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대한민국에서 학창시절을 보낸 사람이라면 누구나 한 번 정도는 「수학의 정석」을 읽어 보았을 것이다. 그만큼 많은 이들로부터 오랫동안 사랑을 받아온 책이다. 수학의 정석처럼 「부동산 세금」 하면 바로 머릿속에 떠올릴 수 있는, 그리고 많은 이들로부터 오랫동안 사랑받을 수 있는 책을 집필해보고 싶었다. 그렇게 집필한 책이 많은 독자들의 관심과 사랑 속에 벌써 세 번째 해를 맞이한다.

「부동산 세금의 정석」은 책 제목처럼 부동산 소유자라면 반드시 알아야 하는 핵심 내용만을 담고자 했다. 그러기에 모든 부동산 유형을 다루기보다는 납세자들에게 가장 친숙한 주택을 중심으로 내용을 기술하였다.

책 제목은 다소 무겁게 느껴질 수 있지만, 부동산 세금에 관심 있는 이들이라면 누구나 쉽고 편하게 읽을 수 있도록 최대한 쉬운 용어로 표현하고자 노력했으며, 많은 사례를 통해 내용을 이해하기 쉽게 전달하고자 하였다.

또한, 복잡한 내용은 표와 그림으로 정리하여 저자가 전하고자 하는 핵심 내용이 무엇인지 한눈에 알아볼 수 있도록 구성하였다. 그럼에도 불구하고 세금이라는 특성 때문에 어렵게 느껴질 수밖에 없는 것은 어쩔 수 없는 현실인 것 같다.

「부동산세금의 정석」은 다양한 사례와 많은 절세전략을 전달해주고자 2권(Ⅰ, Ⅱ)으로 분권하여 출간되고 있다. 이 중 부동산 세금의 정석(Ⅱ)은 양도소득세에 관한 전반적인 내용을 담아 다음과 같이 5장으로 구성하였다.

제1장 「양도소득세 계산구조와 신고납부」에서는 양도소득세가 어떻게 계산되고, 신고납부는 어떻게 해야 하는지 그리고 양도소득세 계산구조 속에 숨겨져 있는 절세전략들은 어떤 것들이 있는지 살펴보았다.

제2장 「1세대 1주택 비과세와 특례규정」에서는 양도소득세에서 부여하고 있는 가장 큰 세제혜택인 비과세를 적용받기 위해서는 어떤 요건을 갖춰야 하며, 각 요건에 관한 특례규정들은 어떤 것들이 있는지 살펴보았다.

제3장 「다주택자 양도소득세 중과제도」에서는 양도소득세가 중과되면 세금이 어떻게 달라지고, 양도소득세가 중과되지 않는 주택에는 어떤 주택들이 있는지, 그리고 양도소득세를 절세할 수 있는 최선의 매도전략은 무엇인지 살펴보았다.

제4장 「조합원입주권 및 주택분양권과 양도소득세」에서는 조합원입주권 및 주택분양권과 관련된 비과세 특례규정은 어떤 것들이 있으며, 조합원입주권 및 주택분양권을 양도했을 때 양도소득세는 어떻게 계산되는지, 그리고 1+1 조합원입주권을 신청했을 때 세금 측면에서 어떤 불이익이 있는지 살펴보았다.

제5장 「비사업용토지 양도소득세 중과제도」에서는 묻지도 따지지도 않고 무조건 사업용토지로 보는 토지에는 어떤 것들이 있으며 지목별로 사업용토지와 비사업용토지를 어떻게 판정하는지, 그리고 비사업용토지는 사업용토지에 비해 양도소득세에서 어떤 불이익을 적용받고 있는지 살펴보았다.

부동산 세금은 정확한 내용을 알고 의사결정을 했는지에 따라 세금의 크기가 확연히 달라진다. 복잡하고 어렵더라도 부동산 세금을 공부해야 하는 이유가 바로 여기에 있다. 특히 정부가 부동산 세금을 정책목적으로 사용하다 보니 세금이 수시로 개정되고 복잡해졌다. 다행히 현 정부는 과거의 복잡한 부동산 세금을 다시 단순하게 복원하는 작업을 추진해가고 있어 향후 부동산 세금이 어떻게 개정될지는 좀 더 관심을 가지고 지켜봐야 할 것이다.

부동산 세금의 잦은 변화 속에 「부동산 세금의 정석」이 어렵고 복잡한 세금을 이해하는데 조금이나마 도움이 되고, 합법적인 절세도구로 활용되길 기대해 본다. 더불어 많은 이들에게 오랫동안 사랑받는 소중한 책이 되길 소망해 본다.

끝으로 책이 출간되기까지 물심양면으로 도와주신 세무법인 가감의 임직원분들과 본 책이 출판될 수 있도록 격려해 주신 더존테크윌 김진호 대표님, 그리고 촉박한 일정 속에 밤늦게까지 수고해 주신 박인자 실장님께 감사의 마음을 전한다.

이 책을 읽는 모든 이들이 부자되길 소망하며...
저자 지병근ㆍ지병규ㆍ오준석

Chapter 01 양도소득세 계산구조와 신고납부
양도소득세 계산구조를 알아야 하는 이유 11
양도가액 및 취득가액 산정과 필요경비 19
장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 35
양도소득세 세율과 비교과세 54
양도소득세 신고납부와 지방소득세 65
취득가액 이월과세와 부당행위계산부인 76

Chapter 02 1세대 1주택 비과세와 특례규정
1세대 1주택 비과세 적용요건 95
1세대의 범위와 판정특례 102
1주택의 범위(부속토지 포함)와 판정특례 110
2년 이상 보유요건과 적용특례 125
2년 이상 거주요건과 적용특례 138
1주택으로 보는 특례규정(일시적 2주택 등) 151
비과세 요건을 충족한 고가주택 양도차익 계산 180
상생임대주택 적용요건과 세제혜택 185

Chapter 03 다주택자 양도소득세 중과제도
다주택자 양도소득세 중과제도의 의미 197
양도소득세 중과여부 판정절차 204
3주택 이상 중과제외 주택의 범위 213
2주택 중과제외 주택의 범위 233
양도소득세 중과여부 판정사례와 매도전략 256

Chapter 04 조합원입주권및주택분양권과양도소득세
정비사업의 구분과 조합원입주권의 범위 267
조합원의 구분과 조합원입주권 양도시 비과세 특례 278
사업시행기간 중 취득한 대체주택 양도시 비과세 특례 292
조합원입주권 승계취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례 298
청산금 수령과 양도소득세 308
1+1 조합원입주권과 양도소득세 318
주택분양권의 범위와 주택분양권 양도 325
주택분양권 취득 후 종전주택 양도시 비과세 특례 334

Chapter 05 비사업용토지 양도소득세 중과제도
비사업용토지 중과제도와 판정절차 343
농지 비사업용토지 판정과 예외 354
임야 비사업용토지 판정과 예외 365
목장용지 비사업용토지 판정과 예외 372
주택부속토지 비사업용토지 판정과 예외 380
별장부속토지 비사업용토지 판정과 예외 387
기타토지 비사업용토지 판정과 예외 391