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부동산 전문 세무사, 회계사가 말하는
부동산 법인 절세 핵심

법인의 부동산 투자를 규제하는 6·17 부동산 대책과 취득세, 종합부동산세, 양도소득세를 동시에 상승시킨 7·10 부동산 대책으로 부동산 법인과 개인의 세 부담이 높아졌고, 대출 규제 또한 한층 강화되었다. 따라서 부동산 투자에 있어서 세금은 굉장히 중요한 요소로 자리 잡았다. 이 책은 이러한 상황에서 부동산 투자자들이 부동산 법인을 활용해 합법적이고 효율적인 절세를 할 수 있도록 돕는다. 부동산 법인 CEO들이 정확히 알지 못해서 실수할 수 있는 법인의 부동산 취득·보유·판매 과정의 문제점을 정리했고, 실전 운영 사례들로 알기 쉽게 설명했다.
법인으로 주택을 취득할 경우 취득가격 기준 13.4% 또는 12.4%의 취득세가 발생한다. 이러한 높은 세율의 취득세 때문에 법인으로 주택을 취득하는 것은 어렵다고들 한다. 하지만 정비구역으로 지정되었거나 사업시행구역에 소재하는 주택이 아닌, 시가표준액 1억 원 이하인 주택은 취득세 중과대상 제외이므로 취득가격의 1.1%가 발생한다. 따라서 기준시가 1억 원 이하의 주택은 부동산 법인으로 취득하는 것이 좋다. 이렇듯 부동산 법인은 아직 틈새시장이 존재하고, 합법적인 절세가 가능하다. 대출 규제와 금리 상승 시대에 이 책을 통해 부동산 법인을 효율적으로 운영할 수 있는 기회로 삼자.

부동산 법인 운영을 고민하는 투자자의 필독서

이 책은 2022년 시행령(소득세법, 지방세법, 종합부동산세법)을 반영해 가장 최신의 부동산 법인 운영 사례를 담았다. 또한, 수많은 부동산 법인의 회계장부를 만들고, 세무서에 신고하는 업무를 진행하는 부동산 전문 세무사, 회계사가 집필해 실전적이고, 전문적이다. 총 3개의 파트로 구성된 이 책은 다양한 부동산 법인 필수 운영 사례를 담았고, 부동산 법인전환에 대해 다뤘다. 부록에는 2022년 7월 21일 발표된 세법개정(안)을 담아 최신의 자료를 확인해볼 수 있도록 했다. 《절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다!》 도서를 참고해 부동산 법인의 기본을 파악하고, 이 책을 통해 실전 운영 사례를 접한다면, 부동산 법인을 더욱 풍성하게 이해할 수 있을 것이다.

책을 펴내며 4

PART 01 부동산 법인 필수 운영 사례 1
01. 법인설립 시점에 미성년자의 주식 보유 비율이 높으면 대출이 어려울 수있습니다 14
02. 법인설립일이 12월에 가까울수록 법인세가 더 많이 발생할 수 있습니다 16
03. 비용인정을 너무 많이 받으면 법인 운영에 큰 문제가 발생할 수 있습니다 21
04. 주거용 오피스텔 분양권 구입 시 일단 부가가치세를 환급받으세요 26
05. 오피스텔 분양권 판매 시 계약서에 반드시 부가가치세 별도 문구를 적어야 합니다 32
06. 부가가치세를 환급받은 오피스텔을 주택으로 임대하면 환급받은 부가가치세를 납부해야 합니다 38
07. 주거용 오피스텔 판매 시 판매가격과 별도로 부가가치세를 추가로 받아야 합니다 43
08. 부동산 법인에서 보유한 부동산 중 하나를 판매 시 포괄양도·양수 계약으로 하면 부가가치세를 매수자에게 받지 않아도 되나요? 49
09. 분양권이나 조합원입주권 매도 시 계산서나 세금계산서를 발급해야 됩니다 53
10. 법인의 부동산을 수선하는 경우 수선 항목에 따라 세금 차이가 크게 발생합니다 57

PART 02 부동산 법인 필수 운영 사례 2
01. 법인이 자금차입으로 인한 이자 지급 시에는 세금을 차감하고 이자를 지급해야 합니다 64
02. 기준시가 1억 원 이하의 주택은 부동산 법인으로 취득하는 것이 좋습니다 68
03. 부동산 법인을 상속세와 증여세 절세목적으로 활용하려면 어떻게 해야 하나요? 73
04. 법인의 부동산 임대로 받는 돈의 성격에 따라 업무와 세금문제가 달라집니다 86
05. 법인 보유 주택을 6월 1일 이전 대표이사인 개인에게 매도하는 이유가 궁금합니다 90
06. 법인이 대표이사 등의 특수관계자에게 부동산을 판매 시 판매가격을 시세보다 낮게 해도 되나요? 94
07. 부동산 법인을 그만하려고 할 때 진행절차와 진행기간 및 진행비용의 검토가 필요합니다 100
08. 2022년 시행령 개정 방향은 주택 관련 세금 규제의 완화입니다 106
1. 2022년 5월 31일 소득세법 시행령 개정 107
① 다주택자 양도소득세 중과세율 1년간 배제 107
② 양도소득세 비과세 요건 판단 시 보유 기간 재계산 폐지 107
③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 폐지 및 양도소득세와 취득세 중복보유기간 2년 연장 108
2. 2022년 6월 30일 지방세법 시행령 개정 108
① 일시적 2주택자 취득세 중과배제 기간 연장 108
3. 2022년 8월 2일 소득세법 시행령 개정 110
① 상생임대주택 거주기간 2년 인정 110
② 상생임대주택 요건은 무엇인가요? 112
③ 전세에서 월세(월세에서 전세)로 전환한 경우에도 상생임대차계약이 적용되나요? 113
4. 2022년 8월 2일 종합부동산세법 시행령 개정 113
① 주택분 공정시장가액비율 60% 축소 113
09. 2022년 9월 15일 종합부동산세법 개정으로 종합부동산세 납부기한이 연장됩니다 115
10. 2022년 9월 23일 종합부동산세 시행령 변경으로 일시적 2주택자의 종합부동산세 부담이 크게 감소됩니다 118
11. 법인등기부등본 이런 경우 꼭 변경해야 합니다 121
12. 법인등기 변경신청을 전자신청하려고 하면 법인전자증명서(법원등기소 USB)가 필요합니다 129

PART 03 부동산 법인전환 A TO Z
01. 부동산 임대업 개인사업자는 법인전환 시 너무 많은 세금이 발생합니다 136
02. 부동산 법인전환이 무엇인가요? 138
03. 법인신설과 법인전환의 차이점은 무엇인가요? 141
04. 법인으로 전환할 때 세금이 많이 발생한다고 합니다. 법인전환이 될까요? 146
05. 포괄양수도와 현물출자는 어떻게 다른가요? 154
06. 현물출자란 무엇인가요? 자세하게 알고 싶어요 157
07. 부동산 법인으로 전환하는 데 들어가는 돈은 얼마 정도인가요? 161
08. 양도소득세 이월과세가 무엇인가요? 165

부록 2022년 7월 21일 발표 세법개정(안)
법인세법 개정(안) 171
소득세법·조세특례제한법 개정(안) 173
종합부동산세법·조세특례제한법·국세기본법 개정(안) 176
소득세법·조세특례제한법 개정(안)[양도소득세 관련] 180

▷ 지식산업센터를 분양받거나 완성된 지식산업센터를 구입하는 경우 지식산업센터는 주거용이 아닌 상업용 건물이므로, 지식산업센터 토지 공급가격과 건물의 공급가격에 별도로 부가가치세를 합산해 지급해야 합니다. 이때 매수자는 토지 매입은 부가가치세가 면세 대상이므로 계산서를 발급받아야 하고, 건물 가격에는 10%의 부가가치세를 별도로 지급하므로 세금계산서를 받아야 환급을 받을 수 있습니다. 매도자는 별도로 받은 건물 가격의 10%인 부가가 치세를 신고하고 납부해야 하며, 매수자는 매수 시 별도 지급한 부가가치세를 환급 신청해 돌려받을 수 있습니다(매수자가 환급받을 수 있는 조건 : 1. 사업자 등록, 2. 사업자등록번호 등이 기재된 세금계산서 수령).
-p. 29

▷ 1. 법인이 보유하는 주택의 종합부동산세
1) 법인 보유 주택이 3주택 이상이거나 2주택 보유의 경우 2주택 모두 조정지역에 있는 경우 : 공시지가의 7.2%(종합부동산세 6%+농어촌특별세 1.2%, 농어촌특별세는 종합부동산세의 20%)
2) 법인 보유 주택이 1주택인 경우와 2주택으로 둘 중 한 채라도 조정지역에 있지 않은 경우 : 공시지가의 3.6%(종합부동산세 3%와 농어촌특별세 0.6%, 농어촌 특별세는 종합부동산세의 20%)
-p. 70

▷ 과거에는 개인 명의로 부동산 투자를 하다가, 이제는 부동산 법인을 만들어 부동산 투자 전반에 발생하는 세금을 줄여 보고자 하는 시도를 ‘부동산 법인전환’이라 합니다. 부동산 투자자들에게 부동산 법인이란 절세의 또 다른 방법이며, 부동산 법인을 통해 절세를 한다는 것은 이미 창출한 수익을 지키는 것에서 한 발자국 더 나아가서, 부동산 법인을 이용한 또 하나의 투자 방법 및 소득 창출 방법을 확보하는 것입니다.
-pp. 138~139

▷ 법인전환의 방법에 의해서 개인의 부동산이 법인에게 이전되는 경우 에도 양도에 해당하므로, 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 하지만 개인이 사업에 사용되는 부동산 등을 포괄양수나 현물출자 요건을 갖추어서 법인에게 양도하는 경우, 양도하는 개인은 양도소득세를 신고만 하고, 납부는 하지 않으며, 양수한 법인이 그 부동산 등을 양도할 때까지 납부기한을 연장하는 것을 ‘이월과세’라고 합니다.
이월된 양도소득세는 개인이 종전 부동산 등을 그 법인에 양도한 날이 속하는 과세기간에 다른 양도 자산이 없다고 보아 계산한 양도소득 산출세액이며, 법인세로 납부하게 됩니다.
-p. 165