 되나요?
질문 73 낙찰받은 집의 점유자가 이사를 안 가요
질문 74 소심한 성격이에요. 명도를 문자로만 해도 되나요?
질문 75 사람이 없는 것 같아요. 문을 열어도 될까요?
질문 76 강제집행은 어떻게 하나요?
질문 77 점유자가 이사비를 달라고 하는데 어떡하죠?
질문 78 명도확인서를 먼저 줘도 될까요?
질문 79 점유자(소유자, 임차인) 명도방법은 같은가요?
질문 80 낙찰자가 배당일에 직접 가야 하나요?
질문 81 배당 순위는 어떻게 정해지나요?

3부 내 경매물건을 가치 있게 만드는 법 7가지

질문 82 낙찰받은 집을 임대하면 세입자가 싫어하지 않을까요?
질문 83 낙찰받은 집이 개발된다고 연락왔어요. 좋은 건가요?
질문 84 낙찰 후에 바로 매도하는 게 좋을까요?
질문 85 임대를 위해 어디까지 수리해야 할까요?
질문 86 임대차 계약을 한 집의 하자 처리 비용은 누가 내나요?
질문 87 주택임대사업자 제도가 뭔가요?
질문 88 경매를 직업으로 해도 되나요?
ㆍ 투자N의 낙찰기원 ⑥ 부동산 정보를 얻을 때 요긴한 사이트

에필로그
부록 1 경매 필수 서류 11가지
부록 2 경매 관련 법안
부록 3 발품임장 _서울 경전철 신림선

무일푼에서 악착같이 일해 종잣돈 5,000만 원을 모으고 그 돈으로 투자를 시작했습니다. 17년간 한눈팔지 않고 오직 경매에만 몰입했습니다. 부동산 활황기도 겪었지만 무섭도록 싸늘한 경제위기도 여러 번 경험했습니다.
17년간 경매 하나만 바라보고, 그 안에서 온갖 굴곡을 겪은 투자자는 흔치 않습니다. 경매투자를 1~2년만 해도 책 쓰고 강의하는 세상에서, 투자N의 존재는 오히려 희귀하죠.
_ 4쪽 ‘추천의 글’ 중에서

경매는 일단 부동산 물건을 제값보다 싸게 사는 것입니다.
“좋은 물건을 제값보다 싸게 사서 되팔 때 가격을 더 많이 받는 것”
이런 원리인데요. 일단, 물건을 저렴하게 구매해서 살짝 손을 보고 다시 시장에 상품으로 내놓습니다. 이 과정을 거치며 상품은 처음 가져올 때보다 높은 가격을 받을 수 있습니다.
_ 10쪽 ‘프롤로그’ 중에서

Q 경매는 정말 누구나 할 수 있나요?
A “경매는 치매 걸리기 전까지 평생 써먹는 기술이다.”
경매하는 사람들 사이에서 농담처럼 하는 말입니다.
실수로 이상한 숫자만 쓰지 않는다면 위험하지도 않고, 수익도 계속 낼 수 있다는 말입니다. 그런데 경매를 아무나 못 하는 이유는 기술을 배우는 진입장벽이 높기 때문이 아니라, 경매에 대한 마인드의 진입장벽이 높기 때문입니다.
그런 의미에서 경매를 누구나 할 수 있냐고 묻는다면, 미성년자만 아니라면 누구나 할 수 있다고 대답하겠습니다.
반대로, 경매를 할 수 없는 사람은 누구일까요?
_ 34쪽 ‘꼭 알아야 할 질문 03’ 중에서

Q 돈을 얼마나 모아야 경매를 할 수 있나요?
A 운전면허 이론을 말하고 싶습니다. 운전면허를 따는 시점을 예로 들어봅시다. 차 살 돈을 모으면서 운전면허를 따는 사람이 있고, 차살 돈을 모은 후에 운전면허를 따는 사람이 있습니다. 정답은 없습니다. 선택은 본인들 각자의 몫이고, 성향에 따라 선택이 달라지겠죠.
대신 17년을 경매 현장에서 살아온 선배로서는 확실히 말씀드릴 수 있습니다. 운전면허는 차 살 돈을 모으는 과정에 따놓으시라고!
_ 43쪽 ‘꼭 알아야 할 질문 06’ 중에서

Q 권리분석에도 순서가 있나요?
A 경매투자 과정에서 각자 관심 있는 부분에 따라 우선순위가 정해집니다. 무엇이 가장 옳고 어떤 방법이 최선이라고 할 순 없습니다. 경매투자의 우선순위는 맞고 틀리고의 문제가 아니라, 꾸준히 실행할 수 있는가에 포인트를 잡으면 정답이 보일 것입니다. 이제, 아주 적은 종잣돈으로 경매에 성공한 저만의 권리분석 방법을 알려드리겠습니다. 가장 솔깃한 진짜 경매 권리분석 방법입니다. 좋은 것은 취하고 미흡한 것은 버리세요.
_ 156쪽 ‘꼭 알아야 할 질문 28’ 중에서

Q 입찰하러 법원에 갈 때 주의할 점은?
A 동부법원은 출입구 4번과 경매법정이 바로 연결되어 있어 보안 검색 없이 들어갈 수 있습니다. 그리고, 당일 4시간 이상 주차하면 법원 내 블랙리스트에 올라가서 주차를 당분간 못하게 됩니다. 만약 차로 가야 한다면 꼭 이 사실을 알고 방문해야 합니다. 법원이 무료주차라 생각하고 주차 후 다른 곳에 가면 안 됩니다. 입찰할 때 차단기가 아예 안 올라가는 것을 맛보게 될 것입니다.
_ 216쪽 ‘꼭 알아야 할 질문 44’ 중에서

지난 상승장에, 투자N 님의 경매 수업을 듣고 서울 아파트를 높은 경쟁률을 뚫고 낙찰받았습니다. 날씨가 좋은 날에는 한강도 보이는 근사한 집인데요. 감사하게도 30여 명을 제치고 낙찰받았으며, 현재 정비 사업도 진행 중이라 계속 가치가 오를 예정입니다. 경매를 통해 낙찰받은 지 2년 만에 200% 수익률을 달성했습니다. (세금, 인테리어 비용 등 제반 비용 미포함) _ 서울 거주하는 30대 마이리치
_ 310쪽 투자N의 낙찰기원⑤ 낙찰에 성공한 경매 초보 사례